风情商业街营销推广方案样本.doc

星豪湾欧陆风情商业街推广方案

目录：
一、 均 安 概 况—————————————————————第2页
二、 均安商业物业总体概况—————————————————第2-7页
1、——均安关键商圈分析
2、——各楼盘商铺租金、售价一览表
3、——商铺供给量分析
三、项目定位————————————————————————第7-12页
1、——形象定位
2、——经营路线定位
3、——功效分区定位
4、——价格、租金定位
5、——目标用户定位
四、整合推广———————————————————————第12-15页
1、推广策略
2、媒体策略
3、各阶段推广计划
五、总结—————————————————————————第15页

一、 均安概况：

1、 概况：
均安镇地处珠江三角洲腹地，在顺德市西南部，和中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流感人口4万多，旅居海外和港澳台乡亲4万多。
均安镇是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场开发为关键。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。
均安现正主动树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。
2、腾飞第二工业
现在全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。
工业区配套完善。多年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并关键计划了3个总面积5000亩镇级大工业区，为均安工业发展打下了实基础。
3、蓬勃教育事业
教育事业蓬勃发展，全镇现有中学7所，小学18所，幼稚园29所。

二、 均安商业物业总体概况：

1、 均安关键商圈分析：
1）、 以百安路为界，三华商业城、壹加贰商场和天天商场为中心，加上宏安路商铺组成中心老商圈。
A、 三华商业城一层是拥有126个卡位（2㎡/个）菜市场，一个卡位租金200元/月左右，沿百安路商铺租金在30元/左右，二层已经出租做了厂房；
B、天天商场以经营小食品、日常见具为主，面积600㎡，沿街商铺租金40-45元/㎡，以经营小家电、摩配、文具为主；商场旁边小商品市场经营低级服装、杂货，每个摊位租金180元/月；
C、 壹加贰商场较陈旧，以经营小食品、日常见具、低级服装鞋类为主，面积600㎡左右；
D、锦安路两边店铺林立，经营小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主，租金价格在30元/㎡左右，还有上升趋势。

点评：
此商圈商业气氛较浓厚，人流量大，在均安镇中心，是满足均安人日常消费老商圈，商业业态关键以关系民生商业为主。沿建安路碧海名居商铺售价在7150-15000元/㎡，商铺租金价格为100元/㎡，集中了部分中等西餐厅、快餐厅、品牌衣饰等，是全城商业物业售价、租金最贵地方，也是人流相对集中区域。

2）、以富安国际牛仔城、万乐福购物广场为中心，加此区域百安路商铺组成商圈。
A、万乐福一层为新建中心菜市场，经营蔬菜、肉类，拥有200多个卡位（2㎡/个），每个卡位租金350元/月，市场内铺位租金50元/㎡;
二层为面积1200㎡左右购物商场，经营中低级服装、食品、日常见具为主，小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅；
B、富安牛仔城为均安牛仔衣饰产业发展产物，关键经营牛仔衣饰配套行业。

点评：
此商圈毗邻均安旧商圈，是伴随均安牛仔纺织服装产业发展而形成，商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主，如布料批发、服装批发等。

3）、以嘉全部商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心，连接保安路、均榄路商铺组成商圈；
A、 嘉全部商场面积1500㎡左右，以经营副食、日常见具、小家电、中等衣饰（占据了商场近二分之一面积）为主；
B、 泰和商场面积300㎡左右，经营日常见具为主；
C、 新华永丰菜市场占地500㎡左右，经营蔬菜和肉类，旁边裕丰商场经营小百货，面积在300㎡左右；
D、 保安路近均安大桥商铺租金约40-45元/㎡，均榄路商铺租金价格在20-25元/ ㎡。

点评：
此商圈以康乐路为界，均榄路两旁集中了70-80家小规模服装厂、绣花厂，保安路靠近嘉全部商场集中了部分关系民生低级商业业态5。当地居民和厂里工人形成此区域消费主力，此区域亦是最靠近本案区域，商业气氛差，商业业态较单一、原始，迫切需要一个新上档次消费中心。
2、各楼盘商铺售价、租金一览表

楼盘名称
售价
租金
备注
丽雅苑
5380-10800元/㎡
未定
12月31号交楼
怡华园二期
4100-5488元/㎡
未定
12月交楼
丽景阁
5500元/㎡
35元/㎡
打桩阶段
碧海名居
7150-15000元/㎡
45-100元/㎡
现楼
鸿俊轩
只租不售
40元/㎡
现楼，建行租沿百安路四间
鸿逸轩
10000元/㎡
40元/㎡
现楼
牛仔城二期
7000-10000元/㎡
28元/㎡（夹层3元/㎡）
现楼
牛仔城一期
4200元/㎡

（靠内街）
3、商铺供给量分析:
伴随均安经济不停发展，商业物业市场竞争将愈加猛烈，供给量亦在
原有基础上继续增大。详见下表：
楼盘名称
数量（套）
备注
怡华苑一期
25
现楼
汇福豪庭
24
现楼
牛仔城一期
400
现楼
牛仔城二期
105
现楼
盈翠轩
21
现楼
碧海名居
12
现楼
聚丽豪庭
26
（商场）
怡华苑二期
80
新建
丽雅苑
27
新建
鸿俊轩
9
新建
鸿逸轩
11
新建
鸿信轩
3
新建
帝豪湾
154
新建
丽景阁
16
新建

分析：
1）、均安镇今年商铺新增供给量达成了300套，其中已经销售了近60套。鸿球地产11套不售，丽景阁17套全部售罄、丽雅苑已售12套。市场仍然有足够容纳量消化剩下货量。
2）、本案推出后，将和牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“三足鼎立”局势，共同占有绝大部分市场份额，然而本案和牛仔城和怡华苑二期位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区分，所以本案建成后必将成为均安新商业中心，消费新坐标。

三、 项目定位：
一）、形象定位：
* 均安第一品牌商业步行街----缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；
* 集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体综合性欧陆风情商业步行街。

二）、经营路线定位：
走差异化、互补性道路，引进著名品牌，专做中等精品，突出和均安现在商业不一样经营线路。

三）、功效分区定位：
1、功效分区依据：
1）、依据项目整体形象定位需求：
项目要塑造东区尖沙咀，均安消费新坐标形象。是均安唯一至大集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体综合性欧陆风情商业步行街；
2）、依据发展商城市运行商角色定位：
发展商促进东西区协调发展，打造东区高级住宅小区，均安第一商业街，起到城市运行商角色；
3）、依据企业后期发展需要：
企业后期项目标开发关键集中在商业物业部分。前期商业街定位和经营好坏直接影响到后期项目标开发。从后期项目开发角度来讲，步行街只许成功。
2、功效分区：
1、 超级市场区：
1）、位置：A座商铺（A11—A171除外）
2）、目标商家：本土有一定影响力综合性超市，经营内容要有别于现在均安各个商场。比如：信和商场
3）、理由：
★ 大商家对位置、人流要求比较严格，A座紧邻马路、河堤公园，未来人流比较旺盛；
★ 若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，比如：屈臣氏、中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A座位置、人流方面均能够满足这些商业业态需求。
2、 中西美食区：
1）、位置：B座商铺（、B17号-B31号商铺除外）
2）、目标商家：大型酒楼、中等西餐厅或自助餐厅、美食街、饼屋等
比如：一层引进一家大酒楼、中等西餐厅或咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等，二层做各地小吃美食街或自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。
3）、理由：
★ 紧邻马路，商家需要；
★ 饮食行业油烟问题不会影响到小区居民生活起居；
★ 对面河堤公园建成后环境优美，为商家揽客提供便利；
3、 品牌店一条街
1）、位置：内街
A11号—A17号、B17号—B31；
1座13—1座24号、2座1号—2座17。
2）、目标商家：中等次休闲、运动类品牌衣饰、鞋类、窗帘布艺、床上用具等特色品牌店。
比如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。
3）、理由：
★ A1号—A12号位置偏，形成不了连续性，故排除在外；
★ 两边商铺，真正步行街感觉；
4、 休闲精品区
1）、位置：1座铺位二层
2）、目标商家：美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等
比如：伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等
3）、理由：
★ 铺位本身面积决定：铺位面积从14个方到270多个方不等，小铺面可
作精品、小饰品、女性化妆品专柜等，大面积能够作美容美发；
★ 铺位位置决定：这类行业靠是专业和名气，相对来说回头客多，对人流要求并不十分严格；
5、 文化影音区：
1）、位置：2座商铺二层
2）、目标商家：书店文具店、影碟店、网吧
3）、理由：
★ 此区域商铺进入性差，有四只楼梯把商铺间隔开来，难以形成商业延续性；
★ 此区域邻近市政文化、体育中心，和文化相关系；
★ 均安现在文具店、书店不上档次，不成规模。
★ 网吧设在二楼，有足够面积，而且能够带动一定人流。
6、 生活配套区：
1）、位置：A座1号—12号商铺
2）、目标商家：纯净水店、粮油店、干洗店、士多等，或考虑作商场仓库。
3）、理由：
★作为小区生活配套商业对位置要求不高；
★在侧街，对整个商业步行街气氛没有什么影响。
★商场需要仓库位。

注：整个小区建成后将达成1660户，故招商时可考虑银行、邮政代办点、干洗店等生活配套。
四）、价格定位：
1、商业街定价标准：
1）、整个小区高质素，商业街整体形象，商业街地理位置、紧邻市政文化体育中心，未来人流走向，暂定价为5000-13000元/㎡；
2） 、商铺定价分为四个档次：A、B座沿东堤路商铺价格最高，为第一档；靠内价格为第二档；A、B座商铺二楼和1、2座裙楼商铺（A1-A12除外）首层为第三档，1、2座裙楼商铺二层和1座1号-1座12号为第四档。
2、商业街定价：
1）、外街：均价：1元/㎡
A1号、A2号、A9、A10；B1号、B2号、B3号、 B15号、 B16号为13000元/㎡，其它均价11800元/㎡；
2）、内街：
均价：8000元/㎡
A11号—A17号、B17号—B31 ， 9000元/ ㎡；
1座13—1座24号、2座1号—2座17，7000元/ ㎡；
3）、侧街；
均价：5000元/㎡ 1座1号—12号铺
4）、A、B座二层：
均价：7000元/㎡ A18号—A30号，B32—B5817
5）、1、2座二层：
均价：5000元/㎡ 1座25号—1座37号，2座8号—2座29号

五）、目标用户群定位：
1、均安当地投资客（私营企业主、政府公务员等）；
2、邻镇、顺德区投资客；
3、港澳台客人和海外侨胞；
4、需要购置铺面生意人。

四、 整合推广
1、 推广策略：
1）、 经过对当地商业物业投资酬劳率市场调查得出结论以下：
投资客对当地商业物业投资酬劳率要求约在5-8%之间，当地投资市场并不成熟。
例A：鸿逸轩商铺：
售价10000元/㎡，租金40元/㎡
投资酬劳率=40×12÷10000=0.048
例B：丽景阁商铺：
开盘价5500元/㎡，现在售价在6700元/㎡，租金35元/㎡；
投资酬劳率=35×12÷6700=6.2%
例C：碧海名居商铺
现售价15000元/㎡，租金100元/㎡
投资酬劳率=100×12÷15000=8%
2）、经过以上分析得出“上、中、下”三个推广策略
◆ 上策：概念炒作
经过对本案“概念炒作”（东区尖沙咀、消费新时尚），吸引并不十分成熟投资客，去化本案，达成“兵不血刃”效果；
◆ 中策：以商带售
引进一家著名商场做主力店，再进行中等次各商业业态招商，确保投资客投资酬劳率；
经过营商环境打造，吸引更多商家进驻，增强投资者信心；
◆下策：包租两年
开创均安商业物业销售“先河”，发展商和投资业主签署两年包租协议，大力宣传“买铺即收租”，每个月返还业主租金，增强投资者信心；然后以推迟交楼日期、打时间差、加大招商力度等方法降低本身风险。
注：此三个策略能够依据具体情况进行选择，亦能够进行组合。

2、媒体策略：
针对不一样时期，媒体选择、配合、投放力度有所侧重。以“平面媒体为主，电视、户外媒体配合，合适夹报、单张、信函辅助”。

公开期
强销期
剩下产品促销期
目标
广泛通知，
制造著名度。
塑造高品质整体气势，
制造市场轰动效应。
利用买气加强销控。

广告
关键
塑造整体形象，
强调东区第一商业街。
品牌确立。
现场买气，
特色强化。
印刷
媒体
印制宣传单张。
单张强打期，印制招商宣传海报
单张。

报纸
电视
报纸电视形象广告
报纸、电视广告强打期。
电视广告。
户外
媒体
接待中心完成
现场看板，户外看板
视情况补充修整。
视情况补充运作。
促销
活动
合理安排软媒体攻势计划和高规格现场show
视情况弹性运作

3、各阶段推广计划：（附表1——星豪湾商业街项目推广计划表）
1）、内部认购期：
◆ 时间： 8月20-9月20
◆ 专题： 项目进行首次推广，试探市场反应，为项现在期销售积累客源；同时主动招
商，“以招商带动销售”。
◆ 工作内容：
A、经过现场包装、户外广告和单张宣传，首次塑造东区尖沙咀、欧陆风情商业街形象；
B、制作宣传海报，进行大范围夹报；
C、充足利用“老师节”、“中秋节”两个节日，组织SP活动扩大影响力；
D、招商全方面开启。
◆ 销售目标：20套
2）、公开发售期：
◆ 时间：9月21日-10月31日
◆ 专题：经过一定积累后，制造吸引事件、项目全方面推出市场
◆工作内容：
A、借 “均安国际牛仔服装节”东风，经过单张、报纸、电视广告对本项目进行大力宣传；
B、现场举行“包租签约仪式”，吸引市场注意力；
C、国庆节举行现场SP活动；
D、举行“著名商场进场签约仪式”，邀请集团领导、政府领导出席剪彩仪式，顺德区电视、报纸等媒表现场采访，制造全城轰动效应；
◆ 销售目标：50套
3）、强销期：
◆ 时间：11月1日至1月3日
◆ 专题：经过公开发售期大力宣传造势，配合活动将销售推向高峰
◆ 工作内容：
A、联合商家举行“商业街开街仪式”；
B、联合商场、各商家、政府相关部门在元旦接期间举行“均安镇首届购物美食节”；
◆ 销售目标：80套
4）、尾货销售期：
视销售情况弹性运作

五、 总结
1、本案项目周围消费人群估计3万人，对商业街商家有足够支撑力，关键是看业态怎样进行组合，怎样拉感人流；
2、 不管采取“上、中、下”何种推广策略，商业街推广造势是前期必需要做；
3、 对于整个商住项目标开发来讲，商业街一定要引进一家主力商场，带动商业街商铺销售和租赁，不过整个商业街计划上没有预留出一个足够大面积商场位；
4、，碧海名居前面文化广场，即使没有什么景致，不过晚上聚集了很多消闲人群，带动了大家流，提议在河堤公园沿江边部分建造全民健身路径，聚集人流；
5、对于商铺价格、租金和商铺销售策略（租售结合或先租后售）要立即定案。