房产项目整体推广策划方案样本.doc

XXXXX项目整体推广策划方案

目 录
第一部分：市场分析
一、 项目基础情况
二、、当地域项目细分市场（中高端花园洋房）市场基础情况分析
三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析
四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传输策略分析
五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势
六、关键竞争项目及楼盘分析
第二部分：SWOT分析
一、项目优势
二、项目劣势
三、项目机会
四、项目威胁
第三部分：项目定位策略
一、目标用户群说明
二、项目品牌定位策略
三、楼盘品质定位策略
四、物业定位策略
五、推广定位策略
第四部分：项目营销推广
一、项目现场包装
二、建设步骤提议
三、广告推广策略
第五部分：项目销售策略
第六部分：宣传推广计划
第一阶段：品牌推广
第二阶段：楼盘品质塑造
第三阶段：营造销售气氛
第七部分：媒体广告
一、整合传输策略
二、媒体组织和计划策略
三、具体实施方法
后 记

第一部分：市场分析

一、 项目基础情况：

“南方新城 · 风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里以后，在高新区开发又一大型品质小区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。

“南方新城 · 风林高地”在平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。经过南面石桥铺交通枢纽和北面高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区居者提供了一个环境优美、交通便利城区生活环境。

“南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市便利和通畅之余，更能投入到上风上水自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，现有着山城高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。

现在，该项目已经完成了前期场地平整和施工围墙修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。

二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基础情况分析：

因为本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目本身设计和计划含有较高建筑品质和市场营销定位。

从现在重庆地域房地产中高端市场情况来看，今年以来投放和进入市场中高端花园洋房项目，相对去年同期，增加幅度很大。

不少房地产商全部将花园洋房项目作为其进军高端市场突破点，现在已经完成前期推广和市场拓展项目多达20余个。

在秋交会上亮相新项目也达成了10余个，不少项目在房交会上表现全部异常活跃，所以能够预见本年度重庆中高端花园洋房市场竞争将异常猛烈。

同时，依据相关媒体所进行市场调研来看，现在当地域对应市场成交量也异常活跃，表现出消费者对中高端花园洋房尤其钟爱和热情。

三、细分市场（中高端花园洋房）推广方法分析
● 高撇脂营销、推广策略风行
因为中高端住宅特殊价值定位和推广目标人群不一样，当地域中高端花园洋房普遍采取了高撇脂营销、推广策略，即采取高投入、高溢价推广策略，在项目入市阶段便采取强势广告推广手段，对项目关键优势和买点进行大规模广告宣传和推广，以达成先声夺人、取得市场领先目标。

●电视广告媒体开始占据媒体公布主流
从现在中高端房地产项目媒体公布和推广趋势来看，大规模报版广告投放趋势仍然存在，但更多开发商开始转向于大型户外广告投放、并尝试经过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧片花广告、黄金时段房地产广告投放量在六个月内有了大幅度提升。

四、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势

● 单一品质诉求难以支持购置理由
消费者对中高端房地产置业诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、小区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注焦点。

● 整体计划大型小区价值被受关注
更多含有一定规模、整体计划大型高尚综合小区项目逐步成为市场主流，造城趋势越来越为相当多数开发商所认可。

项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩大盘，完整成熟城市小区、大配套概念已经为市场发展所接收。

今年以来推出奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲市场潜力。

诉求项目标多层次价值诠释，成功功效定位、推广定位、物业定位，给予项目更高综合品质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展主流。

五、关键竞争楼盘分析：

1、区位性竞争项目

（关键针对邻近区域如：大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相同规模项目）

● 金科绿韵康城（总占地200亩）

物业类别：花园洋房
装修情况：毛坯
建筑类别：高层、小高层
物业地址：九龙坡高新区九龙园区（九龙坡公、检、法旁）
占地面积：130000平方米 建筑面积：350000平方米
容积 率：2.89 绿化率：42.15%
总 户 数：2178停 车 位：1089位
开 发 商：金科集团·重庆华协置业
项目定位：“纯自然品质生活”高尚生态小区。
优势概念诉求：绿韵康城开启居住5D-HOUSE全新标准
项目特点优势：6米挑高阳台、宽户型
关键广告推广媒体：
大型户外广告公布、大面积灯箱广告公布、报纸广告公布、
整合推广策略评定：
借助大规模户外广告公布充足展现开发商实力，经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告公布通知项目信息，借助不一样推广媒体各自优势，实现项目著名度快速提升，在开盘前充足贮备用户，实现项目成功营销。

● 天骄美茵河谷（总占地1400亩）

物业类别：高尚住宅
装修情况：毛坯
建筑类别：多层、别墅
物业地址：九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区
开 发 商：中城联置业
售楼处地址：九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区
容 积 率：2.50绿化率：37.40%
项目特点优势：异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质
关键广告推广媒体：
报纸广告公布、专题推广活动、电视广告
整合推广策略评定：
经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告公布通知项目信息，强调循序渐进推广策略，重视针对性广告媒体投放，努力争取以品质制胜，因为项目体量大、开发周期长，所以长久市场推广战略成为其整合关键。

●晋愉绿岛（总占地亩）

晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部，双山小区南区，整个南区用地为121.9公顷，南区东面靠陈庹路和大渡口新区，西南毗邻九龙坡区城市计划道路，以双山路和北区相连。整个地形原生自然，呈向心型三角型走势，双山、坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展，起伏改变，双山山峰不仅为区域内空间制高点，同时也是联络南北两区地理中心。

双山两块住宅用地面积约20.8万平方米，拟计划建设住宅2995户，容纳人口约1万人，本住宅区以多层及高层住宅为主，而且辅以一定数量联排低密度住宅，以满足不一样消费群体需求。

项目经济指标： 一期总用地面积：208081平方米
不计容积率总建筑面积：402619.17平方米
建筑容积率：1.93 建筑密度：26.2%
绿地率：38.7% 总户数：2995户
停车位:地上110辆 地下1295辆
项目特点优势：低密度、高品质
关键广告推广媒体：
少许报纸广告公布
整合推广策略评定：
现在该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其它广告公布和推广活动，所以临时难以对其推广策略进行评定。

2、规模性竞争楼盘

● 重庆奥林匹克花园（总占地3753亩）

物业类别：高尚住宅
装修情况：毛坯
建筑类别：花园洋房
物业地址：渝北北部新区金山大道、机场路交汇处（经开区管委会旁）
交通情况：交三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，立即建设轻轨三号线从旁经过
开 发 商：重庆奥林匹克花园置业
容 积 率：1.20 建筑面积：2500000平方米
总 户 数：0 绿化率：55%
楼层情况：940套,其中808套花园洋房,122套连排别墅,10套独立别墅
周围配套: 内部配套：攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆.....强大运动、休闲、健康配套中、小学：泛教育模式：三位一体立体教育商场。
商业配套，一站式居家生活
建材设备: 通讯：智能化系统，ADSL和IP两种宽带接入方法
项目定位：
　　在充足了解城市发展和重庆奥林匹克花园总体计划基础上，重庆奥园在定位上强调项目和城市关系，突出项目在城市鲜明、独一无二城市新功效中心定位，以区分于城市已形成和正在计划中传统商务区、居住区。重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，是人文生活、城市和自然、高品质健康居住友好共生，可连续发展综合区域，最终成为重庆市新功效中心。一座大型山水奥运城，将加速北部新区乃至整个重庆国际化进程。
关键广告推广媒体：
大型户外广告公布、大面积灯箱广告公布、报纸广告公布、
整合推广策略评定：
依靠奥运专题造势，借助大规模户外广告公布充足展现开发商实力，经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用大规模、连续报纸广告公布通知项目信息、造成项目品牌影响力和著名度， 借助不一样推广媒体各自优势，实现项目著名度快速提升，在开盘前充足贮备用户，实现项目成功营销。

● 金科天湖美镇（总用地：850亩）

物业类别：高尚住宅 装修情况：毛坯
建筑类别：花园洋房、别墅
物业地址：渝北北部新区金开大道1号
交通情况：金科天湖美镇北部新区金开大道1号,三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，立即建设轻轨三号线从旁经过.美镇计划以水为灵魂，以溪为“绿轴”，以湖为基点，成中国麒麟状。整个水系自北而南，或由东向西形成多个半岛，因为水蜿蜒曲折，水面宽窄多变。
开 发 商：金科集团·重庆东成物业发展
开盘时间：-9-19入住时间：-5-31
开工日期：-3-1完工日期：-5-31
占地面积：560000平方米建筑面积：400000平方米
容 积 率：1.20绿化率：43.20%总 户 数：约户楼层情况：4层
项目定位：
金科天湖美镇在北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右天然湖泊，另有一占地面积约250亩运动专题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好自然山水资源。显赫区域优势，地处重庆显赫人居版块。
关键广告推广媒体：
连续电视广告推广、报纸广告公布、
整合推广策略评定：
借助连续电视广告推广充足展现开发商实力、造成项目品牌影响力和著名度，表现项目关键优势，经过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告公布通知项目信息。借助不一样推广媒体各自优势，实现项目著名度快速提升，在开盘前充足贮备用户，实现项目成功营销。

●建工未来城（占地面积约1300亩）

物业类别：高尚住宅
装修情况：毛坯
物业地址：渝北北部新区金开大道1666号
交通情况：建工·未来城在重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。
开 发 商：建工集团
占地面积：880000平方米 建筑面积：800000平方米
项目定位：
“建工·未来城”在重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。
项目南部、北部及东部为丘陵高地，西部为山谷低地和南山湖，形成别致“聚宝盆”地形风貌。
项目属亚热带温润季风气候类型，热量资源丰富，降水量充沛，空气温润，植被保留完好。
项目作为重庆“建工房产”首家引入住宅科技所打造品质居住小区，拥有区分于重庆其它楼盘科技引领和行业率先价值。
关键广告推广媒体：
少许报纸广告公布
整合推广策略评定：
现在该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其它广告公布和推广活动，所以临时难以对其推广策略进行评定。

●山语间（约300亩）

物业类别：别墅
装修情况：毛坯
建筑类别：独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅
物业地址：渝北高岩路（市一中渝北分校旁）
项目定位：
山语间总占地面积约300亩，山语间分两期开发，一期总建面积逾6万平方米。由4+1低密度花园洋房和纯正山水别墅（独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅）两部分组成。4+1低密度花园洋房面积180-220平方米不等，户户前庭后院，超大露台；而纯正山水别墅（包含独立别墅、联排别墅、叠加别墅、双拼别墅），面积从220-580平方米不等，家家门前小桥流水，多重私家庭院。山语间尽可能利用了坡地原生地貌，确保了山语间项目作为低密度住宅至高品质，并强调建筑“原创性”，遵照顶等级墅时尚趋势。对珍稀自然景观、人文环境充足了解和把握，淋漓表现在每幢别墅设计中。能够用：“原创、融合、超越、前瞻”来概括。
关键广告推广媒体：
少许报纸广告公布、
整合推广策略评定：
现在该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其它广告公布和推广活动，所以临时难以对其推广策略进行评定。

● 北温泉九号 （总占地面面积500亩）

项目介绍：
项目在北碚城北新区，北依缙云山，南临马鞍溪，和西师西农一溪相连，西临渝合高速公路，东至北碚城区５分钟车程；至北温泉公园8分钟车程距市政府28公里，机场31公里，港口34公里，重庆市中心至北碚高速路开车20分钟便可抵达。伴随渝合高速路费用降低，和主城“距离”愈加拉近。项目紧邻北碚交通环线金华路，至北碚新、老政治、商业中心及通往重庆主城高速路口极为方便。
项目关键优势：
项目建筑设计保持原始地形地貌，设计计划依立体地形设计。另保留了二百多亩天然生态湿地。小区还拥有2百余亩天然“马鞍溪”生态公园，和低密度小区计划相互呼应。全部户型设计理念：愈加好利用朝向和景观；愈加好将关键房间和景观融合；更多增加和环境联络亲密花园、露台配置；愈加合理空间分隔和功效组合；愈加适宜高品质人群生活面积配比；更节省功效房设计增加性价比。（如：联排别墅内庭院设计能够很好处理整栋别墅自然通风问题；花园洋房带电梯设计考虑每一位需要关爱家人；伤残人便道）。联排别墅、叠加别墅首层大花园配套增添了自由活动空间和生活情趣。双层挑高空中花园设计。大私家花园和空中花园。经济实惠书房设计（低于2米2部分不算销售面积）。

总户数:1400户 建筑类型：小高层,联排别墅
绿化/容积率：绿化率36.00％ 容积率1.50
项目规模：占地面积16.00万平方米（公顷） 建筑面积24.00万平方
售楼处：北碚城北新区
车位：850辆
关键广告推广媒体：
少许报纸广告公布、
整合推广策略评定：
现在该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其它广告公布和推广活动，所以临时难以对其推广策略进行评定。

第二部分：SWOT分析

一、项目优势
●区位
渝中半岛主山脉中轴位置 城市中央景观地带
本项目含有含有突出区位优势，项目在平顶山公园东南，南方香榭里以北，渝中半岛主山脉中轴位置，城市中央景观地带，主城区计划水天风景线中轴地带，地块形态呈经典坡地结构。

在本市所开发同类低密度、高品质小区住宅项目中，区位优势尤其突出，并含有一定景观优势。

毗邻已近实施高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道，交通便利。

项目周围含有主城区成熟小区环境，生活、消费、购物条件良好，含有其它花园洋房和低密度住宅难以比拟独特生活环境。

● 著名房地产企业品牌优势
南方集团作为重庆著名房地产开发商，含有一定品牌影响力和著名度，借助集团整体品牌影响，在推广上可达成事半功倍效果。

二、项目劣势
●政策影响
本项目属于中高端大型小区项目，开发周期长，项目消费人群含有一定不足，受到国家房贷政策改变、银行紧缩银根影响，本项目标推广将面临着一定营销压力。

●环境优势不突出
本项目即使含有一定景观优势，但和其它项目相比较，优势仍不足以形成消费势能，所以，强化项目独特区位优势宣传，将成为项目推广关键点。

三、项目机会
●面临消费者更新换代需求提升
本项目标推出恰逢新一代中高白领收入阶层开始形成，对改善居住条件、或提升生活品质需求，造成市场消费热点。
适应市场发展需要，打造高品质人居环境将成为促进本项目成功营销市场潜能和机会。

四、项目威胁
●细分市场供给充裕、用户可选性强
市场上中高端房源相对饱和，将为项目标拓展和营销带来一定压力。

●房贷政策控制、置业频率降低
国家房贷政策改变，使部分消费者减缓了购房置业步伐，甚至取消了置业家计划。

●品牌提升面临习惯心态影响
消费者对品牌习惯心态和消费惯性，如不能克服这一心理暗示，成功实现项目品牌价值提升，将直接影响到项目地产价格增加。

第三部分：项目定位策略

一、目标用户群说明

因为本项目特定建筑品质（低密度、高品质）和项目特色，使项目标推广目标用户群体含有一定特殊性和指向性，即项目客观投资消费人群含有相当不足。
以下为项目目标用户群体分析：

● 中高收入置业人群
本人群关键由大中型企业中层以上管理人士、公务员、银行职员、部分中小私企老板、成功创业人士、高等院校老师等白领人群组成。

● 外来成功商务人士群体
这部分人群关键是外来投资、经商人士。

● 人群分布
目标用户群体关键来自高新区、沙坪坝区、九龙坡区，同时不乏来自其它区域用户。

消费者分析：

针对目标用户情况，我们将目标市场细分以下：
1、 购置阶层
1)自用
2)安居保值
3)换屋计划
2、年纪层次：中青年人为主（30—50岁）
3、家庭结构：三到五口之家为主
4、收入区分：中、高收入阶层（收入5000元—10000元/月左右）
5、购置心态
1）环境偏好。
2）休闲享受。
3）智能化偏好。
4）地位偏好。
6、购置动机：居住为主，投资为辅。

二、项目品牌定位策略

楼盘（USP）综合优势——
● 区位优势，作为主城区关键低密度花园洋房，本项目含有独特区位优势。
● 紧临高新区中央商圈，拥有完善医疗、文教、交通、娱乐、餐饮等配套设施。

● 著名房地产企业品牌优势

项目品牌定位：
　　　　　　　 城市星河城——大型名仕园林住宅小区

项目品牌定位分析：
● 地理优势分析：本市主城区少有大型低密度、高品质园林小区，地理位置在渝中大半岛城市主山脉中轴坡畴地带，视野开阔，交通便利，所在地点镶天衔地，看漫天星光和地上灯火连成一片，势成星河，颇有豪迈之感，取语“城”，更有大小区气势。
● 项目目标用户群体整体教育背景和知识结构优越，喜认识有涵养好友，取名品牌定义：大型名仕住宅小区，合符项目目标受众特点。
● 项目所在渝中大半岛水天风景带上枇杷山、鹅岭、浮图关、平顶山等公园，均为本市观赏夜景著名园林，和众多名园携手于一线，而又独有特色，品牌定位“半岛星河城——大型名仕园林住宅小区”，利于提升项目“风林高地”美誉度和影响力，更有利于将项目打造成主城首席高品质园林居住小区。
● 项目作为渝中大半岛高品质园林居住小区，取名“星河城”，关键表现项目标高端和尊贵特色，有和香港半岛半山华宅相媲美独特优势。

项目专题广告语
站立·新山地风景——风林高地
项目专题广告语诠释
● 以站立取意项目为城市中央站立观景地带，地处高幄，视野开阔
● 以新山地风景突出项目特色和风格，即山地建筑独特风格。
● 整个专题广告语言，立意新奇别致，简练明了，看似平淡，细细咀嚼却有耐人回味独特韵味。

项目专题广告语备选
城市华美生活乐章——风林高地
城市中央空灵境地
靠近山城浪漫天际居住经典
在城市中央山脊——屹立风景

项目专题广告语备选提议点评
● 上述广告专题语言取意城市关键繁荣，寓意简练明了
● 专题语言简练明快，轻易记忆，突出表示出项目特点

项目品牌定位策略：立足中高端地产市场，强化关键区位优势诉求，经过全方位整体推广，借助以电视广告为主导多元媒体整合传输，达成在开盘前后很短时间内凝聚人气，扩大单一项目品牌著名度和影响力目标。

三、楼盘品质定位策略
楼盘品质定位：
新山地建筑经典、 城市花冠
楼盘品质定位说明：
● 简练明快后现代建筑风格，含有北欧山地建筑风格外立面独特景观特色，低密度、高尚园林小区。
● 项目地处高新区城市最高点，含有独特新山地建筑特色，渝中半岛水天风景线上独特景观视野，全方位感受山城美景，能够冠以“城市花冠”美誉，含有闹中取静、大隐于市独特审美取向。
● 立足品质定位“城市花冠”优势诉求，强化项目特定区位优势表现，即成熟小区环抱、紧临繁荣中心商圈等优势提升项目居家品质原因。
● 项目结合山地环境特点，大量利用叠泉、瀑布、溪流、花园、绿地等营造小区景观。建筑设计上引入北欧建筑简约唯美，以明朗线条，勾勒出一个自然、健康、中西合璧现代化居所。

四、物业定位策略

南方集团成功物业管理经验、二十四小时酒店式物业管理，全封闭小区智能化物业管理体系、入户对讲电话、专有停车位。

五、推广定位策略

本项目推广关键在于突出项目独特城市中央新山地环境、强调项目独特简练建筑风格，突出区位和环境优势诉求。

树立南方新城·风林高地作为南方房地产中高端品牌独立品牌形象，以项目品牌定位：“城市星河城——大型名仕园林住宅小区”为推广关键，在推广过程中，诉求“新山地建筑经典、城市花冠”品质定位和内涵，借此实现项目整体营销推广策略。

第四部分：项目营销推广

一、项目现场包装

● 会所

项目现场设置专题会所，将项目营销中心建设成一栋含有北欧简练风格、单层面积在1500㎡、挑高5ｍ3层会所公寓，专题会所提议设在项目制高点位置。

会所三楼设置1000㎡超大观景平台，供用户欣赏整个园区建设面貌和远眺四面风景。

● 施工围墙

突出项目作为城市星河城——大型名仕住宅园林小区独特优势。
突出项目作为新山地建筑经典、城市花冠品质内涵

● 其它沿街户外广告：

沿项目交通道路到城市主干道直至高新区转盘地域路灯设置灯箱广告群组，以经过大规模区位性户外广告公布，达成先声夺人、为项目造势目标。

●其它项目包装：

城市星河城——大型名仕住宅园林小区
南方新城·风林高地城市优雅生活手册（楼书）
精巧布艺手提袋、宣传用手提袋（印刷品）
阶段性信息公布ＤＭ单、宣传折页
项目沙盘、户型模型、景观园艺植物、
促销礼品：小盆绿色植物、名贵花卉种子
营销中心展版、接待台，接待用小圆桌、座椅、饮水机等物品
其它项目ＶＩ应用物品

二、建设步骤提议

1、 利用开盘前2-3个月筹备阶段完成项目专题会所、营销中心建设和包装
2、 在开盘阶段完成专题景观完工仪式和剪彩仪式，造成项目推广又一 靓点
3、 争取项目在元旦、或春节期间开盘，以利用元旦、新春节假日良好气氛，更大程度聚集人气。

三、广告推广策略
采取循序渐进推广策略
作为含有一定规模大型园林景观高尚小区项目，应采取循序渐进推广策略，在项目标不一样施工、建设阶段配合不一样广告推广策略。

以一个关键诉求贯穿全过程，以不一样阶段、不一样侧关键和营销推广关键点标准，实施分阶段广告推广策略。

经过多层次、分组团推广方法，实现项目整体推广成功，即以组团项目开盘为关键，形成7大推广阶段，在每一阶段内根据独立广告推广周期实施推广策略：
1、 即项目整体筹备阶段作为整个项目筹备期。
2、 在一期组团开发同时，实施一期组团项目标全程推广营销。
3、 在一期组团项目成功营销背景下直接导入二期项目标开盘阶段推广策略，形成多波次、多层次广告推广形势。

第五部分：项目销售策略

1、 设置项目专题会所外长时期2-3个外卖场和展示中心，提议在沙坪坝三峡广场、石桥铺高新区中心广场、解放碑中心广场设置外卖场。

2、 参与高尚公益推广和艺术展示活动，提升项目在特定人群心目中影响力和美誉度。

3、 利用大型展销会开展优惠观光、优惠促销推广活动，借助高尚音乐会凸现项目独特品质

4、 元旦、新春平顶山公园专题文化观光活动推广。

5、 开展针对著名企业中高管理阶层会员制营销，建立“城市花冠——风林高地——名仕俱乐部”，组织会员活动，激励著名人士购置“风林高地”物业，并对此加以宣传。

第六部分：宣传推广计划

第一阶段：项目筹备阶段
★ 筹备期：
筹备时间：××年××月——××年××月，60天
筹备策略：专业人干专业事、高标准要求、通力协作、立即沟通、严格控制、提升效率。
筹备内容：（1）、全部包含营销推广策略全方面确定；
（2）、全部包含制作、印刷物料平面设计完成、定稿；
（3）、现场包装、售楼中心布局、计划、设计和建设、实施、装饰完成；完成电视广告拍摄；
（4）、第一阶段各项活动计划确定、所包含单位、人员衔接确定工作完成；
（5）、迎接正式销售价格策略、主力商家、招商策略最终确定；
（6）、参与“试销和内部预约登记认购”活动、展场部署设计制作、销售物料准备、人员安排完成。

第二阶段：品牌推广
★ 引导期：

推广时间：××年××月——×月×日，30天
营销策略：试销和内部预约认购
广告策略：少许报媒推广、黄金时段电视广告公布
公关策略： “城市花冠”名车鉴赏会推广、感受优雅精巧重庆版画收藏展
“城市花冠”—风林高地名士贵宾卡（联合银行发行）推广活动
（细案另拟）

第三阶段：楼盘品质塑造
★ 开盘期：

推广时间：××年××月正式开盘——×月×日，15天
广告策略：现场新形象、派发DM、广告攻势强热、报媒推广
销售策略：通知前期目标用户，依据客源量确定首期推出单位，调整、控制价格，把握销售控制单位，推出二期销售单位。
公关策略：重庆优雅名士评选活动、晨报十大藏书家评选活动
达成目标：促进前期积累用户成交，达成25%销售目标。

★ 强销期：

推广时间：××年×月×日——××月×日，30天
广告策略：连续投放一定数量电视广告，诉求项目整体品牌，经过报媒专题系列软文及硬性广告对市场进行吸引，举行促销活动，配合DM直邮策略
销售策略：依据开盘期销售情况，推出第二、三批销售单位，调整价格策略，强化服务营销策略
专题内容：以卖点为诉求点，将“菜”（卖点）一盘盘端出来，形成一桌丰盛“宴席”，将项目完整地展示于潜在用户、投资者面前。

1、 专题系列活动：依据该阶段项目营销进展情况,本阶段关键推广投入以有层次项目景观品鉴推广会为主,同时配合对应档期报媒、网络即时软文平面广告和同时在线论坛推广,以实现项目在强销期营销推广策略。
本阶段共安排专题系列促销推广活动4次,按每七天一次排定档期,同时配合对应报媒、网络广告。
达成目标：快速建立市场著名度和树立品牌；将销售引向高潮。

第四阶段：营造销售气氛
★ 连续期：

推广时间：××年×月——××年××月 90天
广告策略：阶段性电视广告投放，以定时DM直邮、用活动、通知性推广提醒项目情况，结合节假日制造部分热点
销售策略：跟踪老用户，促成“母鸡生蛋效应”，促销优惠手段
专题内容：（1）、项目定位篇；
（2）、形象篇；
达成目标：不停树立本项目标形象，深入树立项目品质、特色、立即形成旺市、品牌效应；努力争取完成可销售总量70%

★ 尾盘期

推广时间：××年××月——××年××月
广告策略：阶段性电视广告投放，以报媒平面品牌展示广告，结合项目立即完工、验收、交房、配合公关活动，以形成更高品牌影响力，为项目二组团开盘、公开期造势奠定良好基础。
专题内容：
（1）、项目一期组团交房入驻
（3）、工程验收情况；
（4）、交房、交证通知；
（5）、节日业主酒会、业主委员会成立活动；
达成目标：将尾货全部消化掉，实现项目100%销售。

第七部分：媒体广告

一、 整合传输策略
●以电视媒体品牌广告为关键
以电视品牌广告、信息公布广告为主导媒体，配合阶段性营销推广目标，借助引导性户外广告实施强势广告推广策略。

●阶段性新闻炒作、公益活动
经过阶段性新闻炒作、赞助高端公益活动、艺术活动，树立项目独特品牌影响力和美誉度、吸引相关投资人群连续关注，借助报媒软性新闻推广、大型平面广告，实施整体品牌推广策略。

二、 媒体组织和计划策略
以电视广告为关键推广媒体、实施全方面媒体整合：
1、电视广告（以《重庆卫视、有线1套》为主导媒体）
2、网络传输（以搜狐焦点房产网为主导媒体）
3、销售资料（在筹备阶段充足准备）
4、户外媒体（关键针对项目周围视觉识别和推广活动）
5、报媒广告（以《重庆晨报》为主导媒体、渝报、新女报为辅助媒体）

三、 具体实施方法
（依据前期参与前期开发商招标答辩情况，再行拟订具体推广细案和方法）