![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
石嘴山市物业管理实施新版细则.doc
《石嘴山市物业管理实施新版细则.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《石嘴山市物业管理实施新版细则.doc(30页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、石嘴山市物业管理实施细则 起源:住房保障和城市管理局 发表时间:-07-25 09:05:25 石嘴山市物业管理实施细则第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动,维护业主及物业管理各方正当权益,改善居民生活和工作环境,依据中国物权法、国务院物业管理条例和宁夏回族自治区物业管理条例,结合本市实际,制订本实施细则。第二条 本实施细则适适用于市行政区域内物业服务及其监督管理活动。第三条 本实施细则所称业主,是指房屋全部权人,即房屋登记簿记载权利人。本实施细则所称使用人,是指房屋实际使用人和承租人。本实施细则所称物业管理服务企业,是指依法取得独立法人资格、含有对应资质、从事物业服务企业;依靠小区成立
2、服务于零星物业或无人管理物业小区服务中心。第四条 市住房保障和城市管理局是全市物业行政主管部门,负责检验指导、考评评定各县区物业行政主管部门对本细则实施。各县区住房保障和城市管理局(建设局)是本行政区域内物业服务企业管理行政主管部门,负责辖区内物业服务管理监管、考评和矛盾调处及业主大会指导等日常工作,负责住宅小区内违法违章等私搭乱建行为查处和拆迁。乡(镇)、街道办事处于各县区住房保障和城市管理局(建设局)指导下,具体负责组织、指导和监督本行政区域内物业管理活动和业主大会(业主委员会)组建、换届、立案等工作,依法对物业管理区域内违法行为进行查处;协调物业管理和小区管理、小区服务关系,做好小区居委
3、会、业主委员会、物业服务管理企业协调配合工作;负责辖区内物业服务管理从业人员日常管理和考评,调处矛盾纠纷。计划、建设、园林、公安、物价、环境保护、工商、质检、民政、司法等相关行政主管部门,依据各自职责做好物业管理区域内相关监督管理工作。(一)各县区政府负责将住宅物业服务管理纳入社会管理范围,加强对本辖区物业主管部门领导、协调、监督和考评;各县区物业主管部门严格根据本细则处理好辖区物业服务管理中综合性问题;督导乡(镇)、街道办事处做好业主大会成立和业主委员会筹建、换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法推行职责,调解业主、业主委员会和物业服务企业之间管理纠纷,协调物业管理工作,落实考评督导工作
4、,负责本辖区物业服务企业资质初审工作。(二)市住房保障和城市管理局落实实施上级相关城市物业服务管理要求;制订城市物业服务管理发展计划;负责市级物业管理企业资质审核、审批;加强对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理;负责住宅及非住宅类房屋共用部位、共用设施设备专题维修资金(以下简称“维修资金”)归集、管理和使用工作;参与新建住宅区开工前联合审批,完工后综合验收,按要求审查、验核小区物业管理办公用房、小区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、健身器械等配套设施设备设计、配置和完成情况,并以建设标准和配套标准为关键,参与对开发建设进行监督和管理
5、;组织开展物业管理达标创优活动;督导各县区城市管理部门做好辖区住宅小区内私搭乱建、乱设摊点、环境卫生、户外广告等违规行为查处。(三)市计划管理局负责新建住宅小区统一计划,依据宁夏回族自治区物业管理条例第二章第六条要求,计划好新建住宅物业配套设施,对物业用房、会所、车库、自行车棚、监控录像等各类公建配套设施严格按标准计划;在计划许可、验收过程中,对物业服务用房建筑面积、位置、配套等计划设计指标进行审查。 (四)市城镇建设局负责在建住宅施工质量监督和管理;协调处理房屋保修期内因为工程质量问题引发投诉和矛盾。(五)市园林管理局负责住宅小区内绿化工程审批和验收;负责物业管理区域内绿化工作行业指导和绿化
6、设计变更、绿地改变用途和树木移植采伐审批;依法查处毁坏绿化树木和占用绿地行为。各县区绿化行政主管部门负责对建成后住宅小区绿地监督和管理,定时进行检验和考评。住宅小区绿地由物业服务企业负责养护;未实施物业管理住宅小区由辖区街道办事处负责养护。(六)市公安局负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导小区建立治安室;负责落实物业管理区域内监控、消防等安全防范设施;消除物业管理区域内治安隐患,立即查处治安案件,调解各类包含治安管理矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物管理;对新建和改建住宅小区监控设施进行检验验收。(七)市物价局负责确定本市范围内一般住宅小区物业服务收费标准和物业管理区域
7、前期物业服务收费标准;对物业管理活动中各项收费进行检验和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调处理因物业管理收费引发矛盾和纠纷。(八)市环境保护局负责对物业管理区域及周围建设项目,依法进行环境影响评定审批和环境保护设施完工验收;对物业管理区域及周围污染源依法实施监督管理,对违反环境保护法律法规行为依法进行查处;对包含环境保护投诉和纠纷进行调查处理。(九)市工商局负责对物业服务管理企业进行审查登记;对未经计划管理部门同意或未经居委会、业主委员会和相邻居民同意,且本人未提交书面确保书,私自将居住用房改变为商业用房不予核准登记。(十)市质量技术监督局负责对物业管理区
8、域内水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检验,查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具违法行为;对物业管理区域内电梯等特种设备进行安全监管,督促进用单位做好特种设备注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中违规行为;调查处理物业管理区域内特种设备事故。(十一)市民政局负责督导所属街道(乡镇)、居委会做好本辖区物业服务日常管理工作,强化对业主委员会指导、监督;依法做好小区服务中心登记、立案和审批工作。(十二)市司法局负责对业主、建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行司法调解,县区人民法院要支持物业服务企业,经过法律路径处理欠费问题,切实加大对这类案件实
9、施力度。第五条 房地产开发项目在实施供(排)水、供热、供气、供电、通信、有线电视、邮政等基础设施建设和对破旧小区供(排)水、供热、供气、供电改造时,要经市房管部门会同相关企业进行图纸审查。凡经市房管部门牵头会同相关部门及企业对新建和改造小区进行综合验收合格小区,依据计量器具显示量值向终端用户收取相关费用;委托物业服务企业代收,要实施有偿服务,不得向业主收取手续费等额外费用;并按要求负责物业管理区域内市政公用设施和相关设备设施养护维修。各县区应该扶持物业服务管理行业发展,逐步规范建立专业化、社会化和市场化物业服务管理机制,提升物业服务管理水平。第二章 前期物业管理第六条 前期物业管理是指业主、业
10、主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。第七条 住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。自建非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。建设单位负担前期物业服务责任。已完工但还未出售或还未交给物业买受人物业,物业服务费用由建设单位负担。建设单位销售房屋时,前期物业服务协议应该作为房屋买卖协议附件。凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)计划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业计划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业计划总建筑面积在3万平方米以上新建或在
11、建物业,全部必需以招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达成以上标准新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地行政主管部门同意后,方可采取协议方法选择对应资质物业服务企业。第八条 建设单位根据以下要求时限完成前期物业管理招投标工作:(一)预售住宅商品房项目应该在取得商品房预售许可证之前完成;(二)新建现售住宅商品房项目应该在现售前30日完成;(三)非出售新建住宅物业应该在交付使用前90日完成。建设单位应该自确定中标之日起15日内,和中标物业服务企业签署书面前期物业服务协议,并向物业项目所在地行政主管部门进行立案。前期物业服务期限通常不超出两年。业主委员会成立
12、后和物业服务企业签署物业服务协议生效时,前期物业服务协议自然终止。第九条 前期物业管理关键内容:(一)建立和业主、物业使用人联络关系;(二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约提议书;(三)建立物业服务系统和服务网络;(四)办理物业移交承接验收事宜;(五)在业主大会选聘物业服务企业前,根据前期物业服务协议约定实施物业管理。建设单位应明确物业服务企业前期介入管理具体内容,并给物业服务企业对应前期介入管理经费,具体内容和标准由双方在前期物业服务协议中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房具体位置在计划图中标明。第十条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售协议签署前,制订临时管理规
13、约和住宅使用说明书,并作为房屋销售协议附件。临时管理规约内容应该包含:物业使用和维护管理、业主权利和义务、违反临时管理规约应该负担责任等事项。临时管理规约内容不得侵害物业买受人正当权益和社会公共利益。住宅使用说明书应该载明房屋平面布局、结构、隶属设备、具体房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊措施,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和私自改变经营用房用途,和其它相关安全合理使用房屋注意事项。建设单位应该在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并给予说明。物业买受人在和建设单位签署物业买卖协议时,应该对遵守临时管理规约给予书面承诺。第十一条 建设单位和物业买受人
14、签署买卖协议应该包含前期物业服务协议约定内容,和建设工程计划许可文件载明建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主全部配套设施设备。建设单位选聘物业服务企业应该和物业买受人签署前期物业服务协议。第十二条 建设单位在销售房屋前,应该依据建设用地计划许可证确定红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因划分物业管理区域,并在房屋买卖协议中明示。物业关键配套设施设备和相关场地共用,应该划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用,能够划分为不一样物业管理区域。业主依法享受物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权,建设单位不得私自处分。第
15、十三条 对物业管理区域内各类配套建筑和设施设备,建设单位应该严格根据国家和自治区相关住宅小区计划、设计规范和工程标准进行建设。 第十四条 建设单位应该为新建住宅物业无偿配置含有产权物业管理用房。物业服务用房配置应该符合下列要求: (一)建筑面积在5万平方米以内,按不低于建筑总面积0.4%配置,最少不低于120平方米; (二)建筑面积超出5万平方米,除根据5万平方米0.4%配置外,超出部分按不低于0.2%标准配置;(三)在地面以上一至二层,含有基础装修和水、暖、电、采光、通风等功效,可直接投入使用。其中业主委员会办公用房不超出20平方米。在业主大会成立后建设单位将验收合格物管用房产权移交给业主,
16、移交后房屋产权属全体业主共有。第十五条 计划行政主管部门在计划许可、验收过程中,应该对物业服务用房建筑面积、位置、配置等计划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘结果立案时应该核查物业服务用房配置情况。第十六条 物业管理用房标准上在第一批工程完工前建成,经验收合格后交付使用。分期建设项目在首期交付时物管用房面积,应该不低于全部项目应交面积50%。物业管理区域内房屋交付使用过半,应将物业管理用房全部交付。建设单位申请商品房预售许可证或商品房全部权初始登记时,物业管理和小区用房等配套房屋应给予明确。物业服务用房权属属于全体业主共有,任何单位和个人不得转让、抵押或改变其用途。第十七条 建
17、设单位能够邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项,提出和物业管理相关提议。 建设单位组织工程完工验收和分户验收时,应该通知前期物业服务企业参与。建设单位应该自住宅小区综合验收合格之日起30日内,和相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并帮助物业买受人和相关专业经营单位分别签署供水、供电、供气、供热等服务协议。第十八条 在办理前期物业承接验收手续时,建设单位应该向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:(一)物业管理区域划分资料;(二)建设用地计划许可证和建设工程计划许可证复印件、附图;(三)完工验收汇报和完工总平面图,单体建筑、结构、设备完工图,配套设施、地下管
18、网、消防验收等工程完工图和完工验收资料;(四)设施设备出厂随机资料(包含出厂合格证实),安装、验收、使用、维护保养和定时检验等技术资料,运行、维护保养统计;(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(六)业主名册;(七)物业管理必需其它资料。建设单位应该在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业,同时将相关资料数据光盘分别报市、县区物业行政主管部门立案。建设单位应该在住宅使用说明书中明确物业公摊面积和共有部分范围,并应该写入房屋买卖协议。前期物业服务企业应该在前期物业服务协议终止或解除前期物业服务协议时,将物业服务用房和上述资料移交业主委员会。第十九条 建设单位应该根据国家要
19、求保修期限和保修范围,负担物业保修责任。依据国务院建筑工程质量管理条例要求,在正常使用条件下,建设工程基础设施工程、房屋建筑地基基础工程和主体结构工程为终生保修;屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏最低保修期限为5年;供热系统最低保修期限为2个采暖期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为2年。建设工程保修期,自完工验收合格之日起计算。第三章 业主、业主大会和业主委员会第二十条 房屋全部权人为业主。公租房、廉租房以市住房保障和城市管理局核发房屋租赁证为依据确定业主。第二十一条 业主经过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服
20、务企业推行物业服务协议。第二十二条 业主在物业管理活动中,享受下列权利:(一)根据物业服务协议约定,接收物业服务企业提供服务;(二)提议召开业主大会,并就物业管理相关事项提出提议;(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则提议;(四)参与业主大会,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享受被选举权;(六)监督业主委员会工作;(七)监督物业服务企业推行物业服务协议;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权;(九)监督住宅专题维修资金使用实施情况;(十)法律、法规要求其它权利。第二十三条 业主应该推行下列义务:(一)遵守国家和地方相关物业管理要求;(二)遵守管理
21、规约、业主大会议事规则;(三)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度;(四)实施业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出决定;(五)根据协议约定按时缴纳物业服务费用;(六)根据相关要求缴纳住宅专题维修资金;(七)配合物业服务企业服务活动;(八)法律、法规要求其它义务。第二十四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会实施机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。 业主大会应该由物业管理区域内持有二分之一以上投票权业主参与。物业管理区域内业主人数较
22、少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会,由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内业主人数较多,能够以幢、单元为单位成立业主小组,推选业主代表参与业主大会。业主代表参与业主大会前,应该事先书面征求其所代表业主意见,并将经业主本人签字书面意见在业主大会上如实反应。业主代表因故不能参与业主大会,其所代表业主小组能够另外推选一名业主代表参与业主大会。第二十五条 未设置业主大会,发生物业服务企业停止服务或其它重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或其它事项,由物业所在地行政主管部门和乡(镇)、街道办事处帮助业主决定相关事项。第二十六条 物业管理区域内,已交付
23、使用物业建筑面积达成50%,或物业交付使用已超出十二个月,且交付使用物业建筑面积达成30%,应该召开首次业主大会,选举产生业主委员会。同一个物业管理区域内业主应该在物业所在地乡(镇)、街道办事处指导下成立首次业主大会,并选举产生业主委员会。第二十七条 物业管理区域内,交付业主专有部分建筑面积达成建筑总面积50%以上,建设单位应该向物业所在地乡(镇)、街道办事处书面申请成立业主大会,并提供业主名册、物业建筑面积、物业专有和共有部位面积、物业出售并交付使用时间等文书资料,并负担召开首次物业大会所需费用。乡(镇)、街道办事处于接到建设单位或业主书面申请30日内,会同小区及建设单位和业主推荐业主大会筹
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 石嘴山市 物业管理 实施 新版 细则
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。