奥特莱斯商业建筑工程设计总结.doc

奥特莱斯系商业建筑设计总结
谢文博 上海三益建筑设计有限公司

前言：文本重要就笔者所完毕三个奥特莱斯商业项目经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。有关项目简介及本人在项目中角色和作用见工程档案。

工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积136033.2平米，道路代征用地2616.17平米，净用地面积为133417.03平米。地上总建筑面积约为92304.7平米，容积率为0.69。由17栋低层商业建筑构成。本人作为该项目方案专业负责人，参加了从项目规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等有关工作。
2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完毕规划设计），项目位于温州市龙湾区空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为119911.82平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积79951.82平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为1.50。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为1.50。本人作为方案专业负责人，参加该项目规划概念、及立面设计。
3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率0.7，本人作为方案专业负责人，参加该项目规划概念、及立面设计。

项目总结：
一．区位与选址：
一方面，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外一种商业建筑模式，重要经营各种服装精品厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定限度上形成目性消费，因而可以远离寸土寸金核心商业区；另一方面，奥特莱斯所倡导是休闲购物普通与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯普通位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错选取。

奥特莱斯选址三要素
决定因素
选址
价格便宜、目消费
远离核心商业区
休闲购物、与度假、游乐相结合
风景优美或大型娱乐设施周边
交通与物流便捷
机场、高铁、及高速周边
表1
有关项目选址：
项目
区位
武汉百联奥特莱斯
武汉后湖风景区北临后湖
温州崇高奥特莱斯
温州市龙湾区空港经济区
宁波百联奥特莱斯
宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区
天津佛罗伦萨
紧邻京沪高铁
上海青浦奥特莱斯
紧邻沪青平高速公路
杭州下沙奥特莱斯
紧邻杭州绕城高速
日本御殿场奥特莱斯
富士山山脚，临近箱根风景区
表2
武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图1），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。

温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图2），项目位于温州市龙湾区空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。

宁波百联奥特莱斯项目（图3），项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区。距离宁波市中心约10公里，距机场约14公里，紧邻高速公路交通以便。

、
二．总图布局
奥特莱斯商业建筑总图布局受用地形状制约，因项目不同而不同，但由于奥特莱斯商业建筑性质及商业流线规定，每个项目又会有其相似共性。一方面，奥特莱斯属于低密度建筑普通层数不高占地较大，为了便于建筑群之间商业运营与合理动线距离，势必会采用分区模式。另一方面，环形商业流线是奥特莱斯不二选取，因此奥特莱斯均为环形布局。再次，强调主次入口与空间节点解决，所有奥特莱斯会有明显主次入口，以及联系各分区中心广场节点。
最后，大量停车面积是奥特莱斯最大特点。

总图布局共性：
总图布局共性
一 组团分区
二 环形布局
三 强调主次入口与空间节点
四 大量停车
表3
武汉百联奥特莱斯商业广场项目（图4）总图布局：
1功能布局
采用一轴两环多节点布局模式。一条斜向主轴将人流从路口引入，同步划分出两个三角形环形商业街区。在东南与西北形成两个大入口广场，同步通过中心“阳光谷”来联系上下两组团，在组团内部则会形成各种小商业节点广场。而在建筑外围则是大面积停车场。
2道路规划
地块在川龙大道靠地块北侧位置设立一车行出入口，中部与南部各一种人行出入口；地块沿湖滨大道设立有3个车行出入口。地块主体建筑与停车场间设立有车行环道，设立有1055个车位。
3 景观系统
在地块南区采用东西向景观绿带与南北向阳光谷构成十字状景观轴串联各种景观节点，并在各节点设立雕塑、水景等丰富景观元素。

温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（图5）总图布局：
1 功能分区
项目分为一期崇高奥特莱斯购物广场区和二期崇高总部物流办公园区，一期崇高奥特莱斯购物广场区以2-5层商业建筑构成，形成一条主轴两个组团布局模式，建筑周边以及前广场为停车区域。二期崇高总部物流办公园区8栋6层和3栋9层办公楼以古典十字对称模式布局，构图稳重严谨。
2道路规划
一期崇高奥特莱斯购物广场区在湖滨大道靠南设立一车行出入口，南面规划道路设立两车行出入口，北面及东面各设立一车行出入口，地块主体建筑与停车场间设立有车行环道，停车系统采用地面停车结合地下车库，设立有860个车位，其中地上660辆，地下200辆。
3 景观系统
崇高奥特莱斯购物广场区采用南北向景观绿带与东西向景观带构成十字状景观轴串联各种景观节点，并在各节点设立雕塑、水景等丰富景观元素。

宁波百联奥特莱斯项目（图6）总图布局：
1功能布局
项目分为一二两期，西面为一期奥特莱斯商业广场。商业广场运用基地内河道景观把奥特莱斯提成南北两区，设计吸取威尼斯都市印象，通过弯曲水系景观打造原汁原味意大利情景式商业空间。而在建筑外围则是大面积停车场。
2道路规划
地块车行主入口位于西面道路中部，桥南面。在南面及东面道路分别设立了车行次入口。地块建筑外围车行环路环通，停车系统采用地面停车，设立有个车位。
3 景观系统
基地内河道景观成为把控全局纽带，弯弯曲曲河道景观形成东西主轴与南北向景观轴十字交叉形成各种景观节点。

三 单体设计
奥特莱斯商业建筑比其他公共建筑相对要简朴，但也有其特殊规定和原则，大体上可以从层数、层高、开间、进深、外廊、后勤通道与疏散楼梯来总结。
1.层数
奥特莱斯属于低容积率建筑群，考虑到楼层商业价值递减原理，因此普通层数不适当过高，普通以一层或二层为主，局部可做到三层。
2.层高
作为店铺型商业普通需要考虑到货架净高规定、设备管道高度、构造梁高度。层高规定：一层构造层高不不大于5米，净高不不大于3.5米，二层层高不不大于4.5米，净高不不大于3.2米。
3.柱网
由于奥特莱斯商业普通采用全地上停车无地下车库，考虑到店铺面宽规定，普通采用8.4米或8米得柱网。
4. 开间进深
原则商铺惯用面宽普通采用8.4米、8米，刚好为一原则柱跨；
原则商铺惯用进深普通采用15米、16.8米，由于规范中关于安全疏散规定，进深不超过15米可只向一面开门，超过15米则需两面疏散（图7）；

5.走道尺寸
奥特莱斯普通都采用连廊商业模式，外廊宽度普通为3米—4米，局部可放大增长座椅等休息空间。（图8）

6.后勤通道与疏散楼梯
后勤走道能既能服务于餐饮及店铺后勤，又能用于疏散。奥特莱斯疏散走道普通做到净宽1.5米-1.8米。疏散楼梯既要满足疏散距离，又需要满足疏散宽度，而疏散楼梯个数可由总疏散宽度除以单个楼梯宽度得出。计算公式：

建筑面积(㎡)
修正系数
修正系数
换算系数
百人指标
每层营业厅疏散人数（人)
每层营业厅疏散总宽度(m

S
K1
K2
a
B
P=a*S1（K1*K2*S）
W=B*P/100
一层

50%
0.85
0.85
0.65

二层

50%
0.85
0.85
0.65

三层

50%
0.85
0.77
0.75

表4

武汉百联奥特莱斯一层平面图（图9）

温州崇高奥特莱斯一层平面图（图10）

宁波百联奥特莱斯一层平面图（图11）

四 立面设计
奥特莱斯立面设计可以从立面风格、材料、广告招贴等几种方面来总结。
奥特莱斯立面设计普通不拘风格比较自由，有当代、新古典、地中海、美式等等，一是为了达到烘托商业氛围积累人气作用，二是奥特莱斯产品多元化文化内涵注定了其多元化立面风格元素。在武汉奥特莱斯项目采用是美式风格(图12，图13)。而温州奥特莱斯(图14)与宁波百联奥特莱斯(图15)则采用了意大利风情立面。

上图为武汉奥特莱斯效果图（图12） 下图为武汉奥特莱斯实景图（图13）

上图为温州崇高奥特莱斯入口效果图（图14）

上图为宁波百联奥特莱斯水街效果图（图15）

奥特莱斯定位和购物中心有所不同，相对比较低端，因此在材料应用上更倾向于涂料为主，辅以石材及玻璃，色彩鲜艳涂料非常契合奥特莱斯商业特质(图16)。石材与玻璃幕墙普通只使用在入口及广场节点部位(图17)。

广告招贴始终是商家比较关注某些，也是奥特莱斯商业广场重要收益来源之一。奥特莱斯对于广告设立规定分级：
奥特莱斯广告招贴规定
广告分级
位置
尺寸（mm）
数量(个)
备注
户外公共广告位
建筑山墙及外围沿街面
6000X8000(竖)；3000X4000（竖）7000X5000（横）;
60-100
采用灯箱或射灯照明
入口广场LOGO墙
入口广场展示墙
600X600(单个)
36、48
灯箱
标志塔塔身广告
标志塔
1800X2400(横)
各种
灯箱
柱体广告及路灯广告
柱体及路灯

各种

户外店标小型广告
外廊、户间墙
1200X1800(竖)
各种

商铺店招
店铺门头
3600X1200(横)

依照立面造型尺寸略有不同
表5

结语及展望：本文通过对三个奥特莱斯实际工程项目设计经验得失，以及前期对某些成功案例借鉴，对奥特莱斯系列商业建筑设计进行简朴归纳总结，既是对自我工作一种总结，同步也但愿能形成奥特莱斯商业系统化产品设计，为此后工作添砖加瓦。
6月

小草急匆匆忙返青仍旧；细雨迷迷濛濛飘洒仍旧。
　　盈盈月下来，照亮你山歌仍旧；灿灿星升起，白杨树绿影婆娑仍旧。
　　好风似水，不惊你安眠仍旧；鸟儿呢哝，爱春天仍旧。

　　可我，望尽了我花季，望尽了长长一路落英缤纷呵！岑凯伦绵绵春雨仍旧，戴望舒深深雨巷仍旧！
　　漂泊船，寻找一种温馨港口；孤寂心，渴望一声温暖问候。
　　是你在我最落寞时候，把亲切放在我左右；是你在我最失意时候，把慰藉放在我心头。
　　红酥手，黄藤酒；春如旧，人空瘦。蝴蝶双飞影孤单，泪痕红浥鲛绡透！
　　那一叶小舟，那一双眼眸，望穿了几层山水几层楼？那一缕相思，那一缕离愁，孤单了多少暮风晨雨后？
　　春风仍旧，桃花仍旧；春水仍旧，明月仍旧；渡口仍旧，时光仍旧。前世情缘，今生守候，多少次梦里相逢，追忆难收，点点相思堆成无言愁。
　　红尘多少爱，化作春水流。时光悠悠，岁月悠悠；韶华易逝 真情难留。
　　忘情川上谁因离恨泪流？三生石前谁为痴情消廋？
　　纵然我望断天涯孤单仍旧，在桃花飘落渡口，我依然会为你采撷相思红豆；在海鸥飞翔码头，我依然会为你升起祝愿星斗。
　　你若微笑，我青山妩媚；你若安好，我绿水无忧！
　　你若想我，我春风盈袖；你若念我，我春住心头！