成本合约部各岗位职能职责.doc

合约部各职位阐明书
合约经理职位阐明书
职位名称
合约部经理
所属部门
合约部
直接上级
总经理
直接下级
招标专人、合约成本专人
任职资格
1． 学历、专业知识：
大学本科以上，具备合约管理、招投标管理、建筑有关法律法规等有关专业知识，具备造价工程师执业资格
2． 工作经验：
5年以上房地产成本管理经验， 3年以上同等岗位工作经验，有大型地产项目成本合约管理工作经验者优先
工作职责
全面负责公司招投标、合约及动态成本管理工作
建立和完善公司工程建设成本、合同、招投标管理制度和流程，实现成本合约管理系统规范运作
参加公司经营筹划制定，负责编制公司投资估算、成本目的、招投标筹划，并推动和监督其完毕
及时熟悉并掌握国家及地方颁布各种行业定额，组织调查和理解工程各项材料市场动态价格信息，认真履行成本控制职责
参加设计评审方案、重大设计变更、施工方案及各项工程竣工验收工作
指引项目工程预算、决算，监督造价征询机构概预算编制工作，保障成本目的实现
审核权限范畴内工程进度款、签证变更及材料款支付报告，保障设计、施工、监理等合同制定和执行过程中经济合理
指引工程施工项目招投标工作，审核招投标文献和工程施工项目合同文献
考核、勉励、培养下属员工，强化部门内部管理
组织编制动态成本月报、合同管理月报、工程资金筹划月报
权力：
1、对制度规定范畴内本部门所有职能管理权
2、对直接下级任免、使用建议权以及其她人员使用建议权
3、对成本管理、合同管理工作有管理权、监督权、考核权
工作协作关系：
内部协调关系
公司管理层，各项目部及业务关联部门分管领导
外部协调关系
市造价管理站、施工单位、监理单位、造价征询单位、材料和设备供应厂商
招标专人职位阐明书
职位名称
招标专人
所属部门
合约部
直接上级
合约部经理
直接下级
无
任职资格
1.学历、专业知识：
大学专科以上，具备招投标管理、成本管理、合约管理、建筑有关法律法规等有关专业知识
2.工作经验：
3年以上招投标管理经验，有二个以上大、中型地产项目招投标管理工作经验
工作职责
负责制定和建立健全本部门各项规章制度及编制各项目年度招标筹划。
负责供应商开发和招标工作,具备能进行合约起草、修改以及与合约谈判能力；
开发具备竞争力供应商，建立与供应商良好合伙关系，定期进行评估；
负责制定本部门年(月)度工作筹划并向主管领导报告与审批。
进行招标管理工作，组织编制招标文献。
组织招投标小组对入围投标单位考察；
负责编写评标（请示）报告，以供招标工作小组作出决策。
支持、指引、监督本部门合同管理工作。
负责部门寻常管理工作。
负责本部门内外关系协调工作。
权力：
1、对制度规定范畴内本部门所有职能管理权
2、对招投标管理工作有管理权、监督权、建议权
工作协作关系：
内部协调关系
业务关联部门分管领导
外部协调关系
市造价管理站、施工单位、监理单位、造价征询单位、材料和设备供应厂商

合约专人职位阐明书
职位名称
合约专人
所属部门
合约部
直接上级
合约部经理
直接下级
无
任职资格
1． 学历、专业知识：
大学大专以上，建筑有关专业毕业，对现行定额有进一步理解，对人料机市场价格非常理解。能掌握神机妙算、广联达等预算软件，
2． 工作经验：
五年以上造价预决算工作经验，独立负责过2个以上1000万以上建筑预算或决算
工作职责
进行合约起草、修改以及与合伙单位进行合约谈判
负责供应商技术、质量论证及项目评估等立项工作；
依照工程施工筹划对暖通工程进度进行监督、检查，并依照状况提出调节意见
进行询价、议价、比价并建议采购；
履行采购合同，与供方进行工作协调；
协调项目有关单位和部门，项目交货验收及有关后续工作；
配合本部门其她工作人员，编制招标文献及合同文本，对合同执行部门、单位进行合同交底；
配合调查土建工程、装饰工程、安装工程中各类材料市场价；
负责对正式生效有效合同、资料进行编号、分类归档，按领导批示发放有关部门；
权力：
1、对制度规定范畴内本部门所有职能管理权
2、对成本管理、合同管理工作有监督权、建议权
工作协作关系：
内部协调关系
各职能部门、项目部
外部协调关系
政府有关职能部门、有关业务部门

工程成本管理控制文献

成本管理部职业操守准则
1、 总则
1.1 本准则为河南恒拓成本人员工作素质基本规定，职工必要熟知并遵守；
1.2 成本人员违背本职业操守准则将上报公司，按照公司规定予以相应处分；
2、 职业操守准则
2.1 业务工作
2.1.1 遵守集团职务行为准则
2.1.2 执行造价行业自律性规定，爱惜造价职业名誉，自觉维护公司利益
2.1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为
2.1.4 严格遵循公司管理流程，接受上司批示，遵守“诚信、公正、精业、进取”原则，开展各项业务工作
2.1.5 严格按照合同商定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、对的地出具工程造价成果文献，使公司满意
2.1.6 严格按照合同商定审核各项工程付款，未经公司允许，不得提前或超额支付各项付款
2.1.7 在任何状况下，禁止兼职工作，涉及：在公司内从事外部工作；兼职与公司业务单位（涉及造价征询单位、施工单位等）
2.1.8 成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在有关业务活动中回避
2.1.9 成本人员应接受公司各项工作及职业道德行为检查
2.1.10 积极为公司提供各项合理化建议，推动公司优质管理

2.2 廉正管理
2.2.1 廉洁合伙，禁止索贿、受贿等任何形式违法乱纪行为
2.2.2 参加造价征询单位宴请及各种会议，需经主管领导批准，会议所发礼物、礼券（钞票）均应按照公司关于规定执行
2.2.3 应回绝参加施工单位、材料供应商和投标单位宴请和娱乐活动
2.2.4 在工作过程中发现合伙单位有不廉政行为，应及时采用办法，终结其不廉政行为继续发生，并报告部门领导
2.2.5 每月召开一次部门廉政管理睬议，对职工进行廉政教诲，并对廉政状况进行监督

2.3 保密义务
2.3.1 不得将公司信息资料（涉及成本资料、管理规范等）以任何形式(外借、复印、电子文档等)向其她单位或个人透露
2.3.2 若对于公司内部其她部门索取公司开发项目完整成本资料时，须经部门经理批准批准
2.3.3 不得将招投标过程资料（涉及标底、投标报价等）以任何方式向任何人泄露

3、 其她
3.1 本准则解释权归恒拓职业合约部
3.2 成本人员发现公司任何增援违纪现象应向公司举报

成本管理部部门职责
1、 部门目的
制定经济合理目的成本，并保证目的成本有效控制
施工阶段按照成本控制文献开展各项成本管理工作
客观精确评估动态成本，严格审核各项工程费用
最后实现对目的成本控制，从而提高公司产品竞争力
2、 目的成本、责任成本管理
收集、整顿、汇总历史成本资料
拟定目的成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点
汇总编写项目目的成本指引书及目的成本控制责任书，并负责监控、评估
每月分析目的成本变动状况，报告项目动态成本
3、 预结算管理
组织编制及审核工程施工图预算
全面审核竣工工程结算
依照结算报告完毕各项工程清算
4、 成本信息管理
建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库
定期进行专项或综合成本分析和研究
收集集团内及其她工程造价信息资料
收集集团内及其她公司成本管理先进举措，加以吸取运用和推广
有效使用集团下发成本管理软件
原则合同文本（工程设计类）组织编制及审核
审核并及时办理各项合同审批工作
审核并及时办理各项付款审批工作
审核并及时办理各项结算审批工作
按不同类别建立合同及执行状况台账
5、 成本管理监控评估
参加工程、材料及设备招投标工作
参加合同关于经济条款审核
定期动态报告目的成本和责任成本执行状况
定期和不定期抽查评估项目成本管理工作
对项当前期土地成本、方案设计等进行评估、提出意见
对报批报建、营销成本进行监督控制
6、 成本管理规范建设
制定成本管理关于规范及实行细则
制定并完善目的成本管理体系
制定并完善部门内部管理规范制度
7、 培训指引
组织成本管理规范培训
为工程部提供预算、结算和成本管理业务指引
8、 成本预结算管理
预算资料原件工程结算前由主办人留存保存
结算资料原件工程结算后统一归档管理

成本管理部岗位职责
1、 成本管理部经理岗位职责
目的管理
组织拟定项目目的成本
拟定部门工作目的及工作筹划
定期检查成本控制目的执行状况
制定有效成本控制办法
负责监督和贯彻部门工作筹划

造价审核
组织完毕各项造价（含合同价、结算价）拟定工作
对造价工作完毕部门内终审
组织重大结算工作及合同谈判

招投标工作
参加公司所有招标工作

制度建设
组织制定成本管理关于规范
组织对成本管理规范关于培训工作
负责公司成本管理制度制定

新项目投资测算
组织项当前期成本调研，便于公司决策

合同管理
起草格式化原则合同文本
对上报合同进行审核
依照实行状况对合同经济条款进行全面把握

预决算管理
负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作

部门管理
培养业务骨干
部属勉励和绩效考核
负责本部门人力资源配备和调遣

有关总协调工作
负责本部门所有对内对外协调工作
组织对外业务交流活动
负责公司内部成本意识建立并组织有关培训

2、 成本综合管理岗岗位职责

施工图预算管理—土建、安装工程
依照图纸等资料委托征询单位编制预算，协调征询单位与施工单位预算核对工作
负责编制征询合同
目的成本制定
拟定项目目的成本，制定材料设备成本控制明细表

结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书
负责按有关文献规定审核工程结算资料
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审

信息管理
负责按集团规定有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据
负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部

动态目的成本
负责进行项目动态目的成本跟踪，涉及：主体建筑土建费、公共配套项目及开发间接费等
按月提供出动态成本分析报告（土建或安装某些）

审计配合工作
对造价征询公司进行管理，各项审价工作协调
负责准备编制审计所需数据表格工作
负责审计其她配合工作

合同及付款管理
负责审核合同中关于经济条款
负责建立合同及合同付款台账及成本核算工作

寻常管理
配合及时提供成本管理软件所需有关数据
及时总结工作中经验教训供部门内共享
编制项目每月工程资金筹划
协助部门经理解决寻常事务

3、 安装成本管理岗岗位职责
施工图预算审核—安装工程
依照图纸等资料委托征询单位编制预算，协调征询单位与施工单位预算核对工作

审核工程进度款
负责依照工程进度和合同商定审核工程进度款，通过审核签认工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款根据

招投标工作
对安装工程和材料、设备招投标工作，预算员要负责对有关投标单位入围进行审核
负责协助编制主体工程招标文献，对招标文献经济条款进行审核
对经济标书进行分析

审核现场签证变更
负责所有安装工程设计变更和签证单费用初审
负责按月向成本管理部报告项目上发生设计变更和现场签证办理状况

结算工作
负责进行项目动态目的成本跟踪，涉及：主体建筑安装，综合管网及安装甲供材料等
按月提供动态成本分析报告（安装某些）

现场管理
负责抽查现场关于工程量精确性
负责督促工程部执行《工程变更签证管理规范》

合同及付款管理
负责审核合同中关于经济条款

寻常管理
配合及时提供成本管理软件所需有关数据
及时总结工作中经验教训供部门内共享
4、 成本信息管理岗
施工图预算审核（兼）--土建工作
依照图纸等资料委托征询单位编制预算，协调征询单位与施工单位预算核对工作

审核工程进度预算
负责依照工程进度和合同商定审核工程进度款，通过审核签认工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款根据之一

审核现场签证变更
负责所有土建工程设计变更和签证单费用初审
负责按月向成本管理部报告项目上发生设计变更和现场签证办理状况

结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书
负责按有关文献规定审核工程结算资料
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审

动态目的成本
负责进行项目动态目的成本跟踪
按月提供出动态成本分析报告（签证变更某些）

现场签证变更及档案管理
负责建立工程设计变更及现场签证费用台账
负责各类决算资料档案及图纸资料管理

招投标管理
负责招投标工程量清单计算

寻常管理
配合及时提供成本管理软件所需有关数据
负责每周部门例会会议纪要记录集整顿
及时总结工作中经验教训供部门内共享
协助部门经理解决寻常事务

成本管理部寻常管理
一、 工作制度
1、 工作周报制度
个人周报及工作完毕状况每周五14：00之前报部门综合管理员
个人月报及工作完毕状况每月末提前两天14:00之前报部门综合管理员
2、 工作总结制度
每季度第三个月最后五天内将个人季度总结报部门经理处
不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专项讨论
对结算金额不不大于10万元工程，在结算上报审批之日起10天内完毕结算总结分析，（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）
3、 定期会议制度
部门例会于每周四17：00召开（约一小时）
专业化培训讨论为两周一次，时间为每月逢单周周四16:30（约一小时）
会议纪要或专业化培训讨论成果当天必要整顿完毕工作联系单及回答单
4、 各种表单

第一篇 目的成本管理体系
第一条 目
1.1 目的成本管理体系是当前成本管理有效办法之一，是实行工程成本领前控制重要手段
1.2 明确目的成本拟定，执行流程，原则及各职能部门职责，实行全员参加、归口分级、全过程管理
第二条 合用范畴
1.1 合用于公司开发所有项目
第三条 内容构成
第一章 目的成本管理层职责划分
第二章 目的成本形成环节
第三章 目的成本拟定审批流程
第四章 目的成本执行
第五章 目的成本科目分类
第一章 目的成本管理层职责划分
第一条 管理层构成
1.1 目的成本拟定发布中心：公司总经理层
1.2 目的成本编制中心：成本管理部、财务部
1.3 目的成本执行指引与监控中心：公司成本管理委员会
1.4 目的成本发生中心：工程管理部、设计部、市场销售部
第二条 管理层重要职责
2.1 目的成本拟定发布中心职责
2.1.1 审批并签发公司目的成本
2.1.2 修订目的成本
2.2 目的成本编制中心职责
2.2.1 成本管理部负责目的工程成本编制，涉及开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安，公共配套管网，公共设施，园林景观，开发间接费中工程管理费
2.2.2 财务部负责除工程成本外其她成本编制，涉及：土地成本、开发前期报批报建，开发间接费中项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费
2.2.3 成本管理部组织目的成本报告工作
2.3 目的成本执行指引与监控中心职责
2.3.1 成本管理委员会负责审核目的成本
2.3.2 成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目的成本费用执行状况，并提出成本控制指引性意见
2.3.3 建立健全目的成本费用管理体系，制定，修改，解释，培训目的成本管理及其有关规范、制度
2.4 目的成本发生中心职责
2.4.1 遵循目的成本管理规范和制度开展业务活动
2.4.2 配合并接受成本费用指引监控中心按章行使指引监控职责
2.4.3 依照目的成本各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作
2.4.4 对施工现场、设计单位或经手每单业务，在总经理授权范畴内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和重要责任（见费用发生部门职责明细表）

第二章 目的成本形成环节
第一条 项目定位阶段------估算成本
1.1 编制根据
1.1.1地块综合状况资料
1.1.2 项目总体定位和初步规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计方案
1.1.3 公司利润规定
1.2 编制流程
1.2.1 项目发展部提供地块综合状况
1.2.2 设计部提供地块总体规划设计各项经济指标及住宅单体各项基本建造原则
1.2.3 成本管理部收到项目发展部、设计部提供资料后三天内完毕项目工程估算成本草稿
1.2.4 配合财务部完毕整个项目成本估算工作，并依照公司利润及预期售价调节成本估算
1.2.5 公司领导审核并拟定估算成本，指引项目初步设计
第二条 方案设计阶段-----测算成本
2.1 编制根据
2.1.1 立项阶段项目估算成本
2.1.2 设计部提供（初步）建筑、景观设计图
2.2 编制流程
2.2.1 设计部提供整套初步（扩初）设计图，各项面积等指标
2.2.2 设计部、工程部、成本管理部通过性价比拟定装饰材料材质及档次，限价，填报《新项目材料设备一览表—扩初阶段》报公司领导审批
2.2.3 成本管理部收到设计部提供完整成本测算资料后，七个工作日内组织完毕初步（扩初）设计阶段工程测算成本草稿
2.2.4 配合财务部完毕整个项目测算成本工作，并与立项阶段估算成本进行对比，找出成本差别进行恰当调节
第三条 施工图阶段---目的成本
3.1 编制根据
3.1.1 主体工程施工合同及施工组织设计
3.1.2 初步设计拟定测算成本
3.1.3 设计部提供施工图及图纸会审纪要
3.2 编制流程
3.2.1 设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算编制，依照施工图预算价拟定主体建安目的成本
3.2.2 成本管理部依照设计部和工程部填写《新项目材料设备一览表—施工图阶段》进行装饰性材料目的成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部
3.2.3 工程管理部依照项目规划及政府部门各项配套收费，与成本管理部共同讨论拟定项目公共管网配套成本
3.2.4 设计部、成本管理部共同讨论，依照景观设计图、产品定位拟定项目园林景观目的成本单价
3.2.5 财务部完毕除工程成本外项目目的成本编制
3.2.6 成本管理部汇总目的成本草稿，组织向公司成本管理委员会报告
3.2.7 汇总各部门意见，完毕对项目目的成本修改，送公司审批
3.2.8 目的成本编制普通在收到正式主体施工图后三十天完毕
第四条 附件
《新项目材料设备一览表----施工图阶段》
第三章 目的成本拟定及审批
第一条 目的成本审批
1.1 审批流程
成本管理委员会有关部门（成本管理部、设计部、工程部、财务部）-----成本管理文员会核定-----公司总经理审批
1.2 成本管理部负责《目的成本拟定审批表》审批过程
1.3 成本管理委员会有关部门（成本管理部、设计部、工程部、财务部）负责完毕目的成本编制，并对成果进行会签
1.4 成本管理委员会核定目的成本后送公司总经理审批
1.5 经公司总经理审批通过目的成本将由成本管理部下发至各项目部门
第二条 目的成本修订
2.1 审批后目的成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部
2.2 在执行过程中若对原目的成本进行修改，提出部门必要以邮件或书面形式报公司进行审批
2.3 经公司批准后，成本管理部进行修改费用测算，并填报《目的成本变更审批单》，报公司审批
2.4 经公司总经理审批通过目的成本变更将由成本管理部下发至各项目部门
第三条 附件
《目的成本拟定审批表》
《目的成本变更审批表》
第四章 目的成本执行
第一条 目的成本执行原则
1.1 限价设计原则
1.1.1 设计部依照公司拟定目的成本指标进行委托设计任务
1.1.2 设计部及时将各阶段方案设计提供成本管理部，成本管理部在3-5天内完毕设计方案概算，并与目的成本进行对比，提出有关建议
1.1.3 设计方案在效果、造价均满足规定下，将进行细化、进一步
1.1.4 限价设计重要用于装饰工程、景观园林工程等方案设计阶段
1.2 限价采购原则
1.2.1 限价采购重要用于装饰性材料拟定及采购
1.2.2 工程管理、成本部依照公司审批拟定《新项目材料设备一览表----施工图阶段》规定寻找合格供货商，开展材料招投标工作
1.3 先算后干原则
1.3.1 原则上工程必要先编制施工图预算，再进行施工，若设计等特殊因素，可边施工边编制预算
1.4 审批原则
1.4.1 各项设计、施工等业务工作开展必要以公司目的成本为限价根据，从而保证总目的顺利实现
1.4.2 若由于特殊因素，选定项目将超过目的成本则必要填报《超目的成本审批表》，报公司领导审批后实行
第二条 目的成本动态报告
2.1 在项目实行过程中，应及时反映项目成本动态状况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》
2.2 《项目动态成本信息报告》内容
2.2.1 各项目动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化因素
2.2.2 成本控制管理专项分析
2.2.3 成本控制问题及建议
2.3 成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及有关部门经理
2.4 收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告报告会，听取动态成本状况，并解决信息报告中提出问题
第三条 目的成本总结评价
3.1 工程项目竣工后，完毕项目结算成本，比较结算成本与目的成本差别，总结分析因素
3.2 工程项目结算后，应按目的成本科目分类，总结各成本项目造价指标和技术经济指标，录入数据库或整顿成原则格式EXCEL数据表作为新项目测算根据
第四条 附件
《超目的成本审批表》

第五章 目的成本科目分类
依照开发产品按制导致本法设立成本项目，目的成本项目普通涉及下列六项：
一、土地获得价款
指为获得土地开发使用权而发生各项费用，重要涉及如下内容：
1、政府地价及市政配套费：支付土地出让金、土地开发费、向政府部门缴纳大市政配套费、缴纳契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交地价
2、合伙款项：补偿合伙方地价，合伙项目建房转入分给合伙方房屋成本和相应税金等
3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费，管线铺设费、接口补偿费等
4、拆迁补偿费：关于土地，地下建筑物或附着物拆迁补偿净支出，安顿及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等

二、开发前期准备费
指在获得土地开发权之后，项目开发前期水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通一平等前期费用，重要涉及如下内容：
1：勘测丈量费：涉及初勘、详勘等，重要有水文、地质、文物和地基勘察费、沉降观测费、日照分析费、拨地定桩验线费、复线费、定线费、建筑面积丈量费等
2、规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、施工图设计费、修改设计费、可行性研究费、制图、晒图、赶图费等、建筑研究用房费、涉及材料及施工费
3、报建费：涉及安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金），拆迁管理费、招投标管理费等
4、三通一平费
4.1 暂时道路：接通红线外施工用暂时道路设计、建造费用
4.2 暂时用电：接通红线外施工用暂时用电规划设计费，暂时管线铺设、改造、迁移、暂时变压器安装及拆除费用
4.3 暂时用水：接通红线外施工用暂时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
4.4 场地平整：场地清运费，旧房拆除等费用
5 暂时设施费
5.1 暂时围墙：涉及围墙、围栏设计、建造、装饰费用
5.2暂时办公室：租金、建造及装饰费用
5.3 暂时场地占用费：含施工用暂时占道费、暂时借用空地租费
5.4 暂时围板：涉及设计、建造、装饰费用
三、主体建筑安装工程费
指项目开发过程中发生主体建安工程各项费用，重要涉及：
1 基本造价：涉及土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基检测费及降水费
2 主体土建：涉及土建构造、装饰等项目
3 主体安装：涉及安装室内水电暖等项目
4 主体装饰性材料：涉及门、窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料
5 主体设备：涉及甲供各类户内箱体、空调等设备
6 其她：涉及土方、各项施工配合费等
四、社区管网工程费
指项目红线内各项水电煤等公共管网配套项目。重要涉及：
1室外排水系统费：重要涉及雨污水系统、雨污水泵站等；
2室外给水系统：重要涉及室外给水排管，室外消防给水，水泵房建安及设备等；
3室外燃气系统费：重要涉及燃气管道系统、调压站；
4供电系统费：重要涉及高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；
5通讯系统费：重要涉及通讯配套管线及设备费；
6有线电视系统费：重要涉及有线电视系统管线及设备费；
7纯净水系统费：重要涉及纯净水系统管线及设备费；
8室外智能化系统费：重要涉及安保宽带系统管线及设备费用；
五 园林环境工程费
1绿化建设费：重要涉及区内、区外绿化支出；
2建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；
3道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
4围墙建造费：涉及永久性围墙、围栏及大门；
5室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
6室外背景音乐：涉及管线及设备；
7室外零星设施：各种批示牌、标记牌、示意图等；
六 配套设施费
指房屋开发过程中，依照关于法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产公共配套设施支出。如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施支出；
七 开发间接费
1 工程管理费：重要涉及区内、区外绿化支出：
1.1工程监理费：支付给聘请项目或工程监理单位费用
1.2预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付费用
1.3行政管理费：直接从事项目开发部门人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门行政费。
1.4施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
1.5质检费：竣工验收过程中关于质检费。
2营销推广费：
2.1媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2.2广告设施及发布费：车站广告、路牌广告
2.3现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
2.4促销活动费：场租、劳务费、活动场合布置、工作人员餐费
2.5宣传资料及礼物费：售楼书、各种礼物
2.6接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
2.7现场销售器具费：饮水机、家私等
2.8现场销售人工费：工资、奖金、补贴等
2.9卖点增长费：
2.10看楼交通费：看楼专车运营费、修理费、司机行车费用
2.11样板间：涉及暂时样板间建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内样板间设计、装修以及家具、家私等费用，可收回某些从总费用中扣除。
2.12销售模型费：
2.13展销费：展位费、布置费、制作费等
2.14其她
3资本化利息：直接用于项目开发所借入资金利息支出，汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益净额；
4物业管理完善费：涉及按规定应拨付给业主管理委员会由物业管理公司代管物业管理基金、公建维修基金或其她专项基金；
第二篇
项目成本管理规范
工程预结算管理规范
第一条 目
1.1合理安排预结算编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段工程造价；
1.2工程预结算为工程进度款支付、成本控制、造价分析提供根据；
第二条 范畴
2.1 公司所有工程预结算
第三条 项目主体工程预算流程
3.1 成本管理部依照《工程造价征询管理规范》选取项目社会造价征询单位，订立项目造价征询合同：（详见《工程造价征询管理规范》）
3.2 成本管理部收到施工图后，分别对造价征询单位及施工单位提出《工程预结算编制任务单》预算编制《任务单》，开始编制施工图预算；
3.3 关于预算编制普通规定：
3.3.1 主体工程普通规定一种月内完毕预算编制；
3.3.2 每一份预算按楼号（或房型）进行汇总；
3.3.3 每一楼号土建工程基本分项：基本、上不构造、装饰工程；
3.3.4 每一楼号安装工程基本分项：煤气、给排水、强电、弱电工程；
3.3.5 其她特殊编制规定；
3.4 组织造价征询单位参加图纸会审工作；
3.5 组织造价征询单位与施工单位预算编制前期有关工作会议，征询单位协助甲方对施工单位明确预算编制中统一口径及原则；
3.6 造价征询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为调节前期工程进度款支付根据；
3.7 施工单位完毕预算编制后将由成本管理部递送造价征询单位进行审核；
3.8 成本管理部全过程跟踪预算审核状况，并按抽查法、对比法进行复核；
3.9 成本管理部对预算成果确认：必要分专业2人以上互相交叉抽查复核及经理共同核算签认方可生效；
3.10 经成本管理部，施工单位及审价单位三方拟定后预算为最后施工图预算价，并做好施工图预算编制备忘；
3.10.1 施工图预算编制备忘要详细，包括图纸编号、套用定额、计费原则、人工补差、材料价格等编制根据，以及阐明不包括项目，不清晰而暂定项目等；
3.10.2 施工图预算价是工程结算价一某些，除预算编制备忘中阐明事项外，别的项目在结算时均不得调节；
3.11 依照审核后施工图预算价调节工程合同价，并作为工程进度款支付根据；
第四条 项目主体工程结算流程
4.1 依照主体工程不同区域竣工时间，成本管理部编制合理竣工结算筹划；
4.2 主体竣工结算价构成：结算价=预算价+预算备忘调节价+设计变更价+现场签证价+其她费用
4.2.1 施工图预算价：原甲方、乙方、造价征询公司三方审核拟定施工图预算价；
4.2.2预算调节价：依照预算编制备忘中注明事项对预算价进行调节汇总；
4.2.3 设计变更费用：审核每月汇总设计变更造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）；
4.2.4 签证费用：审核每月汇总现场签证造价（详见《设计变更及现场签证管理规范》）；
4.2.5 其她费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费原则有新规定而引起调节等；
4.3 成本管理部全过程跟踪结算审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；
4.4 甲、乙及造价征询单位三方审核拟定后结算为最后工程竣工结算价；
4.5 成本管理部填写《主体工程竣工结算审价成果审批表》，报公司审批；
4.6 结算审批通过后，成本管理部依照《主体工程清单管理规范》开展清单工作；
第五条 其她工程（除主体工程）预结算流程
5.1 成本管理部依照出图时间及施工进度，合理安排施工图预算编制；
5.2 预算编制普通原则：施工单位必要编制施工图预算，甲方进行初审；若比较复杂且影响成本较大工程甲方将委托征询单位编制施工图预算，作为目的成本拟定及合同价调节根据；
5.3 工程竣工获得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文献至项目主办工程师；
5.4 工程管理部主办工程师依照工程状况填报《工程结算审批表》，经工程部经理签字批准结算后，报送成本管理部；
5.5 工程管理部对竣工资料对的性负责；成本管理部复核结算资料完整性；
5.6 竣工结算资料涉及：
5.6.1 经项目经理部审批后《工程结算审批表》；
5.6.2 工程竣工质量验收单；
5.6.3 工程竣工结算造价汇总表；
5.6.4 施工单位上报工程结算书；
5.6.5 施工合同、补充合同复印件；
5.7 成本管理部核对结算资料，组织结算社会审价工作；
5.8 成本管理部全过程跟踪结算审核工作，并按抽查法、对比法进行复核；
5.9 甲、乙及造价征询单位三方审核拟定后结算为最后工程竣工结算价；
5.10 成本管理部续填《工程结算审批表》，报公司审批；
第六条 其她
6.1 3万元如下零星工程预结算依照《零星工程预结算管理规范》；
6.2 水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制执行行业定额计取费用，则主办工程师需对状况进行阐明，并附有关政府文献；
6.3 任何工程结算，成本管理部必要2人以上互相交叉抽查复核及经理共同核算签认；
6.4 本规范中关于造价征询工作有关内容参见《工程造价征询管理规范》；
第七条 附件
《工程预结算编制任务单》

总则
第一条 目
1.1为了加强对工程造价征询工作管理，规范工程造价征询业务（下称“征询业务”）操作程序，明确征询业务工作范畴及评估体系，保证征询业务质量和效果，特制定本管理规范；
第二条 范畴
2.1征询业务指征询单位向万科提供专业造价征询服务。重要涉及工程预算编制、审核；工程结算编制、审核；工程变更签证费用审核；编制标底；各项工程造价测算等；
第三条 管理规范内容
本规范由四某些构成：
第一某些 造价征询业务实行
第二某些 造价征询业务评估
第三某些 工程造价征询委托合同
第四某些 附件
《造价征询任务委托单》
《造价征询材料清单》
《工程造价征询费用计算表》
《主体工程竣工结算审价成果审批表》
《征询成果校审记录单》
《造价征询单位综合考核评分表》
《上海市建设工程社会审价收费原则》
第一某些 造价征询业务实行
1造价征询单位选取
1.1造价征询单位必要具备国家建设部认定甲级资质；
1.2合伙造价征询单位不得持续两次以上与同一家施工单位开展造价审核工作；
1.3每个项目造价征询工作必要同步选用两家以上造价征询单位加入；
1.4由于造价征询工作重要性，新项目优先考虑已建立合伙伙伴征询单位；
1.5对于新造价征询单位启用，可以采用合伙征询单位推荐方式，单必要通过考察及试用；
1.6必要选取造价征询单位中先进造价工程师担任项目造价征询单位；
1.7通过对征询工作评估保证公司有三家长期合伙造价征询单位，并裁减不合格单位；
2造价征询委托范畴
2.110万元以上工程必要通过造价征询单位审核；
2.210万元如下（涉及10万元）工程抽20%工程必要通过造价征询单位复核；
2.3若特殊因素。10万元以上工程未送造价征询单位审核，必要以邮件形式报部门经理审批批准；
3造价征询合同订立
3.1按上海区域公司造价征询委托合同（详见第三部门），并依照开发项目详细规定与征询单位订立合同；
3.2双方对合同承认后，由造价征询单位先签字盖章拟定；
3.3成本管理部依照公司合同审批流程，申报造价征询委托合同；
4造价征询合同执行
4.1造价征询单位必要严格按工程造价管理有关规范，严守职业道德，信守合同，准时保质保量完毕造价征询工作；
4.2合同订立后必要以《造价征询任务委托单。（见附件）形式开展造价征询工作；
4.3造价征询单位工程主办人员必要每月到施