物业管理企业财务管理制度.doc

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核实，结合物业管理企业特点及其管理要求，制订本要求。除本要求另有要求外，物业管理企业实施《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本要求适适用于中国境内各类物业管理企业(以下简称企业)，包含国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质企业；有限责任企业、股份等各类组织形式企业。其它行业独立核实物业管理企业也适用本要求。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专题用于房屋共用部位大修理资金。房屋共用部位，是指承重结构部位(包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理资金。共用设施设备是指共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长久负债管理。代管基金应该专户存放，专款专用，并定时接收业主管理委员会或物业产权人、使用人检验和监督。代管基金利息净收人应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房和共用设施设备，应该设置备查帐簿单独进行实物管理，并根据国家法律、法规要求或双方签署协议、协议支付相关费用(如租赁费、承包费等)。管理用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供办公用房。商业用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供经营用房。
第六条 企业支付管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管房屋共用部位维修基金；企业支付共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生各项支出，根据国家要求计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出，计入营业成本。营业成本包含直接人工费、直接材料费和间接费用等。实施一级成本核实企业，可不设间接费用，相关支出直接计人管理费用。
直接人工费包含企业直接从事物业管理活动等人员工资、奖金及职员福利费等。直接材料费包含企业在物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包含企业所属物业管理单位管理人员工资、奖金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付有偿使用费，计人营业成本。
第十条 企业支付管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或管理费用。
第十二条 企业能够于年度终了，根据年末应收帐款余额0．3％—0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销坏帐，增加坏帐准备金。不计提取坏帐准备金企业，发生坏帐损失，计人管理费用。收回已核销坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收人是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收人，包含主营业务收人和其它业务收人。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收人，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收人。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用
人收取公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。
第十五条 企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现。物业大修收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现。企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。
第十六条 企业利润总额包含营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补助收入。
第十七条 补助收入是指国家拨给企业政策性亏损补助和其它补助。
第十八条 营业利润包含主营业务利润和其它业务列润。主营业务利润是指主营业务收人减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后净额。营业税金及附加包含营业税、城市维护建设税和教育费附加。其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳税金及附加后净额。
第十九条 其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它业务活动所取得收入，包含房屋中介代销手续费收入，材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其它业务支出是指企业从事其它业务活动所发生相关成本和费用支出。企业支付商业用房有偿使用费，计入其它业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊人其它业务支出。
第五章 附 则
第二十一条 本要求自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本要求由财政部负责解释和修订。

物业管理企业会计核实补充要求(试行)

一、会计科目及使用说明
第204号科目 预收账款
1、本科目核实企业按协议要求向相关单位和个人预收款项，如企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等预收公共性服务费等。
2、企业向相关单位和个人预收款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其它业务收入”科目。相关单位和个人补付款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付款项，作相反会计分录。
预收账款情况不多企业，也能够将预收款项直接记入“应收账款”科目标贷方，不设本科目。
3、本科目应按相关单位和个人设置明细账。
4、本科目期末贷方余额、反应企业向相关单位和个人预收款项；期末如为借方余额，反应应由相关单位和个人补付款项。
第205号科目 代收款项
l、本科目核实企业因代收代交相关费用等应付给相关单位款项，如代收水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取房租等，也在本科目核实。
2、企业收到代收多种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给相关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收替换办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3、本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。
4、本科目贷方余额，反应企业还未支付代收款项。
第209号科目 其它应付款
1、本科目核实企业应付、暂收其它单位或个人款项，如物业产权人、使用人入住时或人住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取可能因装修而发生毁损修复、安全等方面费用确保金等。
2、发生多种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按债权人或应付、暂收款项类别设置明细账。
4、本科目期末余额，反应企业还未支付其它应付款。
第281号科目 代管基金
1、本科目核实企业接收委托管理房屋共同部位、共用设施设备维修基金。
2、企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业有偿使用产权属全体业主共用商业用房和共用设施设备，应负担相关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其它业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按要求用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务，实际发生工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等相关科目；工程完工，其工程款经业关键员会或物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本。借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
由外单位承接大修任务，工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后和承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按单幢房屋设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反应代管基金结余。
第411号科目 物业工程
1、本科目核实企业承接物业工程所发生各项支出。
企业对业关键员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房进行装饰装修发生支出，也在本科目核实。
2、企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生各项支出，借记本科目，代记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。企业对业主委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房进行装饰装修发生支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等相关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3、本科目应按工程项目设置明细账。
4、本科目期末借方余额，反应在建工程实际成本。
5、企业能够依据实际业务需要，增设对应科目。
第501号科目 经营收入
1、本科目核实企业在物业管理(主营业务)活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得各项收入，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务收入、公众代办性服务费收人和特约服务收入。
物业经营收人是指企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供房屋、建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接收业主委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。
2、企业取得各项收入，应按下列标正确定：
企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现。物业大修收入应该经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现；企业和业主委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。
3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务和特约服务而取得物业管理收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供房屋、建筑物和共用设施取得物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目。
4、本科目应按经营收入种类设置明细账，如“物业管理收人”、“物业经营收人”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业能够依据实际管理需要，根据物业管理收人组成内容(如起源渠道等)设置明细账，进行明细核实。
5、期末，应将本科目标余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第502号科目 经营成本
l、本科目核实企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生管理人员工资、奖金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等间接费用，记人“管理费用”科目，不在本科目核实。
2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生直接费用，直接记人本科目，借记本科目，贷记“银行存”、“库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用人租赁费、承包费等，直接记人本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。月份终了，企业应立即结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
3、本科目标明细核实应和经营收入明细核实相对应。
4、期末，应将本科目标余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
第511号科目 其它业务收入
1、本科目核实企业除主营业务以外其它业务活动所取得收入。包含房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收人、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收人。其它业务收入确实定标准，和主营业务收人确定标准相同。
2、企业取得各项其它业务收人，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
3、本科目应按其它业务种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
4、期末，应将本科目标余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第512号科目 其它业务支出
l、本科目核实企业除主营业务以外其它业务所发生各项支出，包含为销售商品、提供劳务而发生相关成本、费用、和相关税金及附加等。
2、企业发生其它业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其它应交款”、“代管基金”等科目。
3、本科目应按其它业务种类设备明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
4、期末，应将本科目标余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
二、会计报表编制说明
1、在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反应企业接收委托管理房屋共用部位、共用设施设备维修基金结余。本项目应依据“代管基金”科目标期末贷方余额填列。
2、“物业工程”科目标期末余额在资产负债表“存货”项目中反应。
3、“代收款项”科目标期末余额，在资产负债表“其它流动负债”项目中反应。