物业管理纳税评估手册模板.doc

7月

前 言

伴随中国经济体制改革不停深化和房地产市场日臻完善及住房商品化主动推进，为了提升大家生活质量，发明优美生活和工作环境，以房屋及其设备、设施、相关场地等为对象物业管理越来越受到大家重视。该行业作为房地产开发和经营业后期工作，现在已经发展成为一支朝气蓬勃新兴产业。本市地税系统自起至今对物业管理企业实施税务检验，其有问题率高达92%，这就说明，该行业在税收管理方面仍存在较多问题。怎样加强对物业管理业税收管理，有效规范物业管理企业纳税行为，是我们工作关键和研究课题。
为了加强物业管理业税收管理，实施有效纳税评定，我们在认真研究了物业管理业经营特点基础上，全方面总结了多年对物业管理业税收管理经验，编写了《纳税评定手册（物业管理业）》。本手册编写，本着“改善首全部经济发展投资环境，营造税务机关和纳税人友好新型征纳关系”标准，对提升税源监控能力、实现税收科学管理含相关键意义。同时，经过有效机制对行业纳税评定工作进行规范、约束，使之制度化、科学化。
本手册依据现行物业管理业行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结合北京市物业管理业现实状况及纳税评定工作实际，本着依法评定、科学实用、通俗易懂标准编写。
本手册内容较为全方面，关键分为四章和附录。具体介绍了物业管理业概念、纳税评定方法和评定指标。手册以物业管理业税务检验案例为依据，利用会计学、统计学分析方法，建立纳税评定指标。期望本手册能够帮助评定人员愈加好地了解物业管理业相关知识，愈加有针对性开展该行业评定工作。
因为中国物业管理业从产生到发展时间不长，还处于探索阶段，不管在企业规范运作、政府相关管理还是学术界研究方面全部还存在不足，制订指标体系及评定方法，均是探索性尝试。限于作者理论水平和经验，此手册中错误在所难免，欢迎大家批评和提议，方便我们对《纳税评定手册（物业管理业）》进行修改和完善。
纳税评定处
7月20日
目 录

第一章 物业管理概述 1
第一节 物业管理概述 1
一、物业管理概念 1
二、物业管理业务划分 2
三、物业管理经营特点 3
第二节 物业管理收入确定 3
一、收入概念及种类 4
二、物业管理费测算 5
三、物业管理企业收入确实定 5
第二章 物业管理业包含税种及计算 6
第一节 营业税及相关税费计算 7
一、营业税相关要求 7
二、营业税计算 8
三、城市维护建设税计算 9
四、教育费附加计算 9
第二节 企业所得税计算 9
第三节 个人所得税计算 10
第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费计算 10
一、房产税计算 10
二、城镇土地使用税计算 10
三、城市房地产税计算 11
四、土地使用费计算 11
第五节 其它税种计算 11
一、车船使用税计算 11
二、车船使用牌照税计算 12
三、印花税计算 12
四、契税计算 12
第三章 物业管理业存在涉税问题 13
第一节 物业管理业税务检验情况 13
第二节 营业税涉税问题 14
一、常见问题 14
二、特殊问题 17
第三节 个人所得税涉税问题 18
一、常见问题 18
二、特殊问题 18
第四节 企业所得税涉税问题 19
一、常见问题 19
二、特殊问题 19
第五节 房产税（城市房地产税）涉税问题 20
一、常见问题 20
二、特殊问题 20
第四章 物业管理业纳税评定 21
第一节 物业管理业财务分析指标 21
一、财务分析概述 21
二、偿债能力 24
三、运行能力 27
四、盈利能力 29
第二节 物业管理业评定指标 31
一、营业税评定指标 31
二、个人所得税评定指标 34
三、企业所得税评定指标 35
第三节 物业管理业评定工作程序 36
一、评定工作 37
二、约谈工作 37
三、评定工作程序步骤图 38
附录一：物业管理业常见涉税问题及评定指标对应表 40
附录二：北京市物业经营税费一览表 44
附录三：相关法律要求 45

第一章 物业管理概述

第一节 物业管理概述

一、物业管理概念
（一）物业概念
“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义范围。而现实生活中，我们所称“物业”是一个狭义范围。从物业管理角度来说，物业是指已建成投入使用各类建筑物，及其相关设备、设施和场地。
（二）物业分类
依据使用功效不一样，物业能够分为以下4类：
1、居住物业。包含住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。
2、商业物业。包含综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。
3、工业物业。包含工业厂房、仓库等。
4、其它用途物业。包含车站、机场、医院、学校等。
以上是国外通用分类。在中国，有些人依据实际情况，从商业物业和其它用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不一样使用功效物业，其物业管理有着不一样内容。
（三）物业管理概念
物业管理，是指由专门机构和人员对已完工验收并投入使用各类物业，以经营方法进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位综合服务。
物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整改服务及提供和物业产权人、使用人相关其它服务。（参见《相关对物业管理服务业务征收营业税问题通知》京地税营[1997]386号）
物业管理企业，通常称为物业管理企业。
物业全部些人，即产权人，亦称为业主。业主能够是个人、集体、国家。
（四）物业管理性质
物业管理是一个和房地产综合开发现代化生产方法相配套综合性管理，是伴随住房制度改革推进而出现产权多元化格局相衔接统一管理，是和建立社会主义市场经济体制相适应社会化、专业化、企业化、经营型管理。
二、物业管理业务划分
物业管理客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一个服务性行业。物业管理性质也比较明确，关键是“服务性”，寓管理、经营于服务之中。
不一样物业管理企业所服务对象不尽相同，所以负担业务也有差异，但归结起来，大致图所表示：

三、物业管理经营特点
商业物业和居住物业是日常税务检验工作中检验最多两个物业类型，所以，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。

商业物业
居住物业
特点
１、需要良好商业气氛
１、使用价值长久性
２、追求设施优异性
２、寿命差异性
３、有很高租赁百分比
３、居住性
４、以出租为主商业物业价值不
４、舒适性
能库存
５、安全性

６、耐久性
分类
１、办公物业
１、一般住宅
２、酒店物业
２、花园洋房
３、商贸物业
３、公寓
４、娱乐休闲物业
４、别墅
管理模式
１、自建自营
以委托经营为主
２、自营和专业物业管理相结合

３、委托经营

管理内容
１、制订管理计划
１、企业组织构建和管理目标、方
２、签定物业管理委托协议，开启物
针策略制订
业管理工作
２、管理项目标接管和前期管理
３、制订租金收取措施
３、物业管理各项日常管理
４、协调和业主和承租人关系
４、投诉、纠纷和紧急事故处理

５、考评、评定和质量管理

６、帮助政府进行小区管理，推进

全社会文明和进步

第二节 物业管理收入确定

一、收入概念及种类
（一） 营业收入概念
营业收入，通常是指企业在生产经营过程中，因为销售商品、产品或提供劳务等收到收入。物业管理企业营业收入，是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得收入。包含主营业务收入、其它业务收入、营业外收入和投资收益等。
（二） 区分主营业务收入和其它业务收入标准
依据物业管理企业经营特点，我们可按以下标准对物业管理企业营业收入进行分类：通常为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其隶属设备完好无损而进行维修、管理所取得收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得收入作为其它业务收入。
1、主营业务收入包含：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。
（1）物业管理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
（2）物业经营收入，是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和公共设施取得收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入。
（3）物业大修收入，是指企业接收业主委员会或物业产权人、使用人委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。
2、其它业务收入包含：中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业管理企业受房地产开发商委托，对其开发房屋从事代理销售活动而取得代销手续费。
(2) 材料物资销售收入，是指物业管理企业将不需用材料物资对外销售所取得收入。
(3) 商业用房经营收入，是指物业管理企业利用业主委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动所取得收入。如创办商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人提供方便取得经营收入。
(4) 无形资产转让收入形式现有全部权转让，也有使用权转让；有入账无形资产转让，也有未入账无形资产转让，在物业管理会计中为简化核实，均作为其它业务收入处理。
二、物业管理费测算
物业管理企业计算物业管理费，计算公式以下：

x = ∑ xi （i=1，2，3，……，n）

其中： x = 公共性服务收费标准，单位为 元/（月m2
）
xi = 各分项费用收费标准，单位为元/（月m2）
i = 分项项数
∑ = 各项费用算术求和

三、物业管理企业收入确实定
营业收入确实定应遵照实现标准。所谓实现标准是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确定营业收入实现标准。以权责发生制为基础，按实现标正确定营业收入必需同时满足两个基础条件：其一，发出商品、产品或提供劳务，即和营业收入相关交易形式已经发生，实现了商品全部权转移；其二，收到价款或取得收取价款凭证。只有在同时含有上述两个基础条件时，才能确定营业收入实现。
物业管理企业依据中国《企业财务通则》和《企业会计准则》，制订了《物业管理企业财务管理要求》。在要求中，将物业管理企业经营收入确定标准要求为“企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现”。同时，依据物业管理企业经营特点，对营业收入确实定标准又作了两方面具体补充要求：
（一）企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议要求付款日期作为营业收入实现。在这一日期，不管企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平时均采取预收方法，根据这一标准，必需采取权责发生制标准每期结转收入，不能以收付实现制替换权责发生制。
（二）物业大修收入，应该依据业主委员会或物业产权人、使用人签署认可工程价款结算账单确定营业收入实现。物业管理企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必需经委托方签章认可后，才能作为营业收入处理。

第二章 物业管理业包含税种及计算

物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境科学管理，为业主或用户提供良好生活或工作环境，含有独立法人地位经济实体。中国现在物业管理企业所包含地方税共13种，其中关键税种有营业税、企业所得税、个人所得税。

第一节 营业税及相关税费计算

一、营业税相关要求
（一）计税依据
依据《相关对物业管理服务业务征收营业税问题通知》（京地税营[1997]386号）要求，物业管理单位代相关部门收取暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租行为，属于营业税“服务业”税目中“代理”业务，所以，对物业管理单位代相关部门收取暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得手续费收入应该征收营业税。对其从事物业管理服务取得其它全部收入（含要求收费标准基础外多种加收金额），应根据“服务业”税目5%税率计算征收营业税。
（二）物业管理企业代收费用相关要求
依据《转发国家税务总局相关物业管理企业代收费用相关营业税问题通知》（京地税营[]59号）要求：
1、对物业管理企业不征营业税代收基金，系指建设部、财政部《相关印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施〉通知》（建住房[1998]213号）中要求“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。
2、对物业管理企业代收“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有北京市财政局统一监制《北京市住宅维修基金专用发票》或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据《住房维修基金交存书》上注明实际发生额认定。
3、对物业管理企业不征收营业税代收房租，凭其和代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。
4、对物业管理企业超出上述认定范围代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。
5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必需向付款方开具由地方税务机关统一印制服务业专用发票。
二、营业税计算
（一）管理性质收入缴纳营业税计算
1、物业管理企业以下四项收入，均属于提供劳务而取得收入，
属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。
（1）物业管理企业为业主提供服务而收取管理费。
（2）物业管理企业为业主提供服务而收取服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。
（3）收取维修费用，包含维修材料费及人工费。
（4）居民租住共有住宅租金收入。
2、物业企业收取业主装修确保金，假如到期退还给业主及租住户，不征收营业税；假如到期不退还或作为业主装修违规行为给予没收，属于物业管理企业管理性收入之外价外费用收入，均应并入该物业企业营业额，征收5%营业税。
3、物业管理企业向房屋业主收取公共维修基金，全部权属于业主管理委员会，物业企业仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。假如物业企业从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5%营业税。
（二）代办性质收入缴纳营业税计算
以下两项均属物业企业提供代办服务而取得服务性收入，按5%征收营业税。
1、代办购物手续费。
2、代办收费取得收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取手续费。
（三）多个经营取得收入缴纳营业税计算
1、物业企业下属中介咨询机构咨询劳务收入。
2、物业企业兼营餐饮服务收入。
3、物业企业举行娱乐业务场所收入。
4、物业企业下属独立核实商店销售货物取得收入。
上述1、2项收入，属于服务业收入，按5%征收营业税。3项收入属于娱乐业收入按5%~20%税率征收营业税。4项收入属于增值税征收范围，征收增值税。
值得注意是，当物业企业兼有不一样税目应税行为时，应分别核实不一样税目标营业额，未分别核实，从高适用税率。
计算公式:应纳税额=营业额×税率。
三、城市维护建设税计算
依据《中国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）要求，城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不一样地域纳税人实施不一样档次税率。
（一）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属街道办事处管理范围内，税率为7%。
（二）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内，税率为5%。
（三）纳税义务人所在地不在1、2项范围内，税率为1%。
四、教育费附加计算
依据《北京市税务局转发〈北京市人民政府转发国务院相关教育费附加征收问题文件通知〉通知》（京税三[1994]217号）要求，教育费附加计税依据是纳税人实际缴纳营业税税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×附加率。

第二节 企业所得税计算

依据《中国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号公布）要求，企业所得税征税对象是以物业管理和代理所取得收入和其它所得，税率为33%。基础计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额×税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下，暂减按18%税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超出3万元至10万元（含10 万元），暂减按27%税率计算缴纳所得税。
第三节 个人所得税计算

物业管理企业个人所得税计税依据关键包含工资薪金所得和劳务所得。应注意物业管理企业将临时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。

第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费计算

一、房产税计算
假如企业拥有房产产权，需缴纳房产税，假如企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。假如单位属于外商投资企业或外国企业，则应对应缴纳城市房地产税和外商投资企业土地使用费。
依据《中国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）要求，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权内资单位和个人，根据房产原值或租金收入征收一个税。房产税以房产原值（评定值）减除30%余值为计税依据，税率为1.2%。计算公式：年应纳税额=房产原值（评定值）*（1-30%）*1.2%。
二、城镇土地使用税计算
依据《中国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号公布）要求，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额征收一个税。计算公式：年应纳税额=∑（各级土地面积*对应税额）。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。
三、城市房地产税计算
依据《中国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）要求，城市房地产税是对拥有房屋产权外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，根据房产原值征收一税种。城市房地产税按房产原值计税，税率为1.2%，对其缴纳税款给减征30%照料。计算公式：年应纳税额=房产原值*税率*（1-30%）。
四、土地使用费计算
依据北京市人民政府公布《北京市征收外商投资企业土地使用费要求》通知（北京市人民政府令1992年第13号）要求，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地外商投资企业（出让方法取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段繁荣程度、基础设施完善程度等，征收一项费用。需要说明是，外资企业使用“未经出让”土地应征收土地使用费，外资企业以多种方法使用已经出让程序土地不缴纳土地使用费。
根据外商投资企业实际占用土地面积，和所适用土地使用费单位标正确定，计算公式：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用单位标准。

第五节 其它税种计算

一、车船使用税计算
假如拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具内资单位和个人还需缴纳对应车船使用税 。
依据《中国车船使用税暂行条例》（国发[1986]90号）要求，车船使用税是对行驶于公共道路车辆和航行于中国河流、湖泊或领海口岸船舶，根据座位、吨位和要求税额征收一个财产行为税。计算公式：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
载货汽车应纳税额=车辆载重或净吨位数量*单位税额
摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
二、车船使用牌照税计算
依据《中国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第714号令公布）要求，车船使用牌照税是对行驶于公共道路车辆和航行于中国河流、湖泊或领海口岸船舶，根据种类、吨位和要求税额，向外商投资企业或外国企业及其它经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收一个财产行为税。计算公式：
乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额
载货汽车应纳税额=车辆载重或净吨位数量*单位税额
三、印花税计算
依据《中国印花税暂行条例》（中国国务院令第11号）要求，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举多种应税凭证所征收一个兼有行为性质凭证税。分为从价计税和从量计税两种。计算公式：
应纳税额=计税金额*税率,
应纳税额=凭证数量*单位税额。
四、契税计算
企业承受房地产时还需立即缴纳契税。依据《中国契税暂行条例》（国务院令第224号）要求，契税是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权单位和个人征收一个税。北京市契税税率自7月1日起，由原4%调整为3%。计算公式：应纳税额=计税依据×税率。

第三章 物业管理业存在涉税问题
第一节 物业管理业税务检验情况

为了增强纳税评定工作有效性和针对性，从本市地税系统实施税务检验物业管理企业中，随机抽取了50个案例进行统计分析。在被抽取50个案例中，有问题46户，有问题率达成92%，图3-1所表示。在检验有问题46户中，最高查补税款114万元，最低查补税款3400元，平均查补税款15万元。从查补税款分布看，营业税占71.32%，企业所得税占17.66%，个人所得税占6.57%，其它税种累计占4.45%，图3-2所表示。由此看出，物业管理企业关键涉税问题集中在营业税和企业所得税上。

第二节 营业税涉税问题

上一节所述查补税款中营业税占到71.32%，下面我们深入对营业税涉税问题进行分析。首先，根据营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占81.41%，特殊问题占18.59%，图3-4所表示。
一、常见问题
（一） 未按要求结转营业收入
全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其它应付款”、“长久应付款”、“应收账款”、“其它应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。
在这类问题中，物业管理企业将收入计入“预收账款”造成少缴税款占36.4%，计入“其它应付款”占42.4%，计入“应付账款”和“长久应付款”占12.15%，计入“应收账款”及“其它应收款”占15.2%。图3-3所表示。

图 3-3
案例1：某物业管理企业替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中1月至12月代收2271986.25元，1月至12月代收576716元），计入“其它应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中国营业税暂行条例》第一条：“在中国境内提供本条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税义务人，应该依据本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。”要求，造成少缴营业税142435.11元。
案例2：检验人员在对一家物业管理企业实施税务检验时，发觉该单位一直以来，将预收物业综合管理费记入“预收账款”科目，未立即计算缴纳营业税。截止9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中国营业税暂行条例》第一条“在中国境内提供本条例要求劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税义务人（以下简称纳税人），应该根据本条例缴纳营业税。”，第五条"纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取全部价款和价外费用"，和第九条"营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证当日"要求，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。
案例3：经检验发觉，（1）某物业管理企业分别于3月6日、7日收取东航物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位5月17日收取房屋出租收入0元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中国营业税暂行条例》第一条“在中国境内提供本条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税义务人，应该依据本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，根据营业税要求税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。”及营业税税目税率表要求“服务业”税率为5%。另据《中国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税单位和个人，全部是城市维护建设税纳税义务人。”《征收教育费附加暂行要求》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税单位和个人，应该依据本要求缴纳教育费附加。”鉴于以上要求，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。
（二） 收入直接冲减支出类科目
物业管理企业取得应税收入全部或部分冲减相关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。
案例4： 某物业企业和支付给供电局公共区域电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中国营业税暂行条例》第一条要求：“在中国境内提供本条例要求劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税义务人，应该依据本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局相关物业管理企业代收费用相关营业税问题通知》要求：“物业管理企业代相关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租行为，属于营业税‘服务业’税目中‘代理’业务，所以，对物业管理企业代相关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得手续费收入应该征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。
二、特殊问题
（一） 价外费用未作计税依据
物业管理企业向其它企业收取手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它多种性质价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。
（二） 应税收入直接转入税后所得
物业管理企业取得应税收入转移到 “营业外收入”科目，逃避纳税。
案例5：北京某物业管理有限责任企业在收取物业管理费同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，收取业主税费累计15313.74元，收取业主税费累计1.4元。该企业7月和9月分别收替换理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。6月代收款项手续费累计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按要求缴纳营业税。依据《中国营业税暂行条例》第一条、第四条:“纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，根据营业额和要求税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。”第九条:“营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。”要求，并依据营业税税目税率表“服务业-其它服务业”依据5%税率征收营业税要求，该企业应根据要求缴纳营业税累计3409.96元。
（三） 暂收款项未申报缴纳营业税
物业管理企业暂收其它单位款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取可能因装修而发生损毁修复、安全等方面确保金，不计入“营业收入”，少缴营业税。
（四） 从“应交税金”推算营业收入和记载“营业收入”不符
按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，和记载“营业收入”不符。
（五） 房屋销售收入未缴营业税
房地产开发企业下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发企业开发完成后翻牌成立物业管理企业，销售房屋时，不按要求缴纳营业税。

第三节 个人所得税涉税问题
一、常见问题
（一） 劳务酬劳不申报纳税或按工资薪金申报纳税
未签署劳务协议临时工作人员劳务酬劳，为物业管理企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得佣金，物业管理企业以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务酬劳税率代扣代缴税款。
案例6：某物业企业支付给临时聘用人员劳务酬劳，金额为18720元，是根据工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务酬劳所得税目补缴个人所得税。依据《中国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[]47号文件《国家税务总局相关落实<中国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题通知》第二条第三款要求，补缴个人所得税 1584元。
（二） 不全额申报纳税
按月发放工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其它应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。
二、特殊问题
（一） 出差补助未缴纳个人所得税。
（二） 发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。
第四节 企业所得税涉税问题

一、常见问题
（一） 不应扣除费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得
税
例7：某物业管理企业1月至 年12月支付管理人员误餐补助73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超出960元），应调增利润。依据《北京市地方企业所得税税前扣除措施》第三十条第一款：“...误餐补助应作为工资薪金支出”之要求，应补缴企业所得税24306.48元。
（二） 未结转营业收入，少缴企业所得税
全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其它应付款”、“长久应付款”、“应收账款”、“其它应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。
二、特殊问题
（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税
物业管理企业取得租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补助收入、资产盘盈、财产及现金溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。
（二）反复列支成本、费用
在成本、费用中预提某项还未发生支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成反复列支，少缴企业所得税。

第五节 房产税（城市房地产税）涉税问题

一、常见问题
（一）企业拥有已完工房产产权，未记入“固定资产”科目，未按要求缴纳房产税（城市房地产税）。
（二）企业拥有未完工但已达成使用状态房产产权，并已开始投入使用，未按要求缴纳房产税（城市房地产税）。
二、特殊问题
企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按要求代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。

第四章 物业管理业纳税评定

第一节 物业管理业财务分析指标

一、财务分析概述
（一）财务分析概念
财务分析是指以财务报表和其它资料为依靠和起点，经过一定分析方法，系统分析和评价企业过去和现在经营结果、财务情况及其变动，揭示相关指标之间关系、变动情况及其形成原因，以反应企业在经营中利弊得失，为会计报表使用者提供更相关和全方面财务信息。财务分析最基础功效，是将大量报表数据转换成对特定决议有用信息，降低决议不正确性。税务机关也能够经过财务分析，了解企业运行情况，经过财务指标计算判定企业是否存在涉税疑点。
（二）财务分析方法
财务分析方法，关键有比率分析法和趋势分析法两种。比率分析法是指在同一期会计报表上，将不一样项目、不一样类别或不一样报表相关项目之间，用比率来反应它们相互关系，并据以分析企业财务情况和经营结果。
趋势分析法是指将一个企业连续若干期会计报表，比较各项现在后期增减方向和幅度，从而揭示企业财务情况和经营结果增减改变及发展趋势。趋势分析法可用绝对指标，也可用相对指标。
（三）财务分析内容
财务分析数据关键起源于企业定时编制多种会计报表。依据报表使用者目标和侧关键不一样，财务分析内容关键包含：偿债能力分析、盈利能力分析、运行能力分析、发展趋势分析。
1、偿债能力分析。它是指企业偿还多种短期负债和长久负债能力分析。企业偿债能力高低是债权人很关心，而处于企业安全性考虑，也受到管理者和股东普遍关注。
2、盈利能力分析。它是对企业获取利润能力和盈利分配情况所做分析，包含利润目标分析、组成份析和质量分析等。盈利能力分析是财务分析关键内容之一，是企业相关各方全部关注。
3、运行能力分析。它是对企业总资产和部分资金使用效率和周转情况所做分析，常见一系列周转率衡量。资产周转速度快，反应企业资产流动性好、偿债能力强，受到债权人关心，而资产周转速度又和盈利能力相关，得到投资者和管理者重视。
4、发展趋势分析。它是经过会计报表进行多期比较、企业间比较、目标分析和多种综合分析，来研究企业财务情况和经营结果发展趋势，帮助企业管理者计划未来，为投资者和债权人提供决议依据。
（四）财务分析通常步骤
财务分析通常步骤以下：
1、明确分析目标；
2、搜集相关信息；
3、依据分析目标把整体各个部分分割开来，给予合适安排，使之符合需要；
4、研究各部分特殊本质；
5、深入研究各部分联络；
6、解释结果，提供对决议有帮助信息。

表4-1
资产负债表

编制单位:***物业管理 12月31日 单位:元
资产
行次
年初数
期末数
负债及全部者权益
行次
年初数
期末数
流动资产：

流动负债：

货币资金
1
85000
148150
短期借款
68
30000
5000
短期投资
2
15000
15000
应付票据
69

应收票据
3

应付账款
70

11360
应收股利
4

预收账款
71
30000

应收利息
5

代收款项
72
4000
4000
应收账款
6
26865
20895
应付工资
73
2500
2500
其它应收款
7
500
500
应付福利费
74

2700
预收账款
8

应付股利
75
0
1000.4
应收补助款
9

应交税金
76
2400
15820.6
存货
10
11500
20260