福州楼盘行销策划案样本.doc

高
景
华
庭
实
战
行
销
推
广
案

contents

第一篇 市场竞争现实状况分析
1. 区域竞争个案分析及概述
2．区域消费群分析
3．项目SWOT分析
4．本案市场策略
第二篇 本案目标用户群定位
1. 目标用户群定位及细化特征
2. 目标用户群人性特征和策略应用
第三篇 产品策略——魅力化和丰满化
1、 主关键魅力寻求
2、 产品魅力丰满化
第四篇 项目包装策略——形象提升
1． 专题概念
2． 案名和楼名
3． 主Catch
4． 概念源由
5． 关键意象
6． 物质性广告语
7． 辅助子策略
8． 利基诉求
第五篇 广告运动和行销推广
1. 酝酿期
2. 公开期
3. 强销期
4. 促销期
第六篇 项现在期人职员作到位表

第一篇、市场竞争现实状况分析

研究区域市场竞争环境，关键研析区域热销户型、总价，难销户型、总价；区域消费群体及其购置诱因，进而结合本案实际资源，寻求适合本案目标用户群，制订本案市场竞争策略。

一、 区域主竞争个案分析及概述
1、本案周围关键竞争个案分析：
本案面临关键竞争项目是时代经典、屏山汇景苑和达芙妮名苑为主十余个项目竞争。
时代金典：配套齐全，温泉、会所、大阳台花园、现代派流线建筑风格、楼中楼档次提升、香港戴德梁行星级酒店管理等，但因为其总价较高，市场反应却并不良好，有价无市，封顶仅售30%。
屏山汇景苑：产品本身并无特色计划和配套，主销售时间集中在前期，销售均价在2800~2900元/m2 ，户型以小户型为主，后期因为主力户型为大户型、均价提升、用户定位为无力购置大户型精英白领失误、产品力弱等原因出现滞销，2年多时间仅销售75%，现在仍剩下40余套150m2 以上大户型产品。
达芙妮名苑：产品主打温泉和现代派建筑风格，一期中号户型三房120m2计划销售85%，二期大户型主力户型142m2 销售率仅为35%左右
经过详尽对周围竞争个案市场调研（竞争个案详见列表）分析得：本区域最热销户型面积是2房70～80m2，3房120 m2 左右，且市场需求还未饱和，其关键原因是购置此户型总价楼盘用户主流是工薪阶层，其市场容量相对较大，占社会阶层总量40%；最难销是3房或4房面积130m2以上，总价超出40万楼盘，且市场积压重大。其关键原因是市场容量小，毕竟有钱人是少数，该阶层仅占社会阶层总量1~7%。本区域热销价位在3000元/m2 以下，热销户型总价约在25~35万之间，若超出40万，则目标用户群显著集中为二次购房族，其对小区档次、配套、物业服务水平要求提升，销售阻力加大。

2、区域大三房、大四房总价40万元产品竞争
为更正确把握本案大三房、大四房总价40~50万产品市场供给量、销售量和容量，我们对整个鼓楼区竞争楼盘大三房、大四房总价40~50万产品进行统计以下：

项目
屏山汇景苑
达芙妮
名苑
时代经典
天元山庄
城市双骄
闽赋苑
佳和
花园
阳光
水岸
总价40万以上户数
120
77
132
422
45
126
270
168
已销售
户数
80
48
83
358
35
40
175
118
剩下户数
40

29
39
64
10
86
95
50
销售率
65%

60%
30%
85%
25%
30%
35%
30%
项目
雅典新城
闽全部嘉源
衣锦华庭
城市经典
明阳天下
凯旋
花园
盛世
名门
罗马假日花园
总价40万以上户数
242
136
222
93
189
254
420
292
已销售
户数
182
34
166
19
47
140
168
219
剩下户数
60

102
56
74
142
114
252
73
销售率
25%

75%
75%
20%
25%
55%
40%
75%

资料统计得本区域大三房、大四房市场供给3208套，市场销售量1912，本区域个案在工程进度基础靠近现房前提下，整体销售率在60%左右，其中小区型项目高于60%如天元山庄、罗马假日花园。而独栋小高层项目销售率小于60%。如上分析得，本案在策划产品魅力同时，需要寻求扩大购置45万总价楼盘市场容量策划突破点。

区域关键竞争项目列表

案名
规模
工程进度
主力户型
面积计划
均价
魅力特色
销售情况
米兰
花苑
9幢8层
建筑面积
17985m2

现房
二房半113m2
三房125～142m2
2300元/m2起价
2600元/m2均价
靠河
绿化中庭
因为项目售价较低，销售良好；其中二房半113m2、三房125m2 尤其畅销
星河明居
建筑面积
22490m2
1#楼13层
2#12层
靠近
现房
二房78～89m2
二房半95m2
3房138～148m2
均价2700元 ～2800
元/m2
五四路段
低价销售很好，
2房78m2已售完
湖前
兰庭
19幢
多层和小高层、大别苑混合
期房
二房70～80m2
二房半99m2
3房128～131m2
小高层均价2600～2700，别墅售价3000元/ m2
大小区
森林景观
中庭绿化
已形成兰庭品牌，小高层、多层基础售完；别墅销售通常
天元山庄
26幢
现房
期房
标准房134～139m2
复式204m2左右
一期2600元/ m2
二期2900元/m2
山水景观
大小区

销售很好
天骅大厦
26层商住楼
现房
2房106m2
3房212m2
带装修均价
3200～3300元/m2，
不带装修则为
3000元/m2
地段

基础售完
屏山
汇景苑
小高层18层
期房
3房110～172m2
2房71~100 m2
2390元/m2
均价2900～3000元/m2
休闲会所智能化系统，酒店物业，
屏山景观

通常
2年多时间销售80%
时代
金典
单幢高层31层
一期至19层
二期20~31层
封顶
3月交房

3房145m2～163
4房182m2
一期均价3500元/m2
二期均价4000元/m2
空中会所，窗语言丰富，
体育中心
精巧样板房

销售通常，约30%关键原因是面积大，总价高用户难以接收
达芙妮名苑
一期
小高层10层
二期15层
一期现房
二期封顶
3房101～111 m2
4房120～142 m2
4房中158～190 m2
一期3100元/m2
二期3200元/m2
温泉、地段
一期小户型120 m2计划销售85%，二期大户型主力户型142 m2 销售率仅为35%左右

二、区域消费群体分析
本区域消费群体分为三种：一工薪阶层；二中产阶层 三、高收入有钱阶层。

区域消费群体
（阶层属性）

阶层百分比

偏好楼盘特征

市场供给和竞争猛烈度

工薪阶层

约占28%
Ⅰ低单价、低总价，单价约2800元/m2，总价约25~30万
Ⅱ户型以2房70~80 m2 ，3房120 m2 为宜，
市场供给相对不足，湖前兰庭、米罗时代、星河名居、达芙妮名苑均针对此目标，因为此用户群市场容量大，销售良好且未饱和

中产阶层
（小康）

约占20%

Ⅰ优良楼盘品质、轻松付款方法
Ⅱ户型以三房120~130m2单价接收度在3000~3300元/m2
此目标用户群渴望生活换档、品质一步到位，但经济实力又无法一步到位，故期望轻松付款方法，纵观区域楼盘无法满足其需求，这也就是达芙妮名苑二期、屏山汇景苑大户型难销关键原因，现在该客层被工薪楼盘吸引，但此用户群是本区域一大市场空白点

富裕
阶层

约占7%

Ⅰ高尚住宅、齐全配套
Ⅱ户型以四房140~160m2 为宜，单价接收度在3000~3300元/m2
本区域不乏高尚住宅，如时代经典配套齐全，但因为其市场容量有限，有价无市。

三、项目SWOT分析
S：优势
1） 地块平整
2） 地段处于五四路体育中心区域，生活配套齐全便利，休闲健身
W：劣势
1） 本案内部景观、配套无优势
2） 小区规模小
3） 产品户型相对区域主力需求（白领需求），且产品径深过深，达16米左右，户型计划不是相当理想。
O：机会点
1） 本案区域配套齐全，生活便利，且周围配套皆为档次高、品位高雅配套如上岛咖啡、东方红、南海渔村、长冠保铃球馆，给人一个精巧市心生活感觉。这也是本区域潜在用户购置诱因之一。
2） 周围项目并没有意识到大户型、高总价房子销售不好原因，关键在于二次购房市场容量有限，没有采取轻松付款方法吸引原本只可购置中低级商品房、现一步到位购置中高级商品房用户——城市中产阶层，变被动为主动。
T：威胁
本案大三房、大四房产品计划，总价高达45万左右，该产品面临全鼓楼区域楼盘竞争，竞争个案多达近二十余个，竞争白热化。

四、本案市场策略：
1） 整合项目优势资源，塑造唯一性、权威性、排她性产品，迎适用户需求，制造
强大购置诱因。
2） 避开工薪楼盘低价竞争和高收入阶层市场容量有限弱点，寻求适合本产品之 目标用户群——中产阶层，以优良品质、轻松付款吸引原只可买中低级商品房中产阶层（一般市民）一步到位，进入中高级商品房市场。
注1：唯一性是指产品含有市场差异化；排她性是指此差异含有快速感性魅力，一见钟
情；权威性是指产品所塑造魅力是有依据，建立在项目资源基础上，而不是
挂羊头卖狗肉。
注2：轻松付款方法关键在强销期、促销期备用。

第二篇、本案目标用户群分析

综合本案大户型计划和市场竞争消费群细分得，本案目标用户群为：

以生活换档、品质升级为目标鼓楼区福州人（中产阶层）
细化特征：
区域：以鼓楼区为主福州人
年纪：30~50岁
职业：国企部门中上层领导、公务员（省直机关干部）私企老板、退休干部
收入：较高（家庭收入4000元以上）
购置目标：生活换档、品质一步到位
65%换房自用、30%首次购房自用、5%投资保值增值
消费心理特征：
1） 事业有成、有一定社会地位、重视生活品质和精神成就感
2） 住得好，还要花钱少、付得轻松
3） 文化素质较高、消费重视品位和文化内涵
4） 爱好运动和健康养生
5） 含有福州人相对斤斤计较、贪小廉价特点

购置诱因TBI：
1） 优良楼盘品质（地段、区域配套、建筑品质风格、内部景观、户型、项目形象）
2）轻松付款方法（首付款、按揭、装修按揭）

本案目标用户群人性特征及其应用

人性五大
特征
表现
对策及应用
虚荣性
因为事业有成，而且本案总价高达40万以上
1） 对项目、地段、目标用户群、开发商、建筑师、景观设计师进行有效包装
现实性
因为此用户群社会阅历较深，且为二次购房，消费较为理性和挑剔
2） 将产品魅力做足，将本案主关键魅力——汉唐建筑风格丰满化
3） 物美还要价廉，买得要轻松
4） 同时研究目标用户群需求，在本案投入不大前提下，在中庭、物业、内部配套等方面提升项目附加值和产品魅力，提升产品市场竞争力
自私性
在人性自私性表现中，福州购房用户普遍表现为贪小利
5） 设计产品利基，突出产品稀有性
6） 在行销推广中适时合适设计促销活动（注：促销活动要围绕汉唐文化。
盲从性

重视社会口碑，认为畅销品就是好产品
7） 整合营销、设计大量软性文章
8） 在证言性广告中设计教授
好奇性

对新鲜、稀有、首创产品爱好度大
9） 发明首创性、快速感性魅力产品
10）在营销推广中重视新、奇、特推广方法

第三篇 产品策略—魅力化和丰满化

魅力性、丰满化产品内涵设计由两方面组成：主关键魅力+辅助魅力。主关键魅力是产品区隔竞争个案所独有特色魅力。辅助魅力是为提升产品市场竞争力而附加于产品，是对产品魅力丰满化，以提升产品价格性能比，制造目标用户价廉物美购置感觉。
本案主关键魅力是由产品优势资源出发，进行整合。塑造出唯一性、权威性、排她性产品。
主关键魅力寻求：

产品优势资源
细化资源
可行性分析
外资源

景观

周围无优异景观能够整合，NO！

区位
区位资源为周围共有，难以形成独特魅力，NO！
配套

周围有著名配套体育中心，但为周围个案所共有，难以形成独特魅力，NO！
教育
周围无著名学校能够整合，NO！
内资源

户型和功效
本案产品户型和产品功效无出彩地方，NO！
内部景观
本案内部绿化面积仅900平方米左右，若以此为主关键魅力缺乏权威性和魅力性，NO！
内部会所配套
本案内部无会所计划，NO！

建筑风格
？

本案实际上除区域地段魅力外在产品本身并无太大优势资源，不管从产品户型、景观、小区内部配套无权威性出彩地方，若要塑造产品魅力需无中生有，从建筑风格、内部园林景观及区域地段魅力等各方面进行大胆设想小心求证。
所以我们落实到用户购置诱因和项目标优势资源上，我们发觉：
1）本案地段特征是精巧、高雅、齐全、便利
2）用户对此地段是认可，地段特征也成为用户强大购置理由
3）本案在面临周围或大小区取胜如米罗时代或或以内部景观见长如天元山庄或以配套显圣如时代经典，在此种竞争环境下，我们产品魅力是依据项目本身特征，占地不大但精巧，走市心精巧生活馆路线，同时在产品设计中进行权威性支撑，使其魅力丰满化、感性化。
因为本案地段显要处于十字路口，若以建筑风格为突破点，易于传输且有效节省广告费用；纵观福州各大楼盘，欧风泛滥，现代派或后现代派也时有所闻，但作为中国古典建筑风格汉唐国风却极为稀有，这也为本案提供了市场空白点和机会点。同时在市场论证过程中我们发觉相当多潜在目标用户对中国古典建筑是充满了爱好，对汉唐国风更是情有独钟，因为在国人眼里，汉唐尤其唐朝代表中国鼎盛时期，蕴涵典雅古韵文化底蕴。至此我们找到本案产品魅力突破点——汉唐建筑风格，作为本案产品最大市场魅力点和区隔点。

产品魅力丰满化：

产品魅力丰满化是在整合项目优势资源基础上，从建筑外观、户型、环境、配套、物业管理服务五方面着眼。以目标用户群需求出发，进而迎合目标用户群需求。人五大需求，生存需求——安全需求——尊重需求——审美需求——自我实现需求。本案针对目标用户群事业有成、文化品位高特点，应着重满足其安全需求、尊重需求和审美需求。
1）800余平方米景观中庭
整合资源：小区园林绿化是住房品质关键组成部分，没有景观楼盘算不得高尚住宅。鉴于本案绿化是分为一楼绿化和二楼绿化，提议将一、二楼绿化立体化，同时引入假山流瀑，绿化园林专题一样围绕中国古典——苏州园林风格——小巧、自由、精巧、淡雅、善于以小见大、写意山水见长江南写意山水园林风格。亭台楼榭，假山池沼，花草树木映衬，移步换景，如置图画中。满足本案目标用户群审美需求。
2）3个面积40~60平方米不等大堂
整合资源：大堂是小区门面，其关键性不言而寓。将三大堂装修风格和本案建筑风格——汉唐风格一脉相承。内部部署金碧辉煌，太白唐诗、飞天壁画、富贵牡丹绚丽多彩，尊贵从走进大堂瞬间就油然而起，同时大堂配置背景音乐，每当华灯初上，宫廷雅乐四起，古筝、琵琶弦音袅袅，梦回唐朝。满足本案目标用户群审美需求。
注2：背景音乐投入约几千元。
3） 物业管理服务强化和魅力化
资源整合：因为现代居家日益重视小区物业管理，而本案目标用户群大多是理性、挑剔换房族，小区物业收费多少、小区安全智能化有没有、物业管理品质好坏也是其购房考量原因之一。所以有必需对本案小区物业管理进行强化和包装。提议和福州著名保姆企业合作，实施保姆式家政物业服务、智能化装甲保全系统。满足其安全需求、尊重需求
保姆式家政服务：给你母亲般关心
Ⅰ 大堂设总台，总台提供电话留言、寄存及物业服务等服务
Ⅱ 体贴入微保姆式家政服务
★ 代管房屋 ★ 家居保洁 ★送洗衣服送定餐服务
★ 修理水电煤设施 ★代叫医护服务 ★代定鲜花盆景、贺卡服务
提议能够和福州著名保姆服务企业配合。
智能化装甲保全系统：
Ⅰ 大堂设保安中心、过滤闲杂人等
Ⅱ 各走廊、电梯公共区域电子闭路监控系统、小偷不得入内
Ⅲ 住户自动报警系统、瓦斯报警系统、可视对讲系统等，一旦用户按铃报警，保安中心就知道所在单元楼层和户号，即往救护，老人、小孩安全有保障。
4）小区引入智能化配套
引入网通或长城高速网络系统，满足现代家庭前卫化、网络化生活需求。
注：引入网通或长城高速网络系统无须资金投入，仅要十余平方米设备场地。

二、轻松付款方法设计
付款方法设计须依据本案目标用户群收入和购房支出能力而定。如上我们分析得本案目标用户群是中产阶层，其特点是向往和渴望过高品质生活、买优良品质楼盘，但因为经济实力有限，常规付款方法（以总价45万房子为计，首付约13.5万，装修约10~15万，总约23.5~28.5万）对其压力相当大,所以提供轻松付款方法是本案又一策划关键和关键点。因为其直接关系市场容量和楼盘消化速度。
付款方法设计；

1、 常规按揭付款方法：
Ⅰ30%首付款一次交清(装修提供按揭)
Ⅱ七成二十年按揭

户型
面积
单价
总房款
首期30%
标准户型
140M2
3200
44.8万
13．44万
首期 万应付款分解
定金
签约

七成二十年按揭月供：2046元RMB。
1万
12．44万

2、 开盘期轻松按揭付款方法：

Ⅰ10%首付、20%交房时付(装修提供按揭)
Ⅱ七成二十年按揭

3、 促销期轻松付款方法：

Ⅰ10%首付、20%三年免息分三期付(装修提供按揭)
Ⅱ七成二十年按揭

户型
面积
单价
总房款
首期
标准户型
140M2
3200
44.8万
15%（7．14万），余15%开发商免息垫付三年内分三次付清
首期 万应付款分解
定金
签约
余20%
开发商免息垫付
三年内分三次付清
七成二十年按揭月供：
2178元RMB。
（10%）
1万
3.48万
8.96万
轻松付款方法优势：
1、 降低用户购置本案之门槛，原本13.44万首付降为4.48万,增加购置本案潜在目标用户群市场容量，极大加紧本案资金回笼速度。

第四篇、项目包装——形象提升

项目包装内容是经过形象力、产品力、利基诉求三力合一达成项目形象提升，提升用户心理暗合价。

1、形象力包装：
1） 行销概念：含有一针见血、一枝独秀、透其所好三大特点，本案行销概念是围绕产品策划方向——市心精巧生活馆和关键魅力汉唐建筑风格进行艺术加工而成。

精巧雅舍-汉唐名宅
汉唐名宅一针见血点明本案最大和竞争个案魅力点和区隔点。
精巧雅舍一针见血点明本案策划方向，含有快速感性魅力和形象力包装作用。

2） 案名：行销概念画龙点睛，含有易懂、易记、易念三特点。

唐风
楼名：翻开漫漫唐朝历史长河，我们能够发觉最能代表唐朝繁荣鼎盛是“贞观之治”和“开元之治”。所以本案楼名定为，

贞观楼 开元楼

3） 主打广告语：（精神性广告语）

榕城名流永世珍藏尊荣名邸

4） 概念原由：
典雅古朴、庄重富贵汉唐国风
聚集中华五千年文化精华
一向备受达官贵族、政贾名流推崇，誉为中国古建筑之经典，
常人只能仰视，难触其中。
今天，一份专为205位榕城名流、商界菁英盛大打造
唐风——精巧雅舍-汉唐名宅
重现千年文化唐朝宫殿精巧典雅建筑风格
更将江南写意山水园林极致融合，
一场百年建筑名邸和国宝级山水园林双重礼赞，盛装开幕，邀您共赏！
5） 关键意象：荷花

二、产品力包装：
1） 魅力关键：由精巧生活馆延伸出汉唐名宅
2） 物质性广告语：精巧雅舍-汉唐名宅（同行销专题）
3） 产品价值：Ⅰ 汉唐建筑风格
Ⅱ 江南写意山水
Ⅲ 家政保姆式物业管理
Ⅳ 智能化物业配套
三、利基诉求力包装：
行销战不是产品战而是认知战，和其诉求产品怎么好，不如诉求产品对你有什么用

产品魅力
利基诉求

文案表现

汉唐建筑
风格
1） 榕城名流品位生活身份象征

2）价值永恒艺术珍品

3）物业永续升值金牌保障
唐风气质风华稀世罕有、建筑之美名动榕城
因为深知建筑是凝固美
因为深知榕城名流对建筑品位和苛刻要求
唐风不惜百万重金礼聘
省设计院和厦门著名战神设计院强强联手
百万重金+千年文化荣耀铸就
榕城名流永世珍藏尊荣名邸
唐风，不不过榕城名流文化品位身份象征
更是价值永恒艺术珍品
内部景观绿化

江南写意山水园林
在唐风景观设计师眼里，小区园林景观不是简单地植点草皮、种点树木，那只能算是绿化而已， 唐风100%原版移植江南写意山水园林，努力争取推开每一扇窗户全部是风景，从入口古香古色地月亮门到临塘水榭美人靠，由曲径通幽方厅到因地制宜假山流瀑，每处着眼全部是惊艳无比，另你无法不赞叹。

物业管理

唐风保姆式家政服务，给你母亲般关心！
能住在唐风是一个幸福
——唐风保姆式家政服务，给你母亲般关心！
高景物业一向主张家就是家，不是酒店，不求浮夸，但求实在，做到位体贴。实施保姆式家政服务，给业主以母亲般关心是其一贯宗旨，代管房屋、送洗衣服送定餐服务、修理水电煤设施、代叫医护服务……，不管业主有何要求，只要一个电话，完全搞定直到你满意，这也就是高景物业管理响誉榕城物业界原因。

体育中心
私家健身馆

付款方法设计：以面积135 m2 ，单价3000元为计，则总价40.5万。

首付款为4万元
月付款为2484元
典藏五四路精巧生活馆

4、辅助包装子策略：
地段包装：五四路精巧生活馆
用户形象包装：名流政要、商贾精英
建筑设计师包装：省建筑设计院
园林景观设计师包装：厦门著名景观设计院——战神
售楼处包装：装修风格精巧典雅，勿现代或欧式。
建筑外观效果图、园林景观效果图、3个小看板
工地包装：气球、围墙插旗子

第五篇、广告运动和行销推广

本案短期广告目标是塑造产品价值形象和精神形象，吸引中上阶层关注眼光，直接促进销售，在广告中充足展现本案品质、个性和优势。长久目标是深入塑造开发商品牌形象，使开发商品牌得以延续。
经过立体化缜密行销活动，直面完全目标市场，在市场份额有限情况下，以发掘全部客层资源，实现既定销售目标。

销售组合

对话行销

直效行销

资料库行销

利基行销

l 接待中心
l 人员行销
l DM广告
l 利益对比
l 制造现场气氛
l 寻求目标用户
l 公共关系
l 卖点挖掘
l 灵活遍定
l 接触决议人
l 市场导向
l 用户需求
l 销售配合
l 找按时机
l 回馈设计
l 回报评定

一、酝酿期
时间：在取得预售许可证之前
指导策略：以静态行销手法，吸引社会大众和目标用户关注眼光，激起好奇、崇敬、信任市场印象，达成心理渗透目标。同时采取叩客形式大量造访本企业武夷桃源之用户，蓄积开盘火爆之能量。
具体工作实施：
² 售楼处包装，样板房装修方案准备（2套）
² 围墙粉刷包装，插罗马旗
² 工地上空飘扬彩球
² 路牌
² NP广告设计、海报设计、DM设计
² 系列软性文章撰写
² 公交车广告出动
² 对本企业武夷桃源用户进行叩客造访（成立福州新景祥置业俱乐部）
公关策略：Ⅱ邀请相关媒体记者撰写汉唐建筑风格魅力和文化底蕴并发表
媒体：围墙、工地现场、新闻报道、路牌、公交车
二、公开期
时间：取得预售许可证20天内
指导策略： Ⅰ 以定位性NP稿及4篇架构性NP稿，配合相关媒体快速将产品形象和魅力深入人心，营造抢购追捧轰动效应。
Ⅱ 设计独特销售方法——唐装销售（全部销售人员于开盘当日着唐装），
引发市场消费好奇性并引发口语宣传，同时引发媒体做点，增加产品软性见报率，增加市场著名度。
具体工作实施：
² 定位性NP稿1篇（海峡城市报一个全彩版）
² 架构性NP稿4篇（建筑风格篇、地段配套篇、户型篇、热销证言篇）
² 系列软性文章出台
² 邀请各媒体记者对本案进行全方位报道
促销策略：来就送精美礼品（唐三彩或太白名诗、名画，待定），
前三天购置优惠50元/M2
媒体：NP稿、公车、海报、电视
三、强销期
时间：公开期后1~2个月内
指导策略：在产品形象深入人心以后，利基诉求、和样板房艺术装璜赏、魅力大唐（堂）艺术赏、唐风户型装修大方颂、买唐风游西安旅游专案前后粉墨登场，发动心智攻关最高潮，促进成交。（店面和车位广告适时捆绑宣传）
具体工作实施： 利基诉求、投资专案系列NP稿
² 艺术装璜赏活动、参观样板房
² 举行唐风杯乒乓球、网球赛吸引爱好运动用户入场
促销策略：来就送价值元装修方案
买唐风、游西安（注：飞机四日游约2500元，包食宿）
媒体：NP广告、电视广告、海报、活动、新闻。
四、促销期
时间：强销期结束后三个月内（续销期结束后两个月，争取售完余下少许产品，顺利结束本案。）
指导策略：重新审阅销售策略、广告策略，从促销、工程进度、证言等提议心理战，同时避免用户误会本案已结束，又不能让用户认为剩房尚多。
具体工作实施：Ⅰ新闻炒做，以“立即让一般收入阶层进入中高级商品房市场”大旗。
² 电开方法促进客房带新用户
² 轻松付款方案二激情献演
² 从促销、工程进度、证言等角度进行新一轮广告诉求轰炸
促销策略：赠品，如家电、家俱

第六篇 项现在期人职员作到位表

高景华庭项目案前工作计划表
序
工作内容
责任人
开始
发包
完成
备注
开发商配合事 项
售楼处装修

面积共摊数据

高景企业介绍

1
立面效果图
汪
6．1

6．20

2
总平、大堂效果图
汪
6．1

6．20

3
推广方案书
邱
5．10

6．10

4
案名
邱
4．20

5．18

5
售楼处装修方案
卢、邱
5．1

6．8

6
海报文案
邱、赖
5．5

6．15

7
海报设计完成
卢、邱
5．25

7．5

8
旗帜
卢、邱
6．1

6．10

9
IV区
卢、邱
6．1

6．25

10
灯箱
卢、邱
6．10

6．25

11
NP文案
邱
6．20

6．25

12
NP设计
卢、邱
6．25

7．10

13
名片
张
6．10

6．20

14
销控表
卢

待定
15
公车广告
卢、邱
6．20

7．10

16
展销
邱、邱

待定
17
家俱配置图
卢
5．20

6．15

18
价目表
汪

待定
19
预定、认购书
汪
5．25

6．28

20
销售说辞
汪
6．5

6．30

21
电话申请
邱

6．20

22
路牌
卢、邱
6．5

6．30

23
LOGO设计
卢
5．5

6．15

24
设计图片搜集
卢
5．20

6．10

25
媒体联络
邱
6．8

6．20

26
软性文章撰写
邱、赖
6．10

6．20

27
唐装衣服设计制作
邱
6．25

8．20