设施设备检验维修手册模板.doc
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1、第九章设施设备检验维修手册电子文档:JYWX001工作维修步骤一、工程部工作维修步骤为保持工程部有效进行维修工作,通常日常维修将以工作单形式进行,此种运作模式,使工程经理能经过工作单汇报,得悉大厦运行操作及维修情况,而每位职员工作表现,亦能经过工作单统计分析,得悉各人工作效率,借以达至低成本、高效益营运。二、运行模式各部门在正常维修情况下,经过物业管理部,发出工作单至工程部,而总工程师将按维修等级,关键等级,现有些人力资源,计划维修时间及分配到各专业,进行维修工作,当各主管率领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单,送回给总工程师。为保持维修质量,总工程师将抽样检验各维修工作直以达成高维修品测
2、水平。当完成抽样检验后,总工程师可向物业部报销工作单及制订每七天工作完成汇报。工程部职员巡查大厦后,将需要维修项目记下,并内部发出工作单,总工程师将按标准工作步骤处理相关工作分配,当工作完成后,内部报销工作单,并于每七天提交工作完成汇报分析给工程经理。日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同,每七天按指定维修工作计划,填报工单,分配工作于各专业,当工作完成后,提交工作完成份析汇报,并内部报销工作单。维修工作单 No. 部门名称: 日期: 联络人名称: 维修种类:日常/紧急 联络人电话: 发出时间: 工程部专用工程部门:强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建接收日期立即间: 负责维修人员名
3、称: ( )完成日期立即间: 完成维修工作需要时间: 小时/分钟工作内容工作位置: 维修内容: 完成内容: 电子文档:JYWX002公共区域设施维修保养细则一、外墙、围墙1.六个月对外墙进行一次清洁保养,发觉面砖损坏,立即修复。2.每两年对外墙刷涂料部分,如阳台底部等处刷一次涂料。3.每两年对全部铁制门、栏杆等油漆一次。二、小区道路1.每十二个月对大厦外围道路上多种标志、停车区域划线重新油漆一遍。2.每六个月对小区水泥路面和广场砖作一次全方面检验,发觉缺损或裂缝,立即做好修补。三、内部大堂、走道及楼梯1.每十二个月对公寓内部大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全方面检验,发觉地砖或墙砖损坏,应立即
4、修复。2.每两年对楼梯墙面重新刷一次涂料。3.每两年对楼梯踢脚线重新油漆一遍。四、楼顶屋面1.每六个月在屋面防水层和保温层做一次全方面检验,发觉有破损地方,立即修复。2.每两年对屋面铁制走道和避雷带做一次油漆保养。3.每十二个月对屋全部户外保温管理道和水箱做一次检验,发觉破损立即修补。五、电器设备1.每七天对全部配电房巡检一次,检验设备运行情况,包含外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态,和机房照明和隶属设施情况。2.每个月清扫配电房及配电柜表面灰尘。3.每个月统计用电量及电压改变。4.每六个月对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。5.每十二个月对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试
5、验。6.每个月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。六、煤气设备1.每六个月用肥皂水对煤气进户点伸缩节进行一次检验,发觉有泄漏现象立即报煤气企业修复。2.每十二个月检验有煤气管道和表具接口,查验是否漏气。七、照明灯具1.每两周一次对公共区域各灯照明灯具外观和照明度进行检验。2.每六个月检验灯具使用情况,并进行清洁工作。3.每六个月统计各类灯具及灯管使用寿命,制订合理选材方案。八、电梯1.每个月清扫电梯机房,检验机房隶属设施及环境温度。2.每两周配合、监督和统计电梯保养承判商设备检修保养工作(具体要求参考保养协议)。3.每个月检验电梯井道、底坑和厢箱门槛有没有异状物。4.每十二个月安排报请劳动局进行一
6、第二年检工作。5.每两年进行一次限速器测试,每五年进行一次负荷调整试验(委托承判商进行)。九、避雷装置1.每十二个月检验避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。2.每三年进行一次避雷装置安全试验(委托避雷装置检测所)。十、水泵、上水管道及水箱1.每班巡视各水泵运行情况,检验控制箱电流、电压、指示灯情况和水压等,发觉问题立即停泵检修。2.每班巡视管道、阀件接口有没有异常。3.每班巡视机房隶属设施情况。4.每个月清扫机房。5.每季对消防泵进行试机一次,时间不低10分钟。6.每六个月检验水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。7.每六个月清洗水箱一次。8.每十二个月对大泵进行一次大修保养,包含轴承、叶输、密封
7、及电机绝缘等。十一、排水管道、卫生设施1.每季检验给排水关键管道、阀件情况。2.每季检验管理企业和业主办公室及未出租/售单元卫生设施,包含水笼、洁具和下水等情况。3.每十二个月检验各阴井,发觉堵塞立即疏通。十二、污水处理及集水井/泵1.每班巡视污水处理设备运行情况,检验控制箱工作情况,液位报警装置。2.每三天清理调整池隔栅垃圾。3.雨季每班,日常每两周检验各集水井泵工作情况(包含手、自动和控制箱指示灯)。4.每个月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。5.每三个月对潜水泵及控制进行保养工作。6.每三个月对污水处理系统进行水质化验。十三、电视监控1.每个月检验电视监控设备运行情况,包含摄像机、镜
8、头、放录机、传输信号、接收图像清洁和调校,发觉故障报请专业企业修理。2.每个月对机房进行一次清洁工作。十四、卫星天线1.每三个月检验天线立架基座安装可靠性,台风前后须各检验一次。2.每个月对机房进行一次清洁工作。3.每两年对天线立架基座油漆。4.每十二个月对传动机构换一次新油。十五、消防设备1.每三个月检验消火栓情况。2.每六个月进行一次消防联动试验。3.每十二个月检验全部灭火机并按要求更换液体。十六、分体空调1.每个月清洗一次管理企业业主办公室及未出现/售单元全部室内机过滤网。2.每六个月清洗一次室外机组。3.每十二个月检验空调机是否有泄漏,管道保温是否完好,遥控器是否完好。十七、其它1.每
9、十二个月对各公共部位五金配件进行一次检验和修理。2.每十二个月对全部户外销匙加一次机油,每十二个月对全部门销进行一次检验修缮。3.每十二个月对全部公共部位,管理企业和业主办公室及未出租/售单元门窗进行一次检验。电子文档:JYWX003水务及渠务系统检验、测试和保养服务一、月度服务以下服务为每个月进行一次:1.检验及监察供水泵、食水泵、冲水泵、污水泵及排污设施。2.检验和维修食水和冲水系统控制和显示器。3.检验、监察和清洁全部垂直栅栏、地漏、排水道、下水道出入口。4.检验水泵时,进行马达或轴承润滑。5.检验水泵中机械封口。6.清除轴承上油污。7.检验和调整水泵轴承位置平衡。8.检验电力装配、水泵
10、吸力和出水压力。9.检验升压机水箱压力并在必需时升压。10.向管理企业汇报系统内任何缺点。二、季度服务以下服务为每三个月进行一次:1.清洁全部过滤器。2.保持阀门和水泵泊件良好状态并为阀门主轴进行清洁和加油润滑。3.为球型阀门活动部件进行润滑。4.检验水位开关、水压开关和浮力开关,包含开流及断流测试。5.清洁全部水箱包含污水池和供水箱。6.就上述工作向管理企业提交季度检验和保养书面汇报。三、年度服务以下服务为每十二个月进行一次:1.全方面性地检验全部水管设备包含全部水管、控制器和线路。2.全方面性地检验和清洁在建筑物范围内全部排水沟出入口。3.检验供水管设备和排水管及连结部件。4.在公用地域检
11、验和测试全部排污设施功效。5.紧固全部电路设备接点。6.对全部电力线路进行绝缘性测试。7.对控制电路屏进行功效性检验。8.检验全部金属隶属物,包含金属管腐蚀清除全部金属上锈迹并重新油漆。9.清除设备封套内外部灰尘。10.就上述工作向管理企业提交年度书面汇报。四、大修服务1.拆开水泵和电机关键部分进行检验,并维修磨损和损坏部分。2.更换水泵叶和电机轴承。3.更换水泵器械封口及泊件。4.更换水泵和电机之间连接橡胶。5.更换水泵防漏胶环。6.检验马达线路连接系统。7.重新配置电机线路绝缘体。8.检验电子线路和连接器,并为全部电子连接器除锈。9.检验水泵和电机之间轴心位置。10.去尘、清洁和重新油漆水
12、泵封套、电机和基座。11.更换水泵和绝缘材料。12.使系统处于正常操作状态,统计动作情况,比较误差数据。13.更换水泵绝缘材料。14.使系统处于正常操作状态,统计运作情况,比较误差数据。电子文档:JYWX004公共天线系统检验、测试和保养服务一、月度服务以下服务为每个月进行一次:1.检验和清洁装置全部关键设备,包含控制和显示板、天线等。2.检验控制板扩音器和频道扩音器现有情况并测量输出信号水平及全部频率范围天线接收信号;在需要情况下,调整现有设备,增强信号以符合使用要求。3.对保安系统进行功效性测试。4.对大门对讲机系统进行功效性测试。5.更换电路系统损坏零件。6.检验和调整全部闭路电视机和显
13、示器,使影像能达至合理水平。7.应管理企业要求重新设置数码锁密码。8.向管理企业提交系统缺点及需待维修项目标汇报。二、六个月度服务以下服务为每六个月进行一次:1.提供现有安全监视点系统功效测试。2.调整天线方位和信号放大器接收以增强最理想系统效率。3.对装置系统内可移动部件进行清洁,如有需要,对可动部件进行加油。4.重新调校安全系统信号放大器、频道放大器、天线控制板。5.就上述工作向管理企业提交六个月度书面汇报。三、年度服务以下服务为每十二个月进行一次:1.检验全部金属零件腐蚀情况,如有需要,用钢丝刷清除锈迹并重新油漆。2.清洁设备封套内外部及电视接收器部分。3.在每一个电视或收音机频度使用点
14、测量信号强度,并同专业承包单位将信号数据化成文字作为汇报之用。4.对安全系统、机电及控制设备进行联合系统性测试。5.清洁全部闭路电视镜头和控制器,并汇报发觉老化情况。6.就上述工作向管理企业提交年度书面汇报。电子文档:JYWX005消防系统及装备检验、测试和保养服务一、季度服务以下服务为每季进行一次:1.检验及测试消防水泵和消防喷淋水泵,包含操作消防加压水泵。2.检验消防水泵和关键消防控制板、分支控制板及其全部控制板。3.检验和测试自动火灾报警系统警报器。4.检验和加润滑剂于水泵电机轴承。5.检验全部水泵器械封口。6.清洁和去除轴承油污和油腻。7.检验和校对多种轴转连接部件。8.检验水泵配电、
15、进水和出水压力。9.检验充电器、电池状态功效及添加电池水。10.检验和测试洒水系统自动满载装置。11.就消防系统任何缺点向管理企业汇报。12.就上述工作向管理企业提交月度书面汇报。13.清洁全部过滤器。14.保持阀门和水泵泊件或轴心防漏封口处于良好状态,清洁及添加润滑油脂于阀门开关轴心。15.添加润滑油于球型阀门可移动部件。16.检验水位开关、水压开关和浮力开关,包含进流及断流功效性测试。17.检验洒水器喷头和连接水管,确保全部控制阀门全部处于可操作状态。18.检验喷淋水系统压力及全部水流开关阀功效。19.检验全部防火警报钟及破玻璃报警功效。20.检验和测试控制板、电池和充电器、警报钟和相关配
16、线。21.就上述工作向管理企业提交季度检验和保养书面汇报。二、年度服务以下服务为每十二个月进行一次:1.全方面性地检验和功效性测试全部防火设施,包含全部管道、控制器和配线。2.全方面性地测试全部破玻璃警报装置、烟感和热感警报器、消火栓水管和消火栓。3.检验、保养和补充全部灭火器、灭火毯和沙桶。4.接紧电路接触器和配线。5.绝缘测试全部配电线路。6.检验全部金属隶属物,包含金属管腐蚀情况,如有需要用钢丝刷除锈迹并重新油漆。7.消除设备封套内外部灰尘。8.向消防局提交检验和保养年度证书以取得确定。9.就上述工作向管理企业提交年度书面汇报。三、大型维修服务1.拆开水泵和马达以作检验及维修磨损、损坏部
17、分。2.如有损坏,需更换水泵和电机轴承。3.如有损坏,需更换水泵器械封口。4.如有损坏,需更换水泵和电机之间连接橡胶。5.如有损坏,需更换水泵接口胶垫。6.检验电机线路连接。7.重新配置电机线路绝缘体。8.检验电子线路和连接器,并为全部电子连接器除锈。9.检验水泵压力仪表。10.实施电机绝缘性测试。11.调校水泵和马达之间轴转位置。12.去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座。13.更换水泵绝缘材料。14.使系统处于正常操作状态,统计动作情况,比较误差数据。电子文档:JYWX006锅炉维修要求一、每日维修项目1.检验锅炉动作水量。2.统计蒸气/热水运行压力。3.统计锅炉燃烧温度。4.经过锅炉
18、检验口,观察锅炉管壁运行情况。5.检验蒸气/热水循环水泵及全部助配电及控制设备。6.观察锅炉壁情况。7.检验低水位紧急停止运作功效。8.检验及测试燃料紧急停止阀。二、每七天维修项目1.量度及分析燃烧排走空气。2.测试锅炉燃烧喷咀控制。3.清洁燃料隔器及过滤网。4.检验燃料储存量。5.测试/检验锅炉运行压力。三、每个月维修项目1.测试锅炉安全放压阀。2.洗理及测试二次低水位紧急停止运作阀。3.放走锅炉管内空气。4.检验锅炉管壁漏水情况。5.检验锅炉管壁固化物及水处理系统。6.检验全部马达带动皮带。四、每十二个月维修项目1.清理及检验锅炉管外壁。2.清理及检验锅炉管内壁。3.检验全部送排风扇及风管
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