沈阳市住宅物业管理制度样本.doc
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1、沈阳市住宅物业管理要求第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业正当权益,改善人民群众生活和工作环境,依据国务院物业管理条例,结合本市实际,制订本要求。第二条在本市行政区域内从事住宅物业管理活动,适用本要求。第三条本要求所称住宅物业管理,是指住宅区内业主经过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业根据物业服务协议约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内环境卫生和秩序活动。本要求所称业主,是指房屋全部权人。本要求所称物业使用人,是指物业承租人或实际使用物业其它人。本要求所称物业管理企业,是指依法设置、含有独立法人资格,从事物业管理服务活动企业
2、。第四条市房产局是本市物业管理活动行政主管部门,负责本市物业管理活动监督管理工作。区、县(市)房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动日常监督管理工作。区、县(市)人民政府及街道办事处(乡镇人民政府)对本辖区内物业管理活动实施监督管理。第二章业主大会和业主委员会第五条物业管理区域,应该依据物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因划分,新建住宅区,在商品房销(预)售之前,建设单位应该向区、县(市)房产行政主管部门提出划分物业管理区域要求,建设单位应该向房屋买受人通知物业管理区域划分情况。分期建设住宅,其配套设施设备为共用,应该划分为一个物业管理区域;还未划分或需要调整物业管理区域,区、县(市
3、)房产行政主管部门应该会同街道办事处(乡镇人民政府)进行划分。第六条一个物业管理区域只能成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。同一物业管理区域,住宅房屋按套计算,业主入住率达50%以上,或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年,应该由物业所在地房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组,组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。业主大会应该依据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。第七条业主在首次业主大会会议上投票权数,按其拥有住宅套数计算,每套住宅为一票。住宅区内非住宅物业业主在首次业主大会会议上投票权数,按其拥有物业建筑面积计算,不超出100平方米有
4、单独房屋全部权证为一票;超出100平方米,每超出100平方米计一票;超出部分不足100平方米不计票。单个业主在业主大会会议上所持投票权,不得超出全部投票权30%,剩下投票权根据其它业主占全部投票权百分比分摊给其它业主。第八条业主大会会议能够采取集体讨论形式,也能够采取书面征求意见形式;但应该有物业管理区域内持有12以上投票权业主参与。业主大会做出决定,必需经和会业主所持投票权12以上经过。业主大会做出制订和修改业主条约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业决定,必需经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上经过。业主大会做出专题维修资金使用和续筹方案决定,需经包含物业范围内全体业主所持投票
5、权2/3以上经过。第九条业主大会应该制订业主大会议事规则,就业主大会议事方法、表决程序和业主委员会工作经费筹集、管理、使用等事项作出约定。第十条业主委员会主任、副主任在业主委员会组员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年,可连选连任。任职期间发生变动,应立即进行补选。业主委员会委员必需推行业主义务,公正廉洁。第十一条召开业主大会会议,应该于会议召开15日前通知全体业主。并通知物业所在地区、县(市)房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。第十二条业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规、规章要求,区、县(市)房产行政主管部门应该责令限期更正或撤销其决定,并
6、通告全体业主。第十三条业主大会、业主委员会应该配合公安机关,和小区委员会协作,共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会应该配合小区委员会依法推行自治管理职责,支持小区委员会工作,并接收其指导和监督。业主大会、业主委员会作出决定,应该通知小区委员会,并认真听取小区委员会意见、提议。第三章前期物业管理第十四条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业,依法签署前期物业服务协议,由受聘物业管理企业实施前期物业管理。第十五条住宅物业建设单位,应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业;投标人少于3个或建筑面积少于5万平方米
7、,经区、县(市)房产行政主管部门同意,能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。第十六条物业管理企业和建设单位办理物业承接验收时,应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发觉问题,由建设单位负责,并由交接双方书面认定。建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围,负担物业保修责任。第十七条办理物业承接验收手续时,建设单位应该向物业管理企业移交下列资料:(一)完工总平面图,单体建筑、结构、设备完工图,配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料;(二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理用房、商品房买卖协议示范文本、业主临时条约
8、、书面承诺等物业管理所必需其它资料。物业管理企业应该在前期物业服务协议终止时将上述资料移交给业主委员会。第十八条建设单位应该在销(预)售物业之前,制订业主临时条约,并在和买受人签署商品房买卖协议时,向买受人明示,并给予说明。买受人应该对遵守业主临时条约给予书面承诺。业主临时条约应该对物业使用、维护、管理和业主共同利益、业主应该推行义务、违反业主临时条约应该负担责任等事项依法作出约定,不得侵害物业买受人正当权益。第十九条建设单位和物业买受人签署商品房买卖协议应该包含前期物业管理服务协议约定内容。建设单位应该将前期物业管理服务协议向物业买受人明示。第二十条建设单位应该根据不低于物业总建筑面积03%
9、标准配置物业管理用房,但总面积不得低于150平方米。其中,物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上成套房屋,含有水、电、供热等条件。任何单位和个人不得改变物业管理用房使用用途。确需改变,应该经业主大会同意,并依法办理相关手续。第二十一条业主依法享受物业共用部位、共用设施设备全部权或使用权,建设单位、物业管理企业不得私自处分。第二十二条已建成物业管理区域内存在开发建设遗留问题,由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发觉开发建设遗留问题,应该立即向相关行政主管部门汇报。第二十三条物业管理企业应该对其服务协议、服务内容、收费标准和所承接物业相关情况进行公开,接收业主和其物业所在地房
10、产行政主管部门及相关部门监督。第四章物业管理服务第二十四条物业管理企业应该在取得工商行政管理部门核发企业法人营业执照后,向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件,由市房产行政主管部门核发资质证书。第二十五条业主大会能够经过招投标或协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。业主委员会应该和业主大会选聘物业管理企业签订物业服务协议。签署物业服务协议能够参考建设部示范文本,约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方权利和义务、违约责任等内容。第二十六条市房产行政主管部门应该建立健全物业管理市场服务体系,将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信情况向社会公布,为业主择优选聘和企业公平竞争
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