物业公司各小区财务收支管理制度样本.doc

物业企业各小区财务收支管理措施

依据集团企业对物业企业各小区实施指标管理、独立核实要求，结合企业业务管理需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制订本措施。

一、 预算管理
1、各小区物业部全部收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。
2、每个月末各小区物业部依据年度经济指标及下月估计情况，编制、上报下月收支预算。
3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业企业、集团财务部审核，总裁同意后实施。
4、各月度支出计划编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调整，但各月总和不得超出年度指标。
5、每个月初各小区物业会计对上月预算实施情况进行总结，编制上月收支预算和实施情况比较表，报物业企业汇总后报企业相关领导。
6、预算内支出按企业要求步骤由小区物业部审核支付，超预算支出报物业企业、总裁审批后各小区支付。

二、 收支要求
1、收据、发票及公章使用要求：
1）收据、定额停车费发票，由物业企业统一印制（或购置）、统一管理，设专员负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。
2）物业各小区设专员负责收据及定额停车费发票领用、保管和缴销。领用收据时检验无缺联、缺号后加盖物业企业财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据存根联，以备查对。
3）收据保管必需专员负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据小区，假如人员变动，需在变动前到物业企业财务部交回收据并结清核销。
4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业企业财务部统一开具。通常情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票内容应和收据项目、金额完全一致，用以换取发票收据作为发票记账联附件，留物业企业统一保管。对于需要先开发票后付款业主，出纳（或物业管理员）依据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。
5）收据填写要求：
①据实填写。即必需按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到正确无误。
②字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。
③全部联次一次填开，上下联内容金额一致。
6）各小区收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。
2、收款要求
1）各小区收款必需使用从物业企业领用、加盖物业企业财务专用章统一票据。其它任何票据或未加盖财务专用章票据不得使用。
2）已收现金款项必需在当日交由出纳查对、办理相关手续妥善保管，并立即入账。
3）以转帐方法收款应立即和物业企业财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并立即做帐务处理。
4）物业企业财务部可随时检验使用票据人员是否立即将所收款项按要求上交，并定时对整本已使用完收据核查是否交纳入账，并进行核销。
3、支出要求
1）工资费用。各小区财务人员依据本小区当月考勤表，计算本月职员应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总企业人事部门审核，人事部门在对职员出勤及人员变动查对无误后，报物业企业总经理审批，总经理同意后方可发放。
2）职员福利费。对于职员福利品发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区依据自己实际情况，本着节省标准，自行确定方案及所需资金等情况呈报物业企业总经理，同意后方可实施。
3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业企业总经理→预算部→总工办→总裁。
4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内这类费用由经办人填制费用报销单，小区经理同意即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销原始票据应符合国家相关法律法规要求，除特殊情况外必需是发票，单据项目必需填写齐全，尤其是本企业全称、地点、费用项目等必需正确无误，票据应整齐，无涂抹修改。对于不符合上述要求票据，财务人员应拒收。对于超出预算上述费用项目，应呈报物业企业，说明情况，说明超支原因，经物业企业总经理同意后，报总裁同意，总裁同意后方可实施。
5）水电费。水电费属于小区代收代缴项目，应遵照专款专用标准，即本月收取水电费必需首先用于确保该期水电费支付。小区不得以这类收款支付日常费用开支，以免影响水电费正常支付。
6）对于各小区需要转账结算各项支出，经小区经理核准签字，送物业企业财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。
4、资金报表：
1）天天由各小区出纳报资金表给物业企业财务，由物业企业财务汇总后报企业领导。
2）报表需注明当日款项增加、降低情况说明。

三、 会计核实
1、统一设置以下会计科目：
1）主营业务收入：关键核实物业小区向业主（或物业使用人）收取物业管理费；
2）其它业务收入：关键核实小区收取停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；
3）主营业务成本：关键核实物业水电维修、保洁及绿化等部门发生费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其它。
4）管理费用：关键核实施政管理部门发生费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其它；
5）其它应收（应付）款：关键核实代收代缴款项及装修期间确保金等。
2、会计报表
1）各小区财务结账日期为月末最终一天。
2）小区会计人员应于次月3日以前将各小区会计报表经小区经理签字后报物业总企业财务部，有个人所得税小区应将其扣缴个人所得税明细单附后，方便总企业统一申报。
3）小区会计每个月25日前依据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算实施情况报表。

四、 档案保管
1、已使用收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业企业财务进行保管。
2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理措施》规范要求进行整理、装订、归档。
3、当年会计档案由小区会计负责保管，第二年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业企业财务人员负责保管。

五、 检验控制
1、各小区会计每个月须对小区出纳财务工作进行检验，包含收据填开、领用、缴销；原始单据归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检验内容以书面形式经双方签字确定后上报物业企业财务。
2、各小区出纳应对物业管理员收费工作进行检验监督，对于有不符合“收据发票使用要求”及“收款要求”行为，应立即上报。
3、各小区会计每个月须和集团企业查对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。
4、物业企业财务应对各小区领用、缴销票据立即核检，发觉问题应立即上报相关领导。
5、物业企业财务和集团企业财务应对各小区财务收支情况进行不定时联合检验或抽查。
6、依据企业领导安排，聘用外部会计师事务所对物业企业各小区财务收支实施情况进行年度专题审计。

六、 相关责任
1、物业小区各出纳对现金收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。
2、严禁私设帐外帐、收款不入帐等，严禁不使用统一要求票据收款、私刻公章等，不然一经发觉直接上报总裁严厉处理。
3、会计档案灭失追究保管会计责任。
4、因为不按本管理措施操作给企业造成经济损失，由相关责任人全额赔偿。
本措施由企业由企业财务部和物业企业负责解释。
物业企业财务管理制度
第一章 总 则
   第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核实，结合物业管理企业特点及管理要求，制订本要求。
   除了要求另有要求外，物业管理企业实施，《施工、房地产开发企业财务制度》。
   第二条 本要求适适用于中国境内各类物业管理企业（以下简称企业），也包含国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质企业；有限责任企业；股份等各类组织形式企业。
第二章 代管基金
   第三条 代管基金是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
   房屋共用部位维修基金是指专题用于房屋共用部位大修理资金。房屋共用部位，是指承重结构部位（包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
   共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理资金。共用设施设备是指共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
   第四条 代管基金作为企业长久负债管理。
   代管基金应该专户存放，专款专用，并定时接收业主管理委员会或物业产权人、使用人检验和监督。
   代管基金利息净收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
   第五条 企业有偿使用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房、共用设施设备，应该设置备查帐簿单独进行实物管理，并根据国家法律、法规要求或双方签署协议、协议支付相关费用（如租赁费、承包费等）。
   管理用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供办公用房。
   商业用房是指业主管理委员会或物业产权限、使用人向企业提供经营用房。
   第六条 企业支付管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或物凿权人、使用人认可后转作企业代管房屋共用部位维修基金；企业支付共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
   第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生各项支出，根据国家要求计入成本费用。
   第八条 企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出，计入营业成本。营业成本包含直接人工费、直接材料费和间接费用等。实施一级成本核实企业，可不设间接费用，相关支出直接计入管理费用。
   直接人工费包含企业直接从事物业管理活动等人员工资、资金及职员福利费等。
   直接材料费包含企业在物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
   间接费用包含企业所属物业管理单位管理人员工资、资金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等。
   第九条 企业经营共用设施设备，支付有偿使用费，计入营业成本。
   第十条 企业支付管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。
   第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。
第十二条 企业能够于年度终了，根据年末应收帐款余额0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
   企业发生坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销坏帐，增加坏帐准备金。
   不计提坏帐准备金企业，发生坏帐损失，计入管理费用。收回已核销坏帐，冲减管理费用。
第四章 收入及利润
   第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收入，包含主营业务收入和其它业务收入。
   第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
   物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
   物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
   物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。
第十五条 企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确为营业收入实现。
   物业大修收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现。
   企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。
   第十六条 企业利润总额包含营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补助收入。
   第十七条 补助收入是指国家拨给企业政策性亏损补助和其它补助。
   第十八条 营业利润包含主营业务利润和其它业务利润。
   主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后净额。
   营业税金及附加包含营业税、城市维护建设税和教育费附加。
   其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳税金及附加后净额。
   第十九条 其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它业务活动所取得收入，包含房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
   商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
   第二十条 其它业务支出是指企业从事其它业务活动所发生相关成本和费用支出。
   企业支付商业用房有偿使用费，计入其它业务支出。
   企业对商业用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其它业务支出。
第五章 附则
   第二十一条 本要求自1998年1月1日起施行。
   第二十二条 本要求由负责解释和修订。