产权式酒店投资相关.doc
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1、开发商:产权式酒店投资回报高 省城某产权式酒店的售楼人员告诉记者,与单纯的房产投资相比,产权式酒店增加了分时度假的魅力,而且由酒店管理者为业主提供稳定丰厚的投资回报,业主拥有一套酒店客房的产权之后,再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理,自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样,对于业主来说,省去了不少管理上的麻烦。开发商还承诺,购房者可获得每年15天的免费住宿权,投资优势是显而易见的。这名售楼人员还给记者算了这样一笔账:购买一套57.78平方米的单间,购房总金额为229964元,首付款为119964元,每月还贷款1262元,年回报为25552元,年收益为10408元。 由此,我们不难看
2、出,高额的回报是吸引众多投资者眼球的重要原因。 业内人士:产权式酒店的回报是个未知数 虽然产权式酒店有以上种种优势,但往往高收益中蕴藏着高风险,投资产权式酒店也是有一定风险的。所以,投资者应避免受高额回报的诱惑,清醒认识到风险的存在。 业内人士分析认为,产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,是按照最理想的经营条件来计算的,能否兑现是个的未知数。 产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小,并非投资人所能控制,而是取决于酒店将来的经营状况,开发商承诺的10%甚至更高的投资回报率极有可能是水中月镜中花。尤其是酒店经营利润,开发商计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的,如果达不到这个入住率
3、,经营效率就实现不了,一旦出现经营亏损,到时候开发商承诺的回报率根本无法兑现,也就是说投资者根本就没有利润可分,投资者便有可能被“套牢”。而产权式酒店在实际运作中,投资者根本就没有能力时时监督,只能坐等收益。在风险到来之前,投资者根本就不会了解事实真相,等损害出现之后,很多投资者只能是被动地接受。 对此,业内人士提醒投资者,要理性地评估未来收益,不要轻信开发商关于投资回报率的吹嘘。 新概念的产权式酒店是否真的如同房地产开发商所言,是只赚不赔的投资项目呢?业内人士还从宏观政策及法律角度进行了分析。 产权式酒店存在市场风险,即在酒店经营过程中,相关政策出台,大的市场变动带来的风险。如国家出台用于抑
4、制投资、打击投机的宏观调控政策,对于那些通过银行按揭的投资者来讲,就意味着加大了投资成本。 法律风险也很大,首先是项目不合法,比如报建五证不全,不能办理房产证。其次是合同条款不合法,即合同条款不够清晰,不能保障投资者的合法利益。最后是担保机制不合法。根据投资者最为关心的投资安全性问题,这些项目一般也设立了担保机制,如果以房地产作为担保内容的,必须到房地产管理部门登记备案,否则,担保机制不合法,这样所提供的担保为无效担保。如果担保机制不合法,或者根本就没有担保,一旦发生纠纷,购买客房的投资者的合法权益将很难得到有效保障。 主管部门:投资产权式酒店须谨慎 主管部门有关人士表示,投资产权式酒店应当非
5、常慎重。对于这个新生事物,在投资以前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。 多了解相关信息,才可能安心坐等高收益。 在购买之前,投资者首先应该了解产权式酒店的经营前景。对于产权式酒店而言,开发商的实力背景和社会公信力,尽管不如酒店本身重要,但酒店经营出现问题,开发商所承诺的投资回报在不能兑现的情况下,这种实力背景和公信力就显得尤为重要。 产权式酒店投资属不动产投资,业主首先要考虑它的流通和变现能力,也就是它的退出机制的设计。其次,一定要注意合同有无担保保证投资者的本金安全和投资收益的条款。在看一个产权式酒店项目是不是值得投资的问题上,还要看产品设置是不是合理。比如,在投资回报上,如果
6、设置得过高,那么,就意味着投资者面临的风险越大。一般在此类产品中,年收益率在8左右比较合理;同时,在投资期限上,一般在3年5年比较合理,时间如果太长,投资者面临的风险会非常大。另外,西宁市房屋产权交易所的有关负责人提醒投资者,为确保自身权益,一定要在签订合同30日内到房产部门对该房产备案。 高收益与高风险总是相伴相生的,只有防范高风险才能使高收益成为可能,因此,建议投资者或拟投资产权式酒店的消费者在投资之前,一定要谨慎。在销售热潮面前,在开发商或售楼人员极力吹嘘、鼓动面前,一定要保持头脑清醒,绝不能被表象所迷惑。而且,采取有效的防范措施,尽量避免产权式酒店的投资风险,从而获得理想的投资收益。2
7、005年10月29日中午,南京名人城市酒店门口来了三辆沪字牌照和一辆浙字牌照的大客车,车前的玻璃上都赫然贴着金丰易居看房团几个字。 这群人陆续下车,直奔酒店。他们年纪多在中年,也有头发已经花白的人。 酒店大堂里赫然摆着大大的广告牌:五星级标准产权式酒店投资看房。 双重担保无忧? 下午两点不到,在酒店二楼举行的推介会尚未开始,看房客们和一同前来的营销此次团购活动的普润地产业务员一直在聊天和讨论。 酒店位于鼓楼广场,南京市中心黄金地带,这次出售产权的是其中一些楼层的客房,价格约为1.3万元/平方米,按楼层与房间朝向不同,略有区别。总价每套大约为70100万。 所谓产权式酒店,就是将酒店分成若干个产
8、权卖出去,业主绝大部分时间内都不在该酒店居住,酒店管理公司把酒店房间租出去,业主可以从中得到利润。之所以吸引众多投资者趋之若鹜,主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率。同时,业主还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 交谈中,记者发现,无论是投资者之间相互的交流,还是投资者和业务员的沟通,主要的矛盾集中在怎样确保收益这个问题上。 记者手中的宣传单上这样写着产权式酒店的收益和担保方式: 每个投资者购买酒店客房单元时,将与酒店经营管理公司签订租赁协议,将客房单元出租于酒店经营管理公司,年租金为购房成交价的8%。此8%的年租金是酒店经营管理公司在缴付了所有的房屋租赁税(个人所
9、得税、房产税、营业税、城建维护税、教育附加税、印花税及城镇土地使用税,一共七种税)之后付给投资者的净收益。 为保障每个投资者年8%租金的回报,杭州市商业银行将按年度出具银行保函,为投资者的收益提供履约担保。杭州市商业银行,总资产达412亿元(浙江省银监局2004年6月末数据),在全国112家城商银行中名列第5位。同时,资产总额已升至约3.17亿元的浙江饭店将作为第二担保,为投资者的收益出具10年的保函,提供强大的实体担保。 于是,不少看房者提出这样的疑问:杭州市商业银行和浙江饭店的担保具体会起到什么样的作用?是仅仅担保南京名人城市酒店这一项目的实体,还是担保投资者在10年内都能获得8的收益率?
10、 一对前来看房的夫妇对记者说,如果酒店能够保证8%的收益率,那他们一定会购买一份。 对此,该项目总负责人金丰易居上海普润地产的姚军对记者解释:酒店方通常是在年前先将一年需要支付的租金放入杭州市商业银行,银行则担保投资者能够拿到一年的收益;若下一年酒店不再有能力支付这笔费用,则将由第二担保浙江饭店提供这笔资金。 事后,记者咨询某集团法务专员、董事长秘书柯帆,柯帆认为:担保的具体范围和担保性质只有从担保合同中才能得到确认,负责多少、怎么负责都要看具体的担保约定,担保同时还分为一般责任担保和连带责任担保。如果的确是完全担保,那投资者的风险将会是非常小的。 产权式酒店的实际意义是有效解决了庞大的投资难
11、于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾,从而寻找到了两者双赢的结合点。一个好的投资项目,对投资者来讲,是一种风险较小、回报稳定的投资方式,有明确的产权界定作为投资凭证,稳定性强;对酒店来讲,产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道,是实施滚动发展的有效措施。 投资方则表示,作为一家准5星级酒店,其自去年12月份开业以来,标准间房价为1080元,客户入住率平均达到87.5%;而周边酒店同为5星级的金陵饭店、希尔顿,标准间房价为1765元和1718元,入住率分别为92%和90%。这是他们敢于提出如此高收益率的一个重要基础。 收益下的风险在洽谈处,当记者与一些有意购买的看房者聊起时,他们纷纷表示,
12、对于这项投资,主要是看中前十年的收益。 按酒店提供的投资收益表分析,一套总价为70.8365万元的标准间,首付需要包括总价的50%以及13万多的装修费用,总计49.1365万元。此后,投资者每月将收到租金4722元、还商业贷款2422元即每月净收入2300元,则10年的现金收益将达27.6万元,加上房屋的原有价值,总投资回报将达到103。此外,酒店每年还会提供10天的免费入住。 然而,一位先生表示,他最为担忧的是在酒店经营过程当中,相关政策出台、大的市场变动而带来的风险:如果近期出台一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控政策,市场是肯定承受不了这个压力的,现在上海就是最典型的例子了。再比如,在
13、投资年限内,如果政府出台相关政策,对此类物业及投资模式进行明令禁止,那我们就是血本无归了。 一位老先生对记者分析,投资这个项目,就意味着这笔资金在10年内被冻结,无法选择更好的投资项目,因此还是需要机会成本的。此外,他认为,这一项目对于想长线获取稳定收益的人而言,更加适合一些,因此过来看房的更多是中老年人。 业内人士分析,产权式酒店投资所存在的三大主要风险是市场风险、法律风险和诚信风?项风险,但对市场风险则是无法预计的。 投资方对于退出机制是这么规定的:酒店经营管理公司从第六年起每年按照投资者的申请顺序收购30套物业。10年之后,投资者可以自行处理该物业,也可以将物业以不低于购入价格8的年租金
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