产权式酒店投资相关.doc

开发商：产权式酒店投资回报高
    省城某产权式酒店的售楼人员告诉记者，与单纯的房产投资相比，产权式酒店增加了分时度假的魅力，而且由酒店管理者为业主提供稳定丰厚的投资回报，业主拥有一套酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理上的麻烦。开发商还承诺，购房者可获得每年15天的免费住宿权，投资优势是显而易见的。这名售楼人员还给记者算了这样一笔账：购买一套57.78平方米的单间,购房总金额为229964元,首付款为119964元,每月还贷款1262元,年回报为25552元,年收益为10408元。

    由此，我们不难看出，高额的回报是吸引众多投资者眼球的重要原因。
    业内人士：产权式酒店的回报是个未知数
    虽然产权式酒店有以上种种优势，但往往高收益中蕴藏着高风险，投资产权式酒店也是有一定风险的。所以，投资者应避免受高额回报的诱惑，清醒认识到风险的存在。
    业内人士分析认为，产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现是个的未知数。
    产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小，并非投资人所能控制，而是取决于酒店将来的经营状况，开发商承诺的10%甚至更高的投资回报率极有可能是水中月镜中花。尤其是酒店经营利润，开发商计算大多是按80%或100%的入住率乐观估计的，如果达不到这个入住率，经营效率就实现不了，一旦出现经营亏损，到时候开发商承诺的回报率根本无法兑现，也就是说投资者根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没有能力时时监督，只能坐等收益。在风险到来之前，投资者根本就不会了解事实真相，等损害出现之后，很多投资者只能是被动地接受。
    对此，业内人士提醒投资者，要理性地评估未来收益，不要轻信开发商关于投资回报率的吹嘘。
    新概念的产权式酒店是否真的如同房地产开发商所言，是只赚不赔的投资项目呢？业内人士还从宏观政策及法律角度进行了分析。
    产权式酒店存在市场风险，即在酒店经营过程中，相关政策出台，大的市场变动带来的风险。如国家出台用于抑制投资、打击投机的宏观调控政策，对于那些通过银行按揭的投资者来讲，就意味着加大了投资成本。
    法律风险也很大，首先是项目不合法，比如报建五证不全，不能办理房产证。其次是合同条款不合法，即合同条款不够清晰，不能保障投资者的合法利益。最后是担保机制不合法。根据投资者最为关心的投资安全性问题，这些项目一般也设立了担保机制，如果以房地产作为担保内容的，必须到房地产管理部门登记备案，否则，担保机制不合法，这样所提供的担保为无效担保。如果担保机制不合法，或者根本就没有担保，一旦发生纠纷，购买客房的投资者的合法权益将很难得到有效保障。
    主管部门：投资产权式酒店须谨慎
    主管部门有关人士表示，投资产权式酒店应当非常慎重。对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。
    多了解相关信息，才可能安心坐等高收益。
    在购买之前，投资者首先应该了解产权式酒店的经营前景。对于产权式酒店而言，开发商的实力背景和社会公信力，尽管不如酒店本身重要，但酒店经营出现问题，开发商所承诺的投资回报在不能兑现的情况下，这种实力背景和公信力就显得尤为重要。
    产权式酒店投资属不动产投资，业主首先要考虑它的流通和变现能力，也就是它的退出机制的设计。其次，一定要注意合同有无担保保证投资者的本金安全和投资收益的条款。在看一个产权式酒店项目是不是值得投资的问题上，还要看产品设置是不是合理。比如，在投资回报上，如果设置得过高，那么，就意味着投资者面临的风险越大。一般在此类产品中，年收益率在8％左右比较合理；同时，在投资期限上，一般在3年－5年比较合理，时间如果太长，投资者面临的风险会非常大。另外，西宁市房屋产权交易所的有关负责人提醒投资者，为确保自身权益，一定要在签订合同30日内到房产部门对该房产备案。
    高收益与高风险总是相伴相生的，只有防范高风险才能使高收益成为可能，因此，建议投资者或拟投资产权式酒店的消费者在投资之前，一定要谨慎。在销售热潮面前，在开发商或售楼人员极力吹嘘、鼓动面前，一定要保持头脑清醒，绝不能被表象所迷惑。而且，采取有效的防范措施，尽量避免产权式酒店的投资风险，从而获得理想的投资收益。
2005年10月29日中午，南京名人城市酒店门口来了三辆"沪"字牌照和一辆"浙"字牌照的大客车，车前的玻璃上都赫然贴着"金丰易居看房团"几个字。 
　　这群人陆续下车，直奔酒店。他们年纪多在中年，也有头发已经花白的人。 
　　酒店大堂里赫然摆着大大的广告牌:五星级标准产权式酒店投资看房。 
　　双重担保无忧？ 
　　下午两点不到，在酒店二楼举行的推介会尚未开始，看房客们和一同前来的营销此次团购活动的普润地产业务员一直在聊天和讨论。 
　　酒店位于鼓楼广场，南京市中心黄金地带，这次出售产权的是其中一些楼层的客房，价格约为1.3万元/平方米，按楼层与房间朝向不同，略有区别。总价每套大约为70－100万。 

　　所谓产权式酒店，就是将酒店分成若干个产权卖出去，业主绝大部分时间内都不在该酒店居住，酒店管理公司把酒店房间租出去，业主可以从中得到利润。之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率。同时，业主还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 
　　交谈中，记者发现，无论是投资者之间相互的交流，还是投资者和业务员的沟通，主要的矛盾集中在怎样确保收益这个问题上。 
　　记者手中的宣传单上这样写着产权式酒店的收益和担保方式: 
　　"每个投资者购买酒店客房单元时，将与酒店经营管理公司签订《租赁协议》，将客房单元出租于酒店经营管理公司，年租金为购房成交价的8%。此8%的年租金是酒店经营管理公司在缴付了所有的房屋租赁税（个人所得税、房产税、营业税、城建维护税、教育附加税、印花税及城镇土地使用税，一共七种税）之后付给投资者的净收益。" 
　　"为保障每个投资者年8%租金的回报，杭州市商业银行将按年度出具银行保函，为投资者的收益提供履约担保。杭州市商业银行，总资产达412亿元（浙江省银监局2004年6月末数据），在全国112家城商银行中名列第5位。同时，资产总额已升至约3.17亿元的浙江饭店将作为第二担保，为投资者的收益出具10年的保函，提供强大的实体担保。" 
　　于是，不少看房者提出这样的疑问:杭州市商业银行和浙江饭店的担保具体会起到什么样的作用？是仅仅担保南京名人城市酒店这一项目的实体，还是担保投资者在10年内都能获得8％的收益率？ 
　　一对前来看房的夫妇对记者说，如果酒店能够保证8%的收益率，那他们一定会购买一份。 
　　对此，该项目总负责人金丰易居上海普润地产的姚军对记者解释:酒店方通常是在年前先将一年需要支付的租金放入杭州市商业银行，银行则担保投资者能够拿到一年的收益；若下一年酒店不再有能力支付这笔费用，则将由第二担保———浙江饭店提供这笔资金。 
　　事后，记者咨询某集团法务专员、董事长秘书柯帆，柯帆认为:担保的具体范围和担保性质只有从担保合同中才能得到确认，负责多少、怎么负责都要看具体的担保约定，担保同时还分为一般责任担保和连带责任担保。如果的确是完全担保，那投资者的风险将会是非常小的。 
　　产权式酒店的实际意义是有效解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到了两者双赢的结合点。一个好的投资项目，对投资者来讲，是一种风险较小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，稳定性强；对酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施。 
　　投资方则表示，作为一家准5星级酒店，其自去年12月份开业以来，标准间房价为1080元，客户入住率平均达到87.5%；而周边酒店同为5星级的金陵饭店、希尔顿，标准间房价为1765元和1718元，入住率分别为92%和90%。这是他们敢于提出如此高收益率的一个重要基础。 
　　收益下的风险在洽谈处，当记者与一些有意购买的看房者聊起时，他们纷纷表示，对于这项投资，主要是看中前十年的收益。 
　　按酒店提供的投资收益表分析，一套总价为70.8365万元的标准间，首付需要包括总价的50%以及13万多的装修费用，总计49.1365万元。此后，投资者每月将收到租金4722元、还商业贷款2422元———即每月净收入2300元，则10年的现金收益将达27.6万元，加上房屋的原有价值，总投资回报将达到103％。此外，酒店每年还会提供10天的免费入住。 
　　然而，一位先生表示，他最为担忧的是在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险:"如果近期出台一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控政策，市场是肯定承受不了这个压力的，现在上海就是最典型的例子了。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止，那我们就是血本无归了。" 
　　一位老先生对记者分析，投资这个项目，就意味着这笔资金在10年内被冻结，无法选择更好的投资项目，因此还是需要机会成本的。此外，他认为，这一项目对于想长线获取稳定收益的人而言，更加适合一些，因此过来看房的更多是中老年人。 
　　业内人士分析，产权式酒店投资所存在的三大主要风险是市场风险、法律风险和诚信风??项风险，但对市场风险则是无法预计的。 
　　投资方对于退出机制是这么规定的:酒店经营管理公司从第六年起每年按照投资者的申请顺序收购30套物业。10年之后，投资者可以自行处理该物业，也可以将物业以不低于购入价格8％的年租金继续出租给酒店经营管理公司。 
　　事实上，对于绝大部分投资者或者有意向的投资者都表示，他们更看中的是这10年内的稳定回报率，而10年以后这套物业将会如何，是不会过多考虑的，毕竟，10年以后酒店会怎样，谁也无法预料。 
　　"我们不看远的收益，只要能解决近期风险，我就买。"一位阿姨在签约的地方，这么说。 
　　"对商业地产投资者来说，基于市场现状作出合理规划和预期是很关键的。"仲量联行中国区副董事李杰表示，"在我们所接触的客户中，的确有一部分追求极端的高、极端的大气，但这会导致自身投资回收期大幅度延长、回报率大幅度降低。" 
　　顾虑下的投资在整个看房团里，一位满头白发的赵阿姨引起了记者的兴趣。自始至终，她一直在和别人饶有兴致地聊着些什么，记者上前询问后才知道，原来她是在鼓动别人购买这一物业。 
　　据这位曾经在银行业工作30多年的赵阿姨自己介绍，她从2000就开始投资房产，几年来，进进出出几个来回，已经赚了不少钱。"房地产就是用来投资的，2000年我刚开始买房的时候，家里人都不同意，觉得房子够住就可以了，再去买一套风险太大。但是房价一直在涨，我买的房升值了，再卖掉，再买，家里人也开始觉得不错了。现在上海的楼市谁也吃不准，我不敢买了，所以来南京看了。" 
　　"投资嘛，总归是有风险的，酒店又不会白给我们8％的收益，风险我自己觉得可以接受就行了。" 
　　今年以来，宏观调控政策的不断出台挤压了本来存在于商品住宅市场的泡沫，住宅产业的投资行为得到了一定的打压，前景难以预测。而在本轮调控过程中，政府并没有明确提出对商业地产的调控，因此承诺投资回报的商业地产项目寻找到了一个突破口。赵阿姨依旧觉得房地产市场利润颇丰，因此选择了商业地产的投资项目。 
　　据商务部最近的调查资料显示，今年1－5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38﹒7%，在建项目面积同比增长94﹒7%；商业地产项目开工面积达1﹒34亿平方米，比去年同期增加20%以上。 
　　然而，同样值得关注的是，去年全年，全国商业地产空置面积就已经达到2610万平方米，到今年一季度，空置面积又上升了20.3%，但空置率不断上升的同时，商业地产的单价不仅没有下跌，反而一路上涨。此外，国内商业的发展增速在10%左右，而商业地产的增速却超过了20%。 
　　和所有的投资项目一样，商业地产也在发展的漩涡中卷进了层层的泡沫。 
　　而此次前来团购的看房者，有意投资，又夹杂着顾虑，一如中国的房地产市场。 
　　在总共近100人的上海、浙江看房团中，当场支付定金的客户为31人，意向客户9人。而整个签约的具体程序，将在下周于上海和杭州举行
产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。
产权式酒店这种房产投资产品的可靠性曾一度令人怀疑，10月以来，苏州市已有两家产权式酒店开始营业或试营业，记者特地进行了走访，结果发现，凡是在观前、石路等商贸区的产权式酒店都已交出了一份满意的答卷。客房入住率令人满意。
　   在观前地区，“锦地星座”产权式酒店于国庆期间开始试营业。记者昨天在该酒店大堂观察一番，发现不断有客人登记住宿。在该公司销售部，办公桌上放着一沓一沓的入住预约书，记者一看大部分是来自日本、马来西亚、韩国的外籍客户。开发商宏基置业负责人告诉记者，试营业以来酒店每天的入住率都在上升。而小业主们今年的收益都已经拿到手了，平均每位投资者回报为20000元至30000元。该负责人透露，该楼盘在定位之初曾经在“产权式酒店”与“单身公寓”之间徘徊，经过对上海、杭州等地的考察后发现，产权式酒店的成功率明显较高，现在营业后的实践也证明当时的判断是正确的，这种投资产品可以实现开发商、投资者、酒店管理公司“三赢”的目的。

　   位于石路商贸区广济路与上塘街交叉口的“五洲饭店”也是一处产权式酒店，今年国庆节开始营业，经统计，除了10月1日的客房入住率是80％外，10月2日、3日、4日、5日入住率都达到100％，10月6日、7日略有回落，长假以后，该酒店的入住率仍然维持在80％以上的水平。管理这家酒店的负责人介绍，由于这个酒店的价格定位为中档，标间的单价在250元，价格适中，特别受到旅游散客的欢迎。若按照目前的入住率水平，这个产权式酒店毫无疑问是保赚不亏的。他粗核算一下，去掉各种经营成本，去掉购买产权式酒店的小业主们的收益（10年内每位投资者每年享受7％至8％的回报），酒店还有每年约200多万的净利润。单身公寓忙着“转型”
　   专业人士分析，产权式酒店作为一种全新的房产投资方式，经过在苏州市场的实践检验后获得初步肯定，这主要还是因为苏州是个经济与旅游资源共同发达的城市，这是任何形式酒店业的基础。当然，产权式酒店要想经营成功还需要完善的配套设施、开发商的实力与诚信、酒店管理公司较高的经营水平，以及酒店所处较好的地理位置。
　   或许是不少开发商都看中苏州产权式酒店的良好前景，近期呈现出同类楼盘粉墨登场的现象。同样在观前地区的“玄妙广场”也在酝酿着200余套产权式酒店性质的客房，开发公司盛丰房产有关负责人说，原本这200余套小户型的定位是简装修的“单身公寓”，后来他们经过考察分析后觉得还是做成酒店客房更符合市场的需要，于是及时地进行“转型”。“锦地星座”的二期也将原先“商务写字楼”改为“产权式酒店”，公开出售100套左右，开盘参考价为10000元／平方米。还有位于园区金鸡湖西绝版地段的“中茵皇冠国际”也是同类楼盘，请的是全球知名的英国洲际酒店集团进行管理，其均价将创下苏州产权式酒店的“最高”：15000元／平方米。
二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。

休闲VS商务

    从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

    酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

    其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。

高端产品正流行

    相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。

    而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。本报记者姚丽颖 

投资小贴士

1、经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。

2、品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。

3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。

典型项目

产权式酒店

    第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。

    中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街，每个投资单位为6万元，投资期限为2年，每年8％的租金回报和每年3天的免费入住期，两年后保证转售。该酒店的门市价将定在280至380元／日之间,以商务客房为主，共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天20万人次的全球客户资源。

    月亮城堡：位于京东北关环岛东南侧，拥有私家林阴大道、数千株原生树木。占地70万平方米的社区内，仅建10万平方米住宅，却拥有6万平方米会所，其中MOONRIVERClub专属会所入会费约4万美元，业主可享用京城最奢华的7000平方米SPA、近20米深全透明室内潜水区及近20米高室内瀑布攀岩等设施。

酒店式公寓

    银泰中心：银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑，包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东西两栋智能5A甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部47至54层，仅为28位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专属服务。

    晶都国际：位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关村电子科技园。HoterPark包括456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，以酒店标准来全面经营。另有444套自主式投资行政套房，106平方米左右舒适两居,满足高端人士的星级服务需求。金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士或行政或观光访友者提供服务。