体育场物业管理项目投标书.docx

XXX体育场物业管理投标书

体育场物业管理投标书

2017年9月

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目录
前  言 2
第一章 投标人资格证明文件 投标承诺书 3
第二章  前期介入服务与接管验收及入住管理方案 7
第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划 9
第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况 10
第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 14
第六章 管理规章制度及管理档案建立情况 26
第七章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 30
第八章 构建和谐体育与便民服务 38
第九章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 40
第十章   公共维修基金范围的使用方案 49
第十一章   其他物业及设施、设备维修管理与维护 51
第十二章   拟采取的安全与秩序维护方案 69
第十三章   绿化和保洁管理方案 79
第十四章   停车管理方案及地下车库经营管理的说明 （地下车库车位有租有售） 84
第十五章 　针对、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 85
第十六章 　投标报价及经费收支预算 89
第十七章 　对招标人提出的相关配合要求的说明 97

前  言
    首先，十分荣幸能参与“XXX体育场项目（－－－）”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“XXX体育场项目（－－－）”的现状，对“XXX体育场项目（－－－）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。
    我们将以××物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借××物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“XXX体育场项目（－－－）”的市民创造一个和谐而优美的体育锻炼环境，提升“XXX体育场项目（－－－）”的物业价值，并使“XXX体育场项目（－－－）”成为××市乃至××省又一个知名的高档物业管理品牌。
    本投标书是根据贵方提供的“XXX体育场项目（－－－）“前期物业管理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。
    我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。
    再次感谢×××公司给予我们这次合作的机会。
    公司名称：××物业管理有限公司
    注册（通讯）地址：
    联系电话：
    传真电话：
    邮政编码：
我公司接管XXX体育场项目（－－－）的优势
    1、我公司是第×批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验，目前管辖的面积已超过2000万平方米，其中85％以上的项目是通过市场竞争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。
    2、我公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证，对XXX体育场项目（－－－）的管理质量具有充分的保证作用。
    3、我公司是目前档案管理×级的物业管理企业，对XXX体育场项目（－－－）将来的档案管理将起到了保障作用。
    4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括××国际博览中心、××大厦商务楼、××老街、××东方广场、××国际广场、××步行街、××生活广场、等商业类物业。在XXX体育场项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就××－－－物业管理的“品牌”。
    5、根据XXX体育场项目（－－－）智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们 曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：××花园、××新城、××苑、××大厦等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。
    6、具有超前的服务理念：××物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。
第一章 投标人资格证明文件
投标承诺书
中国物业管理协会：
    一、 本公司认真研究了XXX体育场项目（－－－）前期物业管理服务招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。
    二、 本公司声明如下：
    1、 同意按照招标文件要求参与竞标，否则视为自动放弃。
    2、 在签署XXX体育场项目（－－－）前期物业服务合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。
    3、 如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订XXX体育场项目（－－－）前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。
    4、 我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。
投标单位名称：××物业管理有限公司  （公章）　法人代表：

日　期：                    　　地　　址：
联系人：      　　　　　　　　　联系电话：
法定代表人授权委托书
中国物业管理协会：
    本授权书声明：注册于××市××路   号  楼（投标人注册地址）的××物业管理有限公司（投标人名称）法定代表人     董事长（法定代表人姓名、职务）为本公司授权签字的       （投标人代表职务姓名）为本公司的合法代理人，就贵方组织的XXX体育场项目（－－－）前期物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。
    本授权书于   年 月  日签字生效，特此声明。

法定代表人：      　　　　　　  签字盖章：
投标人代表：      　　　　　　  签字盖章：
投标人全称：××物业管理有限公司      投标人公章：
投标人资格证明文件
    一、 投标人一般性概况
    ××物业管理公司成立于   年，隶属×××（集团）有限公司，是国家×级资质的物业管理企业，注册资本     万元人民币，管理面积已超过    万平方米。
    公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理×级的企业。
    我们的服务理念：××物业让您更满意。
    我们的服务追求：成为的好保姆、好管家、好朋友。
    二、 企业情况一览表
企业名称
××物业管理有限公司
法定代表人

工商注册号

企业成立时间

注册地址

联系地址

联系电话/传真

企业性质

企业隶属关系或股东

分支机构/子公司
/
与分支机构的性质隶属关系、地址
/
企业规模
注册资本 万元人民币、从业人数在编 人、劳务工 人。
最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有，是何类案件，结论如何
2003年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；2004年：××物业管理纠纷案件胜诉、××物业管理纠纷案件胜诉；2005年：××物业管理纠纷案件被告××履行相应义务后撤诉结案、××××物业管理纠纷案件胜诉、×××物业管理纠纷案件调解结案，××履行相应义务。
    三、 财务状况表
资产和负债状况（万元）
注册资本

总资产

流动资产

长期资产

长期负债

短期负债

股份组成情况
股东名称（单位或个人）
所占股份比例
××（集团）有限公司

××房产发展有限公司

开户银行
银行名称

地址

联系电话

相关要求文件：
（1）  提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料（复印件）；
（2）  其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。
注：上述文件资料，需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字。
四、 投标人资格声明
    1、 名称及概况
    投标人名称：××物业管理有限公司
    总部地址：
    电话号码：
    传真号码：
    电子信箱：
    成立和/或注册日期：
    实收资本：
    近期资产负债表（到2004年12月31日）
    长期资产：
    流动资产：
    长期负债：
    短期负债
    净　　值：
    主要负责人姓名（可选填）：
    2、近三年主要业绩明细表（见附页）
    3、有关开户银行的名称和地址
    名称　　　　　　　　　　　　　　地址
    4、投标人所属的集团公司（如果有的话）
    5、 其他情况
    兹证明上述声明是真实、正确，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件。
    投标人名称：××物业管理有限公司
    被授权人签字：
    被授权人的职务：
　　　　　　　　日期：
　　　　　　　　电话号码：
　　　　　　　　传真号码：
　　　　　　　　电子信箱：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公章：
拟派现场项目经理资格声明
    项目名称：XXX体育场项目（－－－）
    投标人名称：××物业管理有限公司
姓名

主要业绩
性别

年龄

专业

学历

工龄

职务

从事本岗位工作时间

联系电话

    投标人公章：
    投标人代表签字：
    日期：
拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表
序
号
姓名
性别
年龄
职务
(工种)
职称
(学历)
身份证号
简历
1

投资企业总经理
大专

2

管理处经理助理
大学本科/经济师

3

服务部主管
大专

4

设备主管
大专/助理工程师

5

设备主管
高中/助理工程师

注：在填写时，如本表格不够可按相同格式自行增加。
投标人公章：
投标人代表签字：
日期：
第二章  前期介入服务与接管验收及入住管理方案
    一、 前期介入服务
    要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“XXX体育场项目（－－－）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
    1、规划设计阶段
    对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与体育场规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使体育场的设计方便日后的物业管理工作。
l 监控和消控中心的设置；
l 体育场人车分流的设计；
l 公共照明开关设置位置；
l 公共照明开关开闭形式；
l 物业管理用房的位置设计；
l 体育场垃圾房的设置；
l 公共洗手间的设置；
l 信报箱的设立；
l 公共告示栏的配置；
l 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
l ……。
    2、建设施工阶段
    建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
l 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
l 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；
l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；
l 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；
l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；
l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
l 提出遗漏工程项目的建议；
l 对体育场公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
    3、竣工验收阶段
    物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。
l 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；
l 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；
l 参与重大设备的调试和验收；
l 制订物业验收流程；
l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
    4、物业销售阶段
    良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。
l 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
l 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；
l 委派物业专业人员现场解答客户对体育场物业管理方面的疑问；
l 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
l 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
    二、 项目的接管验收
    1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
    2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
    3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
    a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
    b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在的立场上，对物业进行严格的验收，以维护的合法权益；
    c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；
    d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；
    6）接管验收的作用
    a．明确交接双方的责、权、利关系
    b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护的利益
    c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。
第三章 对本项目物业管理的整体设想及策划
    一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“XXX体育场项目（－－－）”创造价值，为营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让安心、放心。
一、总体管理服务目标
1、 前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。
2、 合同目标
在合同期内，全身心为市民服务，成为市民的好管家、好朋友。
二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证；
二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；
二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；
一年内通过“××市物业管理优秀体育场”的考评；
三年内通过“××省物业管理示范体育场”的考评；
四年内达到“××物业管理示范体育场”的标准；

二、管理服务理念 ―――――  ××物业让您更满意
让 —— 严格管理、规范服务、心心交流
您 —— 、发展商、行政主管部门、相关专业部门
更 —— 优于行业标准、优于其它企业、100%第一、不断超越日益增长的需求
满意 —— 成为的好保姆、好管家、好朋友
成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友
成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
三、保证体系
    我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“XXX体育场项目（－－－）”的三级操作文件贯穿于“XXX体育场项目（－－－）”的物业管理之中。
四、服务承诺
1、 总体指标
1、 满意度指数85以上；
2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
    管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
    管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
3、 第一年度导入三项贯标体系管理，
    第二年度通过三项贯标体系认证；
2、 分类指标
1、 管理处设专线24小时受理报修，
2、 接待时间：365天8:30-20:30；
3、  各类服务人员上岗培训率达到100%；
4、 档案归档率达到100%，
    档案完整率达到100；
5、 维修及时率达到100%；
6、 维修质量合格率达到95%以上；
7、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
8、 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
9、 公共设备、设施完好率达到98％以上；
10、房屋建筑完好率达到98%以上；
11、绿化存活率达到98%以上；
12、清洁管理无盲点，
    管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达到98%以上；
14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务
第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况
一、拟采取的工作计划
    为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强市民和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。
二、物资装备情况
1、物业管理用房
    为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合XXX体育场项目（－－－）的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
l 管理服务用房：管理处接待、办公用房；
l 保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；
2、物业管理用房的配置要求
[管理处办公用房]
划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。
[工程维修作业工作室]
需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
[保安、保洁人员休息、更衣室]
放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给市民带来方便，提高我方人员工作效率。
3、管理设施的配置要求
管理处开办物品表
名 称
数量/型号
一、办公用品开办物品
复印机
1台/施乐2018
电脑
2台/ IBM主机、三星17寸纯平显示器
打印机
1台/ HP1010
对讲机
16只/摩托罗拉GP-885
对讲机电池板
16块/　1000mA
充电器
10只/单路
现金保险箱
1台/永发 4800
办公桌
4张/防火板台面1600*800*750
办公椅
6把/麻面钢制滑轮转椅
接待桌
2张/防火板台面1600*800*750
接待椅
4把/麻面弓型扶手椅
洽谈桌
1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm
洽谈椅
4把/麻面镀铬钢椅
会议桌
1张
会议椅
12把
水瓶
2只/企鹅式WL-LM-1300
网络杯
12只/瓷制无柄
烟灰缸
3只/612202A
考勤钟
1只/科密 8100
标识
若干/
塑封机
1台/焕达320P
饮水机
1台/立式
传真机
1台/松下FT-153CN
分栏文件柜
5组/900*400*2300
档案夹
250只/HY2052
阅览架
1只/标准
电话机
2只/西门子
大货架
2只/
更衣箱
15只/江南六门
伞架
3只/定制
大雨伞
3把/定制　
小雨伞
30把/定制　

二、维修工器具开办物品
台式钻床
1台/德国定牌220V 13m/m
电锤（进口）
1台/博士
电动疏通机
2台/大力牌GC 70
铝合金合页梯（1.5m－5m）
10只/标准
管子钳
1把/新工600m/m 24寸
龙门架
1套/沪工2号带脚
台虎钳
1套/沪工5”、6”各一
数字式万用表
2只/
指针式万用表
4只/永红MG-28
数字式钳形表
2只/永红MG-28
兆欧表
1只/东海500V
砂轮机
1台/××2.2KV
潜水泵
4台/长乐220V 750W
拖线板
3只/塔牌60A、1M2、30M
切割机
2台/
梅花扳手
4套/电工牌10件
套筒扳手
3套/电工牌32件
内六角扳手
5套/电工牌1.5m/m-10m/m
工具箱
10套/
保险带
4套/
组合工具
10套/
硅胶抢
3只/大小各一
牛油枪
3只/沪工400g
管道工具
2套/
泥瓦、木工工具
2套/
三、保洁工具开办物品
升降梯
1部/××登月牌7米
多功能擦地机
2台/美国NSS17寸经济型
吸尘吸水机
2台/美国NSS双马达
高压水枪
2只
2.5米铝梯
3部
1.5米铝梯
2部
多功能清洁车
4部/捷霸AF－160
拖线盘
4只/
黄鱼车
3部/
四、保安器具开办物品
雨衣/雨鞋
29套
耳机
29副
录像带
40盘/
警棍
6根/
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第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理
一、拟建立的组织机构及人员的配备
    1、管理处组织架构及部门设置

　　2、管理处运作方式及各部门职责
    1、管理处运作方式
    管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。
    管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。
    2、部门职责
    [服务部]
    服务部主要负责日常与之间的联系，处理包括入伙服务、接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。
    [保安服务部]
    保安部负责体育场治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。
    [设备管理部]
    设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。
    [保洁绿化部]
清洁管理部负责环保管理及体育场公共区域卫生和绿化服务。
    此外采购、人事、培训等事务将由××物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。
　　3、人员配备
    1、管理处各岗位员工的任职要求
    [管理处经理]
l 大专以上学历
l 具备行业岗位资格证书
l 全国物业管理从业人员岗位证书
l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力
l 具有丰富的体育场管理经验
l 外表端庄，思路敏捷
l 有良好的团队精神和沟通技巧
l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
    [经理助理]
l 大专以上学历
l 具备××房地资源行业岗位资格证书
l 全国物业管理从业人员岗位证书
l 具有体育场管理经验
l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
    [接待]
l 大专以上学历
l 熟练操作办公自动化软件
l 熟悉体育场运作内容
l 普通话标准流利
l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
l 通过××物业培训中心专业培训
    [保安服务]
l 具备物业保安人员岗位上岗证书
l 年龄20－35岁之间，男性
l 身高不低于1.75米
l 五官端正，具有较强的敬业精神
l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
l 能吃苦耐劳承受工作压力
l 通过××物业培训中心专业培训
    [维修养护]
l 具备相关操作证及上岗证
l 具有智能化体育场物业的工程维修及保养工作经验
l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
    [保洁保绿]
l 通过保洁专业化培训
l 熟悉高档住宅公寓的保洁保绿工作
l 形象健康
l 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
    2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围
    [人员配备]
岗位设置
人员配备(人)
岗位设置
人员配备（人）
管理处经理
1
设备管理部
经理助理
1
设备部主管
1
服务部
强弱电工
6
服务部主管
1
给排水管道
2
服务员（接待/财务/贯标/档案/报修）
5
　房修
2　
值班电工
2
保安服务部
保洁绿化部
保安部主管
1
保洁绿化部主管
1
保安领班（兼）
4
　领班
2
门岗
8
单元内公共部位
12
巡岗
8
外围
3
监控
4
机动
3
机动
4

合计
71人
    [岗位职责和工作范围]
   管理处经理
l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。
l 组织拟制、审核和贯彻体育场管理服务的工作计划和作业文件。
l 负责体育场管理服务的质量控制和费用控制。
l 负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。
l 负责初审分承包方、分供方，审批体育场管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。
l 负责组织体育场公益性活动。
l 完成公司交办的其他任务。
   管理处经理助理
l 在管理处经理的领导下，负责服务的接待工作。
l 拟制体育场的服务计划、费用预算，负责服务的质量控制。
l 负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。
l 负责接待办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理投诉、报修事宜。
l 负责建立档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对档案实现动态管理。
l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。
l 负责收集编排：管理信息、服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与的沟通。
l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作
l 具体组织体育公益性活动。
l 完成经理交办的其他工作。
   设备管理部主管
l 在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。
l 负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。
l 负责体育场房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。
l 负责计划和购置维保材料及工器具。
l 负责公共设施能耗管理与节能工作。
l 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。
l 负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。
l 完成经理交办的其他工作。
   保安服务部主管
l 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。
l 负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。
l 负责对突发事故应急处理的现场协调。
l 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。
l 负责员工的消防培训及体育场消防安全知识宣传。
l 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。
l 负责对装修施工队介绍体育场《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。
l 协助完成管理处布置的市民特约服务。
   保洁绿化部主管
l 服从管理处经理的领导，对体育场的清洁绿化负责。
l 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。
l 负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。
l 负责安排人员完成市民提出的特约服务。
l 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。
l 负责计划和购置保洁材料及工器具。
l 负责与绿化养护的业务联络。
l 完成管理处经理交给的其他工作任务。
   接待员（出纳、投诉）
l 具体开展服务方面的工作，包括入伙、装修、联系、投诉处理及接待工作；
l 负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作；
l 负责接待办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立档案，登记产权清册与租赁清册；
l 保持与的联系和相互沟通，包括具体组织体育公益性活动；
l 完成交办的其它工作。
   接待员（档案）
l 负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；
l 负责管理费的收缴工作；
l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；
l 负责管理处管理、技术、档案与资料的管理工作；
l 负责与权籍资料的管理工作；
l 完成经理交办的其它工作。
   门岗保安
l 对主管负责，服从上级命令；
l 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；
l 验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；
l 发现责任区域公物损坏向上级报告；
l 负责外来人员的登记，备用钥匙管理；
l 协助主管进行紧急服务处理。
   巡岗保安
l 对保安主管负责，服从上级命令；
l 巡逻中遇市民要求应及时提供服务；
l 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；
l 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。
   保洁工
l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；
l 认真做好承包区域的环境保洁；
l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
   设备工（值班水电工）
l 对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；
l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；
l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；
l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；
l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；
l 按时按质保量完成设备检修工作；
l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；
l 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；
l 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；
l 负责责任区域的机房设备的保洁工作。
   设备工（维修工）
l 对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；
l 负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；
l 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；
l 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；
l 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。
二、培训及管理
   培训承诺
l 各类服务人员上岗培训率达到100%；
l 各类专业人员持证上岗；
   培训计划
   源源不断的人员培训是××物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。
[新进员工培训方案]
培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。
培训内容：
① 公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
② 公司管理理念和服务理念教育
③ 企业文化、价值观的传递
④ 《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间：4课时
【管理处经理、副经理培训】
    通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。
    培训时间为3-4周
类别
科目
序号
培训科目
课时
授课内容
物业管理
法规
1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；
物业管理
基础知识
2
物业管理常识
8.5
物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；
3
质量管理
2.5
ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；
4
不同类型的物业管理及运作模式
7.5
办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；
物业管理
运作实务
5
各类专业管理
18
设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保