五缘湾地块房地产策划.doc
《五缘湾地块房地产策划.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《五缘湾地块房地产策划.doc(64页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、MOMO摸摸大自然整体策划报告目 录一、项目概况41、环境配套42、规划方案4二、五缘湾片区简介61、片区的概念62、五缘湾片区的范围63、五缘湾的特点7三、厦门房地产市场分析91、厦门市经济发展状况92、厦门人均GDP103、固定资产投资104、社会零售总额115、人均可支配收入11四、厦门房地产市场现状及发展趋势131、整体市场供给分析132、整体市场需求分析13五、五缘湾片区市场分析16 1、五缘湾片区在厦门房地产市场的地位162、五缘湾片区房地产市场供给分析18 3、五缘湾片区房地产市场需求分析21 4、五缘湾片区市场竞争力分析22六、项目定位241、价格定位242、形象定位243、案
2、名建议254、建筑细节调整25七、项目营销推广思路261、总体思路262、巧借势263、玩升级274、主打热销275、迅速清盘276、入市时机选择28八、销售策略方案291、销售周期292、价格策略293、销售控制304、定价原则305、销售组织30九、广告推广策略311、广告策略312、媒体选择313、推广预算32十、工程投资估算与资金筹措33 1、投资估算33 2、资金筹措33十一、财务评价35 1、财务评价的基础条件35 2、财务评价353、利润总额及利润分配35 4、赢利能力分析36 5、清偿能力分析366、不确定性分析36十二、总结39MOMO摸摸大自然整体策划报告第一章 项目概况1
3、、环境配套五缘湾是厦门市政府重点开发建设的新城区,是未来厦门的“新客厅”。它有独特的自然环境:海湾、湿地、温泉、木栈道等多种景观聚集在一起,是目前厦门最美丽、最浪漫的海湾。该项目位于厦门东部三大片区(五缘湾片区、湖边水库片区、枋湖居住区)版图核心,毗邻五缘湾湿地公园、国贸蓝海,五缘湾运动馆,拒绝与尊贵生活产生距离,打造一个城市的高端优雅生活圈,创造一种恬美的湾心生活方式。周边配套较完善,集中了普各种生活设施,北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施。该小区占地7155平米,规划总建筑面积约106000平米为半围合式园林社区。绿化率为45%,并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园(含
4、4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区)。2、规划方案2.1 主要经济指标地块的选择2009G12地块位置五缘湾片区内湖东岸,五石路以北占地面积7155平米建筑规模106000平米建筑层高地上20层规划户数800户规划人口约1600人容积率2.02.2 设计方案项目为10栋,每栋20层,每层4户,均设计为54110平方米(套内建筑面积)的时尚小户型。第二章 五缘湾片区简介1、片区的概念片区是将某一个集中房地产项目较多的地方分为一个片区,所谓的片区就是一个指定的区域。一般是一个指定大小的区域划分。2、五缘湾范围 五缘湾片区东、北起环岛路,西至县黄路、南临仙岳路。总用地1
5、2.56平方公里。五缘湾是目前岛内中和环境条件最为理想的一个片区,从自然环境看,该区北山面海,环抱内湾;从交通条件看,紧临东通道及环岛快速线,规划中的轻轨线也将出穿越该片区;从周边设施看,背面紧邻机场,南边靠近会展中心,区位优势非常突显。五缘湾片区是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导,集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区。五缘湾规划的总体功能结构,可概括为“一个中心,七大功能区”。“一个中心”即环湾中心区:它是五缘湾最具特色的核心区域,中心区临湾滨水带将建成一条长8 公里的连续不间断的环湾步行道、旅行电瓶车道和自行车道;它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、
6、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。“七大功能区”是指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园区。3、五缘湾特征3.1 “外婆的澎湖湾” 五缘湾位于机场和翔安隧道两大门户之间,是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地,还有大量的畲族文化等人文景观。开车沿环岛路驶入五缘湾,纳入眼帘的是如飞虹的白色五缘大桥,以及木栈道遍布、帆影点点的内湾区。而步入湿地公园,有宽阔的木栈道,保护完好的湿地生态,木槿、银合欢、睡莲、红树林等植物群落,并不时有湿地水鸟飞起。3.2 便
7、捷交通,东部要塞 五缘湾地处两个国际窗口(高崎国际机场、国际会展中心)和两大进出岛通道(翔安隧道、集美大桥)之间。规划意义上的五缘湾片区由县黄路、环岛路(北段)、仙岳路东段(与县黄路交叉以东)环抱而成的“心”状区域。片区内的湖里大道延伸段、金山路、五石路等城市主干道纵横交错,仿佛“心”的动脉支架,交通的畅通就好像动脉血液一样,把新鲜活力带到12 平方公里的五缘湾片区,使之成为充满生机和活力的区域。 目前,片区内共建成五座桥梁:天圆桥、地圆桥、月圆桥、日圆桥、人圆桥。还有环岛干道、仙岳路、环湾路、云顶北路等均已建成通车。2008 年7 月1 日,集美大桥正式开通;2010 年4 月26 日,翔安
8、隧道正式通车。五缘湾俨然成为厦门岛内 “交通最便利区域”,可通过集美大桥、翔安隧道快速到达集美及翔安行政中心区。距离市行政中心(市政府)约12 公里,距离机场约3 公里,距离会展商务片区约8 公里。3.3 “活力生态港,财智精英城” 市政府从一开始就站在了“海西经济”和“大厦门湾”的高起点上,把五缘湾规划成为都市与海湾亲密对话的国际人居典范,是集生态居住、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区。五缘湾不仅拥有自然资源条件,而且还拥有优越的外部环境,没有繁华嘈杂的商业,也没有拥挤的交通,只有人与自然和谐共生的更健康的生活方式。因此,五缘湾是一种高品质生活的象征,是一群对
9、自然界更向往的人所追求的对象。3.4 “厦门新客厅,闽南新商埠” 厦门凭借几十年的特区建设经验,以高水准的规划、高品质的建设、精心的管理,把五缘湾定位为都市与海湾亲密对话的国际人居典范,希望它能建设成为厦门全新的商务休闲中心,成为厦门城市形象与地域人文的最佳代言者。第三章厦门市国民经济发展现状及趋势1、厦门市经济发展概况 2005年至2009年厦门市的国内生产总值呈增长趋势。2009年厦门市国内生产总值达到1623.2亿元,按可比价格计算,比上年增长 8.0%,列福建省第三位。其中:第一产业增加值21.03亿元,增长1.1%;第二产业增加值785.95亿元,增长3.5%;第三产业增加值816.
10、23亿元,增长 14.3%。三次产业结构为1.348.450.3。按常住人口计算,人均生产总值64413元(折合9429美元 ),比上年增长 6.8%。 受全球金融危机影响,厦门外部的需求大幅降低,2009 年经济增速明显回落。但宏观经济发展与房地产行业发展仍具有很高的正相关关系。根据世界银行关于宏观经济增长与房地产行业发展状况经济数据判断可知,目前厦门房地产行业具备稳定发展的宏观经济基础。2、厦门人均GDP根据世界银行关于人均国内生产总值与房地产行业发展状况的经济数据判断可知,目前厦门房地产需求属于以改善性需求为主,是处于综合发展阶段。3、固定资产投资2009 年以来厦门固定资产投资呈现下降
11、态势,其下降的主要原因有:其一是工业企业投资降幅明显,特别是制造业,其2009年投资同比降幅达18.36%;其二房地产开发投资额呈现下降,新开工项目的大幅减少与竣工项目的大量增加,直接促使房地产开发投资额的缩减,其2009年投资同比降幅为9.91%。2009年房地产开发投资额与固定资产的投资额之比为33.4%,作为反映投资结构是否合理的基础性指标,厦门的房地产占固定资产投资的投资结构占比处于基本正常状态,其发达国家的比例在20%-25%之间。4、社会零售总额近年厦门社会零售消费总额基本保持平稳增长的态势,2009年前11 月同比增长达14%。而2008年厦门城镇居民恩格尔系数已经达35.9%,
12、厦门城镇居民消费已处于富裕型阶段,其食品支出比重在减少,其它享受型消费在增加。而根据国际惯例,此时居民的住房消费比重将达到总消费支出的20-30%。5、人均可支配收入2010年城镇居民人均可支配收入26131元,比上年增长9.1%。其中,居民人均工薪收入20637元,增长8.7%,占家庭总收入的比重为69.4%;人均经营净收入2181 元,增长 15.6%;人均财产性收入1515元,增长89.9%;人均转移性收入5418 元,增长2.7%。城镇居民人均消费支出17990元,增长5.1%,城镇居民恩格尔系数38.2%。 以2009年商品住宅成交均价8774元/平方米、家庭户平均规模2.59人、人
13、均住房建筑面积29.55平方米计算,房价收入比达10.8倍,与国际惯例4-6倍的比值相差较大,房地产市场的泡沫显现。第四章 厦门房地产市场现状及发展趋势1、整体市场供给分析(全市商品房供应328万m2,销售456万m2) 图表简析:2010年全市商品房供应量达328万,比09年增加107万,涨幅48%。供应量增加主要集中在下半年,第四季度达到全年顶峰;2010年全市商品房供销比为0.71,比09年增长0.45,主因是供应量大幅增长和销量下跌,市场供求接近平衡。本年度各物业供应量比例为:住宅67%,商业6%,写字楼15%,车库12%。写字楼供应量较去年增加6个百分点。 2、整体市场需求分析2.1
14、 价格情况(全市商品房均价10198元/m2)图表简析:2010年1-11月全市商品房销售均价为10198元/,与09年同期相比上涨17%。全市商品房销售均价呈现震荡态势,整体宏观调控影响明显。4.15新政出台后整体价格向下,后受个盘影响大幅上涨突破万元线:9.27新政升级,全市商品销售均价再度下调,11月接近8月低点。2.2 销售情况(全市商品房销售面积456万m2) 图表简析:2010年全市商品房销售量走势呈现“V”型,全年共销售商品房456万,与去年同期相比下跌5个百分点。1-4月为年度商品房销售第一个高峰,共销售128.6万,4.14新政出台后销量急转直下,大幅下挫,5-9月仅销售10
15、9万。随着下半年全市商品房供应量释放,通胀压力加剧,商品房销量也随之增加,10-12月迎来第二个销售高峰,共销售129万。 2.3整体市场客户情况(受新政影响,本地客户比例大幅度攀升、异地客户比例明显下降)图表简析:受10月厦门限购令影响,厦门本地客户比例表现出先抑后扬的态度,年初比例仅为40%,年末比例升至66%;同样受限购令影响,本地客户比例表现出先扬后抑的态势,年初省内外客户比例为33%和22%,年末这一比例下跌至20%和12%,境外客户比例波动不大,维持在2%-3%。第五章 五缘湾片区市场分析1、五缘湾片区在厦门房地产市场的地位经过这五、六年来的发展,五缘湾片区发生了翻天覆地的变化,吸
16、引的房地产产业也从本土企业扩张到全国的品牌地产企业。从国贸集团在2005年以四千多的楼面价拿下国贸蓝海地块,到2007年该集团又以一万七的地王价格拿下现在的国贸天琴湾地块,几年的时间便搅热了五缘湾的土地市场,尤其是近几年大型开发商入驻纷纷进入,中铁、联发、国贸、新景地、恒禾、特房等等,这个片区魅力不减。环湾景观带效果图而了解厦门城市发展历史的人或许都不难发现,多年以来老厦门人并不觉得五缘湾是一个真正的豪宅区,因为人们觉得这里是外还口,影响着这个片区居住的舒适度,但这个片区现在正在展成为一个高端住宅区,成为厦门的新客厅,在此起关键作用的还是政府的规划。因为政府的规划,尤其是众多配套的成熟,比如休
17、闲配套、娱乐配套、生活配套等等的逐步完善,逐步打破了人们对五缘湾的印象。比如游艇码头的建立,让人们发现原来五缘湾还可以带来这样一种生活品质。与此同时该片区早期开发的几个房地产项目,比如国贸蓝海、五缘湾1号等都取得了很好的销售成绩,这些也都表明很多客户还是认可这个区域,五缘湾有了全新的认知。湿地公园(资料图片)“厦门在二十世纪看鼓浪屿,在现在和将来则看五缘湾。”在谈到五缘湾未来的发展时特房张总监如是说。“厦门在20世纪看鼓浪屿,这与当时的历史背景相关,比如五口通商,那时候华侨的观念是我无论在海外怎么有钱,都要回到鼓浪屿上买一栋房子而且当时很多领事馆也都集中到鼓浪屿那个片区去了,所以20世纪鼓浪屿
18、非常繁华。鼓浪屿的发展是建立在近代通商贸易的基础上的,但是到现代,随着现代区域经济一体化正风起云涌,现代服务业的发展正如火如荼,鼓浪屿却面临着发展空间的限制。厦门作为海西区域中心城市,在厦门城市现代化进程中,承担着更多的使命,在海湾城市框架下,本岛所承担的使命是什么?如何优化本岛,发展本岛的现代服务业,高端休闲旅游产业等、打造一个现代化的区域中心城市都成为厦门发展的新课题,而优化本岛、发展现代服务业和高端休闲旅游产业,东部钟宅湾待开发区是关键的一个节点。广达11平方公里的钟宅湾板块作为本岛最后一块王牌处女地,具有资源丰富、承东启西、左右逢源的独特优势,对本岛乃至整个厦门海湾城市战略都具有重要意
19、义。而这些就都构成了五缘湾未来发展的核心驱动力。五缘湾夜景而现在,包括会展片区、观音山片区、五缘湾片区在内,往东部片区发展非常快,澳网中心、新领事馆去、国际会展中心、国际会议中心、香山游艇俱乐部已经规划中的海峡区域金融中心都集中在这个区域。随着厦门现代服务业和高端休闲旅游产业的发展,人们的生活方式也更加的现代化和国际化,正是在这样的背景和时代趋势推动着五缘湾片区的发展,让这个区域发展成为更符合现代人居住的商住区。一个板块的崛起离不开前瞻性的规划,而一个空白的板块则更使得高起点、大手笔的规划得实现。作为厦门本岛最迟发展的区域之一,五缘湾区站在本岛西部、中部成熟区域的建设经验的“肩膀”之上,结合更
20、加先进的规划理念,五缘湾片区将是厦门房地产市场未来发展的重点之一。2、五缘湾片区房地产市场供给分析2.1 五缘湾住宅市场供给概述区位特征:区域定位为高尚居住区,区位内拥有丰富的自然景观及人造自然景观资源,包括良好的海景、湾景、湿地公园等景观资源。同时,区域内还拥有稀少的海水温泉资源。虽然该区域为新开发片区,但政府重视基本配套设施建设,生活便捷度及舒服度将不断提高。建筑形态:湾区北西北岸以小高层为主,配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅;湾区东南岸以高层、小高层为主,配以部分联排别墅、双拼别墅、独幢别墅。户型设置:以跃层、大三房、大二房为主,配少量四房;别墅以双拼别墅为主,部分联排及独幢别墅。户
21、型特点以大为主,重视居住品质,倡导优质生活。价格情况:销售均价在18000-25000元/平米间项目周边楼盘:联发五缘湾1号二期,新景国际外滩,中铁元湾等。2.1.1片区周边楼盘分析以下对项目周边的三个楼盘进行分析:项目名称新景国际外滩中铁元湾联发五缘湾1号二期占地面积112286平方米92961平方米41871平方米容积率1.81.82.03总建面积202115平方米240630平方米85000平方米绿化率40%35%50%开发商厦门新景地集团有限公司厦门市中铁源昌置业有限公司厦门联发(集团)房地产有限公司物业公司国贸物业中铁第一太平戴维斯厦门联发(集团)物业管理有限公司产权年限70年70年
22、70年规划13栋15至16层、1栋三层幼儿园;其中一期:7#16层,共1838户。项目由34栋15、17层小高层组成。项目产品为300-600平米挑高6-6.4米的大户型,共566户。5栋16层小高层,总户数421户。项目主题复式,海景地产,打折优惠楼盘新古典主义建筑风格,结合意大利托斯卡纳风情园林。海景地产住宅均价均价23000元/平方米待定均价27000元/平方米2.1.2五缘湾片区楼盘分布图本案2.1.3客群分析项目名称客 群 描 述新景国际外滩新国际外滩打造厦门首个“外籍精英社区”。购房人群主要为在厦商务、政治、文化交流等国际人士。孩子在附近中央音乐学校及二中读书的成功人士。联发五缘湾
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 五缘湾 地块 房地产 策划
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。