论农村房屋买卖合同与宅基地制度样本.doc
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1、论农村房屋买卖协议和宅基地制度浙江名检律师事务所陈真杰二八年六月论农村房屋买卖协议和宅基地制度 若无特殊说明,本文所称“房屋”仅指在农村宅基地上依法建造并用于居住房屋。陈真杰内容摘要农村房屋买卖问题实质是宅基地问题,现有法律体系对农村房屋买卖协议效力判定以认定无效为标准,以认定有效为例外。现有制度对经济不符合经济发展要求,学者对此提出很多意见。笔者在此基础上进行整理,吸收家宅制和“法定租赁权”合理内核,提出自己提议。关键词房屋买卖协议 宅基地 家宅制 法定租赁权一、序言房屋作为不动产,其特殊性在于房屋是土地之上附着物,它流转肯定包含到对土地物权处理。中国房屋全部权个人性和土地全部权非个人性二元
2、体制,使得农村房屋全部权流转变得十分复杂。唯宅基地问题,使农民自有财产房屋买卖受到了种种限制。本文试图从整个法律体系设置来探讨这个问题,暂不考虑从法律效力层级角度即现有法律体系内部来论证农村房屋买卖协议性质。二、现有法律体系对农村房屋买卖协议要求中国对土地实施用途管制制度,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地包含农村居民住宅用地。农村居民依据其农村集体经济组织组员资格,取得宅基地使用权后,在登记宅基地范围内可建造房屋等建筑物。而宅基地属于农村集体经济组织全部,由村集体经济组织或村民委员会经营管理,并非个人私有财产,不得任意处分。中国土地管理法六十二条要求:“农村村民出卖、出租房屋
3、后,再申请宅基地,不予同意”。从该要求来看,法律未严禁也未对农村居民出卖宅基地上自建住宅设定任何限制,仅是对宅基地申请进行了必需限制。不过,房屋转让时,和房屋不可分割宅基地使用权肯定一并转让,这将使宅基地实际使用主体难以限制,造成土地管理秩序混乱和很多障碍。基于此,中国对农村房屋交易对象进行了很多限制,如1999年5月6日明确要求:“农民住宅不得向城市居民出售,也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅,相关部门不得为违法建造和购置住宅发放土地使用证和房产证” 。国务院要求:“严禁城镇居民在农村购置宅基地”。2月25日颁布建设部房屋登记措施第87条再次要求:“申请农村村民住房全部权转移登记,受让
4、人不属于房屋所在地农村集体经济组织组员,除法律、法规另有要求外,房屋登记机构应该不予办理”。司法实践对该类协议也多持审慎态度,比如北京市高级人民法院在发文认为:“这类协议效力以认定无效为标准,以认定有效为例外,如买卖双方全部是同一集体经济组织组员,经过了宅基地审批手续,能够认定协议有效”。 见北京市高级人民法院相关印发农村私有房屋买卖纠纷协议效力认定及处理标准研讨会会议纪要通知(12月15日 京高法发391号)。概括来说,欲使农村房屋买卖协议有效,必需符合以下多个要件:(一)出卖房屋宅基地使用权必需是依法取得(包含申请、继承、买卖等);(二)必需取得集体经济组织同意; 建设部房屋登记措施第八十
5、六条第二款:申请村民住房全部权转移登记,还应该提交农村集体经济组织同意转移证实材料。(三)买卖双方全部是同一集体经济组织组员;(四)符合一户一宅要求。三、对现有制度重新审阅(一)现有制度设计思绪在中国,因为经济发展水平不高,现代化和城镇化滞缓,历史地形成了城镇有别二元化经济结构。和此相对应,社会保障体系也是城镇有别,对城镇居民实施是以货币支付为关键方法社会保障制度,而对农民实施则是以无偿提供宅基地使用权和土地承包经营权为特征实物式生存保障制度。 刘俊:中国土地法理论研究法律出版社,第323324页。在城镇一体化实现之前,农村宅基地使用权无偿供给仍然是农村社会保障体系关键组成部分。这种生存保障利
6、益带有显著身份性,这恐怕就是严格限制房屋买卖协议主体关键原因。另外,一向人多地少国情是宅基地使用权原始取得严格把关和一户一宅标正确立逻辑起点。(二)现有制度缺点现有制度建立在特有历史条件之下,含有一定合理性。但总体而言,制度设计较为粗疏,且存在内在矛盾:1.一户一宅和地随房走矛盾。现行法律首先明确要求一户只能拥有一处宅基地,但同时又认可宅基地使用权能够随房屋全部权转移,即已拥有一处宅基地使用权人能够经过买卖或继承等正当形式取得两处以上宅基地使用权。2.严禁买卖宅基地使用权和许可“地随房走”矛盾。现行制度首先严禁宅基地使用权流转,首先又要求宅基地使用权能够随房屋全部权一并转移,然而没有深入限制同
7、一集体经济组织内部房屋买受人资格,使得严禁宅基地使用权流转要求能够正当规避。3.城镇居民若是农村房屋继承人,享受继承农村房屋全部权权利,又因为“地随房走”,城镇居民从而能够享受农村宅基地使用权,这显然和宅基地使用权身份性相悖。4.依现行农村宅基地使用权制度,一个有着众多家庭组员大家庭所取得宅基地面积和组员数成正比,但当部分家庭组员分户立业时,新立户组员能够申请分配宅基地,但其在原宅基地份额并没有上交给集体,造成实际上土地浪费。除此之外,现有制度在价值选择上过分重视农村宅基地使用权身份性,而忽略了它财产性,具体表现在对农村房屋和宅基地使用权流转重重限制上。重视身份性关键是出于对农民生存保障考虑,
8、而财产性要求财产含有可流通性。假如说在改革开放早期,这种限制还十分必需话,那么从现在经济发展来看则是不合时宜了。伴随经济发展,城镇人口流动急剧增加,很多农民已经在城镇得到很好生存发展,然而农村房屋却往往卖不出去,不能转化成现实利益,只能将房屋空置,浪费了宝贵土地资源。流通限制还束缚了仍在农村人口向城镇流动,严重阻碍了城镇化进程。即使还在贫困线徘徊农村居民,为生存和发展需要支出大量现金时,也不能将手中土地权益经过正当路径转换成现金,实际上也是资源浪费。另外,城镇居民去农村居住意愿也在不停增加,而这些正当愿望在现有制度下不能正当实现。宅基地纠纷往往有地价上涨或拆迁赔偿背景,卖方后悔将房屋出卖,欲将
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