物业弱电系统管理规程资料.doc

路劲物业弱电系统管理规程
1.0 目的
规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系 统的维修工作。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内的弱电系统维修。
3.0 职责
3.1 项目经理负责抽查维保实施情况。
3.2 工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施。
3.3 维修工负责弱电系统的维修工作。
4.0 程序要点
4.1 维修工注意事项
4.1.1 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
4.1.2 应注意安全操作：
a) 确保人身安全：维修如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；
b) 确保维修设备的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
4.1.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
4.2 基本维修方法
4.2.1 观察法：
a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
b) 有无异常的声音；
c) 观察图象效果。
4.2.2 静态测量法：
a) 短路电阻测量法；
b) 电流测量判断法；
c) 电压测量判断法。
4.3 有线闭路系统维修
4.3.1 放大器维修
a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b) 检查输入信号，一般应为90db，如相差（15db以上）应通知广播站解决；
c) 如果输入信号满足（90db），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到（104db）则应通知广播站拆修放大器。
4.3.2 分配器：
a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b) 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5 db以上，则应更换分配器。
4.3.3 分接盒：
a) 检查分接盒输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
b) 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信 号减少2 db以上，则应更换分接盒。
4.3.4 插座：
a） 检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改 插座，整改达不到要求则应更换；
b） 检查插座输入与输出信号，如果输出信号比输入信号减少 2 db以上，则应更换插座。
4.3.5 馈线：
a) 检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ，线间绝缘电阻应大于10MΩ；
b) 检查馈线100米内的信号衰减应不超过10 db，否则应更换馈线。
电话线维修
4.4 电话维修
4.4.1 检查电话线接头有无氧化、生锈或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。
4.4.2 检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。
4.4.3 检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。
4.5 门禁系统
4.5.1 运行操作
4.5.1.1 通讯联网：管理中心机可带多个门口主机，便于小区多 个出入口的管理，门口机可以呼叫管理机，管理中心机也可 自由呼叫各楼栋的用户机，用户机（可视分机用户），也通过 分机上的报警按钮呼叫管理中心机，并可实现双向对讲，在 一个小区内就建立了通讯联网。
4.5.1.2 监视监控：来访者要找管理人员时，只按下“保安”型按钮，即可与管理人员通话。住户按室内可视机的监视键可监视本栋楼的门口情况。
4.5.1.3 选呼：来访者按动门口主机面板上对应的房间号码键,相对应的住户家分机发出振铃声。通过该门口机与住户通话 ，由住户确认后开启单元电控门。
4.5.1.4 双方对讲：住户在听到分机振铃声，可按通话按钮与来访者进行对讲，若为可视对讲，分机显示屏还可显示来访者图像。
4.5.1.5 电控开锁：住户在确认了来访者的身份后，可根据需要按压分机上的开门按钮打开大门的电控锁。
4.5.1.6 密码开锁：本系统的门口机可以编设一个公共密码，输入该密码可以开启电控门。
4.5.1.7 感应卡开锁：住户将IC卡靠在近门口主机感应区，当听到“嘀”声即可，电控锁自动打开。
4.5.1.8 应急报警：如住户家需要帮助时，可摘下话筒按压分机上的报警按钮向管理中心求助。当报警传感器被触发时，管理中心电脑显示相关信息。
维护保养
4.5.1.9 接线端子及音频、视频线路：端子无松动，接触良好，各导线完好无破损。
4.5.1.10 主机面板按键：按键无阻滞，通断良好。
4.5.1.11 主机选呼：音质清楚、无杂音，画面清晰。
道闸系统
4.5.2 闸杆：若闸杆不水平或不垂直，需调整道闸杆限位位置；若闸杆有弯曲变形应予纠正，反光膜有破损的地方进行修复。
4.5.3 平衡调节：在断电确保安全的情况下，手工转动减速机输入轴皮带轮，判断升杆与降杆的力度，若有明显差别，可通过调节平衡臂上的链、条挂接的位置来增加或减小弹簧的拉力， 从而达到平衡。平衡弹簧的拉力与闸杆的长度有关。
4.5.4 皮带调节：如果传动皮带太松而打滑，可松开电机座与箱体之间的固定螺丝，将电机向下移动。皮带要保持松驰状态，不可绷紧。
4.5.5 控制电路：PCB控制板在确保供电的情况下，PCB板上RUN(运行)，指示灯应点亮，操作PCB板上的“升”、“降” “停”接钮，“UP (升) ”、“DOWN(降)”“STOP（停）”灯应点亮，电闸应作相应动作。若不动作，则需检修。
4.5.6 运转电容：在PCB控制板正常的情况下，路闸动作时，电机接线端子上有220V交流输出，电机发出嗡嗡电流声但不转动或转动无力，即使在无皮带空载的情况下亦如此，此可能为运转电容失效需更换。
4.5.7 保险丝：PCB上保险丝为220V2A，熔断后应更换同规格的保险丝。
4.5.8 加油：拆开控制箱顶盖打开箱门，补充齿轮箱内机油，对各传动部件加油润滑。
4.5.9 其他：打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损情况及限位开关动作的可靠性；全面坚固各电线接头，全面清洁控制箱和挡车杆的灰尘；检查控制箱箱门，箱盖密封是否良好
4.6 防盗监视系统的保养
4.6.1 维修内容：
4.6.1.1 监视器图像不清晰，首先调节监视器上的各旋钮；如果还不清晰，则检查视频线有无松动，校正镜头焦距，清理镜片和防尘罩上灰尘；如果仍不清晰，则检查摄像头或镜头是否损坏。
4.6.1.2 监视器没有图像，首先检查摄像头是否通电；如果通电还不正常，则检查视频连线有无断裂；如果还不正常，检查摄像头是否损坏。
4.6.1.3 控制器不能控制云台，首先检查控制器有无控制电压输出，若无控制电压输出则确定是控制器损坏，应更换或修理控制器；如有电压输出，则检查云台输入有无控制电压，如云台输入端有控制电压输入，则检查云台输入插件，如插件损坏，则更换插件；如插件正常，则云台损坏，需更换或修理云台。
4.6.2 日常巡查：每月一次实施日常巡查并作记录，确保系统正常工作。
4.6.2.1 室外摄像系统
a) 每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好，擦洗镜头及冷却风扇；校调镜头焦距，确保图像清晰。
b) 检查支撑杆的脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好检查转动部分的电线是否有破裂、拉断现象；检查转动的部分的润滑情况。
c) 由于室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，预防生锈尤为重要，凡是铁件部分要定期刷防锈漆。
4.6.2.2 室内摄像系统
a) 每月检查防尘罩，并清理干净；清洁镜头及冷却风扇；校调镜头焦距。
b) 检查支撑杆的固定与防腐。
c) 监视与控制系统：检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好。
4.7 维修工作结束后，维修工应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。
4.8 向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中的注意事项，如住户有不满意的地方（合理要求），维修工应及时进行整改直至住户满意为止。
4.9 一切正常后请住户在《派工单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修工应向住户出示公司“特约服务项目收费标准”，并向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。
4.10 维修工回到工程维修部后，应及时填写好值班记录（内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等），最后签好维修工的姓名以备查询。
5.0 质量记录
5.1 《弱电系统巡查记录表》
6.0 相关支持文件
XX物业弱电系统巡查记录表
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序号
系统
名称
位置
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说明：在巡查、基本保养完成后由巡查保养人在本表相应格中签名、日期，若有异常情况请打叉并即时记录到《工程维修值班记录表》上。