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南京市房产面积测算实施细则

为深入落实实施南京市房产管理局下发《南京市房产面积测算规则》（1月1日起实施），规范房产面积测算工作，依据《规则》中相关要求，结合本市实际制订本实施细则。
本实施细则是对《规则》中房产面积测算内容细化和补充。

第一章 总则

1.1 房屋建筑面积测算目标
房屋建筑面积测算是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地相关信息，为城市计划、土地管理、房地产产权、产藉管理、房地产开发等提供基础数据和资料。
1.2 房屋建筑面积测算内容
房屋建筑面积测算内容包含房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、结果资料整理、检验、审核和归档。
1.3 房屋建筑面积测算类型
房屋建筑面积测算类型包含预售房屋建筑面积测算、完工房屋建筑面积测算、变更房屋建筑面积测算。
1.3.1预售房屋建筑面积测算依据政府行政主管部门核发《建设工程计划许可证》及核准设计图等资料进行。所出具测绘结果供建设单位用于房地产预售审批、销售和立案等。
1.3.2 完工房屋建筑面积测算依据完工房屋现实状况、政府行政主管部门核发《建设工程计划许可证》及核准设计图、设计说明等资料进行。所出具测绘结果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.3.3 变更房屋建筑面积测算依据房屋现实状况、政府行政主管部门核发相关资料或申请人申请资料进行。所出具测绘结果供申请人用于办理房屋权属登记。
1.4 房屋建筑面积测算结果
房屋建筑面积测算结果关键包含：房屋基础信息、测算依据、现场查勘统计、处理方案、房产分幅平面图、分层分户图、结果汇报、审核意见、变更统计等资料。

第二章 房屋测量通常要求

2.1 房屋测量基础标准
房屋以幢为单位进行测量。测量点位能够是分隔墙、柱或界钉等界址点。
2.2 计算房屋面积基础条件
结构牢靠；含有有上盖（不包含檐口）；有围护结构或柱；层高2.20米以上。房屋上盖、围护结构或柱建筑材料以计划核准设计材料为准。
2.3 房屋面积
2.3.1 房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等面积。
2.3.2 房屋套内建筑面积
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
2.3.2.1 房屋套内使用面积是指房屋套内全部可供使用空间面积。不包含在结构面积内套内烟囱、通风道、管道井等均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
2.3.2.2 房屋套内墙体面积是指套内使用空间周围围护或承重墙体或其它承重支撑体所占面积，其中各套之间分隔墙和套和公共建筑空间分隔墙和外墙（包含山墙）等共有墙，均按水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。套内自有墙体（柱），按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.3.2.3 套内阳台建筑面积是指套内各阳台建筑面积之和，均按阳台外围和房屋外墙之间水平投影面积计算。
2.3.3 房屋分摊建筑面积是指房屋套内建筑面积依百分比分摊得到共有部位建筑面积。
2.4 房屋测量仪器设备和边长丈量、面积计算数据取值要求
房屋测量应使用相对误差小于1/800仪器和工具。
房屋边长丈量以米为单位。丈量结果取位至0.01米。
房屋面积以平方米为单位。计算结果取位至 0.01 平方米。
2.5 房屋边长丈量、面积测算限差要求
房屋复测结果和原结果差值符合限差要求仍使用原测绘结果。
2.5.1 房屋面积测算精度要求
房屋面积测算精度，按《房产测量规范》面积精度二级标准实施：
限 差 ：
中误差 ：
式中：S为房屋建筑面积，单位为平方米。
2.5.2 房屋边长、层高测量限差要求
房屋边长、层高测量限差，按面积精度对应测量边长要求
△D ≤±（0.02+0.001D）
△D ：限差。D ：相邻界址点间距离。单位为米。
2.5.3 实测边长和图纸设计边长
实测边长尺寸和计划核准图上设计尺寸较差值满足2.5.2限差时，可认为实际房屋边长和设计值相符。

第三章 房屋边长数据采集方法

房屋边长数据采集有两种方法：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是实地丈量取得房屋边长数据。
3.1 房屋边长数据图上采集
完工而且有建筑施工图房屋，从建筑施工图上采集边长数据时，应对实地分段边长和总长度进行检核。若实地丈量尺寸和对应图纸上尺寸之差符合要求时，该房屋边长可采取建筑施工图上标注尺寸。
3.1.1 房屋外墙体厚度以结构厚度计算，设计有保温墙体，保温墙体厚度计入外半墙。
3.2 房屋边长数据实地采集
3.2.1 完工房屋存在部分圆形、弓形等其它不规则形状，且无建筑施工图可取得对应图形元素时，可使用全站仪等测量工具沿不规则形状边线实测若干特征点或拐点点位坐标，经过解析法计算面积。
3.2.2 当房屋边长较长且直接测量有困难时，或需要检核总边长和分段之和无法直接测量总边长，可采取全站仪测绘坐标后计算对应总边长值。
3.2.3 按柱外围计算面积，而柱子上下由不一样直径（截面）多节柱体组成时，边长以柱边离地面2.20米处进行测量。
3.2.4 当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米时，可只检核测量一个层高值；当设计层高在大于2.10米和小于2.30米之间范围时，应在不一样位置测量3个以上层高值取平均数作为实测层高值。
3.2.5 在净高测量时，应在不一样位置测量3个以上净高值，取平均数作为实测净高值。

第四章 房屋总层数和所在层次

4.1 房屋层高全部在2.20米以上层面计算层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼和突出屋面设备间、水箱间等不计层数。
房屋总层数为房屋自然层数和地下层数之和。
自然层数是指按计划核准室内地坪±0以上层数，±0以下为地下层数。
±0标高设计在房屋中间部位且±0以上净高超出房间净高1/2层面计入自然层数。
4.2 所在层次是指产权人房屋在该幢楼房中层次。地下层次以负数表示。

第五章 房屋边长数据采集

5.1 房屋边长数据采集要求
5.1.1 多产权房屋按户室、共有部位进行边长数据采集。
5.1.2 单产权房屋边长数据应分层采集。
5.1.3 测量边长统计应在实地完成，不得依据事后回想补充或随意涂改数据。
5.2 房屋分户建筑面积计算边长量取要求
5.2.1 户室和户室之间共墙、户室和共有部位之间共墙、共有部位和共有部位之间共墙，均以墙体中线为界线，半墙厚度尺寸分别计入对应户室边长或共有部位边长。
5.2.2 电梯井周围结构墙体内外，计划设计有隔音墙，将隔音墙和分隔墙（包含隔音墙和分隔墙之间空隙）视为一道复合墙体，以复合墙体中线量取半墙尺寸。
5.2.3 室外楼梯、外走廊、阳台和户室或共有部位之间隔墙，其墙体厚度二分之一尺寸计入对应户室或共有部位，另二分之一尺寸计入外半墙。
5.2.4 以柱、墙体等组成阳台围护结构，以围护结构外围量取尺寸，突出围护结构结构物不计入阳台尺寸。
5.2.5 地下空间（含地下室）进行房屋边长丈量时，因无法丈量外墙厚度尺寸，外墙厚度尺寸可取施工图设计值。
5.2.6 斜屋面、墙体向内或向外倾斜建筑空间，净高在2.10米处无墙体，丈量时无外半墙尺寸。
5.2.7 房屋外墙面贴（挂）有装饰材料，装饰材料厚度不计入房屋边长。
5.2.8 各层墙体厚度不一致，分别丈量墙体厚度。
5.2.9 架空层外侧墙体厚度按其上一层墙体厚度尺寸计算。当层面内有部分为架空空间时，架空部位外侧墙体厚度按本层面相邻外墙厚度尺寸计算。

第六章 房屋面积计算要求
6.1 计算全部建筑面积范围
6.1.1 单层房屋按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
6.1.2 房屋内夹层、插层、技术层、转换层及其楼梯间、电梯间等其层高在2.20 米以上部位。
6.1.3 穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20米以上部位，按其水平投影计算建筑面积。
6.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、通风井、提物井、垃圾道等均计入房屋自然层建筑面积。房屋主墙体外管道井、通风井等，层高在2.20米以上按一层计算建筑面积。
6.1.5 多种类型楼梯，按其对应空间部位计算建筑面积。
6.1.6 房屋天面上楼梯间、水箱间、电梯机房等层高在2.20米以上部位。
6.1.7 斜面结构房屋及平顶房屋，按其净高在2.10米以上部位计算建筑面积。
6.1.8 挑楼按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.9 嵌入主墙体内设备部位，按主墙体外围水平投影计算建筑面积。
6.1.10 全封闭室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。
6.1.11 房屋主墙体投影范围内走廊、架空部位，按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.12 房屋主墙体外，和房屋相连封闭走廊、门廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.13 房屋间封闭架空通廊，按其外围水平投影计算建筑面积。
6.1.14 地下室、半地下室及其对应出入口，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影计算建筑面积。
6.1.15 幕墙等作为房屋围护结构，按幕墙等计算建筑面积；同一楼层外墙现有主墙，又有幕墙，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。
6.1.16 有柱或围护结构、不完全封闭车库、仓储等专用房屋。
6.1.17 依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层、有围护结构，其净高在2.10米以上部位。
6.1.18 和室内相通伸缩缝、沉降缝，能正常利用部位。
6.1.19 落地窗其净高在2.10米以上部位。
6.1.20 对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，净高在2.10米以上部位。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿，以底板和围护结构相接处外围水平投影计算建筑面积。
6.1.21 房屋外墙外侧保温隔热层。
6.1.22 其它有和以上情况类似，参考实施。
6.2 计算二分之一建筑面积范围
6.2.1 房屋主墙体外，和房屋相连有上盖和柱、不封闭走廊、门廊，按其上盖水平投影面积二分之一计算。
6.2.2 独立柱、单排柱建筑物，按其上盖水平投影面积二分之一计算。
6.2.3 阳台（不管是否封闭）、有围护结构未封闭走廊、挑廊，均按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
6.2.4 不封闭架空通廊，按其上盖和围护结构外围水平投影重合部分面积二分之一计算。
6.2.5 不封闭室外楼梯，按各层水平投影面积二分之一计算。
6.2.6 其它有和以上情况类似，参考实施。
6.3 不计算建筑面积范围
6.3.1 层高在2.20米以下房屋。
6.3.2 突出房屋墙面柱、梁等构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
6.3.3 房屋之间无上盖架空通廊。
6.3.4 房屋天面、挑台、露台、天面上花园、泳池、水箱。
6.3.5 作为公共道路街巷通行骑楼、过街楼下底层。
6.3.6 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋。
6.3.7 活动房屋、临时房屋。
6.3.8 独立烟囱、水塔、罐、池、地下人防干、支线。
6.3.9 和房屋室内不相通房屋间伸缩缝、沉降缝。
6.3.10 和室内不相通类似于阳台、挑廊、檐廊建筑。
6.3.11 本层无顶盖或顶盖不能完全覆盖阳台、走廊、挑廊。
6.3.12 飘窗。
6.3.13 设计上和阳台相连且位置、尺寸明确设备部位。
6.3.14 已计算建筑面积楼梯下方空间。
6.3.15 屋面上有顶盖但无围护结构观景建筑设施。
6.3.16 其它有和以上情况类似，参考实施。

第七章 房屋面积计算尤其要求

7.1 设计在阳台内花池、管道及装饰等部位均计入阳台建筑面积。
7.2 房屋内有类似于阳台功效空中花园、入户花园等部位，按阳台计算建筑面积。
7.3 相邻套型间贯通类似阳台部位，按套内分隔墙划分后计入各相关套内面积。
7.4 利用屋顶斜面结构作阳台顶盖，斜面结构完全覆盖阳台，且阳台地面距斜面结构净高均在2.10米以上，按有顶盖阳台计算面积
7.5 建筑物内因为自然层数不一样，楼（电）梯间层数按其所在部位层数计算面积。
7.6 机（非）动车等坡道下方计划核准，且层高在2.20米以上空间计算建筑面积。
7.7 房屋内走道两端不管是否封闭均计算全部建筑面积。
7.8 走道和大厅相接无显著分界线，若面积计算分摊等级有所差异，应以走道和大厅相接处为界，按各自分摊等级分别计算。
7.9 建筑物内门厅、大厅等上空部位（上空跨越多个自然层）周围外围墙体，按跨越自然层以各层水平投影计算面积。

第八章 共有面积分摊

8.1 共有面积分摊遵照标准
协议优先标准。有正当分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，依据房屋共有建筑面积使用功效，按共有面积相关房屋套内建筑面积百分比进行分摊计算。
分割文件或协议应由共有面积全部相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，不然不能视为有效分割文件或协议。文件或协议对产权分割部位和分割方法应明确、一致且无异议。
8.2 共有面积分摊划分标准
依据计划部门核准设计图，划分共有部位使用功效和服务范围。设计图上共有部位使用功效和服务范围反应不明确，应由设计、建设单位共同出具使用说明。
8.3 共有面积分摊其它标准
房屋建筑面积分摊计算以幢为单位，本幢共有建筑面积不分摊到其它幢，它幢共有建筑面积也不分摊到本幢。
低一级共有面积参与高一级共有面积分摊。
8.3.1 套内建筑面积均参与共有建筑面积分摊。
8.3.2 共有建筑面积分摊后，不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积界线。
8.3.3 无法认定使用功效和服务范围建筑空间不得作为共有建筑面积分摊。
8.3.4 完工已经过分摊面积测算房屋，因为部分拆除造成共有面积发生改变，分摊面积不再重新计算。
8.3.5 房屋完工已经过分摊面积测算，因为局部变更造成共用部位发生改变，原分摊方法保持不变。变更部位原分摊面积和新产生共有面积，按相关房屋套内建筑面积百分比进行分摊计算。
8.4 共有面积按百分比分摊计算公式

δSi = K·Si
∑δSi
K = ───
∑Si
式中：K─为共有面积分摊系数(取位至小数点后6位数)；
Si─为参与分摊各单元套内建筑面积，平方米;
δSi─为各单元参与分摊所得分摊面积，平方米；
∑δSi─为需要分摊共有面积总和，平方米；
∑Si─为参与分摊各单元套内建筑面积总和，平方米。
8.5 共有建筑面积分摊类别
一级分摊面积：幢分摊共有建筑面积。
是指幢内为整幢房屋服务共有部位建筑面积。
二级分摊面积：功效区分摊共有建筑面积。
是指幢内专为功效区服务共有部位建筑面积。
三级分摊面积：层分摊共有建筑面积。
是指房屋各层次内，为本层服务共有部位建筑面积。
8.6 共有建筑面积分摊处理
8.6.1 独立成幢住宅房屋中，有单元为多层，有单元为小高层（或高层）时，多层单元和小高层（或高层）单元划分不一样分摊区域，分别为各分摊区域服务共有面积在各分摊区域内进行分摊。
多层房屋指自然层数在七层以下房屋。计划核准为6＋1层房屋，视为多层房屋。小高层或高层房屋指自然层在七层以上房屋。
8.6.2 独立成幢住宅多层房屋中，有单元安装有电梯，有单元未安装电梯时，有电梯单元和无电梯单元划分为不一样分摊区域，分别为各分摊区域服务共有面积在各分摊区域内进行分摊。
8.6.3 单身公寓按层设计含有层分摊共有部位时，按层设置分摊系数。
8.6.4 设计有连家店住宅楼，整幢房屋按住宅楼计算方法计算建筑面积。
8.6.5 房屋中有物业、小区等隶属用房，隶属用房和其所在区域划为同一功效区或分摊区参与共有共用部位分摊。
8.6.6 多功效综合楼依据设计功效，将多功效综合楼中计入房屋分摊面积共有面积，按幢、功效区、层划分为三个分摊类别，然后按此三个类别依次分摊。同一功效区内可依据设计使用情况不一样，分别设置分摊区。
8.6.7 办公楼中每几层设计有中庭，这几层视为一个整体，设为一个分摊区。
8.6.8 商业功效区内有商场和门面房，商场和门面房应设为不一样分摊区。
8.6.9 综合楼中若计划核准±0上下层面用途为商业，划分功效区时±0上下商业设为同一功效区。可依据设计功效不一样或业态不一样设不一样分摊区。
8.6.10 单位自建自用综合楼，地下室内有些人防部位，以±0分割将整幢楼设为两个功效区，为整幢楼服务共有部位在两个功效区分摊。
8.6.11 房屋内±0上下形成同一个产权单元，且只能从产权单元内部楼梯上下层面，该产权单元按其主出入口所在部位功效区划定。
非整体地下室和地面上房屋合在一起进行面积计算时，±0上下设计为不一样用途，以±0为界，将房屋按地下部分和地上部分划为不一样功效区，共有共用部位分别由其服务区域分摊。
8.6.12 地下室相通地面上独立两幢以上房屋，以计划室内地坪±0划分为地上和地下两部分，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积。地下层内为地上部分服务共用部位不予分摊。
计划设计为±0以下有多层地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下层中有一个层面是贯通整体地下室，则以±0为界上、下分别计算。
8.6.13 在底层房屋内为地下室服务通风井，不管通风井及其上部空间高度为多少，该部位均按通风井计算一层面积，由地下室分摊。
8.6.14 地下室车位按套内面积计算，只参与楼梯间、外墙体二分之一及为全楼服务共有共用部位分摊。
地下室内进风机房、排风机房、集气室、扩散室、滤毒室等部位，若在人防必建面积范围，则计入人防面积；若在非人防范围，则作为户室单独计算面积。
地下室内现有车位又有商业用房时，为地下室服务进风机房、排风机房由其服务区域分摊。
8.6.15 地下室内电梯基坑按户室处理，只分摊墙体面积。

第九章 参与分摊共用面积其它部位

9.1 一幢房屋内地下室、避难层（间）、架空层、人防地下室、自行车库、停车场（库）、会所（馆）、物业管理用房和设计中未标明用途各独立单元等作为套内面积，参与共用面积分摊。
9.2 为多幢服务变配电所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等设备用房作为套内面积，只参与外墙体投影面积二分之一分摊。

第十章 可计入分摊面积共有共用部位

在幢内且只为本幢服务共有共用部位可计入分摊面积。
10.1 电梯井及机房、楼梯间、管道井、通风井、垃圾道、公共门厅、公共过道、变电室（配电房）、设备层（间）、水泵房、水箱间、消防监控室、消防楼梯（通道）、生活水池、消防水池、污水处理间、锅炉房、冷冻机房、空调机房、卫生间、开水间、电表间、信报间、值班警卫室、管理用房等以水平投影面积计算。
10.2 套和共有部位之间分隔墙、外墙（包含山墙）水平投影面积二分之一计入分摊面积。

第十一章 不计入分摊面积共有共用部位

11.1 计划核准图上标注自行车库。
11.2 计划核准图上标注底层架空层。
11.3 计划核准图上标注避难层（间）。
11.4 计划核准图上标注为多幢或小区共用设备用房。
11.5 房地产开发企业等建设单位按要求或约定应该无偿移交给全体业主物业管理用房。
11.6 计划配建总量15％室内机动车停车位。
11.7 为裙房上塔楼服务室外楼梯。
11.8 建在幢外为本幢服务配套设施用房。
11.9 只为某一功效区服务楼梯间、电梯间、管道井等，其在垂直穿越其它功效区范围。
11.10 商业、办公用房底层房屋外不封闭廊道、门廊。
11.11 计划设计为层高2.20米以下架空层中楼梯间、门厅等共用部位。封闭建筑空间。
11.12 发建设单位承诺归全体业主共有房屋。
11.13 它类似以上情况共有共用部位。

第十二章 不计入共有建筑面积隶属房屋

12.1 能够销售专用车库、车位。
12.2 计划部门核准经营性用房。
12.3 幼稚园、学校、会所（馆）、小区服务用房、医院、农贸市场。
12.4 作为人防工程地下室。
12.5 其它类似以上情况隶属房屋。

第十三章 附 则

13.1 本规则所称“以上”包含本数，“以下”不包含本数。
13.2 各区、县房屋面积测算，可参考本规则实施。