优质项目开发部部门职能与岗位基础职责.doc
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1、项目管理手册编 号:kb-kf-001版 号:1生效日期:-06-07开发部岗位职责编制 日期 -06-07 审核 日期 -06-07 同意 日期 开发部工作内容负责提出建设项目标可行性研究,并委托建设项目标总体计划、具体计划、市政方案 计划及施工图设计、单位工程施工图、小区内部市政工程图设计。依据企业要求,负责向政府申报项目建设计划。负责办理征用土地相关手续。负责办理方案报批并办理领取执照手续。负责确定征地界限及拆迁范围,组织好建设用地和市政代征地内拆迁安置工作。负责市场调研及营销策划。负责计划设计、勘察单位、监理单位、施工单位招投标工作,和协议起草、推行,协议审批、签署委托工作,监督协议推
2、行。负责组织计划设计、建筑设计、园林景观设计等方案评审、确定工作。负责计划、设计报批、施工、预售许可等多种手续办理。负责组织相关部门进行开发项目总图综合及实施总体控制工作。负责和计划设计相关咨询,负责和计划设计相关外部联络和协调,确定相关方案。负责组织设计技术交底,会同设计单位做出年度设计进度计划,并办理好设计洽谈。负责组织工程施工材料及设备采购招投标工作。负责对项目部施工管理进行监督、控制。办理工程开工前多种手续,确保工程顺利开工。工程完工后,会同相关部门立即办理用户入住手续。做好前期开发工作资料搜集、保管、移交。企业交办其它工作。开发部经理岗位职责计划管理工作2.1.1 依据企业项目总体开
3、发要求,在总经理指导下,负责项目开发可行性研究,并按国家法律、法规和政府要求申报程序进行项目开发申报工作。2.1.2. 负责企业和政府各专业部门协调工作。2.1.3. 负责办理企业向政府交纳项目开发费用,并办理取证工作。计划设计工作2.2.1. 根据企业对建设项目提出具体实施步骤,向设计单位委托项目设计工作,并排好出图计划。帮助项目部做好图纸技术交底准备工作。2.2.2. 协调各专业设计工作,提供设计单位所需项目开发相关资料。征地拆迁工作 按企业计划做好征地拆迁调查、测算工作,负责征地拆迁工作中各项协议签署,立即处理征地拆迁工作中出现问题。营销策划工作2.4.1. 负责市场调研、营销策划工作。
4、2.4.2. 负责产品投资营销策划工作。2.4.3. 负责产品计划营销策划。2.4.4. 适应企业发展及项目开发、推广需要多种优势资源有效整合。2.4.5. 负责项目形象展示策划。2.4.6. 负责项目营销推广策划。2.4.7. 负责企业品牌塑造及宣传工作。成本管理工作2.5.1. 审查政府相关规费、主持拨付政府相关规费付款工作。 2.5.2. 审查勘察设计相关费用、主持拨付勘察设计相关费用付款工作。2.5.3. 审查工程采购价款、主持拨付工程采购付款工作。2.5.4. 审查工程预决算、主持拨付工程预付款工作。项目实施管理负责对项目部组织及施工管理进行监督、控制。内部管理负责本部门于企业其它部
5、门之间工作协调,对开发部全部工作全权负责,严格管理本部门职员,建立良好工作秩序。完成领导交办其它工作。开发部助理岗位职责3.1. 在经理领导下负责本部门全方面工作,努力作好经理参谋助手,起到承上启下作用,认真做到全方位服务。3.2 在经理领导下负责本部门具体管理工作部署、实施、检验、督促、落实实施情况。3.3. 负责起草部门工作计划总结,并作好部门关键会议统计。3.4. 负责起草、存档整理本部门签发文件并做好企业内外文件发放、登记、传输、催办、立卷、归档工作。3.5. 负责各类文件分类呈送,请企业领导阅批并转相关部门处理。3.6. 帮助经理调查研究、了解本部门运作及工作开展情况并提出处理意见或
6、提议,供经理决议。3.6. 帮助部门经理搞好和政府等相关单位关系。3.7. 完成经理交办其它工作。研发设计专员岗位职责负责组织项目设计招投标和协议谈判等工作。研究、了解和跟踪中国外同类建筑在计划、设计方面发展趋势,定时提供研究结果报 告。负责工程前期技术决议,制订和审查项目设计出图计划。审查工程项目委托设计任务书及各阶段各专业设计结果,对设计结果质量及成本进行全方面把关。依据项目时间要求完成项目上全部设计图纸校核、出图和项目上使用材料选择、确定工作。设计指导、绘制建筑设计图和效果图。在项目进展时依据变更情况立即填写“设计变更单”,立即绘制变更图纸,并组织设计变更签认工作。根据企业要求组织设计单
7、位编制设计图纸、材料样板、施工图纸、完工图纸、资料(法律文件),并进行校核。帮助采购部进行选材优化,有效控制工程成本,并配合建立、完善关键材料展示中心、采购渠道及建立长久合作伙伴及合格产品。认真通读项目标建筑图纸,立即提出和室内设计相关问题、异议,并配合相关部门立即修改处理,方便于工程顺利进展。开发专员岗位职责掌握政策法规,恪守办事程序,处理好和政府各行政职能部门关系。熟悉计划等前期相关手续办理程序,立即办理项目开发过程中所需多种取证手续。含有项目开发相关工作技能,亲密配合各项专业计划设计工作,并立即发觉设计工作中问题,提出处理问题路径。立即做好多种资料搜集、整理、存档工作,确保档案移交完整性
8、。完成开发部经理交办其它工作。营销策划专员岗位职责深入市场,进行市场分析和调研。在调研基础上,起草营销策划方案。形成最终可实施方案,并进行可行性研究。具体实施营销策划方案。跟踪营销策划方案实施,帮助处理实施中问题。向主管递交方案实施情况汇报。在实施方案过程中,协调和其它部门关系。撰写方案实施总结汇报。完成领导交办其它任务。土建造价师岗位职责熟悉省、市各相关预决算定额、估价表及收费标准,熟悉全套施工图纸。随时掌握国家和地方政策性调价文件及建筑材料价格变动情况,并随时向上级领导汇报。计算出分部、分项工程量,并按基础、结构、装饰和设备等定额内容分层次汇总其工程量和资金需用量。参与发包工程标书、标底编
9、制,并对投标单位投标价进行审核、评定。参与各项目部发包工程协议编制工作。审查施工单位提交工程预算,按月审核施工单位提交工程量,并提交当月工程进度款拨付计划。配合施工单位提交年度、季度、月度用款计划,并汇报相关领导。资金发生改变设计变更通知单,技术核定单立即测算出增减成本,并按月将增减金额上报相关领导。编制、审核工程决算,并报相关领导审批。依据要求编制年度、季度、月度统计报表。搜集、跟踪、调研、掌握材料设备和其它市场信息。搜集土建专业承包商/供给商名册建立、评议、考评等管理工作。制订各单位工程款拨付台账,并按月上报相关领导。完成上级领导交办其它事宜。安装造价师岗位职责参与各项目安装部分图纸审核和
10、施工图会审工作。参与各项目安装工程招标工作,完成安装工程工程量清单和标底。提供安装分包工程协议价款项目专业意见,和负责承包协议协调交底工作。帮助组织考察考评投标单位,完成安装工程承建商/供给商考察工作档案统计。负责在建项目安装工程预算和完工决算工作。审核在建项目安装工程月度用款计划和月度付款额。帮助搜集安装工程承包商/供给商名册建立、评议、考评等管理工作。帮助搜集、跟踪、调研、掌握安装工程材料设备和其它市场信息。客服专员岗位职责商品房完工验收后,和项目部、销售企业、物业企业一起,对企业新建完工验收后商品房质量、使用功效、相关配套设施等方面进行确定,并登记造册,对存在问题提出整改要求,建立完工验
11、收商品房档案。对待销商品房实施检验管理制度,确保待销商品房处于完好状态,发觉问题立即组织处理;在商品房售出时,确保房屋情况和档案统计相符。负责组织物业企业、销售企业和业主进行已售商品房交房工作,组织足够工程技术力量现场查对并筛查业主提出整改问题,形成整改意见。对业主提出问题要做出合理解释和解答,不确定性问题待和相关部门(单位)统一口径后再予回复。负责接收业主对商品房及企业开发其它商品房售后全部投诉;负责接待业主来访,统计业主情况和投诉问题。负责界定维修责任、落实检验追踪维修情况。对于业主提出保修期内问题,要快速核实并确定维修整改问题性质和原因;核定维修工作量、费用及审核结算、时间和发包任务;追
12、踪检验维修整改情况并反馈业主;负责确定相关质量问题赔偿协议;对于业主提出保修期外问题,要协调物业企业等相关单位、部门立即处理,并负责追踪落实处理,回复业主。负责协调企业相关部门及相关单位,督促相关部门和单位在核定时间内优质高效地完成整改问题。建立业主档案,进行信息数据化管理;定时回访业主,立即向企业领导或职能部门反馈业主意见;评定整改效果;依据掌握了解情况向企业领导提供产品开发、户型结构、市场定位及价格体系方面决议依据。负责企业新建工程完工后保修金管理,建立工程质量确保金台帐,做好质量确保金清退把关工作;审核工程保修金退还手续。负责交房文件及资料登记管理工作,按统一制作档案统计本进行登记并分类
13、保留。 负责对企业委托物业付费进行审核;对工程完工结算进行汇签提出意见;针对业主提出问题协调处理;立即对网站提出问题进行解答。项目开发部门职能职责和岗位职责说明(定稿)长沙新泓信房地产开发项目开发部部门职能和岗位职责部门职能(总工室对项目图纸变更、设计方案修改、参与工程项目验收,取得相关工程资料,)部门名称:开发部部门编制:共2岗,3 人上级部门:下级部门:部门本职:制订企业发展战略,实施项目拓展管理;参与编制和落实企业开发计划,负责在建项目征地及拆迁工作;负责国土、计划、建设、房产及配套业务报建报批,负责搜集相关行业政策,为企业决议提供依据,对多种报建规范进行了解和技术配合,负责管理和各相关
14、政府部门公关工作,负责处理项目其它工作配合,负责归档整理企业开发建设过程中相关文字及图文资料。关键职能企业发展业务:1依据企业发展战略制订土地贮备项目近期、中期、远期发展计划;2根据企业基础投资标准,负责对土地项目信息进行筛选,对拓展项目进行实地考察,进行市场调研及可行性分析论证,确保取得符合企业投资定位土地项目;3负责组织拓展项目标谈判、协议起草及协议签约工作;4负责在建项目征地及拆迁工作;5负责立即、正确地了解和掌握国家相关法律、法规和政府相关房地产新政;并立即上报企业领导和知会相关部门;6负责对外政府相关部门公共关系建立和维护,开展投资交流互动活动和公关协调工作;稳定和丰富企业社会资源,
15、维护企业形象,提升企业品牌。国土业务:1. 负责在建项目征地及拆迁工作,负责项目土地协议推行监督工作。2. 配合制订各项目用地指标申报工作计划,帮助完成项目用地指标申报基础材料编制上报,配合做好项目用地预审。3. 办理各项目国土业务(关键包含:土地评定;招拍挂基础工作;摘牌后签署国有土地使用协议;办理国有土地使用权证或建设用地同意书;预售丈量等)。4. 每七天反馈工作进度和完成情况。5. 立即、正确地搜集各职能部门政策、法规等相关信息。6. 负责对政府部门公关工作(范围包含各级政府国土管理职能部门)。计划业务:1. 配合制订各项目计划报建工作计划。2. 办理各项目计划业务(关键包含:项目总图审
16、批,小区计划方案、修建性具体计划报审,办理建设用地计划许可证;项目报建图审查,建筑方案、建筑单体评审;小区管线综合计划等并联审查,办理项目放线、验线册,获取工作联络单,办理建设工程计划许可证;办理建设工程计划验收许可证等)。3. 办理各项目其它专业业务(包含:建筑方案消防审核意见;建筑消防系统审核意见;建筑室内装修审核意见;人防施工图审核意见;小区环境评定审核意见;教委、白蚁防治、防雷等部门审批意见)。4. 每七天反馈工作进度和完成情况。5. 立即、正确地搜集各职能部门政策、法规等相关信息。6. 负责对政府部门公关工作(范围包含各级政府计划管理职能部门及其相关部门)。建委业务:1. 配合制订各
17、项目建委报建工作计划。2. 办理各项目建委业务(关键包含:初步设计方案审查及工程招投标、中标通知书,建筑工程施工图审核意见、建筑工程初步设计审查意见,质监站、安监站审核,监理协议、施工协议立案等,建筑工程施工许可证,配合工程部办理完工立案)。3. 每七天反馈工作进度和完成情况。4. 立即、正确地搜集各职能部门政策、法规等相关信息。5. 负责对政府部门公关工作(范围包含各级政府建委系统职能部门)。房产业务:1. 办理企业开发资质、年检和晋升。2. 负责办理房屋产权登记及房屋全部权证,房屋产权取得、转移、变更、注销登记和抵押权、典权等她项权利登记等。办理销售房屋测量。3. 办理商品房预售许可证,及
18、房产抵押评定。白蚁防治及拆迁许可等手续。4. 每七天反馈工作进度和完成情况。立即、正确地搜集各职能口政策、法规等相关信息。5. 负责对政府部门公关工作(范围包含各级政府房产局系统职能部门)。配套业务:1. 负责在建项目征地及拆迁工作,协调并督促政府在项目用地范围内实施征地拆迁、安置赔偿工作。2 分析、搜集各项目所在片区市政计划。3. 完成项目内公益性配套设施引进工作。4. 项目相关外围协调工作。5. 实施项目标具体报批报建工作。6. 负责开发项目标水、电、煤气、电信、道路、排水等管线方案报批、计划报建及市政设施挖掘、迁移工作。7. 加强和政府各主管部门联络,搜集、宣传政策法规。8. 处理项目遗
19、留问题。档案管理业务:1. 根据企业档案管理制度建立、健全档案立卷、归档、保管、调阅和销毁管理。2. 对每个月形成档案,根据归档要求,整理立卷并装订成册。职能责任(一)对企业土地贮备计划及项目标寻求拓展负责;和企业计划管理部、总工室、工程管理部、营销管理部等单位共同研究制订企业长久及近期开发建设计划,并进行协调。(二)对属下报建工作实施监督考评等管理职能。1、直接指导报建员开发报建工作;2、统筹开发部人力、物力调配,使资源配置最优化;3、负责编制年度项目实施计划和月度目标计划;4、定时召开部门例会,检验计划实施情况,审定工作计划;5、审定月度资金计划,合理调控开发成本;6、监督实施企业和开发部
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