物业委托管理服务与收费标准.doc

物业委托管理服务及收费标准

为更好地向集团及下属公司提供相关服务，保证各项工作规范、高效地开展，特制订本标准。
一、服务项目
1、商业门市招商及管理服务
2、车库招租及管理服务
3、前期开办服务
3、开发商质保范围内的维修维护服务
4、示范区物业服务
5、集团及下属公司办公室的保安保洁服务
6、前期物业管理招标委托代理服务
7、交房前的验房服务
8、物业交付筹备代办服务
二、商业门市招商及管理服务
1、服务内容
（1）根据周边市场调查结果并结合物业本身情况与开发公司协商确定租金标准
（2）招商推广及广告宣传
（3）租赁合同条款谈判及签订
（4）商户装修管理
（5）租金按时足额上交给开发公司
（6）物业维修维护事项协调
2、服务费
（1）用途：开发公司将商铺委托给物业公司进行管理所产生的推广宣传、涉及招商的人员工资及福利、涉及招商的办公费等相关费用；
（2）费用计收标准：按租金总额的10%收取；
（3）费用支付及管理：
①物业公司每月在收取的租金中扣除；
②物业公司在每月月底按实际服务费金额开具收据给开发公司。
三、车库招租及管理服务
1、服务内容
（1）招租信息发布
（2）月租的办理及费用收取
（3）临停费用的收取
（4）车库通行证的制作及办理
（5）车库配套设施设备的维护管理
（6）空置车库改变用途后的招租及租金收取
（7）改变用途的空置车库涉及消防队等职能部门的协调
2、服务费
（1）用途：开发公司将车库委托给物业公司进行管理所产生的车库招租信息发布、车管员及保洁人员工资及福利、消防设施设备的采买和维护费用、车库设施设备所产生的水电费、停车通行证工本费等相关费用；
（2）费用计收标准：按空置车库租金、月票及临停总金额的20%收取；
（3）费用支付及管理：
①物业公司每月在收取的空置车库租金、月票及临停总金额中扣除；
②物业公司在每月月底按实际服务费金额开具收据给开发公司。
备注：改变用途的车库进行隔断或改造的费用由开发公司支付。
四、前期开办服务
1、服务内容
（1）未接房前的保安保洁服务
（2）未接房前的设施设备维护服务
（3）配合开发公司项目部和销售部处理接房前的相关工作
2、前期开办费
（1）用途：项目正式接管前的物管人员工资及福利、服装、办公物资购置等，根据不同物业类型（别墅、洋房、高层）的标准，开发公司按项目总建筑面积计算支付给物管公司自行采购。
前期开办费主要包含以下物资配置：
序号
项 目
物品名称
1
办公物资
电脑及UPS电源、复印机、针式打印机、喷墨打印机、电话机、文件柜、保险柜、传真机、点钞机、过塑机、办公桌椅、办公沙发（茶几）、照相机、空调、办公用品、考勤机、对讲机、饮水机、白板、投影仪（含幕布）、录音笔、录音电话、便携式扩音器等
集中交房期间所需纸、笔、胶棒、回形针、墨粉等日常办公物资
2
机电维修物资
网络寻线器、冲击钻、台钻、手枪钻、切割机、砂轮切割机、石材切割机、立式砂轮机、PP-R热熔机、手提式电焊机、交流焊机、潜水泵、小型试压泵、电锤、手提式电焊机、交流焊机、塑料焊枪、套丝板手、平口虎钳、台虎钳、龙门钳（DN100）、电工工具、管工工具、万用表、数字万能表、钳型电流表、摇表（500兆欧）、对讲机、高空作业安全防护、工具柜、铝合梯（2M\5M\8M）、材料架、值班桌椅、办公用品
维修常用耗材、强光电筒、手提式充电电瓶、角磨机（220V）测距仪、高枝剪、活动扳手、内六角扳手、套筒扳手、小型疏通机、大型疏通机、工作/安全提示牌等
3
秩序维护物资
对讲机、白手套、警棍、应急灯、保温瓶、墨镜、线板、警戒带、固定形象伞、固定岗空调、风扇
提示牌、防毒面具、停车收费岗电脑、固定岗桌椅等
4
清洁、绿化物资
绿化：铁铲、松土铲、竹扫把、胶扫把、胶水管、撮箕、箩筐、小枝剪、抬剪、高枝剪、手锯、锄头、花锹、剪草机、高压打药机、绿化肥料、药剂等
清洁：洗地机、吸尘器干/湿、垃圾车、 清洁车、地拖、地刷、铝合梯（2M\5M\8M）、尘推、水桶、玻璃括子、铲刀毛巾、清洁用药剂、劳动保护等
其它：工作、安全提示牌等
5
后勤物资
电视机、影碟机、功放机、音箱、光碟、多功能听桌椅、双人床、床棕垫、床品上用品、衣柜、宿舍桌凳、空调（宿舍、餐厅）、电热毯（未配置空调）、微波炉、开水器、热水器、排气扇、食堂设备设施（含桌椅）、食堂用具等
6
员工服装
各岗位人员冬、夏装及相关配饰，雨靴、雨衣，绝缘靴（手套）等
备注：上述物资的具体数量根据项目实际情况及人员编制情况而定
（2）费用计算标准：
该费用会随着市场经济变化而调整，如有调整以集团正式发文为准：
小区形态
开办费计算标准
纯别墅
3元/平方米
别墅+洋房
别墅+洋房+高层
（1）总建筑面积15万平方米（含）以下：2.5元/平方米
（2）总建筑面积15万平方米以上：15万平方米以内（含）2.5元/平方米，超出15万平方米按2元/平方米
别墅+高层
洋房+高层
高层

（3）费用支付及管理：
由物业公司与开发公司按上述计算标准签订《前期开办费合同》，开发公司根据合同约定采取分期付款方式进行支付。
注：本标准正式发文前签订的《前期开办费合同》，仍按原合同约定方式予以结算。本标准正式发文后签订的《前期开办费合同》，按以下方式进行结算：
①首次支付费用，由开发公司在取得房地产主管部门《前期物业服务合同备案证明》之日起30个工作日内，按照开办费总额的80%标准向物管公司支付；
②剩余费用在该物业区域最后一次集中交房日期后30个工作日内，由开发公司向物业公司进行支付；
③前期开办费由项目所在公司的销售管理部门核实并发起审核和报销手续；
五、开发商质保范围内的维修维护服务
1、服务内容
（1）业主报修的接件；
（2）到现场确定报修内容；
（3）协调工程承包方到现场确定维修方案；
（4）维修后验收、签单及回复；
（5）涉及有争议维修内容的协调；
（6）维修维护项目的建档；
（7）属于开发商自建的施工项目涉及维修维护的由物业公司提供维修方案和预算，报开发公司成控部审核后处理。
2、管理服务费
（1）用途：开发公司将维修维护事项委托给物业公司，由此所产生的工程维修管理人员工资及福利、涉及该事项的办公费用、工程整改单等印刷品的制作费用、由开发公司自建施工项目在质保期内的小修涉及的人工及材料费（金额≤500元）；
（2）费用计收标准：质保期期限为2年，自接房之日起计算。
方案一：在质保期内按项目建筑面积*0.1元/月进行收取，由开发公司在每月月底前支付给物业公司；
方案二：物业公司与开发公司根据项目情况确定售后维修人员编制及薪酬标准，由物业公司招聘及管理，其薪酬福利及物业公司管理费（按其维修管理人员薪酬福利总金额的10%收取）由开发公司在每月月底前支付给物业公司。
六、示范区物业服务
1、服务内容
（1）售房部形象保安和保洁服务
（2）售房部设施设备维护服务
（3）售房部客户接待服务
（4）示范区域车辆引导服务
（5）样板房保洁和茶水服务
2、示范区物业服务费
（1）用途：是指物业公司受开发公司委托在物业销售阶段提供的销售示范区秩序维护、清洁、样板房接待管理服务等所收取的费用。
（2）费用测算依据：
此费用由成本、法定税金、管理费分摊构成。其中“成本”主要包括物业服务管理人员、接待人员、协管人员、保洁人员的工资和福利（人员数量按开发公司要求合理配置），直接为销售示范区提供服务的工作人员服装、办公物资、办公住宿场地租赁、宿舍物资、按合同约定提供的服务所需耗材等费用；“管理费分摊”按照项目总费用的10%收取。前述费用采取包干制形式，具体标准根据开发公司与物管公司协商结果，通过《销售示范区管理合同》进行约定。
（3）费用支付及管理：
①开发公司按照《销售示范区管理合同》中的约定，按时向物业公司支付示范区物业服务费；开发公司委托物管公司实施的临时性事务所发生费用，由开发公司承担，根据物业公司提供的有效票据由开发公司据实报销；
②示范区物业服务费由项目所在公司的销售管理部门核实并发起审核和报销手续；
③本标准正式发文前签订的《前期开办费合同》，且在合同有效期内的，仍按原合同约定方式予以结算。
七、集团及下属公司办公室的保安保洁服务
1、服务内容
（1）集团及下属公司办公室的形象保安服务；
（2）集团及下属公司办公室的保洁服务；
（3）物业公司与开发公司协商人员编制（人员工资待遇按物业公司提供的标准执行）；
（4）人员的招聘、培训及管理；

2、服务费
（1）用途：工资、服装、对讲机、保洁相关设备等相关费用；
（2）费用计收标准：按保安保洁人员工资总额的10%收取；
（3）费用支付及管理：保安保洁人员工资及物业公司管理费由开发公司每月月底前支付
备注：保安保洁人员的服装、装备及易耗品由集团及下属公司行政人事部根据物业公司提供的计划审核后进行采购。
八、前期物业管理招标委托代理服务
1、服务内容
（1）准备招标文件；
（2）组织开标会；
（3）完善物业合同备案资料；
（4）取得物业合同备案手续。
2、服务费
（1）用途：指开发公司项目销售前，委托物业公司办理前期物业管理招标、《前期物业管理服务合同》/《业主临时管理规约》备案等手续；
（2）费用计收标准：代理费标准以《前期物业管理招标委托代理合同》约定为准，实行费用包干制；
3、费用支付及管理：
（1）开发公司与物业公司签订《前期物业管理招标委托代理合同》后，应在收取物业公司提供的正式发票之日起30个工作日内向物业公司支付代理费；
（2）前期物业管理招标委托代理费由项目所在公司的销售管理部门核实并发起审核和报销手续；
九、交房前的验房服务
1、服务内容
（1）室内墙壁、天花板、地板等土建结构的验收；
（2）入户门、塑钢窗、套门等的验收；
（3）简装的水电安装部分的验收；
（4）分户水表、电表、气表的验收。
2、服务费
（1）用途：交房前2-3个月内，开发公司以工作联系函形式通知物管公司介入交房前检查验收和分户验收。物业公司在接到书面通知后主动组织相关人员进行查验，并针对施工过程中待隐蔽的功能性试验，如：外墙淋水试验、厨厕关水试验、管道试压，通水/通球等，做好跟班检查及记录；对分户验收中发现的问题及时督促开发公司进行整改；
（2）费用计算标准：开发公司按50元/户的标准向物管公司支付验房费。该费用会随着市场经济变化而调整，如有调整以集团正式发文为准。
3、费用支付及管理：
（1）物业公司应在检查验收及分户验收结束后，将分户验收记录以书面形式递交开发公司。开发公司应在物业集中交付业主之日起30个工作日内，按实际分户验收总户数向物业公司结清验房费；
（2）业主接房前提出的质量问题，如渗水、结构开裂、变形、墙体（地面、楼面）返潮、净空净高、变形缝漏水等应属物业公司验房范围内的问题，如在物管检查记录中无记录的，经开发公司工程部及客服管理部（组）确认属实后，则双倍扣除该户的验房费；
（3）物业验房费由项目所在公司的客服管理部（组）负责核实并发起审核和报销手续；
十、物业交付筹备代办服务
1、服务内容
（1）受开发公司委托物业公司代开发公司电话或信函通知业主接房、购买；
（2）物业正式交付前填写《两书》、印制《业主手册》；
（3）交房前开荒清洁等服务。
2、费用计收标准、支付时间及管理：
各项交付筹备代办工作由各开发公司根据实际需求向物业公司提出，若有发生，费用标准按以下方式执行：
（1）向业主寄发《接房通知书》产生的邮寄费、《业主手册》印刷费等，由项目所在公司的销售部根据实际发生额，凭物业公司提供的有效票据在30个工作日内予以报销；
（2）《接房通知书》印制、《两书》填写、以及其它按开发公司要求完成的接房资料准备工作，由开发公司按5元/户标准向物管公司支付劳务费（无需填写《两书》的地区，劳务费按3元/户的标准执行）。根据物业公司出具的有效票据金额，由项目所在公司的销售部核实后，在30个工作日内予以报销；
（3）其它服务：开发公司委托实施的其他服务活动，收费标准由开发公司与物管公司协商确定，产生费用由开发公司按实际发生额予以承担。
十一、小区配套设施（物资）：
（一）小区设施（物资）配置方式：
1、由地产公司自行购买的，物业公司负责汇总小区配套设施（物资）明细报地产公司，由地产公司自行组织购买、制作及安装。
2、如地产公司委托物业公司提供配套设施购买、制作及安装的，物管公司需与地产公司签订相关协议，按协议约定配置完成。并由项目所在地产公司根据实际发生额，凭物业公司提供的有效票据在30个工作日内予以报销。
（二）主要设施（物资）类别、配置标准及配置完成时间：
1、临时物业服务用房
因规划设计及分期开发原因，导致物业首次交付前物业服务用房未修建完毕，地产公司应与物管公司协商确定临时物业服务用房以满足物业服务正常办公需要。如因员工宿舍未到位，需在小区外租赁房屋供员工住宿使用，房屋租金应由地产公司承担。
装饰装修范围及配置完成时间如下：
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
装饰装修
客户服务中心、管理人员办公室、档案室、会议室等
一般性装修，满足物业服务正常工作需求。客服中心相关上墙制度及流程等按VI要求制作。
物业首次交付前1个月完成。
2
维修值班室、库房、员工宿舍、食堂等
一般性装修，满足物业服务正常工作需求。
2、各类设备房设施（物资）配置
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
标识标牌
配电房、发电机房、水泵房（含二次供水）、电梯机房、中央空调机房、循环水设备房（含中水）、中控室、消防控制室、游泳池设备房及室内外设备箱（柜）等
房间名称牌（1个/房）；
设备运行状态牌若干；
安全警示牌若干；
根据设备房性质配置上墙制度及工作流程公示牌等；
室外设备名称牌。
房间名称牌、室内外设备箱（柜）名称牌与项目设计风格及物业定位相一致；
其余标准牌根据物管公司统一标准制作。
设备设施投入使用且物管公司介入管理之日前一周
2
挡鼠设施
各设备房、中控室及消防控制室等
各设备房、中控室及消防控制室房间门口处安装一个挡鼠板。
3
空调
配电房、电梯机房、中控室及消防控制室等
每间设备房1台。根据实际面积大小确定空调标准及型号。
4
干湿温度计
配电房、发电机房、水泵房（含二次供水）、电梯机房、中央空调机房、循环水设备房（含中水）、中控室、消防控制室、游泳池设备房及室内外设备箱（柜）等
每间设备房1个。
5
换气扇
无采光且密闭的房间
每间设备房1台。
6
绝缘胶垫
配电房等
根据实际面积确定。
7
除湿机
位置潮湿的配电房
每间设备房1台。
2、业主委员会办公室
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
办公室配置
业主委员会办公室等
电话1部、办公桌椅2-3套、档案柜1-2组、饮水机1台、空调1台、电脑1台。
首届业主委员会成立后1个周内完成。
3、公共区域标识标牌
以下配置中包含标识标牌设计、制作及安装所需材料等。
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
物业编号牌
楼栋、单元、楼层、房间等
楼栋牌，楼栋两侧墙面各配1块；
单元牌：每单元1个；
楼层牌：高层住宅（写字楼）每层楼1个；
门牌：根据权产物业确定。
相关物业区域已交付业主使用前一周
2
导示牌
园区、车库、每层多户的住宅及写字间楼层等
根据根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置，要求易识别。
3
私家车位牌
已售车库或车位
每个车库或车位安装一个。
4
安全警示牌
水景、主干道、游泳池、高层逃生天台、集中车库、娱乐（锻炼）设施、电气设备等存在安全隐患的区域
根据根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置，要求易识别，
如：请勿攀越、有电危险、水深危险、有车出入、小心台阶、小心地滑等。
5
园区平面图
小区主大门内侧主干道旁配目位置处
每个物业管理区域配置一个。
6
公益提示牌
园区绿化带、园区主干道、小区车行出入口、高层电梯轿厢、楼道、单元大厅、集中车库等
根据根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置，要求易识别，
如：请勿踩踏、请勿高空抛物、禁止吸烟、注意控制车速、禁止鸣笛、请勿将贵重物品放于车内等。
7
树牌
直径在30CM以上或名贵植物等
10米范围内同类植物挂配置1块树牌。
8
温馨提示牌
单元大厅、每栋楼车库单元入口、电梯轿厢内或电梯前室等
根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置。
用于张贴重要通知信息等。
9
园区公告栏
小区的人行出入口、主干道、中庭花园等人流量较大的区域
根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置。
10
邻里通
小区主大门内侧10米范围内，主干道附近
根据物业实际情况，由物管公司指定位置配置。
10
其它利于小区管理服务的标识标牌。
单元大厅、车库、小区出入口
如：进入请刷卡、门禁系统开关、车行道闸及各固定岗亭上墙制度、管理信息公示等。
高端物业（含花园洋房）在小区主要出入口配置电子显示屏等。
便于小区主出入口张挂横幅的不锈钢支撑杆。

4、休闲娱乐设施
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
休闲沙发（椅）、茶几、盆景植物等
高层住宅单元大厅、办公写字楼一楼大厅
根据单元大厅面积及物业定位情况，由地产公司按1套/单元的标准配置。
相关物业集中交房之日后六个月内，根据对应楼栋业主装修、入住实际情况可进行适当调整。
2
休闲桌椅
中庭花园、主要景观带等
根据项目实际情况配置。
相关物业投入使用后三个月内
3
运动健身、儿童娱乐设施
根据项目规划设计而定（含业主活动室等）
由地产公司根据活动场所使用功能确定。
相关物业投入使用前一周
5、环境维护设施
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
垃圾桶
园区主干道、别墅旁、花园洋房单元入口前、高层消防通道、集中车库内等
垃圾桶大小根据使用住户数量确定，配置数量按以下标准：
园区主干道、集中车库根据实际情况而定；
别墅：一套别墅配置1个，且放置于较隐蔽处；
花园洋房：每单元配置1个；
高层住宅或商业写字间：根据每层楼户数予以考虑，一般一层楼配置1个，具体配置数量根据物管公司管理需求确定。
（1）园区垃圾桶、集中车库垃圾桶于相关物业投入使用后之日前1周内；
（2）别墅、花园洋房、高层住宅生活垃圾桶由物管公司根据小区业主入住情况确定时间，函告地产公司之日起1个月内（地产公司可委托物管公司代为购买，费用由地产公司承担）
2
垃圾处置设施
生活垃圾中转站
配备垃圾压缩箱、地面铺设瓷砖、墙面瓷砖铺设高度应在2M以上。

生活垃圾中转站配置于修建完毕交付物管之日前1周内；

3
临时垃圾点
装修垃圾处理
根据项目交付情况配置，并达到三面规范围合，方便业主，利于除渣等条件。
装修垃圾临时堆放点应于相关物业区域交付后1周内完成
4
垃圾清运电瓶车
别墅区等高端物业
一个项目1-2辆。
根据项目实际情况，物业投入使用后1个月内
5
农药喷洒电瓶车
一个项目1辆。
6
地面洗涤机
一个项目1辆。适用于集中车库。
6、安全防范管理设施
序号
设备设施（物资）名称
适用范围
配置标准
配置完成时间
1
业主出入卡
小区各人行出入口处
根据小区总户数，按每户3个卡标准免费配置业主出入卡
相关系统安装完毕，移交物管公司使用之日后1周内。
业主卡尽可能在交房前完成
2
车辆出入卡
小区车辆出入口或车库出入口处
（1）根据车位总数量，按一个车位1个卡标准免费配置车辆出入卡；（2）根据地面临时停车位数量免费配置车辆临停卡
4
游泳池看台
游泳池
根据游泳池大小确定
游泳池投入使用前1个月内
5
电动自行车及电动车充电电源箱
自行车集中停放区域
此项根据地方习俗进行配置，每个非机动车位上配置1个带锁的充电电源箱
相关物业投入使用后1周内
6
巡逻自行车或电瓶车
占地面积≥10万平方米的综合项目、纯别墅高端物业项目的安全巡逻、维修、客户服务等
（1）综合小区：根据项目总占地面积，每10万平方米的占地面积，配协管、维修、客户巡逻车各1台；
（2）纯别墅高端物业：至少配置3台电瓶摩托车，分别用于协管、维修、客服，如需增加配置数量，按每8万平方米的占地面积配置3台（协管、维修、客户巡逻车各1台）的标准执行。
交付使用物业占地面积达到规定要求后1个月内，根据交付量陆续配置
7
其它
因设计缺陷导致存在一定安全隐患的事项
根据实际提出
根据实际完成

XXX物业管理有限公司
二〇一 年 月 日