物业管理企业财务管理制度样本样本.doc

物业管理企业财务管理要求

第一章 总 则

    第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核实，结合物业管理企业特点及其管理要求，制订本要求。

    除本要求另有要求外，物业管理企业实施《施工、房地产开发企业财务制度》。

    第二条 本要求适适用于中国境内各类物业管理企业（以下简称企业），包含国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质企业；有限责任企业、股份等各类组织形式企业。

    其它行业独立核实物业管理企业也适用本要求。

    【章名】 第二章 代管基金

    第三条 代管基金是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

    房屋共用部位维修基金是指专题用于房屋共用部位大修理资金。房屋共用部位，是指承重结构部位（包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

    共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理资金。共用设施设备是指共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

    第四条 代管基金作为企业长久负债管理。

    代管基金应该专户存放，专款专用，并定时接收业主管理委员会或物业产权人、使用人检验和监督。

    代管基金利息净收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

    第五条 企业有偿使用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房和共用设施设备，应该设置备查帐簿单独进行实物管理，并根据国家法律、法规要求或双方签署协议、协议支付相关费用（如租赁费、承包费等）。

    管理用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供办公用房。

    商业用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供经营用房。

    第六条 企业支付管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管房屋共用部位维修基金；企业支付共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管共用设施设备维修基金。

    【章名】 第三章 成本和费用

    第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生各项支出，根据国家要求计入成本、费用。

    第八条 企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出，计入营业成本。营业成本包含直接人工费、直接材料费和间接费用等。实施一级成本核实企业，可不设间接费用，相关支出直接计入管理费用。

    直接人工费包含企业直接从事物业管理活动等人员工资、奖金及职员福利费等。

    直接材料费包含企业在物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

    间接费用包含企业所属物业管理单位管理人员工资、奖金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等。

    第九条 企业经营共用设施设备，支付有偿使用费，计入营业成本。

    第十条 企业支付管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。

    第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。

    第十二条 企业能够于年度终了，根据年末应收帐款余额０．３％…０．５％计提坏帐准备金，计入管理费用。

    企业发生坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销坏帐，增加坏帐准备金。

    不计提坏帐准备金企业，发生坏帐损失，计入管理费用。收回已核销坏帐，冲减管理费用。

    【章名】 第四章 营业收入及利润

    第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收入，包含主营业务收入和其它业务收入。

    第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

    物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

    物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

    物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。

    第十五条 企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现。

    物业大修收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现。

    企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。

    第十六条 企业利润总额包含营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补助收入。

    第十七条 补助收入是指国家拨给企业政策性亏损补助和其它补助。

    第十八条 营业利润包含主营业务利润和其它业务利润。

    主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后净额。

    营业税金及附加包含营业税、城市维护建设税和教育费附加。

    其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳税金及附加后净额。

    第十九条 其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它业务活动所取得收入，包含房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

    商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

    第二十条 其它业务支出是指企业从事其它业务活动所发生相关成本和费用支出。

    企业支付商业用房有偿使用费，计入其它业务支出。

    企业对商业用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其它业务支出。

    【章名】 第五章 附 则

    第二十一条 本要求自１９９８年１月１日起施行。

    第二十二条 本要求由财政部负责解释和修订
中国建设部令第57号　

  　《城市房屋权属登记管理措施》已于一九九七年十月二十四日经第六次部常务会议经过，现予公布，自一九九八年一月一日起施行。
部长 侯 捷
一九九七年十月二十七日
城市房屋权属登记管理措施
  　　　　 　第一章　总 则
　　　　　　第二章　房屋权属登记
　　　　　　第三章　房屋权属证书
　　　　　　第四章　法律责任
　　　　　　第五章　附 则
第一章 总则
   第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人正当权益，依据《中国城市房地产管理法》要求，制订本措施。
    第二条 本措施适适用于城市计划区国有土地范围内房屋权属登记。
    第三条 本措施所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权和由上述权利产生抵押权、典权等房屋她项权利进行登记，并依法确定房屋产权归属关系行为。
    本措施所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享受房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权、房地产她项权利法人、其它组织和自然人。
    本措施所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已取得了房屋并提出房屋登记申请，但还未取得房屋全部权证书法人、其它组织和自然人。
    第四条 国家实施房屋全部权登记发证制度。申请人应该根据国家要求到房屋所在地人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
    第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利惟一正当凭证。依法登记房屋权利受国家法律保护。
    第六条 房屋权属登记应该遵照房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致标准。
    第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，能够制作、颁发统一房地产权证书，依据《城市房地产管理法》要求，将房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权确实定和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书式样报国务院建设行政主管部门立案。
第八条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作。

第二章 房屋权属登记
    第九条 房屋权司登记分为：
    （一）总登记；
    （二）初始登记；
    （三）转移登记；
    （四）变更登记；
    （五）她项权利登记；
    （六）注销登记。
   第十条 房屋权属登记依以下程序进行：
    （一）受理登记申请；
    （二）权属审核；
    （三）公告；
    （四）核准登记，颁发房屋权属证书。
    本条第（三）项适适用于登记机关认为有必需进行公告登记。
   第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其它组织，应该使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人，应该使用其身份证件上姓名。共有房屋，由共有些人共同申请。房屋她项权利登记，由权利人和她项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管公房由登记机关直接代为登记。
    第十二条权利人（申请人）能够委托代理人申请房屋权属登记。
    第十三条权利人（申请人）申请登记时，应该向登记机关交验单位或相关人有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人有效证件外，还应该向登记机关提交权利人（申请人）书面委托书。
    第十四条总登记是指县级以上地方人民政府依据需要，在一定时限内对本行政区域内房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府同意，能够对本行政区域内房屋权属证书进行验证或换证。凡列入总登记、验证或换证范围，不管权利人以往是否领取房屋权属证书，权属情况有没有改变，均应该在要求期限内办理登记。总登记、验证、换证期限，由县级以上地方人民政府要求。
    第十五条总登记、验证、换证应该由县级以上地方人民政府在要求期限开始之日３０日前公布公告。公告应该包含以下内容：
    （一）登记、验证、换证区域；
    （二）申请期限；
    （三）当事人应该提交相关证件；
    （四）受理申请地点；
    （五）其它应该公告事项。
    第十六条新建房屋，申请人应该在房屋完工后３个月内向登记机关申请房屋全部权初始登记，并应该提交用地证实文件或土地使用权证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、施工许可证、房屋完工验收资料和其它相关证实文件。集体土地上房屋转为国有土地上房屋，申请人应该自事实发生之日起３０日内向登记机关提交用地证实等相关文件，申请房屋全部权初始登记。
   第十七条因房屋买卖、交换、赠和、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移，当事人应该自事实发生之日起３０日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应该提交房屋权属证书和相关协议、协议、证实等文件。
    第十八条权利人名称变更和房屋现实状况发生下列情形之一，权利人应该自事实发生之日起３０日内申请变更登记：
    （一）房屋坐落街道、门牌号或房屋名称发生变更；
    （二）房屋面积增加或降低；
    （三）房屋翻建；
    （四）法律、法规要求其它情形。
    申请变更登记，权利人应该提交房屋权属证书和相关证实文件。
    第十九条设定房屋抵押权、典权等她项权利，权利人应该自事实发生之日起３０日内申请她项权利登记。申请房屋她项权利登记，权利人应该提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等她项权利协议书和相关证实文件。
    第二十条房屋全部权登记应该根据权属单元以房屋门牌号、幢、套（间）和有具体权属界限部分为基础单元进行登记。
    第二十一条 有下列情形之一，由登记机关依法直接代为登记：
    （一）依法由房地产行政主管部门代管房屋；
    （二）无人主张权利房屋；
    （三）法律、法规要求其它情形。   
    代为登记房屋，不颁发房屋权属证书。
    第二十二条 有下列情形之一，经权利人（申请人）申请能够准予暂缓登记：
    （一）因正当理由不能按期提交证实材料；
    （二）根据要求需要补办手续；
    （三）法律、法规要求能够准予暂缓登记。
    第二十三条 有下列情形之一，登记机关应该作出不予登记决定：
    （一）属于违章建筑；
    （二）属于临时建筑；
    （三）法律、法规要求其它情形。
    第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、她项权利终止等，权利人应该自事实发生之日起３０日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应该提交原房屋权属证书、她项权利证书，相关协议、协议、证实等文件。
    第二十五条 有下列情形之一，登记机关有权注销房屋权属证书：
    （一）申报不实；
    （二）涂改房屋权属证书；
    （三）房屋权利灭失，而权利人未在要求期限内办理房屋权属注销登记；
    （四）因登记机关工作人职员作失误造成房屋权属登记不实。
    注销房屋权属证书，登记机关应该作出书面决定，并送达权利人。
    第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起３０日内应该作出准予登记、暂缓登记、不予登记决定，并书面通知权利人（申请人）。
    第二十七条 登记机关应该对权利人（申请人）申请进行审查。凡权属清楚、产权起源资料齐全，初始登记、转移登记、变更登记、她项权利登记应该在受理登记后两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应该在受理登记后１个月内核准注销，并注销房屋权属证书。
    第二十八条 房屋权属登记，权利人（申请人）应该根据国家要求交纳登记费和权属证书工本费。登记费收取措施和标准由国家统一制订。在国家统一制订措施和标准颁布之
前，根据各省、自治区、直辖市措施和标准实施。
    第二十九条 从事房屋权属登记工作人员必需经过业务培训，持证上岗。

第三章 房屋权属证书
    第三十条房屋权属证书包含《房屋全部权证》、《房屋共有权证》、《房屋她项权证》或《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产她项权证》。
    第三十一条 共有房屋，由权利人推举持证人收执房屋全部权证书。其它共有些人各执房屋共有权证书１份。房屋共有权证书和房屋全部权证书含有相同法律效力。
    第三十二条 房屋她项权证书由她项权利人收执。她项权利人依法凭证行使她项权利，受国家法律保护。
    第三十三条 《房屋全部权证》、《房屋共有权证》、《房屋她项权证》式样由国务院建设行政主管部门统一制订，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。
第三十四条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领，给予换证。房屋权属证书遗失，权利人应该立即登报申明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经６个月无异议，给予补发。

第四章 法律责任
    第三十五条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段取得房屋权属证书，由登记机
关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以１０００元以上１００００元以下罚款。涂改房屋权属证书，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以１０００元以上１００００元以下罚款。非法印制、伪造房屋权属证书，由登记机关没收其非法印制房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以１００００元以上３００００元以下罚款；组成犯罪，依法追究刑事责任。
    第三十六条 未按期进行房屋权属登记，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费３倍以下收取登记费。
    第三十七条 因登记机关工作人职员作过失造成登记不妥，致使权利人受到经济损失，登记机关对当事人直接经济损失负赔偿责任。
    第三十八条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书，由所在机关给行政处分；情节严重、组成犯罪，依法追究刑事责任。
    第三十九条 当事人对行政处罚决定不服，能够依据《行政复议条例》、《中国行政诉讼法》相关要求，申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又不推行处罚决定，由作出处罚决定机关申请人民法院强制实施。

第五章 附则
    第四十条在城市计划区外国有土地范围内房屋权属登记，参考本措施实施。
    第四十一条 各省、自治区、直辖市人民政府能够依据本措施制订实施细则。
    第四十二条 本措施由建设部负责解释。
    第四十三条 本措施自１９９８年１月１日起施行
上海市房屋土地资源管理局（通知）
沪房地资 物[]0035号

相关实施《上海市物业管理行业规范》通知
各区县房地局、房地集团、各物业管理企业、各管房单位： 为巩固物业管理行业规范服务达标结果，使物业管理行业规范服务达标各项要求和标准转化为物业管理企业服务窗口、从业人员、关键岗位基础规范，形成长久有效管理机制制订了《上海市物业管理行业规范》（以下简称《行业规范》），请遵照实施。现就实施《行业规范》提出以下要求： 一、各物业管理企业应依据《行业规范》加强自律、自查、自纠，不停提升服务水平 在实施《行业规范》基础上，深入提升"一门式"业务受理中、维修应急中工作质量，尽可能简化手续，方便住户，不停提升服务、维修水平。物业管理企业还应在强化企业管理和提升市场竞争力中，提出高于本《行业规范》企业规范和服务承诺。 二、各区、县房地产管理部门要加强行业管理，确保《行业规范》实施除对原窗口单位要抓巩固和提升外，还应把末列入或新组建窗口单位纳入行业管理范围。做到实施《行业规范》无盲点，每十二个月应不少于一次对辖区内窗口单位进行检验，考评。 要建立、健全区域性二十四小时房屋维修应急网络。对不能落实夜间、节假日维修服务或维修不立即、群众投诉多物业管理企业，应将其纳入指定"维修应急中心"委托修理，费用按实结算。 要将《行业规范》作为物业管理企业资质评审和复评基础条件。凡达不到要求，应该依据法规、规章责令物业管理企业限期整改；对整改不力，能够作出降低资质等级处理，直至吊销资质证书。 附件：《上海市物业管理行业规范》 附件： 《上海市物业管理行业规范》 窗口规范：（指居住小区管理处、业务受理中心、应急维修中心、维修服务站等） 1、周一至周六全天业务接待； 2、二十四小时受理居民房屋报修，365大有维修服务； 3、公创办事制度、公创办事纪律、公开收费项目和标准； 4、办公场所整齐、有序。 行为规范：（即规范服务达标共同标准） l、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。 2、挂牌上岗守纪律。职员在岗时；司要挂胸卡、胸牌，仪表整齐，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。 3、公开制度讲规范。要公创办事制度，即多种手续办理程序、办理要求、办理时限在现场有通告；公创办事纪律，即严禁"吃、拿、卡、要"行为，严禁发生训斥。推倭、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格根据物价管理部门制订和审核或物业管理服务协议约定收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、通告，不得多收费、乱收费。 4．遵章办事不违规。维修要立即，急修项目2小时内到现场，二十四小时修复；如不能在要求时间完成，须对居民作出限时修复承诺。小修项目三天内修复，不能回双休日或节假日顺延（居民预约、雨大筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理，应立即通知报修人。楼内有电梯，必需确保一台电梯正常运行。 5、做好回访重信誉。要常常走访业主、走访被服务过对象，加强和业主委员会沟通，不停改善服务方法，提升服务水平。包含到房屋安全、筑漏修缮，必需进行回访。 岗位规范： 管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。 接待员：热情主动，登记正确，处理立即，件件落实。 维修工：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。 电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整齐，报修立即。 保安员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。 保洁员：按时保洁，日清垃圾，定时灭害，环境整齐。 考评标准： 1、《行业规范》培训率、知晓率应达成 100％； 2、《行业规范》实施率应达成95％以上； 3、维修立即率应达成95％以上； 4、维修质量合格率应达成90％以上； 5、被服务对象满意率90％以上； 6、违反《行业规范》有效居民投诉率0.5‰/年以下。
上海市房屋土地资源管理局 上海市房屋土地管理局
上海市住房制度改革办公室 沪房地改[1999]046号
上海市居住物业管理条例

（1997年5月28日上海市第十届人民代表大会

常务委员会第三十六次会议经过）

第一章 总 则

第一条 为了规范本市居住物业使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业正当权益，发明和保持整齐、安全、舒适居住环境，依据国家法律、法规相关要求，结合本市实际情况，制订本条例。

第二条 本条例适适用于本市行政区域内居住物业管理。

第三条 本条例所称居住物业（以下简称物业），是指住宅和相关公共设施。

本条例所称业主，是指物业全部权人。

本条例所称使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人。

本条例所称物业管理企业，是指接收业主或业主委员会委托，依据物业管理服务协议进行专业管理服务企业。

第四条 物业管理实施业主自治管理和委托物业管理企业专业管理服务相结合标准。

第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本条例。

区、县房地产管理部门是本辖区物业管理行政管理部门，依据本条例对辖区内物业管理进行管理监督。

建设、计划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等相关行政管理部门根据各自职责，协同实施本条例。

街道办事处、乡镇人民政府帮助相关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理和小区管理、小区服务相互关系进行协调。


第二章 业主自治管理

第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理组织。

一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业管理区域范围，由区、县房地产管理部门根据住宅和公共设施相关情况划定。

第七条 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应该由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一，所在地区、县房地产管理部门应该会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）公有住宅出售建筑面积达成百分之三十以上；

（二）新建商品住宅出售建筑面积达成百分之五十以上；

（三）住宅出售已满两年。

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多，应该按百分比推选业主代表，组成物业管理区域业主代表大会。

业主大会或业主代表大会，应该有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出决定，应该经全体业主过半数或全体业主代表过半数经过。

业主委员会每十二个月最少召开一次业主大会或业主代表大会；经百分之十五以上业主或业主代表提议，业主委员会应该就所提议题召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会应该邀请居民委员会和使用人代表列席。

第九条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、免职业主委员会委员；

（二）审议经过业主委员会章程和业主条约；

（三）听取和审议物业管理服务工作汇报；

（四）决定物业管理其它重大事项。

第十条 业主委员会应该自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地区、县房地产管理部门办理登记：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应该自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例要求成立业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十一条 业主委员会依据物业管理区域规模由五人至十五人组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期两年。

第十二条 业主委员会应该维护全体业主正当权益，推行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会，汇报物业管理实施情况；

（二）选聘或解聘物业管理企业，和物业管理企业签订、变更或解除物业管理服务协议；（三）依据本条例设置物业维修基金，负责该基金筹集、使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人意见和提议，监督物业管理企业管理服务活动；

（六）监督公共建筑、公共设施合理使用；

（七）业主大会或业主代表大会给予其它职责。

业主委员会应该定时召开会议，会议必需有过半数委员出席有效，作出决定应该经全体委员过半数经过。

第十三条 住宅出售单位应该根据要求提供物业管理区域必需物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房收益用于业主委员会活动经费和补充物业维修基金。具体措施由市人民政府制订。

第十四条 业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：

（一）听取业主、使用人对物业管理服务意见和提议，向业主委员会或物业管理企业反应；

（二）实施业主委员会作出决定；

（三）提出共用部位和共用设备维修、更新提议。

第十五条 业主条约是相关物业使用、维修和其它管理服务活动行为规范，对全体业主含有约束力。使用人应该遵守业主条约。

业主条约自业主大会或业主代表大会审议经过之日起生效。

业主委员会应该自业主条约生效之日起十五日内，将业主条约报所在地区、县房地产管理部门立案。

第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出决定，对物业管理区域内全体业主、使用人含有约束力。

业主条约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出决定，不得和法律、法规相抵触。

第三章 物业管理服务

第十七条 物业管理企业应该根据要求向市房地局或注册地区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。

市房地局和区、县房地产管理部门应该自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。

物业管理企业应该根据资质管理要求从事物业管理服务。

第十八条 业主或业主委员会应该委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接收委托从事物业管理服务，应该和业主或业主委员会签署物业管理服务协议。

物业管理服务协议应该载明下列关键内容：

（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所；

（二）物业管理区域范围和管理项目；

（三）物业管理服务事项；

（四）物业管理服务要求和标准；

（五）物业管理服务费用；

（六）物业管理服务期限；

（七）违约责任；

（八）协议终止和解除约定；

（九）当事人双方约定其它事项。

物业管理服务协议期限为两年。

物业管理企业应该自物业管理服务协议生效之日起十五日内，将物业管理服务协议报住宅所在地区、县房地产管理部门立案。

第十九条 物业管理服务协议中当事人应该约定下列物业管理服务事项：

（一）住宅共用部位、共用设备使用管理、维修和更新；

（二）物业管理区域内公共设施使用管理、维修和更新；

（三）电梯、水泵等房屋设备运行服务；

（四）保洁服务；

（五）保安服务；

（六）物业维修、更新费用帐务管理；

（七）物业档案资料保管。

物业管理服务协议中当事人能够约定下列物业管理服务事项：

（一）住宅自用部位和自用设备维修、更新；

（二）业主委员会委托其它物业管理服务事项。

第二十条 物业管理服务应该保持住宅和公共设施完好、环境整齐优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并根据下列要求实施：

（一）根据国家和本市要求技术标准和规范和业主委员会审定物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅共用部位、共用设备和公共设施使用、维护方法、要求、注意事项和法规、规章相关要求书面通知业主、使用人；

（三）常常对物业管理区域进行全方面巡视、检验，定时对住宅共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

（四）发觉住宅共用部位、共用设备或公共设施损坏时，立即采取保护方法，并根据物业管理服务协议约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支各项统计，妥善保管物业档案资料和相关财务帐册；

（七）每六个月向业主委员会报送物业维修、更新费用收支帐目，接收审核；

（八）定时听取业主委员会、业主、使用人意见和提议，改善和完善管理服务；

（九）发觉违反本条例或业主条约行为，立即进行劝阻、阻止，并向业主委员会和相关行政机关汇报；

（十）根据物业管理服务协议约定要求，做好业主委员会、业主、使用人委托其它管理服务事项。

除前款要求外，物业管理企业应该配合居民委员会做好小区管理、小区服务相关工作。

第二十一条 物业管理服务收费，应该遵照合理、公开和和管理服务水平相适应标准。第二十二条 物业管理服务收费包含下列项目：

（一）管理费，用于物业管理区域日常管理，包含物业管理区域内巡视、检验，物业维修、更新费用帐务管理，物业档案资料保管和其它相关物业管理服务；

（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需费用；

（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用；

（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需费用；

（五）维修费，用于物业维修服务所需费用。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）项费用按月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。

第二十三条 物业管理服务收费标准根据下列要求确定：

（一）已售公有住宅收费标准，由市物价局会同市房地局制订；

（二)一般内销商品住宅收费标准，由物业管理企业和业主或业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门要求基准价浮动幅度内协商确定；

（三）高标准内销商品住宅和外销商品住宅收费标准，由物业管理企业和业主或业主委员会协商确定。

其它服务项目标收费，由物业管理企业和业主委员会或业主、使用人协商确定。

第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业根据物业管理服务协议约定向业主收取。业主和使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用，从其约定。

物业管理服务货用经约定能够预收，预收期限不得超出三个月。

第二十五条 物业管理企业收费项目

和标准应该公布。已根据本条例向业主或使用人收取物业管理服务费用，其它任何单位和个人不得反复收取性质相同费用。

未受业主委员会或业主、使用人委托，

物业管理企业自行提供服务收费，业主或使用人能够不支付。

第二十六条 物业管理企业应该在物业管理服务协议终止或解除后十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门立案：

（一）对预收物业管理服务费用按实结算，多收部分给予退还；

（二）移交全部物业档案资料和相关财务帐册；

（三）移交业主共有房屋、场地和其它财物。

第四章 物业使用

第二十七条 业主、使用人应该遵遵法律、法规相关要求，根据有利于物业使用、安全和公平、合理标准，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第二十八条 物业使用中严禁下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏住宅共用部位、共用设备或移装共用设备；

（三）在天井、庭园、平台、屋顶和道路或其它场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）乱设摊、乱设集贸市场；

（六）乱倒垃圾、杂物；

（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（八）排放有毒、有害物质或发出超出要求标准噪声；

（九）法律、法规严禁其它行为。

第二十九条 业主或使用人装修住宅，应该事先通知物业管理企业。物业管理企业应该将装修住宅严禁行为和注意事项通知业主或使用人。

物业管理企业应该对装修住宅活动进行指导和监督，发觉违反本条例第二十八条行为，应该劝阻阻止，并督促更正；对拒不更正，应该立即通知业主委员会并报相关行政管理部门依法处理。

第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质，应该符合城市计划要求，其业主应该取得相邻业主、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。

物业管理区域内根据计划建设公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内道路、场地。因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地，应该和业主委员会签署协议，并在约定期限内恢复原状。

除实施任务治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费要求，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地区、县物价部门要求实施。车辆停放收益应该纳入物业维修基金，用于公共设施维修、更新。

第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施，应该在取得相关业主、使用人和业主委员会书面同意后，方可向相关行政管理部门办理审批手续；经同意，应该和业主委员会签署协议，并支付设置费用。

根据前款要求收取经营性设施设置费用应该纳入物业维修基金。

利用物业设置公益性设施，根据市人民政府相关要求实施。

第三十三条 物业管理区域内生活垃圾和粪便清运、处理，根据本市环境卫主管理法规相关要求实施。

第三十四条 业主转让或出租住宅时，应该将业主条约作为住宅转让协议或租赁协议附件。

住宅转让协议或租赁协议签署之日起十日内，当事人应该将住宅转让或出租相关情况书面通知业主委员会和物业管理企业。

第五章 物业维修

第三十五条 公有住宅和新建一般内销商品住宅出售时，应