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物业管理企业财务管理制度样本样本.doc
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1、物业管理企业财务管理要求 第一章 总 则第一条 为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核实,结合物业管理企业特点及其管理要求,制订本要求。除本要求另有要求外,物业管理企业实施施工、房地产开发企业财务制度。第二条 本要求适适用于中国境内各类物业管理企业(以下简称企业),包含国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质企业;有限责任企业、股份等各类组织形式企业。其它行业独立核实物业管理企业也适用本要求。【章名】 第二章 代管基金第三条 代管基金是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修
2、基金是指专题用于房屋共用部位大修理资金。房屋共用部位,是指承重结构部位(包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理资金。共用设施设备是指共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条 代管基金作为企业长久负债管理。代管基金应该专户存放,专款专用,并定时接收业主管理委员会或物业产权人、使用人检验和监督。代管基金利息净收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚
3、存使用和管理。第五条 企业有偿使用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房和共用设施设备,应该设置备查帐簿单独进行实物管理,并根据国家法律、法规要求或双方签署协议、协议支付相关费用(如租赁费、承包费等)。管理用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供办公用房。商业用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供经营用房。第六条 企业支付管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管房屋共用部位维修基金;企业支付共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管共用设施设备维修基金。【章名】 第三章
4、成本和费用第七条 企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生各项支出,根据国家要求计入成本、费用。第八条 企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出,计入营业成本。营业成本包含直接人工费、直接材料费和间接费用等。实施一级成本核实企业,可不设间接费用,相关支出直接计入管理费用。直接人工费包含企业直接从事物业管理活动等人员工资、奖金及职员福利费等。直接材料费包含企业在物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包含企业所属物业管理单位管理人员工资、奖金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费
5、、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等。第九条 企业经营共用设施设备,支付有偿使用费,计入营业成本。第十条 企业支付管理用房有偿使用费,计入营业成本或管理费用。第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或管理费用。第十二条 企业能够于年度终了,根据年末应收帐款余额计提坏帐准备金,计入管理费用。企业发生坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销坏帐,增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金企业,发生坏帐损失,计入管理费用。收回已核销坏帐,冲减管理费用。【章名】 第四章 营业收入及利润第
6、十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收入,包含主营业务收入和其它业务收入。第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入,包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取
7、得收入。第十五条 企业应该在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现。物业大修收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后,确定为营业收入实现。企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议,应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。第十六条 企业利润总额包含营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补助收入。第十七条 补助收入是指国家拨给企业政策性亏损补助和其它补助。第十八条 营业利润包含主营业务利润和其它业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后净额。营业税金及附加包含营业税、城市维
8、护建设税和教育费附加。其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳税金及附加后净额。第十九条 其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它业务活动所取得收入,包含房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房,从事经营活动取得收入,如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条 其它业务支出是指企业从事其它业务活动所发生相关成本和费用支出。企业支付商业用房有偿使用费,计入其它业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生支出,计入递延资产,在有效使用
9、期限内,分期摊入其它业务支出。【章名】 第五章 附 则第二十一条 本要求自年月日起施行。第二十二条 本要求由财政部负责解释和修订中国建设部令第57号 城市房屋权属登记管理措施已于一九九七年十月二十四日经第六次部常务会议经过,现予公布,自一九九八年一月一日起施行。部长 侯 捷一九九七年十月二十七日城市房屋权属登记管理措施 第一章总 则第二章房屋权属登记第三章房屋权属证书第四章法律责任第五章附 则第一章 总则 第一条 为加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人正当权益,依据中国城市房地产管理法要求,制订本措施。 第二条 本措施适适用于城市计划区国有土地范围内房屋权属登记。 第三条
10、本措施所称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权和由上述权利产生抵押权、典权等房屋她项权利进行登记,并依法确定房屋产权归属关系行为。 本措施所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享受房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权、房地产她项权利法人、其它组织和自然人。 本措施所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已取得了房屋并提出房屋登记申请,但还未取得房屋全部权证书法人、其它组织和自然人。 第四条 国家实施房屋全部权登记发证制度。申请人应该根据国家要求到房屋所在地人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。 第五条 房屋权属证书是权利人
11、依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利惟一正当凭证。依法登记房屋权利受国家法律保护。 第六条 房屋权属登记应该遵照房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致标准。 第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作,能够制作、颁发统一房地产权证书,依据城市房地产管理法要求,将房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权确实定和变更,分别载入房地产权证书。房地产权证书式样报国务院建设行政主管部门立案。第八条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产
12、行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作。第二章 房屋权属登记 第九条 房屋权司登记分为: (一)总登记; (二)初始登记; (三)转移登记; (四)变更登记; (五)她项权利登记; (六)注销登记。 第十条 房屋权属登记依以下程序进行: (一)受理登记申请; (二)权属审核; (三)公告; (四)核准登记,颁发房屋权属证书。 本条第(三)项适适用于登记机关认为有必需进行公告登记。 第十一条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其它组织,应该使用其法定名称,由其法定代表人申请;权利人(申请人)为自然人,应该使用其身份证件上姓名。共有房屋,由共有些人共同申请。房屋她
13、项权利登记,由权利人和她项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管公房由登记机关直接代为登记。 第十二条权利人(申请人)能够委托代理人申请房屋权属登记。 第十三条权利人(申请人)申请登记时,应该向登记机关交验单位或相关人有效证件。代理人申请登记时,除向登记机关交验代理人有效证件外,还应该向登记机关提交权利人(申请人)书面委托书。 第十四条总登记是指县级以上地方人民政府依据需要,在一定时限内对本行政区域内房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时,经县级以上地方人民政府同意,能够对本行政区域内房屋权属证书进行验证或换证。凡列入总登记、验证或换证范围,不管权利人以往是否领取房屋权属证书,权属情况有没有
14、改变,均应该在要求期限内办理登记。总登记、验证、换证期限,由县级以上地方人民政府要求。 第十五条总登记、验证、换证应该由县级以上地方人民政府在要求期限开始之日日前公布公告。公告应该包含以下内容: (一)登记、验证、换证区域; (二)申请期限; (三)当事人应该提交相关证件; (四)受理申请地点; (五)其它应该公告事项。 第十六条新建房屋,申请人应该在房屋完工后个月内向登记机关申请房屋全部权初始登记,并应该提交用地证实文件或土地使用权证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、施工许可证、房屋完工验收资料和其它相关证实文件。集体土地上房屋转为国有土地上房屋,申请人应该自事实发生之日起日内向登记
15、机关提交用地证实等相关文件,申请房屋全部权初始登记。 第十七条因房屋买卖、交换、赠和、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移,当事人应该自事实发生之日起日内申请转移登记。申请转移登记,权利人应该提交房屋权属证书和相关协议、协议、证实等文件。 第十八条权利人名称变更和房屋现实状况发生下列情形之一,权利人应该自事实发生之日起日内申请变更登记: (一)房屋坐落街道、门牌号或房屋名称发生变更; (二)房屋面积增加或降低; (三)房屋翻建; (四)法律、法规要求其它情形。 申请变更登记,权利人应该提交房屋权属证书和相关证实文件。 第十九条设定房屋抵押权、典权等她项权利,权利人应该自事
16、实发生之日起日内申请她项权利登记。申请房屋她项权利登记,权利人应该提交房屋权属证书,设定房屋抵押权、典权等她项权利协议书和相关证实文件。 第二十条房屋全部权登记应该根据权属单元以房屋门牌号、幢、套(间)和有具体权属界限部分为基础单元进行登记。 第二十一条 有下列情形之一,由登记机关依法直接代为登记: (一)依法由房地产行政主管部门代管房屋; (二)无人主张权利房屋; (三)法律、法规要求其它情形。 代为登记房屋,不颁发房屋权属证书。 第二十二条 有下列情形之一,经权利人(申请人)申请能够准予暂缓登记: (一)因正当理由不能按期提交证实材料; (二)根据要求需要补办手续; (三)法律、法规要求能
17、够准予暂缓登记。 第二十三条 有下列情形之一,登记机关应该作出不予登记决定: (一)属于违章建筑; (二)属于临时建筑; (三)法律、法规要求其它情形。 第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、她项权利终止等,权利人应该自事实发生之日起日内申请注销登记。申请注销登记,权利人应该提交原房屋权属证书、她项权利证书,相关协议、协议、证实等文件。 第二十五条 有下列情形之一,登记机关有权注销房屋权属证书: (一)申报不实; (二)涂改房屋权属证书; (三)房屋权利灭失,而权利人未在要求期限内办理房屋权属注销登记; (四)因登记机关工作人职员作失误造成房屋权属登记不实。 注销房屋权属证书,登记机关应该
18、作出书面决定,并送达权利人。 第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起日内应该作出准予登记、暂缓登记、不予登记决定,并书面通知权利人(申请人)。 第二十七条 登记机关应该对权利人(申请人)申请进行审查。凡权属清楚、产权起源资料齐全,初始登记、转移登记、变更登记、她项权利登记应该在受理登记后两个月内核准登记,并颁发房屋权属证书;注销登记应该在受理登记后个月内核准注销,并注销房屋权属证书。 第二十八条 房屋权属登记,权利人(申请人)应该根据国家要求交纳登记费和权属证书工本费。登记费收取措施和标准由国家统一制订。在国家统一制订措施和标准颁布之前,根据各省、自治区、直辖市措施和标准实施。 第二十九条
19、从事房屋权属登记工作人员必需经过业务培训,持证上岗。第三章 房屋权属证书 第三十条房屋权属证书包含房屋全部权证、房屋共有权证、房屋她项权证或房地产权证、房地产共有权证、房地产她项权证。 第三十一条 共有房屋,由权利人推举持证人收执房屋全部权证书。其它共有些人各执房屋共有权证书份。房屋共有权证书和房屋全部权证书含有相同法律效力。 第三十二条 房屋她项权证书由她项权利人收执。她项权利人依法凭证行使她项权利,受国家法律保护。 第三十三条 房屋全部权证、房屋共有权证、房屋她项权证式样由国务院建设行政主管部门统一制订,证书由市、县房地产行政主管部门颁发。第三十四条 房屋权属证书破损,经登记机关查验需换领
20、,给予换证。房屋权属证书遗失,权利人应该立即登报申明作废,并向登记机关申请补发,由登记机关作出补发公告,经个月无异议,给予补发。第四章 法律责任 第三十五条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段取得房屋权属证书,由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得,并可对当事人处以元以上元以下罚款。涂改房屋权属证书,其证书无效,由登记机关没收其房屋权属证书,并可对当事人处以元以上元以下罚款。非法印制、伪造房屋权属证书,由登记机关没收其非法印制房屋权属证书及非法所得,并可对当事人处以元以上元以下罚款;组成犯罪,依法追究刑事责任。 第三十六条 未按期进行房屋权属登记,由登记机关责令其限期补办登记手续,并按原
21、登记费倍以下收取登记费。 第三十七条 因登记机关工作人职员作过失造成登记不妥,致使权利人受到经济损失,登记机关对当事人直接经济损失负赔偿责任。 第三十八条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿,滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书,由所在机关给行政处分;情节严重、组成犯罪,依法追究刑事责任。 第三十九条 当事人对行政处罚决定不服,能够依据行政复议条例、中国行政诉讼法相关要求,申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉,又不推行处罚决定,由作出处罚决定机关申请人民法院强制实施。第五章 附则 第四十条在城市计划区外国有土地范围内房屋权属登记,参考本措施实施。 第四十一
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