成都粮油储备(物流)中心工程建设建议书.doc
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1、目 录第一章 总论2第二章 项目业主介绍14第三章 项目区概况17第四章 项目背景及建设的必要性23第五章 粮食物流市场需求分析32第六章 项目建设内容及规模39第七章 项目规划建设方案46第八章 环保和节能71第九章 劳动安全和公共卫生75第十章 项目选址及建设条件78第十一章 工程组织实施与进度计划84第十二章 组织机构和人力资源配置86第十三章 招标方案89第十四章 投资估算与资金筹措91第十五章 财务评价104第十六章 社会效益分析116第十七章 结论与建议118成都粮油储备(物流)中心工程可行性研究报告(代项目建议书)第一章 总论一、项目名称:成都粮油储备(物流)中心工程二、项目性质
2、:粮食、食用油储存及物流基础设施建设三、项目地点:成都市青白江区弥牟镇火星村1、2组境内,总用地面积500.87亩。四、项目业主概况(一)单位名称:成都市粮油储备有限责任公司(二)法定地址:成都市锦江区水碾河路32号附32号(三)法定代表人:郑启元(四)注册资金:(人民币)15000万元(五)经营范围:粮油收购、储运、加工、经营、物资储备、中转。五、可研报告的编制依据和研究范围(一)可研报告的主要编制依据1、国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见(国发200417号);2、国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见(国发市200616号);3、国家发改委、国家粮食局全国粮食现代物流设施建
3、设规划;4、国家九部、委、局印发关于促进我国现代物流业发展的通知(发改运行20041617号);5、四川省粮食现代物流规划;6、成都市现代物流发展规划纲要及成都市人民政府关于加快推进现代物流业发展的意见(成府发200538号);7、四川省人民政府办公厅关于印发四川省“十五”及2010年现代物流业发展规划纲要的通知(川办发200315号)8、国发20077号文件;9、四川省国民经济和社会发展第十一个五年发展规划;10、成都市国民经济和社会发展第十一个五年发展规划;11、成都市发展和改革委员会成发改投资2007574号“关于成都市小城镇建设项目可行性研究报告(代项目建议书)的批复”;12、成都市国
4、土资源局成国土资函2007374号“成都市国土资源局关于成都市粮油储备(物流)中心项目用地的预审意见”;13、成都市青白江区发展和改革局青发改政务投资函200753号“关于企业投资项目备案的通知”;14、成都市青白江区规划管理局青规选址2007第035号“建设项目选址意见书”;15、成都市青白江区规划管理局青城规管2007第034号“建设用地规划许可证”;16、成都市国有资产监督管理委员会成国资规20081号“市国资委关于同意建设成都市粮油储备(物流)中心的批复”;17、成都市粮食局成粮储发20087号“关于转发市国资委关于同意建设成都市粮油储备(物流)中心的批复的通知”;18、成都市青白江区
5、人民政府(甲方)和成都市粮油储备有限责任公司(乙方)“项目投资协议书”;19、成都市青白江区投资促进委员会青投促委20081号“有关成都市粮油储备有限责任公司用地的函”;20、成都市小城镇投资有限公司小城投司函20055号“关于为成都市粮油储备(物流)中心项目建设提供资金承诺的函”;21、四川万方会计师事务所有限责任公司川万会审字2007第063号;22、成都市粮食局成粮发2007122号“关于人民路粮库整体搬迁的请示”;23、项目规划设计方案;24、项目总平面规划图;25、企业法人营业执照;26、其它相关附件。(二)可研报告研究范围我公司受业主的委托,对项目进行可行性研究,主要研究内容包括:
6、项目背景及建设的必要性、市场需求分析、项目建设内容和规模、规划建设方案、选址及建设条件、环保及节能、工程实施进度计划、招标方案、投资估算和资金筹措、财务效益分析、社会效益分析等。六、可研报告概要及主要结论(一)项目建设的背景和必要性由于固有硬件等约束,长期以来,成都市的粮食储藏和运输一直处于传统的方式,而青白江区紧靠即将修建的亚洲最大的铁路集装箱中心站,周边本身也具备粮食生产和加工基础,在地理、交通、消防以及市政配套设施上有得天独厚的条件。按照成都市政府关于城区粮油仓库“退城进郊”的战略部署和国家粮食储备库“拆一建一,先建后撤”的规定,今后成都市三环路内的粮油仓储设施都将按规划迁入物流园区,依
7、托现代化的基础设施和管理以及便捷的物流条件,成都市的粮食储备及安全、物流状况和市场竞争力将发生根本性的变化。将在青白江区建设一个科学、高效、现代、环保的现代粮油储备(物流)中心,满足市区多个粮油储备库迁入。新的成都粮油储备(物流)中心功能完备,将集粮油储存、粮油运输(物流中转)、粮油加工及粮油贸易为一体,同时,仓储设施也是全国一流,将采用电脑巡测、准低温储藏、环流熏蒸、机械通风等最新科学储粮技术以及特种集装箱运输,达到“四散”(散装、散卸、散存、散运)的要求。不仅将为当地带来100人以上的就业岗位,还将有助于青白江物流产业链的延伸,带动粮油加工业的不断发展。新的成都粮油储备(物流)中心建成后,
8、不仅将成为整个西部地区最大的“粮仓”,确保四川省和成都市的粮食安全,还将带动当地粮油生产加工产业的发展。新的成都粮油储备(物流)中心计划2009年8月建成投入使用,将成为全国粮油五大通道长江中下游通道的组成部分。1、项目的建设是国家深化粮食流通体制改革的需要;2、项目的建设是现代粮食物流业发展的需要;3、项目的建设是推动区域经济发展的需要;4、项目的建设是推动农产品流通,促进农村经济发展的需要;5、项目的建设是适应城市建设发展的需要;6、项目的建设是粮油仓储自身发展的需要。(二)项目建设内容及规模成都粮油储备(物流)中心规划总用地面积500.87亩(其中:新征土地390.83亩;原库区用地11
9、0.04亩),主要建设内容:散粮中转设施、集装箱中转区、中转仓库、粮食平房仓、食用油罐、物流配送、综合楼及粮油贸易中心和生活服务设施、停车场、铁路专线改扩建等。项目建设内容与规模一览表序号名 称单位建设规模占地面积(m2)备注一总规划用地面积亩500.87 1新征土地面积亩390.832原库区用地面积亩110.04二粮油总仓容量t220700三工程总建筑面积m21272661散装平房仓m24160841608.1616栋2准低温平房仓m222152214.951栋3包装平房仓m214112141123栋4铁路罩棚m216470164705工作塔、汽车散粮接发系统m220003006立筒仓(20
10、000t)m2923415547火车散粮接收地坑m23503508火车散粮接收地道m42.59库区生产业务用房m282041010机械库、器材库m299099011中心变配电站m222422412维修间m255755713药品库m2959514公共厕所m21201204所15行管区门卫、消防泵房10010016储备区门卫、大门m2404017贸易区门卫、汽车衡控制室m2606018综合楼m28000210019生活服务楼及粮油贸易中心m29440331020货场区业务用房、门卫m270035021油罐区m21000025003.8万吨(其中加热8000吨)22油泵房m223323323汽车发油
11、棚m218018024 火车接发油栈桥m2184184一次可装卸8节车皮25燃气锅炉房m212012026浴室m210010027扳道房m288.688.628倒班宿舍、食堂m2120056029汽车衡台(控制室)m225200电子衡台(2-80 t;1-50 t)30围墙m2700沿公路一恻为镂空围墙31规划大米加工厂m280004000(预留位置)采用社会募集32硬化地面及停车场m25000033露天作业场地m24500034绿化m23500035铁路专用线改扩建m2600四建筑密度%40.3五容积率0.72新征地范围内建筑面积/新征地面积单层散装平房仓檐口高度超过8米按照2层计算六绿化率
12、%13.4新征地范围内绿化面积/新征地面积(三)项目施工进度安排成都粮油储备(物流)中心建设期确定为2年(含前期准备工作),具体安排如下:1、2008年2月底,完成项目设计、招标等前期准备工作;2、2008年3月至2009年5月,工程施工建设;3、2009年6至8月,设备安装与调试;4、2009年8月,工程竣工验收合格,投入使用。(四)项目总投资及资金来源1、项目投资估算根据初步测算,本项目总投资为35000万元(含土地费用)。其中:第一部分工程费用24654万元,第二部分工程建设其它费用8952万元,第三部分预备费1393万元,具体如下:费用名称 费用(万元) 比例(%)第一部分工程费用 2
13、4654万元 70.44仓库、罩棚、油罐区及附属工程 16291万元 46.54粮食平房仓 6952万元 19.86铁路罩棚 939万元 2.68工作塔、汽车散粮接发系统 210万元 0.60立筒仓 757万元 2.16散粮接收系统 354万元 1.01库区生产办公业务用房 98万元 0.28机械库、器材库 91万元 0.26变配电工程 781万元 2.23药品库 11万元 0.03公共厕所 15万元 0.04行管区门卫、消防泵房 16万元 0.04大门、门卫 125万元 0.36综合楼 1680万元 4.80生活服务楼及粮油贸易中心 1558万元 4.45油罐工程 2427万元 6.93燃气
14、锅炉房 50万元 0.14浴室 13万元 0.04扳道房 12万元 0.03倒班宿舍、食堂 160万元 0.46汽车衡台(控制室) 44万元 0.13物流设备、信息工程 3350万元 9.57集装箱货场 792万元 2.26装卸汽车、吊车 728万元 2.08双挂车 210万元 0.60单挂自卸车 200万元 0.57中型叉车 70万元 0.20龙门吊线 350万元 1.00信息平台 1000万元 2.86总图工程 5014万元 14.33场区道路 455万元 1.30地坪(含停车场) 1240万元 3.54土石方 360万元 1.03消防水池 15万元 0.04给排水外线及消防 140万元
15、0.40电外线及场区照明 180万元 0.51绿化 420万元 1.20铁路专用线及改造 1222万元 3.49地基处理 820万元 2.34围墙 162万元 0.46规划大米加工厂 0万元 0.00第二部分工程建设其他费用 8952万元 25.58 征地拆迁安置补偿费 5740万元 16.40水、电、气增容费 99万元 0.28研发费 298万元 0.85白蚁防治费 29万元 0.08行政事业性收费 1184万元 3.38规划设计咨询监理环评等费用 1233万元 3.52建设单位管理费 247万元 0.70 前期工作费 123万元 0.35第三部分预备费 1393万元 3.98基本预备费 1
16、393万元 3.98建设期贷款利息 0万元 0.0经营资金 0万元 0.0工程总投资 35000万元 100.02、资金来源本项目总投资35000万元,其中:第一部分工程费用24654万元,第二部分工程建设其他费用8952万元,第三部分预备费1393万元。按照有关规定,资金来源全部由2007年6月18日成立的成都市小城镇投资有限公司(国有独资公司)负责筹集,即35000万元,而项目业主按照市政府有关“退城进郊”的规定,将公司在三环路以内的龙潭寺粮食仓库地块及地块上的资产,全部转交给成都市小城镇投资有限公司,成都市小城镇投资有限公司按照项目进度要求,及时拨付项目建设资金。因此,项目总投资3500
17、0万元的资金来源完全有保障。(五)财务评价经测算,本项目计算期内预计年均经营收入5747万元,平均每年上缴国家营业税及附加325万元,企业平均年利润总额2733万元、平均年税后利润2050万元。主要财务评价指标为:所得税前投资利润率7.81,所得税后投资利润率5.86%,税后财务内部收益率7.61%,税后投资回收期11.90年(含建设期2年),项目在财务上可行。盈亏平衡点41.36%,表明企业只要经营收入达到41.36%,即可保本;敏感性分析表明,经营收入最为敏感,如果经营收入降低10%,则内部收益率为6.08%,但仍大于6%的行业基准收益率,说明项目具有较强的抗风险能力。(六)结论1、成都粮
18、油储备(物流)中心是西部地区的粮食物流重要设施,将成为四川省与陕西、甘肃、西藏、云南等西南西北省区提供粮食集散、配送、中转的交易平台。项目建设提高粮食跨区域流通效率,降低流通成本,增加流通附加值,提高粮食安全保障。由于项目地处特殊的地理位置,又具备交通优势,对保证西部地区的粮食物流通畅,维护社会稳定,具有极其重要的战略意义。2、青白江区的良好基础设施为成都粮油储备(物流)中心建设提供良好的建设条件。3、成都粮油储备(物流)中心定位与功能明确,建设规模和内容与市场定位相适宜,满足粮油物流市场需求。4、项目总投资规模合理,财务评价可行,其财务评价指标:税后财务内部收益率7.61%,大于6%的行业基
19、准收益率,项目的整体抗风险能力较强。成都粮油储备(物流)中心建设是必要和可行的,建成后将会取得较好经济效益和显著的社会效益。(七)主要技术经济指标本项目主要技术经济指标表序号 指标类别及名称单位数据或指标备注一、建设内容及规模1总用地面积亩500.872总建筑面积m21272663容积率%0.72二、投资估算和资金筹措1总投资万元350002资金筹措万元350002.1企业自筹资金万元02.2离城进郊资产置换(小城投公司)万元35000三、 财务评价指标1计算期内年均收入万元57472年均利润总额万元27333年均净利润(税后)万元20504年均未分配利润万元16405所得税前投资利润率7.8
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