秦皇岛房地产开发项目建设投资可行性分析报告.doc

秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司
山海家园项目
项目申请报告
HBRHZX 2008-300-863

河北瑞和项目管理集团有限责任公司 编

编制单位：河北瑞和项目管理集团有限责任公司
工程咨询资格证书编号:工咨甲10320070035

董事长

宋 蕊
总经理

张长柏
总工程师

杨志光
项目负责人

甄利凯

项目编制人员：

李 淼

注册咨询工程师

孙凤英

注册咨询工程师

殷文聪

工程师

甄利凯

工程师

鲍炜东

助理工程师

寇增民

助理工程师

审核、审定：

张长柏

高级工程师

杨志光

高级工程师

目 录
第一章 申报单位及项目概况 1
1.1项目申报单位概况 1
1.2项目概况 2
第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 31
2.1发展规划分析 31
2.2产业政策分析 31
2.3行业准入分析 33
第三章 资源开发及综合利用分析 35
第四章 节能方案分析 36
4.1 设计依据 36
4.2 项目能源消耗种类和数量分析 39
4.3 项目所在地能源供应状况分析 39
4.4 节能措施 40
4.5 建筑节能 41
4.6 能源管理 43
4.7节能效果分析结论与建议 43
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 45
5.1项目选址及用地方案 45
5.2土地利用合理性分析 45
5.3征地拆迁和移民安置规划方案 46
第六章 环境和生态影响分析 47
6.1环境现状 47
6.2采用的环境保护标准 47
6.3项目对生态环境的影响分析 47
6.4 生态环境保护措施 48
6.5 地质灾害影响分析 49
第七章 经济影响分析 50
7.1投资估算及资金筹措 50
7.2财务分析 51
7.3 财务效益评价结论 52
第八章 社会影响分析 53
8.1 社会效果影响分析 53
8.2 社会影响分析结论 53

附 表

附表-1 建设投资估算表
附表-2 项目总投资计划及资金筹措表
附表-3 营业收入、营业税金及附加估算表
附表-4 利润与利润分配表
附表-5 全部投资现金流量表
附表-6 主要经济数据和指标表

附 件

1、 项目法人营业执照及组织机构代码证副本复印件
2、 房地产开发企业资质证书副本复印件
3、 规划部门意见
4、 土地主管部门意见
5、 环保部门意见

附 图

1、场址区域位置示意图
2、场区总平面布置图
山海家园项目
第一章 申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况
1.1.1申报单位基本信息
◆企业名称：秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司
◆法定地址：秦皇岛市海港区海阳路93号
◆法人代表：
◆注册资本：1000万元
◆公司类型：有限责任(国内合资)
◆经营范围：房地产开发、销售
1.1.2申报单位概况
秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司成立于2001年8月21日，注册资本1000万元，资质等级为肆级，由刘剑锋、宾锐两大股东构成，至今经营房地产业务7年。公司2004年开发位于民族路以东港城大街以北的“瑞兴雅园”住宅小区占地3万多平方米，总投资6000多万元。小区一经销售便因交通方便、设计合理等因素受到广大购房者的强力购买。公司将充分发挥专业团队优势，本着严谨规范的工作态度，坚持打造精品、服务社会的商业理念，以优质的工程质量、完善的配套功能、人性化的户型布局、现代简约风格的社区环境，为广大业主建造一个优雅和谐的绿色居住生活空间。
经过多年的锤炼，公司不断发展状大。尤其是“瑞兴雅园”项目开发后，公司实力也逐渐状大，为了加快城市建设，改善城市居民居住条件，促进经济繁荣，公司定于开发“山海家园”项目，此项目以新的市场定位策划为指导，深化设计，精心施工，将建成品质优良，环境优美住宅小区。公司一贯遵循不断完善自我，追求更高品质的经营理念，以严谨、求实、诚信、高效的企业宗旨，为了创造更卓越的社会效益和经济效益，为了公司的明天更加状大而努力。

1.2项目概况
1.2.1项目名称
山海家园项目
1.2.2项目背景
1、项目背景
随着秦皇岛市社会经济各方面的快速发展，秦皇岛市发挥沿海港口旅游城市的优势，在全省乃至整个华北地区的影响越来越大，城市建设需要更为广大的发展空间。通过本项目的开发建设，将大大提高山海关区城市整体形象，改善城市环境水平，塑造的旅游形象和市场竞争力。
改革开放的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善和需求也表现的日益迫切，该项目以优越的地理位置、完善的市政配套设施以及项目法人单位雄厚的技术力量和经济适用住房的开发管理经验、建设经验、社会信誉等，为本项目的实施提供了有利的保障。
2、项目建设的必要性
目前我国城市居民对住房已达到了高要求阶段，在抵押贷款等金融手段的支持下已具有了较强的购房能力，特别是在国家扩大内需，鼓励住房消费政策和房改政策的影响下，近几年住房市场已开始出现了供求两旺的喜人景象，随着房地产二级市场的开放和不断完善，将促使更多的居民购房换房。
秦皇岛市是中国重要的港口城市，北戴河海滨风景区，依山面海，气候宜人，由于国家机关暑期在此办公，素有“夏都”之称；成为北京市的“后花园”。作为开放的海滨城市，美化城市、美化生活环境、改变市民居住条件是城市建设中的首要。随着山海关区斌扬花苑二期、南园东楼、肖庄住宅小区、天元亨二期、南海花园等房地产项目相继完工和开工，市民的居住环境和住房条件得到改善。
2007年秦皇岛市房地产运行态势良好，房地产开发投资继续保持稳中趋旺，城市区房屋销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上年同期加快1.0个百分点，土地交易价格同比上涨9.9%，房屋租赁价格同比上涨1.1%，物业管理价格与上年同期持平。商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。在销售形势依然看好的情况下，房屋销售价格呈现稳步上扬态势，同比上涨5.8%，涨幅比上年同期高出了0.7个百分点，略有扩大。其中，新建商品住宅价格同比上涨7.0%，上涨势头最为明显的仍然是多层住宅，价格同比上涨13.9%，涨幅比2006年同期高出4.6个百分点。销售形势依然看好。房屋销售价格仍呈逐步上涨趋势。分月度看，房地产热度有所减退，持续快速上涨势头得到遏制，同比涨幅稳中趋降。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。山海关区居民个人购买住宅的热情也不断高涨，呈现购销两旺的喜人景象。
随着秦皇岛市的发展，城市建设用地需求不断增加，但土地作为一种不可再生的资源只能是越来越少，所以对原有的城市建设用地应该充分挖掘其潜力。通过本项目建设满足了当地居民提高住房条件和居住环境的要求，改变城市整体面貌，开发建设山海家园项目是非常必要的，本项目的实施可为秦皇岛市房地产业增砖添瓦，为有需求的居民提供一择居地点，改善人们的居住水平。
综上所述，项目的建设是必要的。
1.2.3市场分析
1.2.3.1市场供给分析
秦皇岛市及山海关区住宅施工面积在近几年总体的走势是稳中趋旺，2006年市区商品住房新开工面积183.84万平方米，其中普通商品住房新开工面积151.81万平方米，占商品住房新开工面积的82.6%；经济适用住房（含廉租住房）新开工面积29万平方米，占住房新开工面积的13.63%。
2007年秦皇岛市建设住房3.31万套，建筑面积298万平方米。其中建设商品住房2.54万套，建筑面积235万平方米；建设经济适用住房(含廉租住房)0.77万套，建筑面积63万平方米。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。
1.2.3.2市场需求分析
目前，从秦皇岛市总体统计数字来看，2007年实现生产总值665.08亿元，比上年增长13.4%，为近十年的最快增长。按户籍人口计算人均生产总值达23591元，比上年增长12.5%，全部财政收入占GDP比重达12.8%，提高0.7个百分点。国民经济持续发展和鼓励居民住房消费政策将鼓舞增强房地产市场投资商、消费者的信心和决心。
从购房群体上看，分为本地人和外地人市场。购房价格上看，15-35万元一套价格已被人们认可，销售速度加快。2007年商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。秦皇岛目前住房仍供不应求。
1.2.3.3市场价格分析.
从2004年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，开始了“三级跳”式的快速上涨。与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前每亩地不过三四十万元，到2005年就达到了每亩地拍卖到了100多万元，在2007年初拍卖一块土地时，基础地价已经涨到平均每平方米近4000元。目前，秦皇岛山海关区的普通住宅项目售价在3000～4000元/m²之间。当前影响房地产市场价格的主要是以下因素：
1、政策因素的影响
2007年以来，中央银行连续上调银行存贷款基准利率，9月27日，中国人民银行和银监会联合发布通知提高第二套住房贷款首付比例，这一系列宏观调控政策的效果在短时间内虽然没有显现出来，但是从长远看，不仅有助于抑制房地产市场中的投资性购房需求，而且迫使部分自有资金不足、实力较差的房地产开发企业转让在建项目，退出房地产市场，实现了房地产市场的优胜劣汰，对保持房屋销售价格的稳定将起到积极的作用。从本质上看，目前我国的房地产市场作为一个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。
2、供给结构因素的影响
据统计，2008年秦皇岛市房屋施工面积达648.8万平方米，比上年同期增长了27.9%，其中住宅535.4万平方米，同比增长22.9%；房屋竣工面积61.1万平方米，同比增长22.3%，其中住宅53.3万平方米，同比增长20.1%。可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和廉租住房将进一步向中低收入群体倾斜，这对秦皇岛市房价的持续上涨起到一定的抑制作用。
3、成本因素的影响
构成商品房销售价格成本的建安费用、地价、绿化和配套费以及各项税费、银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。此外，随着人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提高，大量增加环境绿化、小区基础设施的建设开支，也在一定程度上加大了商品房的开发成本。
综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地产已由2007年的快速上涨进入到平稳运行阶段；从市场交易的角度看，在国家宏观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。
1.2.4市场定位
本项目销售对象以中、低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建筑面积70～130m²的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房的需求。
1.2.5地理位置
本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积15051.87平方米。
秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，距石家庄480公里。
1.2.6建设条件
1、地形、地貌、地震情况
本项目所在地秦皇岛市位于燕山余脉，依山傍海，地势西北高，东南低，地貌类型有山地、丘陵和平原，地貌属构造剥蚀堆积地形，北半部为三级台地，台面标高50~80m，坡度为5~7%，最大20%；中部及西南边缘地带为二级台地，台面标高30~50m，台面宽度1000~2000m，台面形态较平缓，坡度一般在4~5%，东南为坳谷，较平坦，二、三级台面以上为沟谷，呈U形，深度一般为10m，宽度50~100m。
地震情况：根据《中国地震动参数区划图》（中华人民共和国国家标GB18306-2001），本项目所在区域抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g。
2、工程地质
项目所在地工程地质条件均较好，拟选场址未发现其他层有明显断裂、破碎等构造，周边无断裂发育带。场地埋深20米地层结构可满足建场岩土施工条件。
3、气候情况
本项目所在地秦皇岛属于暖温带半湿润大陆性季风气候，并且具有显著的海洋性气候特点，受海洋调节，四季分明，气候温和，冬暖夏凉，气候宜人。
年平均气温 10.3℃
年极端最高温度 　37℃
年极端最低温度 　　 -22.2℃
年平均降水量 　698mm
空气相对湿度 62%
年主导风向 夏季西南冬季东北
年平均风速 2.7m/s
最大冻土深度 800-900mm
最大积雪厚度 13mm
无霜期 280天
年平均日照时数 2816.6小时
4、交通条件
秦皇岛南临渤海，北依燕山，地处中国东北、华北两大经济区的交通要塞，全区面积10平方公里，距首都北京281公里，天津市245公里，与秦皇岛港仅1.5公里，京哈、京秦、大秦等三条铁路干线在此交汇；并且京哈、津秦等两条国道分别从开发区的南端和西侧通过；北京经秦皇岛至沈阳的高速公路从开发区北侧通过，开发区距出口仅2公里；距秦皇岛民航机场15公里，已开通到上海、大连、西安、昆明等17条国内航线，至香港、日本、新加坡等地的国际航线正在积极筹划中，此地交通便利，地理位置优越。
5、基础设施条件
（1）供水
秦皇岛市城市水资源较为充足，洋河水库及石河水库的年可供水量为6940万立方米，柳江及枣园地下水的年可供水量为675万立方米，桃林口水库可供水1.75亿立方米，城市年可用水量达25115万立方米。目前实际年用水量为1亿立方米左右，已经批准的在建和待建项目需水量为4200万立方米，市区有10915万立方米的水资源量用于城市生产、生活用水。现有水厂7座,设计供水能力39万立方米/日。给水管网总长622公里，连接全区所有用户。
（2）供电
秦皇岛市拥有装机容量1400兆瓦热电厂一座，地区主网有220kv变电站4座，110kv变电站17座，35kv变电站28台，总容量271.81万千伏安。电压合格率99.27%，供电可靠率99.98%。项目选址周围目前共有3座变电站，分别是李庄220千伏变电站、五里台220千伏变电站和南李庄110千伏变电站。
（3）供热
秦皇岛市已形成以联产集中供热为主，以锅炉煤气等其他方式为辅的供热格局。
（4）通信
多种网络功能和通信手段相继完善。可提供6大类50余种业务服务。电话普及，先进的程控电话系统可满足用户与国内各城市和世界各地直拨电话、传真和计算机数据通信的需要。移动电话实现无缝隙覆盖，与国内31个省、自治区、直辖市以及世界81个国家和香港、澳门163个运营商实现了自动联网漫游。
1.2.7建设规模与内容
本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧。该区域地理位置优越、交通便利。本项目由住宅用地、道路用地及公共绿地组成，总占地面积15051.84平方米，总建筑面积22577平方米，其中住宅216户，90平方米以下商品房建筑面积16030平方米，占住宅总建筑面积的71％，90平方米以上住宅建筑面积6547平方米，占住宅总建筑面积的29％；配套公建面积113平方米，未计入总建筑面积，设地面停车位136个。本项目主要设计指标情况见下表：
主要设计指标
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
15051.84

2
总建筑面积
m2
22577

3
住宅建筑面积
m2
22577

其中90平方米以上
m2
6547
29％
其中90平方米以下
m2
16030
71％
4
公建部分面积
物业及
居委会
m2
113

5
居住户数
户
216

6
户均人口
人/户
3.5

7
绿化率
%
35.2

8
建筑密度
%
25

9
容积率

1.5

10
地面停车位
个
136

1.2.8总体设计方案
1.2.8.1建筑规划设计指导思想与原则
1、按照秦皇岛市规划局《规划设计条件通知书》的各项指标进行规划设计。
2、按照国家现行规范及标准、规定；结合现声实际对小区进得规划设计及施工图设计。
3、积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。
4、在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境，与所依托城市的形象相协调。
1.2.8.2总体规划
1、定位
小区的规划设计充分体现秦皇岛市山海关区的总体建设思想---建设园林式的、生态的、古老而又现代的海滨人文小区。
小区的规划建设不仅有美观的视觉效果，更重要的是其间蕴存着健康、文明、优雅、秩序的文化氛围，建成具有独特建筑风格和经济适用的居住小区。追求唯美、简约而又不失现代气息的建筑造型，使每位生活其间的业主都可以感受到浓浓的人文亲情和淡淡的建筑文化脉络，在享受物质文明的同时，更可体味由建筑文化传递给自己的精神文明。
2、扬长避短、立足实用
规划在充分考虑现状条件的基础上，结合实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，力求实用、经济与景观美的要求和谐有机的结合。强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间和多种现实条件的制约下合理的组织内外部空间，创造舒适宜人的居住生活环境，满足人们的生理及心理需求，适应不同的家庭生活模式。
3、人本主义、功能齐全
以“人”为主体，构筑和谐的生活环境。以住宅、基础设施、绿化、环境管理、服务的全方位设计为出发点，做到意识超前、布局有序、设施配套、功能齐全、环境优美。
4、自然、文化
贯彻“尊重自然”与“可待续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的“绿色”居住空间。
体现居住文化底蕴，并与现化生活充分融合，展现现代开放的新世纪的文化、生活艺术的新境界。
5、安全
适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的合理利用率，避免交叉干扰。加强牧业管理，确保居住的安全性。
1.2.8.3规划设计要点
1、规划布局
出入口：在小区南侧临重庆东道设主出入口。
道路：根据小区的规模和住房的用地特点，充分和利用道路，本方案将整个小区的主要机动车道设计成内环形的道路系统，便捷地联系小区内各出入口以及各个住宅；小区道路从中穿过，中心绿地铺设曲线形步行小路和石子路，漫步于曲折的小路上，整个小区变得生动起来；绿地间的景观小路与宪章路形成有效独立的步行系统，在一定程度上做到人车分流，避免人车交叉，噪声干扰，提高居住环境品质。
2、交通组织
小区内道路系统为小区级道路-宅间路二级道路系统，小区级6m，宅间路4m，景观步行道(1m～1.5m)，交通组织执行人车分流。
（1）车行道系统：
小区道路等级分级明确，并沿道路设地面停车位，避免机动车驶入宅间，保证了人车分流。宅间道路与小区主干道相连形成环路，保证了交通的畅顺，同时满足消防要求。
（2）步行道系统：
步行道路系统主要由宅间道路以及景观步行道形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、景观节点、休闲小广场及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境。
（3）停车系统：
为满足对停车率的要求，在小区道路两侧设置了室外绿化停车位，并在小区内边沿角落设停车位，规划停车位约136个，停车位采用植草砖绿化形式。
3、绿化景观环境设计
小区利用住宅宅前宅后、小区中心广场的大小空间，进行了“点、线、面”相结合的立体绿化景观设计。小区的中心较大的围合公共景观绿地与各组团公共绿地通过草地、四季灌木、雕塑等景观元素的联系，组成自由优美的几何图案，空间层次高低错落，互为借用，互相穿插，开放处连贯流畅，私密处有遮有疏。
4、人防
小区人防设计平站结合，符合人防规范要求。
1.2.8.4结构设计
1、设计原则
回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，规避社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的商业主义倾向。完整和谐的整体布局与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，更注重对人的全面关怀。
设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品位，同时形成社会独特风格，将“以人为本、经济适用、健康生活”贯穿于设计的全过程。
2、设计依据
国家现行有关结构设计统一规范及标准，技术措施等。
3、自然条件如下
（1）基本风压 W0=0.4KN/m2
（2）基本雪压 S0=0.30KN/m2
（3）最大冻土深度： 850mm
（4）工程地质情况:拟建场地内地形平坦，工程地质条件良好。
4、抗震设防
a、根据《中国地震动参数区划图》山海关区建筑物设防烈度为6度，设计地震分组为第二组。设计基本地震加速度值为0.05g。
b、拟建场地因无场地土类型及场地卓越周期详细资料，从已知资料看，初步定该场地属于抗震有利地段，属于稳定地、可建新区。
c、抗震设施方案的选择原则及要求
建筑的平、立面布置宜规划对称、建筑的质量分布和刚度变化均匀，楼层不宜错层，建筑的抗震缝按建筑结构的实际需要设置，结构设计中根据地基土质和结构特点采取抗震措施，增加上部结构及基础的整体刚度，改善其抗震性能，提高整个结构的抗震性。
5、基础选型
根据上部结构特点及地基土承载力高低，选择与之适应的基础型式，如果承载力不能满足要求亦可考虑对地基土处理，以提高承载力及改善抗震性能。本项目住宅采用柱下条基。
6、建筑形态
小区规划以6+1砖混住宅为主，利用扩大的宅间距，精心设计宅间景观，与中心绿地相融合。
在立面造型风格上采用简洁、沉稳精细的实用主义风格，明快的色调，水平、垂直的线条，体现出向现代主义的回归和滨海古城的特色。
7、住宅套型
本设计方案针对秦皇岛的气候，着重考虑人的活动规律、空间变化、生活节奏，“以人为本”进行了深入的推敲。从生态建筑学的角度出发，充分利用自然采光通风，降低能耗，每家每户都尽可能有良好的视野感受。在户型设计上，以“经济适用”为原则，房间布局紧凑、使用效率高。
8、装饰
外饰面以外墙面砖及外墙涂料相结合，色调沉稳，充分体现了建筑的朴素，与社区人积极向上的生活态度，体现小区特有的人文品味。
9、该区做初步设计及施工图之前应委托勘察测绘单位进行岩土工程勘探。场地、地质勘察除应按《岩土工程勘察规范》执行外尚应满足下列要求，以做为施工图结构设计的可靠依据。
a、勘察报告应提出建筑所在地段为有利、不利、危险的判别和场地土类别，对液化地基应提供有关液化判别，液化指数、液化等级的数据。
b、提供岩土地震稳定性的评价。
c、对软弱场地应提供地基震陷的评价。
d、对岩层不均匀地基应详细查明地质、地形、地貌情况，并提供评价和建议。
e、提供场地的卓越周期。
1.2.9公用设施规划
1.2.9.1给排水工程
1、设计依据
总图土建专业提供的资料
国家现行的工程建设规范和标准
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《污水综合排放标准》GB8978-96
2、设计范围
本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。
3、水源
本工程给水水源为市政自来水供水管网，管径200mm。
本建筑物室外管网连成环状，采用生活、消防联合供水系统，室外消防为低压制，室外消火栓为地下式（消火栓间距不超过120米）。本工程室内设有生活给水系统、生活污水排水系统、屋面雨水排水系统。
4、给水
生活用水：每人每天120升，时变化系数为2.0。
消防用水：室外30L/S，火灾延续时间2小时。
绿化及道路浇洒：1.5L/m2.d。
未预见用水：按上述用水量的10% 计算。
本工程总用水量为110吨/日。
5、排水
绿化、浇洒不计排水量。生活排水量按给水量的90%计。
区内排水采用分流制。各建筑物排出的生活污水经化粪池处理经污水管网排入市政污水管道。区内雨水经雨水管网收集后排入市政雨水管道。
1.2.9.2采暖、通风及空调工程
1、室外设计参数
冬季采暖室外计算温度-8℃
冬季空气调节室外计算温度-11℃
冬季通风室外计算温度-3℃
夏季空气调节室外计算温度35.1℃
夏季通风室外计算温度31℃
夏季空气调节室外计算湿球温度26.6℃
夏季通风室外计算相对湿度54﹪
冬季空气调节室外计算相对湿度52﹪
空调夏季温度控制在26-27℃，冬季温度控制在16-18℃。
2、围护结构热工性能
本项目围护结构热工性能见表1-2
围护结构热工性能
表1-2
名称
传热系数
K〔W/﹙㎡·K〕〕
备注
陶粒砼空心砌块外墙
0.61
50mm厚聚苯乙烯泡沫板保温
外 门
2.5
成品钢制保温门
屋 面
0.58
80mm厚聚苯乙烯泡沫板保温温温
楼 板
0.60
与室外空气接触
3、采暖部分
本项目为冬季暖气采暖，均由秦皇岛市开发区热力公司集中供热。采暖热负荷为4850KW。采暖系统散热器选用灰铸铁柱形散热器，采暖用管道≤DN50mm，选用低压流体输送用焊接钢管；＞DN50mm的，选用无缝钢管。管道保温材料采用岩棉管壳。
4、通风部分
各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。
5、空调部分
本项目设必要的公用建筑，各建筑物根据用户需要自己设置分体空调，本工程不设置中央空调。
1.2.9.3电气
本工程消防用电设施为二级负荷，其余为三级负荷，住宅用电标准，每户单相6KW。
本工程估算用电负荷为1500kw，拟配电室一座，小区供电由秦皇岛市开发区电力公司10KV埋地电缆T接引入。
1、供电系统：
住宅楼及建设施工电源为380/220V。各单体建筑物均设低压配电间，以放射或树干式方式为动力及照明供电，并进行电能的再分配和计量。
2、道路照明：
本工程结合道路及室外庭院绿化特点，另设一套完整的夜景泛光照明及道路照明系统，道路照明线路采用电缆直埋敷设方式。
根据各建筑物的用电负荷情况，拟建变电站一座，以承担区内各建筑物及场区内照明等用电需求。各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。
各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系统为TN—C—S接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。
供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。
合理规划供电范围、变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。
采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。
根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。
实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。
1.2.9.4弱电系统：
1、通讯系统：
小区通讯线路引自市政电话网， 经交接配线后引入个单体建筑物内用户。
住宅楼每户在起居室及卧室、书房设电话插座。
公建预留电话接线箱。
小区电话总容量为240门。
2、有线电视系统：
小区有线电视信号引自市有线电视网，经放大分配后送至个单体建筑物内。
住宅楼每户在起居室及主卧室设电视插座。
公建预留电视接线箱。
3、网络系统：
由山海关区网通分公司将宽带引入小区，经配线后送到各单体建筑物内。
住宅楼每户在书房或次卧室设网络信息终端插座。
4、安防系统：
在住宅楼各单元入口设置防盗门，采用访客对讲系统，用户对讲分机，并由分机控制防盗门打开及向安防中心报警。
5、消防系统
根据规范要求，小区室外设地下式消火栓，消火栓水量30L/S，消防水量由开发区供水管网保证供给
1.2.9.5供气
小区居民用气采用天然气，接自秦皇岛市开发区燃气公司供气管网，管径219mm。
1.2.10劳动安全卫生
1.2.10.1 劳动安全卫生
1、施工期的劳动安全防护
（1）项目施工期间，对各岗位施工人员，按照国家有关的劳动保护规定配备必须的工作服、安全帽、手套、口罩等劳动保护用品。
（2）在施工现场，加强对材料、设备的检查，杜绝不合格的材料、设备对人员的伤害，加大对安全工作的投人，完善各种安全防护设施。
（3）项目施工单位要加强对施工人员的安全法律、法规、安全生产知识，安全操作技能教育并进行严格考核，合格后，方可进场作业。
（4）在施工现场设固定的安全管理员，对危险性大的脚手架，起重机搭设和拆除，机械设备吊装，用电设备工作，基础土方开挖等进行监督和控制。
（5）施工单位要规范项目的施工安全行为。
2、运营期的小区安全卫生
（1）建筑物间距、结构设计按安全防火规范有关规定进行；各建筑物按6度设防，以防震灾；各建筑物设置避雷针，以防雷击造成火灾；合理设计住宅内厨房结构，使油烟通过竖向管道向屋顶排放。
（2）为加强小区的安全防护，专门设置智能小区闭路监视系统。这种系统的图像监控具有及时、真实、传送信息量大等特点，它将周界防盗报警、防火报警、图像监控、出入口通道管理系统、电脑中心管理综合在一起，形成一个现代化、多功能、全自动的动态综合管理。
（3）对于易燃、易爆的房间，设备和灯具，均选用防爆型；各种电气设备安装必要的保护元件并进行安全接地保护，同时设置明显的安全标志。
（4）小区内每栋楼前设一处垃圾收集点，使垃圾集中处理，既可减少空气污染又可保证废品的回收再利用。
1.2.10.2消防
1、本项目将根据《建筑设计防火规范》的规定，确定建筑物的耐火等级和类别，合理设置防火分区和疏散楼梯。同时，按照防火规范合理设置建筑物的防火、防电、防雷设施。
2、小区主干道宽18m，其它道路宽6m，消防车可达每栋建筑，沿消防车道间距80m之间设置室外消防栓。
3、小区给水采用生活、消防联合供水系统，给水管道成环状布置，设地下式消火栓，消火栓水量。30L/S，消防水量由开发区供水管网保证供给。
1.2.11组织结构和劳动定员
1、组织结构
本项目的工作开展实行总经理负责制，将主要设置办公室、人事部、财务部、材料采购部、预算部、工程部、投资发展部、营销策划部、销售部九个职能部门，各部门之间相互协调，相互配合，为完成同一个目标而发挥作用。企业组织机构情况见下图：
总经理

副经理

副经理

副经理
投资发展部
营销策划部
材料采购部
工 程 部
销 售 部

预 算 部

财 务 部

人 事 部

办 公 室

图1-1 组织机构图
2、劳动定员
根据房地产开发项目的特点，本项目实行总经理负责制，设总经理1人，副经理3人，分别负责项目的财务、市场营销、工程施工、内部管理，项目定员拟定总人数为38人。详见表1-3 劳动定员表：
劳动定员表
表1-3
序 号
部 门
管理人员
一般人员
备 注
1
总经理室
1

2
副总经理室
3

3
办公室
1
3
文秘人员
4
人事部
1
2
招聘培训
5
投资发展部
1
2
具体负责项目可行性研究、
规划设计和方案设计
6
销售部
1
2
租售人员
7
营销策划部
1
4
负责项目可行性研究、
项目总体思路策划、
销售策略制订和执行
8
财务部
1
2
会计出纳
9
材料采购部
1
4
负责项目建设所需
建筑材料、设备等的采购
10
工程部
1
4
参与项目前期设计，
制订项目施工计划，
现场指挥施工工作等
11
预算部
1
2
负责项目开发成本控制、
工程合同管理、
预（结）算管理等
合计

13
25

本项目部分经营和管理人员从企业原有岗位调配，其它人员可从当地应往届高校毕业生和当地劳动力市场择优录用。新上岗人员应进行岗前培训，经考试合格后方可上岗。

1.2.12项目实施进度
本项目按统一规划、统一配套、分步启动、分步建设。本项目工程建设期拟定为2年。本项目实施进度计划详见表1-4：项目实施规划进度表。

52
河北瑞和项目管理集团有限责任公司
项目实施规划进度表
表1-4
序号
项目名称
时 间（月）
建 设 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
1
项目申请报告编制及审批

2
初步设计及审查

3
施工图设计

4
土建施工

5
设备考察及定购

6
设备安装调试

7
正式竣工

★

1.2.13招标方案
本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》、《河北省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》并结合建设单位意见制定招标投标方案。本项目采用公开招标方式进行，招标范围包括：工程勘察、设计、建安工程、工程监理。本项目将委托有相应资质的招标代理机构组织招标。具体内容见下表“招标基本情况表”。
河北省建设项目招标方案和不招标申请表
表1-5
项目名称
山海家