收购某酒店项目建设可行性分析报告.doc
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1、收购某酒店项目可行性分析报告为进一步完善公司旅游产品链,形成完整的旅游接待体系,同时配套公司拟收购的 “两江四湖”环城水系项目,打造水上游 新一代旅游精品, 旅游股份有限公司(以下简称 “本公司”)拟通过非公开发行股票募集资金向控股股东 旅游发展总公司(以下简称 “旅游总公司”)收购其下属全资企业 (以下简称“ 饭店”)100%权益。本次收购采取协议定价,以经国有资产管理部门核准的资产评估结果为基础,结合交割审计结果确定。同时,本公司视本次非公开发行募集资金情况,拟利用募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂 支行借取的全部或部分长期贷款。一、 饭店基本情况企业名称: 饭店注册地址: 路 1
2、号法定代表人: 注册资金:人民币2617万元经济性质:国有企业经营范围:主营住宿、饮食服务,兼营洗衣、理发、广式月饼的生产销售。饭店原名漓江饭店,系于 1976年 8月 10日设立的全民所有制企业,隶属于 市旅游局。旅游总公司组建后,由政府划拨给旅游总公司。为适应旅游市场发展需要, 饭店于2001年 2月歇业,由旅游总公司按五星级标准进行全面改扩建,共投入资金 4.16亿元。2002年 11月,改扩建工程完工并投入试营业, 饭店正式更名为“ 饭店”。饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店,地处 市黄金地段的中心广场一侧,东临秀丽的 ,正对碧波荡漾的杉湖,南邻 公园,北望 、 ,环境
3、怡人,距机场 25公里,火车站 3公里(参见图一)。饭店现有各类客房 652间,并配有中、西餐厅、多功能厅、会议室、商场等。除商场、文物商店、康体水疗、大玩家(经营根雕、奇石、名家名画等高档次艺术品的场所)对外出租经营外,其余经营项目均由酒店自营。图一:桂林漓江大瀑布饭店地理位置图二、 饭店的经营情况饭店从 2002年开业以来至 2008年底,共接待宾客 94.32万人次,出租客房 86.75万个夜间,累计实现营业收入 6.01亿元,2006年、2007年分别实现净利润 729.04万元、1370.24万元,2008年虽受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等一系列不可控因素影响,仍
4、实现净利润 27.91万元。基本经营情况如下:(一)接待情况饭店自 2002年改扩建对外营业以来,平均客房出租率和床位利用率呈稳步上升趋势,2006年分别为 79.82%和 74.19%;2007年分别为 79.51%和 73.22%,2008年平均客房出租率和床位利用率仍分别达到 57.77、51.29。饭店平均房价逐年上升,2008年平均房价为 556.65元/间。 饭店客源以入境游客为主,占客源总量的 70%,其中,港、澳、台和华侨游客约占客源总量的 40%,欧美等境外游客约占客源总量的 30%;境内游客占客源总量的比例约为 30%。从客源结构分析,目前影响漓江大瀑布饭店经营的主要因素为
5、全球金融危机导致的入境游市场下滑。表一:漓江大瀑布饭店游客接待情况表年度 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 16月平均客房出租率(%) 62.06 72.38 79.81 79.51 57.93 39.88平均床位利用率(%) 54.76 64.89 74.19 73.22 51.29 36.41平均房价 (元/间.夜) 客源类型外宾 440.59 470.17 498.63 510.72 573.12 538.42四种人 331.59 345.50 371.51 425.77 495.65 444.66内宾 565.22 599.78 595.26 69
6、2.84 711.15 691.53客源结构团队 296.22 298.31 338.52 400.10 375.33散客 619.56 631.54 717.79 735.49 723.01会议 469.93 523.31 621.02 661.28 628.96合计 401.68 406.60 479.9 556.65 562.80主要客源地(人次) 外宾 29,486 33,403 37,135 46870 31906 8112四种人 90,637 120,390 90,101 67627 64936 21680内宾 38,999 43,158 46,453 47298 49447 21
7、194合计 159,122 196,951 173,689 161795 146289 50986注:四种人是指来自港、澳、台及华侨(二)收入情况从收入情况看,2003年到 2007年饭店总收入和各项收入均保持较快增长, 2007年实现营业收入 1.40亿元,创历史新高。 2008年及2009年16月受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机一系列不可控因素影响,营业收入有所下降,分别为1.22亿元、4178.49万元。从收入结构看,主要包括房费收入、餐费收入和其他收入三块。房费收入为饭店的主要收入来源,约占收入总额的 64%;其次为餐费收入,约占收入总额的 30%;其他收入主要为门面租
8、赁、会议场租、健身服务收入,约占收入总额的 6%。表二:漓江大瀑布饭店收入情况表单位:万元年份 房费收入 同比增长 餐费收入 同比增长 其他收入 同比增长 总收入 同比增长2003年 3,214.42 -1,412.35 -311.87 -4,938.64 2004年 5,706.11 77.52% 2,279.82 61.42% 543.16 74.16% 8,529.09 72.70% 2005年 6,840.64 19.88% 2,986.84 31.01% 594.42 9.44% 10,421.90 22.19% 2006年 7,635.01 11.61% 3,736.31 25.0
9、9% 730.58 22.91% 12,101.90 16.12% 2007年 8,956.09 17.30% 4,249.14 13.73% 821.55 12.45% 14,026.78 15.91% 2008年 7,608.13 -15% 3,711.26 -12.66% 836.0 1.76% 12,155.39 -13.34% 2009年 1-6月 2690.14 -30.38% 1156.58 -33.56% 331.77% -20.11 4178.49 -30.59%(三)盈利状况由表三可知,2005年饭店亏损 122.86万元,2006年扭亏为盈,实现净利润 729.04万元,
10、净资产收益率为15.90%;2007年实现净利润为1370.24万元,净资产收益率为 23.0%,饭店呈现出了盈利能力持续增强的良好发展态势。2008年实现净利润 27.91万元,盈利下降的主要原因是:2008年一系列的重大事件影响了客源市场。2008年受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等不可控因素影响,游客接待量特别是入境游客接待量下降幅度较大,但酒店仍实现了盈利27.91万元。同时,还需注意的是,漓江大瀑布饭店主要采取负债经营的方式。至200年底、2007年底、2008年底,饭店负债总额分别为42,801万元、38,839万元、37,250万元。由表四可知,最近三年饭店利息支
11、出占饭店财务费用的95%以上,利息支出占营业收入 20%以上。如能偿还部分债务,改善饭店资产结构,改变当前的负债经营方式,饭店盈利能力将进一步提高。表三:漓江大瀑布饭店盈利情况表项目 2008年度 2007年度 2006年度 2005年度营业收入(万元) 12,155.39 14,026.78 12,101.91 10,421.90 营业成本(万元) 5,207.57 5,630.41 5,371.07 4,827.54 管理费用(万元) 2,607.94 2,542.51 2,459.32 2,411.89财务费用(万元) 3,112.84 3,218.78 2,537.94 2,411.0
12、3营业利润(万元) 96.34 1,372.33 720.70 -87.30利润总额(万元) 65.72 1,370.24 729.04 -122.86净利润(万元) 27.91 1,370.24 729.04 -122.86净资产收益率(摊薄) 0.48% 23.0% 15.90% -3.18%营业成本/营业收入 43% 40.14% 44.38% 49.12%管理费用/营业收入 21% 18.13% 21.57% 24.54%财务费用/营业收入 26% 22.95% 22.32% 24.53%表四:漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情况项目 2008年度 2007年度 2006年利息支出(
13、万元) 3,006.61 3,113.10 2,452.02利息支出/财务费用 97% 96.72% 96.61%利息支出/营业收入 25% 22.19% 20.26% 三、漓江大瀑布饭店的市场竞争力分析(一)竞争优势 1、品牌优势漓江大瀑布饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店 ,其拥有的大型人造瀑布九天银河瀑布,列入大世界基尼斯纪录,是迄今为止最大的人造瀑布。漓江大瀑布饭店已成为桂林标志性建筑和高档酒店的代表,九天银河瀑布成为桂林市新的标志性景观,在国内外享有较高知名度。 2、位置优势漓江大瀑布饭店位于桂林城中区,又处于杉湖与漓江的交汇处,从商业区位而言,饭店地处桂林市黄金地段
14、中心广场,东西两侧是桂林最繁华的旅游购物休闲街正阳步行街和中山步行街,南面是桂林 “两江四湖”环城水系旅游路线的驳船点之一和桂林水上公园的入口,汇集了桂林市最密集的人流、客流和商流;从自然景观而言,饭店东临秀丽的漓江,正对碧波荡漾的杉湖,南邻象山公园,北望独秀峰、叠彩山,堪称“江山会景处”,景色宜人。 3、规模优势漓江大瀑布饭店是广西客房数量最多的五星级酒店,规模优势决定了漓江大瀑布饭店在高档酒店市场的领先地位。目前饭店已成为桂林市接待入境游客数量最多的星级酒店;曾多次成功举办过包括博鳌亚洲旅游论坛、世界旅游组织目的地开发与管理地区合作研讨会、中国东盟自由贸易区高层论坛在内的国际性、高规格会议
15、;2005年饭店成为广西首家收入过亿元的高星级饭店。(二)市场机遇 1、中国和桂林旅游业正处于黄金发展期,中国旅游业发展迅速,根据世界旅游组织 2020年发展规划的预测,中国将跃居为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。虽受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等不可控因素影响,2008年中国旅游业陷于暂时低迷,但2009年上半年国内旅游出现了恢复性增长,中国旅游业仍将在相当一个时期内处于发展的黄金期。桂林是广西旅游业的龙头,旅游业是桂林市最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力、最具发展潜力的产业。桂林已提出了建设现代化国际旅游城市的总目标,建成中国旅游强市的近期目标。桂林大规模城
16、市改造完成后,旅游城市配套功能进一步完善,环境有了根本改观,桂林旅游业迎来了难得的发展机遇。 2、桂林旅游产业的优化升级将改变酒店业的竞争格局为改善桂林旅游环境,实现旅游产业升级,桂林市政府自 1998年起投入巨资进行城市改造,完成中山中路、中心广场、解放桥、国际会展中心等一大批重点工程,特别是“两江四湖”工程竣工后,城市面貌焕然一新,旅游城市功能日趋完善,桂林旅游产业具备了由传统的观光旅游产品向休闲度假、历史文化、会展商务、民族风情等多元化复合型旅游产品升级的基础设施条件。政策上,桂林市旅游业发展规划明确将“加快推进山水观光、休闲度假、历史文化、会展商务、体育健身、民俗风情、城市旅游、红色旅
17、游八大类系列旅游产品建设”作为未来的重点工作。同时,桂林市提出了优化中部,发展西部,再造一个新桂林的城市发展战略,城市中心区将主要作为休闲、购物的区域,通过优化提升后,为旅游者提供一个良好的旅游空间。随着桂林旅游产业结构升级,休闲度假和会展商务等高端旅游市场迅速发展,酒店业的竞争格局也将发生巨大变化,高品质的、多功能的酒店服务势必取代传统的价格竞争,成为赢得高端客户的核心竞争力。漓江大瀑布饭店作为桂林市规模最大、功能设施最齐备、最具品牌的高星级酒店,具有接待大规模高端商务游客和休闲度假游客、举办各等规模商务会议和会展、提供全方位高品质旅游服务的先天优势,将在桂林酒店业的竞争中处于优势地位。 3
18、、交通通达性的改善为漓江大瀑布饭店带来重要的发展机会桂林至贺州高速公路已于2009年 2月全线贯通,广州至贺州高速公路预计2009年底通车;通往湖南的桂林至黄沙河高速公路预计于2009年底建成通车;昆明至汕头高速公路已开工建设,预计 2010年底开通;湘桂铁路复线已开工(设计时速 200公里),预计 2011年底建成;设计时速 250公里/小时的贵阳至广州高速铁路桂林至广州段将于 2009年 10月开工建设,预计将于 2012年 10月全线通车。桂林两江国际机场以跑道延长为主的扩建工程已于 2006年8月完工并启用,可起降波音 747、A380等大型客机。目前,通航桂林机场的中外航空公司已达
19、48家,机场开通航线 48条,覆盖 8个国际(地区)城市、 30个国内城市。随着上述工程陆续建设完成,整个大桂林的交通条件进一步改善,景区通达性的提高将推动国内外游客特别是珠三角及东南亚游客的增长。桂林至贺州高速公路已通车,广州至贺州高速公路的通车后,由珠三角地区驾车 4小时即可抵达桂林;贵阳至广州高速铁路桂林至广州段通车后,由广州乘火车至桂林仅需 3小时。上述两线交通线路通车后,桂林作为珠三角后花园的旅游度假功能将进一步加强,这将直接刺激珠三角地区自驾游和公路客运游游客数量的增长,拉动桂林周末休闲度假旅游产品的市场需求。四、本次收购的目的和意义(一)是完善公司旅游产品链、形成一体化经营的需要
20、目前公司旅游业务架构已形成漓江游船、景区经营、旅游汽车客运、出租车服务等业务,但尚未有独立于景区的酒店经营业务。漓江大瀑布饭店收购的完成将填补公司在高星级酒店经营业务中的空白,并可以与公司景区中的酒店,如龙胜温泉中心酒店、丰鱼岩贵宾楼等在客源和市场上形成联动和互动,使公司的旅游产品链条更加完善和丰满。公司可以对所属的景区(景点)、酒店及旅游车、游船进行有机组合,在市场上推出适合不同客源市场需求的完整的旅游产品,以一体化的运营和销售,获得更好的经济效益。(二)是配套和完善桂林“两江四湖”环城水系旅游项目的需要作为本次公开发行股票募集资金的主要投资方向之一,公司拟收购桂林 “两江四湖”项目。收购完
21、成后,公司将整合“两江四湖”环城水系旅游资源,实现桂林水上环城一日精华游,开创水上游桂林、水上游“三山两洞”(象鼻山、伏波山、叠彩山、七星岩、芦笛岩)新型游览模式。漓江大瀑布饭店位于 “两江四湖”游览线上,饭店前有供客人游览“两江四湖”的专用码头。漓江大瀑布饭店和“两江四湖”环城水系联动发展,可以实现住、游一体化住漓江大瀑布饭店、游 “两江四湖”,于闲暇之时在饭店欣赏“千峰环野立,一水抱城流”的“两江四湖”夜景,还可以使漓江大瀑布饭店和“两江四湖”的旅游品牌相得益彰,扩大其市场影响力。(三)是公司实施高端客户细分市场战略的需要目前,公司已开发以水疗文化为特色、融休闲度假、康体保健为一体的龙胜温
22、泉产品;致力于将公司现有的银子岩景区和贺州温泉由原来的单一性产品改造升级为集景区观光、休闲度假、汽车宿营于一体的休闲旅游度假中心;将漓江游船打造为新型、环保、舒适的,满足高档消费群体、商务客人需要,适合漓江亲水、休闲、度假游的新一代游船z漓江大瀑布饭店以境内外高端游客和商务游客为主,收购漓江大瀑布饭店填补了公司在高端酒店市场的空缺,是公司实施高端客户细分市场战略的重要支撑点。五、漓江大瀑布饭店的财务状况和评估结果(一)财务状况经大信会计师事务有限公司审计,漓江大瀑布饭店最近三年如下表所示。 1、资产负债表表五:2006-2008年资产负债表主要信息单位:万元项目 2008年底 2007年底 2
23、006年底流动资产 13,37.50 1,3013.32 1,007.71非流动资产 41,694.25 43,494.63 46,379.84 其中:固定资产 37,635.13 39,465.27 41,369.88 无形资产 3,845.61 3,976.97 4,108.33资产总计 43,031.75 44,795.94 47,387.55 流动负债 6,750.43 3,839.20 -非流动负债 30,500.0 35,000.00 -其中:长期借款 30,500.0 35,000.00 -负债合计 37,250.43 38,839.20 42,801.06 股东权益合计 5,7
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