收购某酒店项目建设可行性分析报告.doc

收购某酒店项目可行性分析报告

为进一步完善公司旅游产品链，形成完整的旅游接待体系，同时配套公司拟收购的 “两江四湖”环城水系项目，打造水上游 新一代旅游精品， 旅游股份有限公司（以下简称 “本公司”）拟通过非公开发行股票募集资金向控股股东 旅游发展总公司（以下简称 “旅游总公司”）收购其下属全资企业 （以下简称“ 饭店”）100%权益。本次收购采取协议定价，以经国有资产管理部门核准的资产评估结果为基础，结合交割审计结果确定。同时，本公司视本次非公开发行募集资金情况，拟利用募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂 支行借取的全部或部分长期贷款。
一、 饭店基本情况
企业名称： 饭店
注册地址： 路 1号
法定代表人：
注册资金：人民币2617万元
经济性质：国有企业
经营范围：主营住宿、饮食服务，兼营洗衣、理发、广式月饼的生产销售。
饭店原名漓江饭店，系于 1976年 8月 10日设立的全民所有制企业，隶属于 市旅游局。旅游总公司组建后，由政府划拨给旅游总公司。
为适应旅游市场发展需要， 饭店于2001年 2月歇业，由旅游总公司按五星级标准进行全面改扩建，共投入资金 4.16亿元。2002年 11月，改扩建工程完工并投入试营业， 饭店正式更名为“ 饭店”。
饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店，地处 市黄金地段的中心广场一侧，东临秀丽的 ，正对碧波荡漾的杉湖，南邻 公园，北望 、 ，环境怡人，距机场 25公里，火车站 3公里（参见图一）。饭店现有各类客房 652间，并配有中、西餐厅、多功能厅、会议室、商场等。除商场、文物商店、康体水疗、大玩家（经营根雕、奇石、名家名画等高档次艺术品的场所）对外出租经营外，其余经营项目均由酒店自营。
图一：桂林漓江大瀑布饭店地理位置图
二、 饭店的经营情况
饭店从 2002年开业以来至 2008年底，共接待宾客 94.32万人次，出租客房 86.75万个夜间，累计实现营业收入 6.01亿元，2006年、2007年分别实现净利润
729.04万元、1370.24万元，2008年虽受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等一系列不可控因素影响，仍实现净利润
27.91万元。
基本经营情况如下：
（一）接待情况
饭店自 2002年改扩建对外营业以来，平均客房出租率和床位利用率呈稳步上升趋势，2006年分别为
79.82%和 74.19%；2007年分别为 79.51%和 73.22%，2008年平均客房出租率和床位利用率仍分别达到 57.77％、51.29％。
饭店平均房价逐年上升，2008年平均房价为
556.65元/间。 饭店客源以入境游客为主，占客源总量的 70%，其中，港、澳、台和华侨游客约占客源总量的 40%，欧美等境外游客约占客源总量的 30%；境内游客占客源总量的比例约为 30%。从客源结构分析，目前影响漓江大瀑布饭店经营的主要因素为全球金融危机导致的入境游市场下滑。
表一：漓江大瀑布饭店游客接待情况表

年度 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
1－6月
平均客房出租率(%) 62.06 72.38 79.81 79.51 57.93 39.88
平均床位利用率(%) 54.76 64.89 74.19 73.22 51.29 36.41
平均房价
(元/间.夜)
客源类型
外宾 440.59 470.17 498.63 510.72 573.12 538.42
四种人 331.59 345.50 371.51 425.77 495.65 444.66
内宾 565.22 599.78 595.26 692.84 711.15 691.53
客源结构
团队 296.22 298.31 338.52 400.10 375.33
散客 619.56 631.54 717.79 735.49 723.01
会议 469.93 523.31 621.02 661.28 628.96
合计 401.68 406.60 479.9 556.65 562.80
主要客源地(人次)
外宾 29,486 33,403 37,135 46870 31906 8112
四种人 90,637 120,390 90,101 67627 64936 21680
内宾 38,999 43,158 46,453 47298 49447 21194
合计 159,122 196,951 173,689 161795 146289 50986
注:四种人是指来自港、澳、台及华侨

（二）收入情况
从收入情况看，2003年到 2007年饭店总收入和各项收入均保持较快增长， 2007年实现营业收入 1.40亿元，创历史新高。 2008年及2009年1－6月受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机一系列不可控因素影响，营业收入有所下降，分别为1.22亿元、4178.49万元。
从收入结构看，主要包括房费收入、餐费收入和其他收入三块。房费收入为饭店的主要收入来源，约占收入总额的
64%；其次为餐费收入，约占收入总额的 30%；其他收入主要为门面租赁、会议场租、健身服务收入，约占收入总额的
6%。
表二：漓江大瀑布饭店收入情况表单位：万元

年份 房费收入 同比增长 餐费收入 同比增长 其他收入 同比增长 总收入 同比增长
2003年 3,214.42 ---1,412.35 --311.87 --4,938.64 –
2004年 5,706.11 77.52% 2,279.82 61.42% 543.16 74.16% 8,529.09 72.70%
2005年 6,840.64 19.88% 2,986.84 31.01% 594.42 9.44% 10,421.90 22.19%
2006年 7,635.01 11.61% 3,736.31 25.09% 730.58 22.91% 12,101.90 16.12%
2007年 8,956.09 17.30% 4,249.14 13.73% 821.55 12.45% 14,026.78 15.91%
2008年 7,608.13 -15% 3,711.26 -12.66% 836.0 1.76% 12,155.39 -13.34%

2009年
1-6月 2690.14 -30.38% 1156.58 -33.56% 331.77% -20.11 4178.49 -30.59%

（三）盈利状况

由表三可知，2005年饭店亏损 122.86万元，2006年扭亏为盈，实现净利润 729.04万元，净资产收益率为15.90%；2007年实现净利润为1370.24万元，净资产收益率为 23.0%，饭店呈现出了盈利能力持续增强的良好发展态势。2008年实现净利润 27.91万元，盈利下降的主要原因是：2008年一系列的重大事件影响了客源市场。2008年受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等不可控因素影响，游客接待量特别是入境游客接待量下降幅度较大，但酒店仍实现了盈利27.91万元。
同时，还需注意的是，漓江大瀑布饭店主要采取负债经营的方式。至200年底、2007年底、2008年底，饭店负债总额分别为42,801万元、38,839万元、37,250万元。由表四可知，最近三年饭店利息支出占饭店财务费用的95%以上，
利息支出占营业收入 20%以上。如能偿还部分债务，改善饭店资产结构，改变当前的负债经营方式，饭店盈利能力将进一步提高。
表三：漓江大瀑布饭店盈利情况表
项目 2008年度 2007年度 2006年度 2005年度
营业收入（万元） 12,155.39 14,026.78 12,101.91 10,421.90
营业成本（万元） 5,207.57 5,630.41 5,371.07 4,827.54
管理费用（万元） 2,607.94 2,542.51 2,459.32 2,411.89
财务费用（万元） 3,112.84 3,218.78 2,537.94 2,411.03
营业利润（万元） 96.34 1,372.33 720.70 -87.30
利润总额（万元） 65.72 1,370.24 729.04 -122.86
净利润（万元） 27.91 1,370.24 729.04 -122.86
净资产收益率（摊薄） 0.48% 23.0% 15.90% -3.18%
营业成本/营业收入 43% 40.14% 44.38% 49.12%
管理费用/营业收入 21% 18.13% 21.57% 24.54%
财务费用/营业收入 26% 22.95% 22.32% 24.53%

表四：漓江大瀑布酒店的最近三年的利息支出情况

项目 2008年度 2007年度 2006年
利息支出（万元） 3,006.61 3,113.10 2,452.02
利息支出/财务费用 97% 96.72% 96.61%
利息支出/营业收入 25% 22.19% 20.26%

三、漓江大瀑布饭店的市场竞争力分析
（一）竞争优势
1、品牌优势
漓江大瀑布饭店是目前广西规模最大、设施设备最豪华的五星级饭店 ,其拥有的大型人造瀑布——九天银河瀑布，列入大世界基尼斯纪录,是迄今为止最大的人造瀑布。漓江大瀑布饭店已成为桂林标志性建筑和高档酒店的代表，九天银河瀑布成为桂林市新的标志性景观，在国内外享有较高知名度。
2、位置优势
漓江大瀑布饭店位于桂林城中区，又处于杉湖与漓江的交汇处，从商业区位而言，饭店地处桂林市黄金地段中心广场，东西两侧是桂林最繁华的旅游购物休闲街——正阳步行街和中山步行街，南面是桂林 “两江四湖”环城水系旅游路线的驳船点之一和桂林水上公园的入口，汇集了桂林市最密集的人流、客流和商流；从自然景观而言，饭店东临秀丽的漓江，正对碧波荡漾的杉湖，南邻象山公园，北望独秀峰、叠彩山，堪称“江山会景处”，景色宜人。
3、规模优势
漓江大瀑布饭店是广西客房数量最多的五星级酒店，规模优势决定了漓江大瀑布饭店在高档酒店市场的领先地位。目前饭店已成为桂林市接待入境游客数量最多的星级酒店；曾多次成功举办过包括博鳌亚洲旅游论坛、世界旅游组织目的地开发与管理地区合作研讨会、中国东盟自由贸易区高层论坛在内的国际性、高规格会议；2005年饭店成为广西首家收入过亿元的高星级饭店。
（二）市场机遇
1、中国和桂林旅游业正处于黄金发展期，中国旅游业发展迅速，根据世界旅游组织 2020年发展规划的预测，中国将跃居为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。虽受南方部分地区冻灾、四川汶川大地震及全球金融危机等不可控因素影响，2008年中国旅游业陷于暂时低迷，但2009年上半年国内旅游出现了恢复性增长，中国旅游业仍将在相当一个时期内处于发展的黄金期。桂林是广西旅游业的龙头，旅游业是桂林市最具城市优势、最具品牌效应、最具综合竞争力、最具发展潜力的产业。桂林已提出了建设现代化国际旅游城市的总目标，建成中国旅游强市的近期目标。桂林大规模城市改造完成后，旅游城市配套功能进一步完善，环境有了根本改观，桂林旅游业迎来了难得的发展机遇。
2、桂林旅游产业的优化升级将改变酒店业的竞争格局
为改善桂林旅游环境，实现旅游产业升级，桂林市政府自
1998年起投入巨资进行城市改造，完成中山中路、中心广场、解放桥、国际会展中心等一大批重点工程，特别是“两江四湖”工程竣工后，城市面貌焕然一新，旅游城市功能日趋完善，桂林旅游产业具备了由传统的观光旅游产品向休闲度假、历史文化、会展商务、民族风情等多元化复合型旅游产品升级的基础设施条件。政策上，桂林市旅游业发展规划明确将“加快推进山水观光、休闲度假、历史文化、会展商务、
体育健身、民俗风情、城市旅游、红色旅游八大类系列旅游产品建设”作为未来的重点工作。同时，桂林市提出了优化中部，发展西部，再造一个新桂林的城市发展战略，城市中心区将主要作为休闲、购物的区域，通过优化提升后，为旅游者提供一个良好的旅游空间。
随着桂林旅游产业结构升级，休闲度假和会展商务等高端旅游市场迅速发展，酒店业的竞争格局也将发生巨大变化，高品质的、多功能的酒店服务势必取代传统的价格竞争，成为赢得高端客户的核心竞争力。漓江大瀑布饭店作为桂林
市规模最大、功能设施最齐备、最具品牌的高星级酒店，具有接待大规模高端商务游客和休闲度假游客、举办各等规模商务会议和会展、提供全方位高品质旅游服务的先天优势，将在桂林酒店业的竞争中处于优势地位。
3、交通通达性的改善为漓江大瀑布饭店带来重要的发展机会
桂林至贺州高速公路已于2009年 2月全线贯通，广州至贺州高速公路预计2009年底通车；通往湖南的桂林至黄沙河高速公路预计于2009年底建成通车；昆明至汕头高速公路已开工建设，预计 2010年底开通；湘桂铁路复线已开工（设计时速 200公里），预计 2011年底建成；设计时速 250公里/小时的贵阳至广州高速铁路桂林至广州段将于 2009年 10月开工建设，预计将于 2012年 10月全线通车。桂林两江国际机场以跑道延长为主的扩建工程已于 2006年8月完工并启用，可起降波音 747、A380等大型客机。目前，通航桂林机场的中外航空公司已达 48家，机场开通航线 48条，覆盖 8个国际（地区）城市、 30个国内城市。
随着上述工程陆续建设完成，整个大桂林的交通条件进一步改善，景区通达性的提高将推动国内外游客特别是珠三角及东南亚游客的增长。
桂林至贺州高速公路已通车，广州至贺州高速公路的通车后，由珠三角地区驾车 4小时即可抵达桂林；贵阳至广州高速铁路桂林至广州段通车后，由广州乘火车至桂林仅需
3小时。上述两线交通线路通车后，桂林作为珠三角后花园的旅游度假功能将进一步加强，这将直接刺激珠三角地区自驾游和公路客运游游客数量的增长，拉动桂林周末休闲度假旅游产品的市场需求。
四、本次收购的目的和意义
（一）是完善公司旅游产品链、形成一体化经营的需要目前公司旅游业务架构已形成漓江游船、景区经营、旅游汽车客运、出租车服务等业务，但尚未有独立于景区的酒店经营业务。漓江大瀑布饭店收购的完成将填补公司在高星级酒店经营业务中的空白，并可以与公司景区中的酒店，如龙胜温泉中心酒店、丰鱼岩贵宾楼等在客源和市场上形成联动和互动，使公司的旅游产品链条更加完善和丰满。公司可以对所属的景区（景点）、酒店及旅游车、游船进行有机组合，在市场上推出适合不同客源市场需求的完整的旅游产品，以
一体化的运营和销售，获得更好的经济效益。
（二）是配套和完善桂林“两江四湖”环城水系旅游项目的需要
作为本次公开发行股票募集资金的主要投资方向之一，公司拟收购桂林 “两江四湖”项目。收购完成后，公司将整合“两江四湖”环城水系旅游资源，实现桂林水上环城一日精华游，开创水上游桂林、水上游“三山两洞”（象鼻山、伏波山、叠彩山、七星岩、芦笛岩）新型游览模式。漓江大瀑布饭店位于 “两江四湖”游览线上，饭店前有供客人游览“两江四湖”的专用码头。漓江大瀑布饭店和“两江四湖”环城水系联动发展，可以实现住、游一体化——住漓江大瀑布饭店、游 “两江四湖”，于闲暇之时在饭店欣赏“千峰环野立，一水抱城流”的“两江四湖”夜景，还可以使漓江大瀑布饭店和“两江四湖”的旅游品牌相得益彰，扩大其市场影响力。
（三）是公司实施高端客户细分市场战略的需要
目前，公司已开发以水疗文化为特色、融休闲度假、康体保健为一体的龙胜温泉产品；致力于将公司现有的银子岩景区和贺州温泉由原来的单一性产品改造升级为集景区观光、休闲度假、汽车宿营于一体的休闲旅游度假中心；将漓江游船打造为新型、环保、舒适的，满足高档消费群体、商务客人需要，适合漓江亲水、休闲、度假游的新一代游船z漓江大瀑布饭店以境内外高端游客和商务游客为主，收购漓江大瀑布饭店填补了公司在高端酒店市场的空缺，是公司实施高端客户细分市场战略的重要支撑点。
五、漓江大瀑布饭店的财务状况和评估结果
（一）财务状况
经大信会计师事务有限公司审计，漓江大瀑布饭店最近三年如下表所示。
1、资产负债表

表五：2006-2008年资产负债表主要信息

单位：万元
项目 2008年底 2007年底 2006年底
流动资产 13,37.50 1,3013.32 1,007.71
非流动资产 41,694.25 43,494.63 46,379.84
其中：固定资产 37,635.13 39,465.27 41,369.88
无形资产 3,845.61 3,976.97 4,108.33
资产总计 43,031.75 44,795.94 47,387.55
流动负债 6,750.43 3,839.20 ---
非流动负债 30,500.0 35,000.00 ---
其中：长期借款 30,500.0 35,000.00 ---
负债合计 37,250.43 38,839.20 42,801.06
股东权益合计 5,781.31 5,956.74 4,586.50

2、利润表
表七：最近三年利润表主要信息
单位：万元
项目 2008年 2007年 2006年度
营业收入 12,155.39 14,026.78 12,101.91
营业利润 96.34 13,72.33 720.7
利润总额 65.72 13,70.24 729.04
净利润27.91 1,370.24 729.04

（二）评估结果
根据北京国友大正资产评估有限公司和北京仁达房地产评估有限公司出具的资产评估报告，截止收购评估基准日（2009年 3月31日），漓江大瀑布饭店总资产的评估值为49,776.15万元，总负债的评估值为 37,366.19万元，净资产的评估值为 12,409.96万元，其中土地使用权的评估值为
9,577.81万元。

六、募集资金用途
（一）收购方案
1、收购标的：漓江大瀑布饭店
2、收购资金来源
本公司拟通过本次非公开发行股票募集本次收购所需资金。
3、定价原则
本次收购的交易价格将以2009年3月31日为评估基准日评估的资产净值为基础确定。考虑到本公司是通过发行股票募集资金作为收购资金来源，从评估基准日到实际交割的期间较长，因此，到本次收购的资产实际交割时，再专门对漓江大瀑布饭店自评估基准日到交割审计日的盈亏数额进行交割审计。交易双方同意：自评估基准日到交割审计日，漓江大瀑布饭店所产生的盈利或亏损由旅游总公司享有或承担；自评估基准日到交割审计日，漓江大瀑布饭店若发生亏损，则本次评估净值扣减亏损的数额和有关资产的折旧，为本公司应付的最终转让价款；若漓江大瀑布饭店产生盈利，则本次评估净值加盈利的数额再减有关资产的折旧，为本公司应付的最终转让价款。即最终应付转让价款＝评估价值＋评估基准日到交割审计基准日期间的盈亏值－评估价值增减值在评估基准日到交割审计基准日期间的变化。

4、债权债务的处理
本次收购完成后，漓江大瀑布饭店的全部资产、负债以及业务均由本公司承继。
5、相关人员安排
本次收购完成后，漓江大瀑布饭店成为本公司的全资下属公司，为保证业务经营的连续性，所涉及的人员全部进入本公司。
（二）偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的长期贷款
2007年4月30日，漓江大瀑布饭店以房产、土地作抵押与中国农业银行桂林象山支行签订了为期 10年的借款合同，借款金额为35,000万元，至2009年3月31日借款余额31,000万元，其中2009年10月漓江大瀑布饭店还将归还银行借款500万元。为此，漓江大瀑布饭店每年需支付银行贷款利息2000多万元，高额的财务费用严重制约了漓江大瀑布饭店的效益水平。
为减轻漓江大瀑布饭店的债务负担、改善财务结构，充分挖掘漓江大瀑布饭店的盈利能力，本公司拟通过本次发行募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的贷款余额 30,500万元或部分贷款余额，具体实施情况需待募集资金到位后确定。
七、收购后的经营方针与战略
本次收购完成后，漓江大瀑布饭店将成为公司的全资下属公司，共同整合到公司的一体化经营体系中。
（1）整合公司的景区、旅游车、船、饭店等资源，实施一体化经营，提高公司市场竞争力和经济效益。
（2）以漓江大瀑布饭店的品牌、管理经验、人力资源为基础，培育公司的酒店管理模式，逐步打造公司酒店管理品牌。
（3）通过产品打包，提供一条龙接待、服务体系，加强与相关部门联系，进一步拓展高端会议、会展、商务、公务市场；加强网络预订及其他自主销售活动，扩大散客接待量，进一步优化饭店客源结构，提高饭店平均房价和附加收入，进一步提升饭店经济效益。
（4）本次收购完成后，公司将计划陆续偿还漓江大瀑布饭店的银行贷款，改善饭店资产负债结构，逐步降低财务费用；同时进一步加强成本费用控制，提高经营运作效率，提升饭店整体盈利水平。
八、投资效益分析
（一）主要依据和假设
1、2007年漓江大瀑布饭店的平均客房出租率79.51%；受一系列非正常因素影响，2008年平均客房出租率下降为
57.93%，预计 2009年平均客房出租率为48%；2010年及之后各年，预计国际金融危机影响逐步消除，同时在上海世博会的促动下，境内外市场恢复正常并稳步增长，预计
2010年至2013年，平均客房出租率分别为63%、66.74％、69.35％、71.5％。
2、2008年饭店平均房价约为556.65元，由于受国际金融危机影响，商务、会议及散客等高端市场减少，预计
2009年平均房价为548.13元；2010年为市场全面恢复期，考虑到市场刚逐步恢复，竞争较激烈，为提高市场占有率，拟利用价格杠杆吸引更多旅游团队来住宿，平均房价适当下调为 527.20元；同时通过接待量的增加拉动酒店餐饮收入提高，弥补因房价下降而减少的收入；2011年及之后，处于正常经营环境状态后，饭店逐步调整客源结构，提高散客比重，预计2011年至2013年平均房价为570元、580元、590元。
（二）收入与利润情况测算
经评估后漓江大瀑布饭店净资产为 12,409.96万元，利用本次非公开发行股票募集资金收购漓江大瀑布饭店净资产，投资总额为12,409.96万元。经测算，漓江大瀑布饭店2009年至2013年收入与利润情况如下表，其中2009年、2010年盈利情况已经大信会计师事务有限公司审核。
表8：漓江大瀑布饭店2009年至 2013年收入与利润情况测算
单位：万元

时间
项目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
营业收入 10176.16 12331.50 13935 14690 15452
其中：房费收入 6276.16 7831.50 8970 9510 9946
餐费收入 3200 3700 4115 4320 4635
其他收入 700 800 850 860 870
利润总额 40.99 1220.21 2172.96 2615.56 3030.81
净利润 30.99 916.15 1629.72 1961.67 2273.11
投资回报率 7.38％ 13.13% 15.81% 18.32%
备注收购前收购后
（三）公司拟利用本次非公开发行股票募集资金偿还漓江大瀑布饭店向中国农业银行桂林象山支行借取的全部或部分贷款余额，归还贷款的投资收益情况见该项目投资收益分析报告。
九、结论
通过以上分析可知，漓江大瀑布饭店品牌优势突出，经营状况日益改善，具有良好的发展前景。本次收购漓江大瀑布饭店契合公司整体发展战略，有利于完善公司旅游产品链，形成完整的旅游接待体系，同时可以与公司拟收购的桂林“两江四湖”项目联动发展，打造桂林新一代旅游精品，充分发挥资源的协同效应。
本项目收购完成后，通过整合资源、调整客源结构，预计在进入正常经营年份（2011年）后，净利润将达到 1,629.72万元，投资回报率将达到13.13%左右，以后将持续增长。

第一章 总论
一、物流仓储合作项目背景
1．项目名称
物流仓储合作项目
2．合作单位概况
合作单位名称：上海棱光股份有限公司、上海龙泾钢材市场经营管理有限公司。
上海棱光股份有限公司简介：该公司系于1992年5月19日经上海市建委(1992)第434号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，公司股票于1993年2月9日在上海证券交易所上市交易，是由全民所有制企业——上海石英玻璃厂改制而成。经营范围：石英玻璃，电子仪表，半导体材料，工业气体,化工产品,机电产品，汽车货运运输，日用百货，针纺织品，进出口业务(按批文)，汽车配件，出租汽车业务，跨省市公路旅客运输(以上涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司位于吴泾工业区龙吴路4900号，共占地面积15.23万平方米。公司注册地址：上海市吴泾工业区龙吴路4900号。公司注册资本：15,138万元，营业执照注册号码：3100001000769。
上海龙泾钢材市场经营管理有限公司简介：上海龙泾钢材市场经营管理有限公司创建于2004年，位于黄浦江畔黄金水域中游，背靠氯碱万吨级深水港码头，前依交通便捷的龙吴线，占地面积238亩。龙泾公司在短短的几年中取得了骄人的业绩，成为集物流、仓储、贸易为一体的钢材现货交易市场。现在龙泾公司机构健全，人才济济，各项服务设施齐全，目前公司拥有员工160多人，其中本科、大中专学历员工占45%以上；一期投资3000万元，拥有露天仓储200余亩，室内仓储6000M2；生活、交易区21000M2，交易室300余间，配套住宅150余套；仓储货场的各类设备先进齐全，布局合理，有10台行车，气吊、电吊各2台，门机3台；公司码头吞吐量每年以30%的速度增长，现已突破15万吨/月；截止2008年底市场交易额累计达到120亿元，货物库存量3.4万吨,并以33%的速度递增；大户、名企纷纷抢驻市场，已有近260余家商企进驻，其中实力雄厚、信誉和效益良好的企业200多家。2005年，公司在天津设立办事处，为客户催办货物、集港事宜、联系船舶、汽车、火车运输等一条龙服务；同时开办统一采购、集中运载，缩短进货周期，及时为客商反馈天津、唐山等地的钢材信息，使客户在第一时间掌握市场行情，在商场竞争中更具优势。今天的龙泾钢市已实现为客户和企业全面打造市场，实现飞跃发展构筑三大优势平台：A、科学、迅速、便捷的物流交通网；B、快速反应信息的电子商务管理局域网；C、采取担保取得金融机构贷款的支持和可在工商税务申请一般纳税人的政策扶持。龙泾钢市位处新兴的城郊结合部闵行区吴泾镇，（正处于上海市的中心），地理位置非常优越。
3．物流仓储合作项目可行性研究报告编制依据
1、《国家十一五发展规划纲要》
2、《上海市国民经济和社会发展“十一五”发展规划》
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
二、物流仓储合作项目概况
1．物流仓储合作项目拟建地点
本项目拟建于上海市闵行区龙吴路，距离港口很近。
2．物流仓储合作项目建设规模
经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的钢材物流中心。具体建设规模如下：
（1）项目占地面积100亩，建筑面积9000万平方米；
（2）运营后，具有年卷板开平120万吨，仓储8万吨的能力。
3．物流仓储合作项目主要建设条件
本项目位于我国钢铁贸易的主要市场上海市。目前上海营业中的钢材交易市场达60个，年交易量已超过5000万吨，约占全国的1/6。
作为全国重要的精品钢基地和钢铁消费市场，上海已把钢铁服务业列为主要的生产性服务业之一。上海钢铁服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的钢材加工配送中心超过200家，营业中的钢材交易市场达６０个，注册在上海的钢铁电子交易公司已超过20家。除钢铁采购物流、钢铁流通业等较为成熟的领域之外，钢铁生产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等钢铁服务业也已开始起步。
4．物流仓储合作项目投入总资金及效益情况
本项目投资额为6500万元，年实现营业收入4800万元,年实现净利润2500多万元,投资可以在3年内收回,具有很好的经济效益。
5．物流仓储合作项目主要技术经济指标
三、项目可行性分析
随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。上海棱光股份有公司地处黄浦江中游沿岸，背靠万吨级深水码头，临近氯碱铁路专用线，前依交通便捷的龙吴路、外环线。在厂区内闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的大型现代化钢材物流中心具有得天独厚的地理条件，与上海同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此，从国家和企业的角度双重评价都是可行的。
四、问题与建议
目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。
第二章 市场预测
随着国家宏观经济政策的调整和拉动内需的扩大，必将带来钢材消费新的增长，特别是钢材期货交易市场的开通，钢材物流企业的仓储、加工、销售效益十分看好。目前在上海地区投资建设钢材加工企业和钢材期货交割库定有良好收益。
一、我国钢材消费市场分析
1．2009年上半年钢材消费市场状况
据工业和信息化部发布的2009年上半年钢铁行业运行报告显示，2009年上半年，由于国内需求回升，加之钢铁生产原料、燃料价格上涨，国内钢材价格稳步上扬。
据测算，上半年，国内钢材消费总量3.1亿吨(含重复材)，比去年同期增长7.1%，增幅较一季度提高将近5个百分点。
宏观经济政策促进了国内钢铁消费量增加。2009年上半年，国内粗钢产量达到2.6658亿吨，同比增长1.23%，粗钢表观消费量达到26798万吨，同比增长10.1%。
由于国家产业政策的调整，政府4万亿投资重点主要为铁路、公路、机场、灾后恢复重建、廉租住房等，2009年以来，钢材的消费情况发生很大的变化。建筑和交通受益于政策投资，钢材消费增长明显。2009年1～5月，国内钢材消费流向为：建筑51.9%、工业33.8%、交通6.3%、其他8.0%，而2008年钢材的消费流向结构是：建筑49.3%、工业37.1%、交通5.2%、其他8.4%。
具体来看，在钢材消费大户中，今年上半年房地产开发消费钢材同比增长12.6%，铁路估计同比增长约158%，汽车行业同比增长约16.5%。
据中国物流信息中心市场监测，国内钢材市场需求1月份比去年12月上涨3.1%，2月份比1月份上涨0.4%，3月份回调7.0%，4月份比3月份下降4.5%，5、6月份连续上涨，环比涨幅分别为1.8%和2.9%。报告称，今年上半年宏观经济形势转好，工业生产加快回升、固定资产投资保持快速增长、钢材消费的汽车、房地产等主要下游行业景气回升，带动了国内钢材市场需求明显回升。
报告还显示，今年上半年，虽然国内钢铁生产总体上看依然呈现低速增长，但同一季度相比增速明显提高。上半年钢材和生铁产量增幅分别比一季度提高2.9和1.3个百分点，粗钢产量增长基本同一季度持平。
报告指出，今年上半年我国刺激经济增长的一揽子计划不断发挥效应，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升，由此带动了国内钢材市场整体回暖。
2．钢材消费市场发展利好因素分析
钢铁是重要的工业原材料，被称为工业的“骨骼”。钢铁工业是国民经济重要的基础产业，是国民经济社会发展水平和综合实力的重要标志。徐向春认为，钢铁行业能够为汽车、石化、房地产等重要产业提供原料。如果国内钢铁行业发展的好，就不会受制于人。此外，钢铁行业也会拉动煤、电等能源行业的发展。因此钢铁行业被誉为工业“骨骼”。
国家十大产业振兴规划中，除了钢铁业振兴规划本身外，获得振兴规划席位的其他九大行业多半都与钢铁有关。其中还包括与钢铁消费密切相关的几大下游产业汽车、船舶、石化、轻工、装备制造等。
据公开数据显示，汽车行业占国内钢铁需求的3.62%，汽车的外壳、底板、车轮等要消耗大量的板材和少量特钢与钢管。装备制造业耗钢量占国内钢铁需求的16.2%，工厂机床、冶金生产设备等主要消耗板材、管材。船舶业造船加上修船、船舶分段及海洋工程的用钢量占到国内需求的2.1%。轻工业耗钢量占国内钢铁需求的7.89%。轻工业用钢主要体现在自行车用的板材、焊管，家电使用板材，五金使用线材等。此外，石化行业的大型石化设备、钻井石油管、石油天然气运输管道等也是用钢大户。这些都将用到大量高温、高压、耐腐蚀的特制钢管和板材。另外，物流业的振兴也与钢铁业有着间接关系，因为物流业涉及的铁路、公路、民航、海运等都属于钢铁业的下游行业，另外物流业振兴也将有利于钢铁原料和产品的运输和销售，将降低钢铁行业的成本。
钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。
3．钢材市场消费趋势分析
中钢协表示，如果没有积极地刺激经济增长的各项政策措施，预计2009年我国钢材消费量将下降为3.9亿吨左右。但随着4万亿元投资刺激政策以及十大产业振兴规划等政策的出台，预计2009年钢材消费量约为4.3亿吨。其中，装备制造、石化、船舶、汽车四大行业的用钢量比2008年将增加1000万吨。
随着钢铁下游产业的带动，加上4万亿元投资计划的实施，钢铁行业逐步复苏。据悉，十大振兴规划拟实施3年，这3年中钢铁业生产销售将受到巨大刺激作用。钢铁振兴规划中提出的目标为，到2011年，国内粗钢产量5亿吨左右，表观消费量4.5亿吨左右，工业增加值占GDP的比重维持在4%的水平。
二、我国钢材期货交易市场的发展
上海期货交易所2009年3月27日正式开始了螺纹钢和线材期货合约的交易，钢材期货终于瓜熟蒂落。作为成熟、完整市场体系的重要组成部分，钢材期货交易市场的建立，有利于中国钢材市场的长期健康发展。
中国目前已经成为全球最大的钢材生产国、消费国和出口国，在世界钢材市场份额中占据举足轻重的位置。但是，目前中国并没有因此在国际市场上拥有钢材及冶炼原料的价格话语权，未能成为全球钢材及主要原料的定价中心。同时，由于生产和流通企业过于分散，由于缺乏权威的市场价格，缺乏必需的市场避险场所，引发了钢材市场价格剧烈震荡和相关生产流通企业的重大损失。为此，迫切需要建立钢材期货交易市场。
其实，早在钢材期货交易批准之前，一些所谓“准期货”，即钢材电子交易市场已经提前登场了。有关资料显示，近些年来，国内钢材电子交易市场发展迅速。目前，仅上海地区就存在四家钢材电子交易市场，远期日均交易量达１００万吨，其价格在国内市场日益受到关注，已经成为现货市场的重要补充。
实际上，我国早在上世纪90年代就曾在全球率先推出过钢材期货。
1993年3月，