银座城市广场房地产开发申请报告.doc

XX银座城市广场
一期房地产开发项目
申请报告

前 言

受XX有限公司的委托，XX市工程咨询院和XX市睿泰信息咨询有限公司联合编制了《XX银座城市广场一期房地产开发项目申请报告》，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。
由于水平有限，编制时间紧促，本申请报告难免有不当之处，请予指正。

申请报告编写组

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目 录
第1章 项目总论 7
1.1 项目名称： 7
1.2 项目位置： 7
1.3 建设内容： 7
1.4 项目申请报告编制单位 8
1.5 可行性研究的依据 8
1.6 可行性研究报告的范围 8
1.7 开发单位 9
1.8 XX省商业集团总公司基本情况 10
1.9 XX银座久信房地产开发有限公司简介 41
1.10 上海方辰投资有限公司简介 44
第2章 XX市房地产市场分析 47
2.1 总体分析 47
2.2 泰城住宅市场分析 55
2.3 XX消费者分析 87
第3章 本项目优势 95
3.1 地理优势 95
3.2 市场优势 95
3.3 政策优势。 96
第4章 建筑设计 97
4.1 说明 97
4.2 详细设计 100
4.3 结构设计 105
4.4 设备选型 111
4.5 电气 114
第5章 项目财务分析及财务评价 147
5.1 投资估算 147
5.2 销售收入估算 148
5.3 利税估算 149
5.4 财务分析 151
第6章 项目社会效益评价及项目环境效益评价 155
第7章 结论和建议 156
7.1 有关说明与建议 156

第1章 项目总论
1.1 项目名称：
XX银座城市广场一期房地产开发项目
1.2 项目位置：
项目地块位于XX市东岳大街与龙潭路交汇处XX银座商城东侧，南临商城巷，东临信用大厦。
1.3 建设内容：
项目占地13710平方米，建设高层住宅3座41361平方米、底层商铺7009平方米及地下停车场14000平方米，共计62370平方米。预计总投资15310万元。
1.4 项目申请报告编制单位
1.4.1 单位名称：
1.4.2
1.4.3 单位地址：X
1.4.4 工程咨询资格证书编号：
1.4.5 发证机关：国家发展和改革委员会
1.5 可行性研究的依据
1、国家和XX省的经济和社会发展规划；
2、国家和XX省有关的法律、法规和政策；
3、现行的有关技术规范、标准和定额；
4、国家计委关于可行性研究报告内容和深度的规定要求；
5、XX市新一轮城市总体规划；
6、XX市国民经济和社会发展的第十个五年计划；
7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
8、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；
1.6 可行性研究报告的范围
1、项目提出的背景及市场调研
2、项目设计任务书及规划方案
3、项目投资估算及进度计划安排
4、风险分析
5、投资预算及财务评价分析
6、社会效益分析
1.7 开发单位
XX有限公司由省内外享誉盛名的XX省商业集团总公司、XX银座久信房地产开发有限公司和上海方辰投资有限公司等共同投资成立的，注册资金2000万元，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为XX商界的耀眼明星，“银座”品牌在XX、在XX已是家喻户晓、英名远扬。如今，“银座”又昂首挺进XX的房地产行业。
公司下设总经理办公室、财务部、工程部、材料部。现有员工20人，各类专业技术人员占95%，其中工程技术人员大都参加过济南银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心、银座花园住宅小区、XX银座商城等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经验。
公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信久远”，以创造“银座房产”知名品牌为目标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为XX市城市建设增光添彩。
公司提倡和重视工程质量和所建项目的文化内涵，注重建设项目的风格和社区环境的协调与有序，运用“以人为本”的设计理念和严谨的建筑管理措施，为广大消费者建造绿色健康的家园。
想得多一点、住得好一点；房型多一点、规划好一点；配套多一点、环境好一点；服务多一点、安保好一点。这“四多四好”正是“银座房产”超越其它个案的闪光点，更是“银座”品牌对自身产品质量的承诺和保证。
1.8 XX省商业集团总公司基本情况
1.8.1 集团概况
XX省商业集团总公司是1992年底由XX省商业厅整建制转体组建的大型企业集团。转体以来，集团在省委、省政府的正确领导下，坚持以经济效益为中心，立足改革与发展，各项事业都取得明显成效，现已形成以现代零售业为主业，以生化制药和房地产为重点行业，产业布局涉及教育、酒店、传媒等众多行业，资产总额超过100亿元总产的大型企业集团，从业人员30000多人。
十四年的艰苦创业，集团从观念上、机制上基本完成了从行政机关到企业实体的历史性跨越，各项经济指标有显著提高，综合实力大幅提升，也为我省经济发展和国有资产保值增值做出了贡献。截止到2005年底，集团累计实现销售超过400亿元，利税20多亿元。2005年，集团实现销售73.5亿元，比2004年增长37.6%；实现利税7亿多元，比2004年增长50%以上，继续保持了持续、稳定、协调发展的好势头。
1.8.2 发展历程
1992年底，根据省委、省政府部署，省商业厅在全国商业行政系统第一家整建制转体为商业集团总公司，揭开了集团作为企业经营的新篇章。转制之初集团党委一班人破除传统观念，打破官本位思想，提出了“不留退路”，“不搞翻牌公司”，“不等、靠、要”的转体三原则，为集团发展奠定了体制基础。随后，集团党委又陆续做出了实施“造船工程”、推进生化制药业发展、承建XX世界贸易中心等一系列决策，为集团发现、培养经营管理人才，培植、发展主力业态打下了基础。特别是世贸中心作为省重点工程，在集团党委的统一领导调度下，经过全集团的共同努力，克服了种种困难，完成了工程建设，实现了全面开业。由于定位准确、意识超前，银座商城、索菲特银座大饭店等项目产生了良好的社会影响，大大提高了集团的美誉度，不仅实现了省委、省政府为项目设立的“体现XX改革开放成就和第三产业发展的标志性项目”的目标，还为XX商业树立了一个可资借鉴的经营模式，带动了我省的商业产业升级，为集团快速发展创造了良好的氛围。世贸中心建设过程中的6.22精神，作为集团企业文化的重要组成部分，也在集团以后的发展中起到了巨大的精神激励作用。
根据新的市场形势和集团实际，2002年，党委明确提出了发展以“银座”品牌为代表的零售业和以生化制药为代表的高科技产业两大主业，重点发展房地产和教育两个重点产业的发展战略。这一战略的提出，对整合资源，突出主业，优化盈利模式，加快集团发展起到了有力的指导和推动作用。
在战略实施上，为实现集团经营方向的战略性转移，集团以较大的勇气和魄力，坚决清除影响集团发展的瓶颈和障碍，推进传统批发企业和工程装饰类企业的全面改制，腾出精力突出抓好骨干产业的发展。明确提出虚盈实亏或扭亏无望的企业，一律停止经营，由集团实施重组分流。党委在改制过程中始终坚持稳妥、公正、透明的原则，确保稳定。专门成立了三个中心，分别负责对行政离退休、企业离退休和内退病退人员进行管理、服务，费用全部由集团统筹解决。高度重视改制企业的员工分流工作，通过内部安置、实行内退病退政策、支付解除不到期和无固定期劳动合同的员工经济补偿金等措施，保证了人员分流的顺利进行。成立了资产经营公司，对改制企业的资产实行了统一管理、盘活利用；对改制企业的银行贷款，采取了承接、延续、重组、协商等解决方式，避免了贷款纠纷。在党委的领导下，集团上下共同努力，从2002年－2004年，先后改制或停止经营二级公司19家，三级公司近200家，分流安置人员1600余人。在改制过程中，集团特别是改制企业的党员、干部、员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解、支持、配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有力支持了集团的发展。
从2005年开始，集团进入了战略发展的新阶段。在总结前两个发展阶段经验的基础上，进一步明晰了发展重点，确立将零售业作为主业，提出“突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展”的总体思路，“以资本扩张为主线，兼并联合为重要手段”的发展模式。各产业按照集团部署，掀起了干事创业的新高潮。
1.8.3 产业概况
在推进改制的同时，集团以抢抓机遇、加快发展为总抓手，正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了难得的发展空间。目前，已形成以“银座”零售业为主业、生物制药和房地产为重点产业的经营布局，在教育、酒店、传媒、投资、食品加工等方面也取得了成就。
（一）“银座”零售业
以“银座”品牌为代表的现代零售业是集团的主业。在发挥主业优势方面，商业集团遵循产业发展规律、根据国家产业政策，改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，“银座”的品牌效应、社会声誉、信用度和整体实力得到了快速提升。2005年，银座零售业实现营业收入超过50亿元，位列全国30强。
1996年，商业集团第一家零售企业—银座商城开业。作为省会济南首个大型现代化高档百货店，“银座”开业不久即成长为全省百货店的龙头，对带动济南乃至XX现代零售业态发展起到了积极作用。1999年，“银座”在济南开办了第一家连锁分店—济南银座购物广场；2000年，又开办了第一家异地分店—XX银座商城。入世以来，为应对全国零售业百舸争流、高速扩张的竞争新态势，商业集团又依托“银座”品牌优势，加快扩张步伐，谋求规模优势，项目拓展和经营效益进入新的发展阶段。总的思路是：全面占领XX市场，进行立体式开发，确立在XX的绝对竞争优势。在发展战略上，制定了“多区域拓展，多方式扩张”的发展思路。在区域拓展上，首先是在全省17个地市都要开办一家以上“银座”分店，在此基础上，逐步向县（乡）市场延伸，并适时向省外扩张。展店方式上，总结近几年的经验，走自建、租赁与兼并联合并举，多种形式发展的路子。目前，已在全省9个地级市拥有18家分店、40多家连锁超市，经营面积近50万平方米，员工近3万人，销售额和利润以每年30%以上的高速度增长。
在依靠企业积累、迅速扩张规模的同时，商业集团还利用证券市场、对外合作加快发展步伐。商业集团控股的上市公司——银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业，为零售业发展搭建了好的资本平台。对外合资方面，2004年9月，集团与台湾最大的零售企业—统一超商股份有限公司达成了合作，共同开拓便民超市市场，成为银座零售业的重要组成部分。
为适应快速扩张需要，“银座”实施了“总部－分店”式的连锁经营体制改革，成立了采购本部、营运本部、财务本部、人力资源本部、企业发展本部和物业管理中心六大本部。总部将采购、财务、物流、人事权统一上收，内部实行统一采购、统一配送、统一结算，店铺只负责日常的营运销售。有了总部强有力的支持，将更有利于发挥银座的规模优势、信息优势和品牌优势，形成规模效益。
优势源于创新。把握市场、创新业态、引导消费是商业集团在零售领域获得长足发展的关键所在。现在，“银座”零售业主要经营高档百货、购物广场、家居专卖店三种主力业态。百货店业态突出“高档为主、中档为辅”的市场定位和“主题化、特色化、品牌化、系列化”的经营特色，满足人们追求时尚品味的需要。购物广场业态作为“银座”的经营独创，采用“品牌专柜＋大型超市”的经营方式，深受消费者欢迎，为企业经营锻造了独特的竞争优势。借鉴百货店的管理模式，采取“商场化管理，市场化经营”的方式，经营家居经营业态，也取得了初步成功。此外，商业集团还涉足汽车经营等领域，有了良好的开端。
（二）生物制药业
生物制药业是集团的重要支柱产业。1994年，集团利用自己的科研成果与泰国正大集团、美国福瑞达国际有限公司合资组建XX正大福瑞达制药有限公司。正大集团的加盟不仅为福瑞达的发展注入了充足的发展资金，更为福瑞达带来了先进的管理理念和市场运作模式，福瑞达从此进入了稳步发展的快车道。经过十几年的发展，正大福瑞达现已成为全国最大的眼科用药生产基地，主导产品“润舒”、“润洁”滴眼液已占国内整个眼科市场的20%以上；骨科产品施沛特已经占据国内玻璃酸钠骨关节市场的80%以上的份额，成为年销售额突破亿元的处方药。2004年，正大福瑞达被评为“全国工业重点行业—生物、生化制品制造十佳企业”、“全国医药工业百强企业”。 2005年10月，全球眼科用品市场龙头企业美国博士伦公司全额收购了泰国正大集团在公司的股份，这是国际眼保健企业巨头和中国眼科药品市场占有率最高企业的一次强强联合。2006年3月9日，XX博士伦福瑞达制药有限公司举行启航大会，对外宣布公司正式成立。通过这次强强联合，博士伦福瑞达将进一步提高在国内眼科药品市场的领导地位，逐步探索国际市场，其在品牌、资金、管理等方面的优势将使企业跃上一个发展的新平台。
为充分利用企业研发、销售、品牌、管理的综合优势，集团制药产业还积极延伸产业链，拓展产品链。2004年收购的大正中药厂，生产的中药制剂和中药保健品已在全国16个城市销售；利用透明质酸钠技术生产的“颐莲”化妆品也已初步形成市场知名度。强大的研发实力为集团制药业的发展提供了坚实基础。集团所属的XX省生物药物研究院，已连续7年在全省科研院所排名第一，并在原省重点实验室和博士后工作站的基础上，成功申办了博士学位培养点。尤其是在透明质酸钠的研究和生产技术领域，处于国际先进水平，先后获国家科技进步二等奖、国家九五重点科技攻关优秀成果、XX省重奖科技成果二等奖、济南市科学技术最高奖和国内贸易部科技进步一等奖等殊荣。2005年10月，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。现在，集团在药学研究方面拥有3个省级重点实验室，并可申报国家生物医药重点实验室、国家医药工业技术中心和省医药工业工程中心，为集团的医药产业研发出具有更多自主知识产权的中、西药和生化药品，在服务全省医药工业发展方面将发挥更大的作用。
重视营销队伍建设，培育和开拓自己的市场是集团制药业迅速发展的经验所在。如今，一支有专业知识、有营销技能、素质水平高的营销队伍已经建成，以国内大城市为中心设立了30多个业务办事处，形成了覆盖全国的营销网络。研、产、销三位一体的竞争优势，为集团制药业确立了品牌、网络、人才优势，在市场上有很强的竞争力，也给企业带来了蓬勃生机与活力。
（三）房地产业
房地产业是集团近几年大力发展的重点产业。通过充分发挥内部品牌、资金的协同效应，依托商业地产和零售经营的良好互动等有利因素，集团的房地产业形成了自己独有的盈利模式，目前已有十个房地产公司，开发住宅小区、商务楼盘和综合广场三种类型的项目。
在住宅项目上，集团于2001年投资5亿多元在济南开发了30万平方米的“银座花园”住宅社区，社区引入“欧洲小镇”、“城中之城”的居住理念，着力为广大消费者建造绿色健康家园。一期工程12万平方米住宅在不到一年的时间就全部销售完毕，正在建设的17万平方米的二期工程也已基本销售完毕，并荣获“2005齐鲁名楼30强”、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘”称号。2003年在青岛开发的四季景园住宅社区，总占地300亩，规划建筑面积30万平方米，凭借人性化的设计理念、完善的配套服务设施、优雅的内部环境，一期工程9万平方米一经推出即被抢购一空，二期工程今年6月即将发售。2005年在临沂开发的尚城置业项目，占地1000亩，总建筑面积约130万平方米，是临沂市首个百万平方米超大型人文生态社区，目前已进入紧张的施工阶段。正在规划建设的北京顺义区别墅项目,占地面积570亩，位置优越，环境优雅，运用地块中的温泉资源优势，打造低能耗、低成本、自然生态的高品质温泉别墅区，一期工程今年即可推向市场。2005年，集团又在即墨购置土地480亩，计划用3年时间，投资8.4亿元，建设32.7万m2的中高档住宅小区。
在商务楼盘中，集团2001年开发的大型科技商务中心—银座数码广场，总投资2.5亿元，建筑面积7万平方米。项目集科技、商贸、休闲、娱乐于一体，采用先进的5A＋1智能化系统，是全省首家采用此类先进数码管理体系的高档商务楼宇，已成为济南的中关村—山大路上的标志性建筑，也是XX高科技经济崛起、财富迸发的见证。2004年在济南开发的银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积15万平方米，定位为CBD配套的大型综合服务型社区，也是目前济南市最高的写字楼。项目整体设计体现了简约、时尚、通透的现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业氛围的营造。 采用“后现代主义”风格水晶体建筑形态，石材与玻璃、沉稳与大气、厚重与明快、搭建出个性的秩序，洋溢着“新简洁主义”美感。项目今年即将推向市场。
在综合类地产开发中，集团拥有运作上的独特优势。一是有独特的开发模式。依托集团零售业优势，发挥商业的带动作用，开发商业地产，进行组团式开发。以“银座”零售店聚集人气，带动地产升值；以开发住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店的建设，长期回报与短期收益相结合，获取最佳经济效益。二是品牌优势，有“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群；三是管理及人才优势：有专业的管理团队和高效率的运作机制，有成熟技术和经验丰富的技术队伍，有一批熟悉精通专业的技术人才。占地25万平方米的东营银座城市广场，占地10万平方米的XX市银座综合广场，占地1.4万平方米的莱芜银座城市广场，占地40亩的济南经十东路尚东国际广场项目等等，凭借集团地产开发优势，秉承“组团式开发”的理念，大型商场、商业步行街、商业配套设施联合开发，利用“银座”旗舰店的带动作用，提升区域市场的整体商业价值。
（四）教育产业
教育产业作为朝阳行业，是集团着力发展的产业。在原商业厅所属商业学校基础上，集团先后成功创办了XX商业职业技术学院、青岛酒店管理职业技术学院、XX烹饪高级技工学校等大专院校，XX商业职业技术学院现已成为XX省唯一一所全国示范性职业学院建设单位和全国重点职业技术学院；青岛酒店管理职业技术学院是全国第一家独立设置的酒店管理职业技术学院；XX烹饪高级技工学校在鲁菜的研发和制作方面享有盛誉。2005年集团所属院校在校生规模2.5万人，比1992年增长近两倍。
行业办学是商业集团办学的特色，也是商业集团办学的优势。集团所属各院校贯彻产学研结合的职教理念，探索应用型人才的培养模式，以市场为导向设置专业，以增强技能为重心培养学生，毕业生就业率高达95%以上，在全国同类院校中处于前列。
商业集团高度重视院校的发展。转体以来先后投资4亿多元用于扩大办学规模和改善办学条件。2003年兴建的XX商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院两校的新校区共计占地2000余亩，建筑面积30多万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的发展奠定了坚实的物质基础。XX烹饪高级技工学校的400亩新校区建设也已经启动。
集团还不断拓展办学空间，于2001年着手兴办了银座双语艺术幼儿园，采用与国际接轨的现代化教育内容和创造式教育方式，突出英汉同步的双语教育和艺术教育，是XX省首家、全国一流的智能化幼儿园。现拥有6所分园，社会声誉不断提高。
（五）酒店业
酒店业是集团产业的重要组成部分，现拥有五星级酒店一家、四星级涉外酒店一家，并成立了自己的酒店管理公司，通过输出管理的方式将酒店业做大。
聘请法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店，是济南市第一家五星级酒店。欧式的风格设计，考究的用品选择，齐全的配套服务设施，使顾客时刻享受贵宾的尊荣。自开业以来，连续四年在济南市各酒店中位居营业额、商务客人入住率、境外客人入住率第一。
四星级涉外旅游饭店银座泉城大酒店，位于济南市最繁华的商业金融中心，与黑虎泉、千佛山、趵突泉、大明湖等风景名胜及城市中心广场—泉城广场相毗邻，提供商务、旅游、购物的最佳便利。
酒店业积极探索外延式扩张之路，在北京筹备注册成立了酒店管理公司。目前，受托经营省委组织部培训中心，并与鲁信集团、北京蓝黛公司共同投资，涉足娱乐业，2006年“五一”即可营业。
（五）传媒业
传媒业是集团产业的又一重要领域。集团于2001年创办的《XX商报》，是集新闻性、娱乐性、可读性、服务性为一体的综合类报纸。创刊五年来，《XX商报》立足济南，辐射XX，面向全国，成为XX具有较高知名度和较大影响力的媒体之一。目前，《XX商报》不仅已成为济南市场上零售量最大的报纸，而且覆盖到了济南、济宁、XX、聊城、烟台、潍坊、淄博等十几个地市，日发行量近30万份。强势的财经方面报道和精品坊版面是《XX商报》的两大特色，以开阔的新闻视野、鲜明的都市色彩、超大的信息容量、新颖的版式风格、深入独特的观点与视角，受到了工商企业界人士和广大读者的欢迎。
依托药品和食品方面的研发与人才优势，2005年1月，集团又将原《XX食品科技》杂志改版为半月刊《食品与药品》。杂志以“食品、药品研究及相关知识的普及与提高，为广大消费者及技术人员提供服务”为办刊宗旨，内容涵盖食品和药品的研发和生产、用药指南、食品卫生、营养与保健等方面。改刊以来，办刊质量不断提高，发行量节节攀升，经济效益和社会效益开始显现。
十四年发展历程中，商业集团还通过合资、托管、划转等渠道，在投资、食品加工等方面拥有或组建了一批企业。
四、企业管理
在十四年的发展历程中，集团的管理也得到了逐步规范和提高。围绕商品经营和资本运营两条线，在资产管理、经营者管理、财务管理等方面进行了一系列制度改革。
资产管理方面，集团对子公司的资产实行委托经营，并建立完善的目标考核体系。委托经营以资产经营责任书的形式确定，责任书由集团法定代表人与受托企业经营者签订。责任目标包括经营责任目标体系和管理目标体系两部分，重点考核利润总额、国有资产增值率、经营规模等指标。考核方面，集团制订了《直属企业分类定级管理办法》，以规模大小确定企业类别，以效益高低划分企业级别，建立以国际通用财务指标为主体的企业分类定级考核评价体系。根据企业类别和级别，年初集团制订总体预算目标，通过签订资产经营责任书，分解下达给各子公司，年终根据集团《直属企业资产经营责任目标管理考核办法》对企业经营者进行目标考核，并据此对经营者实施奖惩兑现。
经营者管理方面，集团对企业经营者实行任职目标责任考核。集团董事长每年年初与企业经营者签订年度资产经营责任书，依据经营标的、业绩分配、风险相配套的指标体系，每年考核一次，并据此由集团进行年薪兑现。考核确认亏损的，相应扣减个人缴纳和预留的风险抵押金。经营者一般每届任期为两年，完不成经营目标的不再聘用，转体后已有多名公司负责人被撤职。
财务管理方面，重点抓了投资管理和资金管理。在投资管理上，集团明确，直属各单位无权决定对外投资，所有投资必须由投资单位进行可行性研究，提报集团总经理办公会讨论通过后方可实施；未经集团批准擅自向外投资的，集团将追究单位负责人的责任，由此产生的一切后果由单位负责人承担，基本上保证了投资的安全性。在资金管理上，集团制定《库存商品管理考核规定》和《应收款项管理考核办法》，加大清欠压库力度，对超期（三个月）库存、应收款项预计损失，并与企业经营者的收入挂钩，从而盘活了资金，提高了存货和应收款项的周转率；出台了集团内部拆借资金和担保管理规定等办法，完善了资金拆借和担保的审批手续、审批程序，降低了资金风险。
五、企业文化
经过十几年的奋斗，商业集团形成了“艰苦创业、自强自立、团结协作、拼搏奉献”的企业文化。这种文化底蕴，已经成为企业发展的内动力。
拼搏奉献是集团最为宝贵的精神财富。集团上下风气正、干劲高，干部员工以奉献为荣，以多做贡献、多出成绩为荣，有一大批爱岗敬业、吃苦耐劳、舍小家顾大家的典范，从而形成了整个集团团结和谐的氛围，健康向上的精神。正是这种精神、文化所转化出的巨大力量，才使集团克服了一个又一个的困难，不断向着新的目标前进。
发展始终是集团上下的共识。从1992年转体，集团坚持“发展是硬道理”，时刻注意克服小富即安的思想，不断强调树立危机意识、机遇意识，始终不忘增强加快发展的紧迫感、责任感。尤其是最近几年，各产业、各企业干事创业的积极性空前高涨，加快发展的欲望十分强烈。正是强化了发展意识，集团才在十四年的成长历程中，不断拓展新的经营领域，不断创新管理手段，使集团不断走向新的成功。
科学管理是集团发展的基础。多年来，集团以建立现代企业制度为目标，以提高执行力、强化考核监督为重点，进行了积极有益的探索。随着集团发展和形势的变化，集团也不断出台新的办法，特别是近几年，每年都出台、修订十几项新制度，现在集团已有十大类上百项制度，初步形成了各项管理制度体系，基本上使企业的管理、决策有“法”可依。
加强班子建设是集团发展的保证。集团转体后，党委班子形成了知难而上、敢打硬仗的优良作风，团结和谐稳定、风正气顺心齐的浓厚氛围。党委班子讲政治、揽全局、谋大事、促发展；班子成员以事业为重，互相支持、关心和配合，提高了班子的威信和战斗力。集团的各级基层党组织的班子，认真贯彻集团党委的各项工作部署，充分发挥主观能动性，发扬干事创业、求真务实、真抓实干、加快发展的奋斗精神，带领全体党员和干部员工，创造性的开展工作，从而使集团的发展在党的领导下，在党指引的道路上不断前进。
稳定始终是集团的大局。集团专门设立了企业帮困基金，专项用于扶持困难企业职工的生活。对离退休、内退病退人员，集团实行统一管理，消除后顾之忧。不断强化老干部工作，多次获得老干部工作先进单位称号。实践证明，这些做法在企业和社会之间构筑了一道有效的缓冲带，正确处理了改革、发展和稳定的关系，使集团多年来始终保持着和谐稳定的大好局面。没有这个和谐稳定的环境，就没有集团的发展。
优秀的企业文化，还直观的体现在集团的社会责任感上。帮残、扶贫、助教、捐助希望工程……商业集团慷慨解囊，以无私回报社会的强烈责任感和使命感，倾情奉献自己的挚烈真情。仅2004、2005年就在“希望工程超市找零捐”、“慈心一日捐”、救助失学儿童等公益活动就累计捐出善款500多万元。自觉履行社会责任和公民义务，大大提升了集团的美誉度和感召力。
六、发展规划
发展才是硬道理。只有进一步解放思想，抢抓机遇，使集团出现超常规跨越式的发展，才能真正实现做大做强的目标。在新阶段、新形势下，集团将进一步解放思想，把认识统一到加快发展上来。挖掘一切潜力，调动一切积极因素，把握一切机会，加快发展速度，以良好的精神状态和工作作风，不断把集团事业推上新台阶。
按照集团党委确定的集团中长期规划，今后几年集团的发展目标是：到2007年，集团的销售规模达到100亿，利税达到10个亿，分别比2004年翻一番；到2010年，销售规模超过200亿，利税超过20亿，比2007年再翻一番；到2020年，集团销售规模超过600亿元，争取进入中国企业100强。这两个“三年翻一番”的目标，是集团当前和今后一段时期工作的方向和落脚点；进入中国百强企业，是我们要努力实现的长远奋斗理想。
工作的总体思路是：立足集团实际，坚持与时俱进，拓宽发展思路，以规模扩张为主线，以党的建设为保证，突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展，创新管理手段，强化执行力，实现把集团做强做大的战略目标。
在发展思路上，最重要、最紧迫的任务是迅速扩张规模，壮大自身实力。这是具有战略意义的任务。新的竞争形势显示，现在企业已经进入了一个拼规模、拼管理、拼核心竞争力的“大兵团作战”时代，只有顺应这一趋势，迅速扩张规模，才有可能开辟自己的生存空间。
（一）“银座”零售业的发展
作为集团的主业，“银座”零售业肩负着重要的任务。以“银座”为品牌的现代零售业无论是从销售规模上还是效益上，无论是对其他产业的带动上还是社会影响上，已经成为集团的主业。它既是集团发展最重要的平台，也是集团发展的主力军。要实现集团两个“三年翻一番”的目标，就必须集中力量，全力发展好现代零售业。从现在起到2010年，“银座”零售业发展将以规模扩张为主线，通过自建、租赁、兼并、联合等多种手段，多业态并举，在形成XX市场绝对竞争优势的基础上，开拓全国市场，使“银座”尽快成为全国零售商业的强势品牌。
在发展策略上，“银座”零售业将在2006年完成全省17个地级市的战略性布局，一些市场成熟的市还要开1－2家分号，使“银座”零售业在XX形成绝对的市场竞争优势。在业态选择上，将以百货和购物中心两种业态为重点，积极拓展家居专卖的经营，实现错位发展、优势互补、协调联动，努力打造“银座”的竞争优势。
在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。在XX成立东西两个开发项目部，东部以潍坊周边地市的县为重点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发XX东西部的县级市场。争取到2007年，开发30家左右的分店，完成在主要县级市的市场布局；在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。
在完成了“银座”地、县两级市场布局后，着手开发XX的乡镇、农村市场。以县市分店为“旗舰店”，选择人口较多、条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小循环，再融入银座县级商业的大循环。这些便民超市一方面面向农村经营食品和日常用品，另一方面还要根据农民的需要，利用“银座”的品牌优势和连锁网络开展农资经营业务，增强农村经营优势；同时，依靠银座零售系统，将当地的农副产品销往城市，增强“银座”的商品特色和竞争力。
在立足XX市场、立体开发XX市场的基础上，“银座”的目标是走出XX，面向全国研究市场大格局。积极探讨省外扩张的策略，争取2006年在省外开办1－2家试点店，取得经验后要加快展店步伐。以外省省会城市为“桥头堡”，利用在XX发展的经验，进行地毯式扩张。
在发展方式上，要在租赁、自建的同时，灵活运用收购、重组、兼并、合资、加盟、输出管理、策略联盟等方式，加快发展，迅速壮大规模。采用兼并联合手段迅速扩张规模重点考虑两个方向，一是考虑与国内、省内一些较大的零售、批发、物流和生产企业建立战略联盟关系，一方面实现联合采购、资源共享，另一方面充分发挥我省制造业的优势，形成产供销一体的经营链条。二是积极寻找并购对象，从资本的层面进行深层次合作。在经营范围上，要积极探讨定牌加工业务，向工业延伸，形成商品优势、效益优势、竞争优势；要充分利用银座的网络资源，向其他三产如电信、邮电等代理、联营业务延伸，增强纳客能力，提高经济效益。
在业态上，在重点巩固“百货店＋大卖场”经营模式的基础上，积极探索家居等类型的专卖店经营模式；同时，结合集团房地产业务，研究“SHOPPING MALL”业务在中国的发展趋势，制定方案，超前运作。在管理上，强化总部分店模式，不断完善管理规范；尽快研究成立配送中心，支持连锁业务的扩张；突出银座服务特色，不断提高顾客的信赖度；强化信息化建设，建立以计算机管理为导向的流程管理模式，用信息化手段提高经营管理水平；固化银座管理模式，进一步规范经营管理，保证开一家店成功一家店。
（二）生物制药业的发展
生化制药业是集团的重要产业，有着稳定而丰厚的利润回报，也形成了很高的知名度和行业优势，近几年又在延长产业链和延伸产品链进行了有益探索。但同时也要增强危机意识，努力实现超常规、跨越式发展。要继续紧抓延长产业链、延伸产品链的工作，加快探索新产品、新项目的开发工作，开辟新的战场，培植新的利润源，增强可持续发展能力。要总结收购大正中药厂的经验，积极寻找机遇，争取再收购一些合适的药厂，整合资金平台、资源平台，使生化制药业尽快做大。要利用好省政府将有关医药科研机构划归集团管理的契机，尽快使集团的医药研究机构形成优势互补、资源共享、协同发展的新局面，同时还要加大投入，强化科研力，为集团的医药产业研发出更多具有自主知识产权的中、西药和生化药，继续强化我们在科研成果产业化方面的优势。要探讨涉足药品批零领域的路子，树立现代流通理念，形成生产和销售“双轮驱动”。
（三）房地产业的发展
从长远看，国家经济的发展、城市化进程的加快、市政建设的需要、人们改善居住环境的要求，都对房地产业产生巨大的需求。因此在相当长时间内，房地产业依然是一个很有前景的朝阳行业。要研究推进集团内部资源的整合，充分发挥集团在资金、管理、品牌等方面的优势，运作好现有项目，实施精品工程，不断提高知名度和美誉度。在开发模式上，要重点研究结合的发展，探索利用“银座”旗舰店的带动作用，形成具有集团独有竞争力的商业地产开发模式。依托集团“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群，利用银座零售业强大的现金流支撑，开发商业地产，进行组团式开发。
（四）教育产业的发展
集团教育产业作为行业办学，优势明显，但也要增强危机感，牢固树立机遇意识，要抓住国家和省大力发展职业教育的契机，坚持“内涵发展”之路，创特色、上规模、提高质量效益，努力实现新发展。大力培养吸纳人才，进一步创新办学模式，使各院校始终走在同类院校的前列。各院校还为集团实施的“百千人才工程”服务，拿出学校教师和企业干部双向挂职、内部交流的工作方案，为企业提供各种职业培训。加强校企联合办学工作，尤其注重与知名企业的合作，拓展办学空间。教育产业始终把创职教特色放在日常工作的首位，创新教育方式，面向市场、面向社会培养应用型人才。特别是在师资配备上，更多地把目光投向有相关行业背景、实践经验丰富的人才上，增强教学的实用性；同时，还树立市场意识和经济意识，靠自身积累实现可持续发展。幼儿教育不断突出特色，不断提高教育质量，按连锁化理念加快发展步伐。在条件许可时，也可以探索收购一些院校的路子，扩大办学规模，实现内部的师资、生源、专业的优势互补，争取建成规模大、水平高、竞争力强的教育集团。
（五）其他产业的发展
酒店业在进一步提升现有两家酒店社会和经济效益的同时，尽快成立管理公司，充分利用集团和XX市场的优势，开展输出管理、租赁经营、承包经营等业务，成为集团新的主力业态。一是搞好现有三个酒店的经营，二是尽快开展酒店管理公司的业务，三是运作好涉足的娱乐行业；报业要不断提高办报质量，提高影响力，在济南市场优势的基础上，向全省、全国拓展，同时也要探索兼并联合的方式，增加新闻品种，壮大规模，提高竞争能力。投资公司的投资方向必须与集团的发展、特别是主业的发展密切联系起来，优势互补，良性互动，提高整体盈利能力。
七、改革管理
现在，集团已经成为一个资产过百亿，跨地域、跨行业发展的大型企业，要实现我们的战略目标，关键在管理，成败在执行和落实。集团将按照“管人管事管资产”的要求，根据集团公司的管理模式重整管理体系，在制定战略规划、盘活企业资产、利用资本市场兼并重组、监督考核等方面发挥好总部的作用。概括的讲，集团将按照“控制权上移、经营权下放”的原则，重点从“财务集中，投资拢住，审计加强，用人管好，考核到位”五个方面转变现有的管理模式，把集团总部建设成集团的投资中心和资本运营中心、资金运筹和财务监控中心、人才培养和企业文化培育中心。
为适应集团快速发展的需要，集团将在今后工作中，从工作流程、人员素质等方面实现较大的突破，重点抓好强化总部管理职能工作。各部门要立足本部门职责，以高度的责任感，切实负责，大胆泼辣抓执行、抓监督落实。各单位要自觉配合总部各部门的工作，有令则行、有禁则止，按规范、按程序办事。
强化总部职能管理，投资管理是重中之重。通过建立规范的重大事项报告内容、报告程序，使集团能随时了解投资企业的运行状况，保证集团有重大决策的知情权、参与权，确保投资保值增值。对投资收益，逐步加大上缴力度，集中力量干大事。
全面预算管理是总部职能管理的一个重要内容，也是集团发展战略和计划落实的一个内在表现。要通过有效的制度建设和规范的流程管理使企业的一切成本费用支出和现金流都纳入预算轨道，以预算指标为基础，避免超预算运行或无预算运行