房地产公司精装修管理手册模版.docx
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1、目 录 表第一章 总则-2一、 目的-2二、 适用范围-2三、 工作职责-2第二章 施工管理-3一、 管理要领-3二、 管理业务流程-5三、 土建与精装修移交管理-6四、 施工过程“四化”管理-11五、 样板引路要求及管理-17六、 装修总包与专业分包管理-20七、 工序验收管理-23第三章 施工工艺标准-29一、 饰面砖粘贴-29二、 玻化砖、大理石干挂-32三、 涂饰工程-34四、 厨卫间吊顶安装-36五、 室内门-44六、 地板-46七、 地板柜体安装-48八、 淋浴屏安装-50九、 洁具安装-52十、 石材铺装-53十一、 电梯套口-58十二、 电视背景墙安装-59十三、 烟机灶具安装
2、-61十四、 护栏与扶手安装-62第四章 装修质量通病及控制要领-63第五章 成品保护管理要求-72一、 成品保护基本原则-73二、 成品保护标准做法-74第六章 移交物业与维保-91一、 工程交接验收单-91二、 保洁要求-95三、 维保服务管理-96第一章 总则一、 目的通过编制本手册执行对项目精装修工程的管理工作,加强质量预控管理,提升装修工程质量水平,为房屋交付提供良好的基础条件。xx公司工程管理系统通过定期评估、识别高质量风险项目跟踪和落实项目风险管理措施,规避质量隐患;发挥工程管理平台作用,发扬xx公司“方案先行、样板引路、技术交底、工序验收、成品保护”的优良传统,使xx公司工程管
3、理系统内的管理工作系统化、标准化,拉平各项目间的管理差异。二、 适用范围适用于xx公司所有在建项目。三、 工作职责精装修单位: 负责按照本手册落实各项工艺标准和管理制度,就装修品质向业主负责。监理单位:负责跟踪落实施工过程质量问题的整改、复查工作;在建项目技术方案审核及执行落实情况;负责检查公司内在建项目安全文明施工管理执行情况。业主代表:负责公司监督检查在建各项目装饰工程的进度、质量、安全和文明施工等工作;负责公司内在建项目的装饰工程质量评估工作,并编制公司项目的质量评估报告。土建总包:负责向装修总包、部品分包单位移交合格的装修工作面,以及材料堆放、运输、供水、供电必要的协助。对存在遗留问题
4、工作面予以整改并得到接收方验收。第二章 施工管理一、 管理要领1、 精细化管理出精细化的装修质量装修是“管理出来的”。项目工程装修只有在项目部、监理、装修总包“三管齐下”的基础上,责任明确、措施得力,才能实现预定目标。(1) 项目部:必须主导装修施工的全过程。要与监理、装修总包在施工阶段的划分、关键节点的确认、工序的管理思想上达到一致。(2) 监理:必须总控装修施工的全过程。要与项目部、装修总包有效沟通,编制出项目工程质量、工期、安全文明、成品保护的监理措施,并对关键节点实行预警把控。(3) 装修总包:必须有效组织装修施工的全过程。开工前编制好项目工程详细的施工组织设计并得到项目部、监理单位(
5、设计单位)认可。为项目工程工期、质量、安全文明、成品保护等合同目标实现提供管控依据。开工后及时与土建总包、部品供应单位达成责任协议,为施工界面移交、部品安装配合提供合作依据。施工过程中通过“四化”(图纸标准化、材料加工规范化、管理可视化、施工过程整洁化)管理途径,协调好“四大”(人、料、机具、工作面)施工要素,实现“四项”(工期、质量、安全文明、成品保护)基本目标。2、 针对xx公司目前精装修阶段的特点,推行“123”管理工作法,给参与合作的装修总包单位提供管理方法上的指导。“123”工作法表述一个观念确立:细节为王。二个必须做到:渗鼓达标,工完场清。三个基本方法:技术交底,样板引路,每天例会
6、。(1) 细节为王:参与xx公司精装修的装修总包单位,必须彻底颠覆“装修”是粗活的传统观念。始于施工细节上的精细化管理,终于装修细节上的完美追求,为xx公司精装修质量的不断提升提供思想观念上的保证。(2) 渗鼓达标,工完场清:渗漏和空鼓是目前精装修行业的质量顽疾,施工过程中不易发现,一旦出现问题,维护成本高,难度大,也会给小业主带来诸多困扰。情况严重时会带给xx地产集团的品牌损害。攻克渗漏、空鼓,是xx公司目前精装修的指令性目标。工完场清,是项目工程工期、质量、安全文明达标的基本辅助条件,也带来工人身心健康及环境保护的保证,工完场清是施工过程中对装修总包履约考核的基本指标。(3) 技术交底、样
7、板引路、每天例会:项目工程有效管理有方法可循。找对方法,成功了一半。技术交底、样板引路、每天例会是行业实践总结而来的有效管理方法。技术交底:除例行的项目工程施工特点、施工方法、技术质量要求、安全措施作出明确的书面交底外,精装修施工特别有必要进行现场实操交底,让参与施工的作业人员对交底内容有直观的透彻的理解。现场实操交底由交底人留取电子文件保存并提供监理存档。样板引路:精装修项目工艺、工序复杂多样,施工要素变化无常,施工人员专业熟练程度参差不齐,项目工程大面积开工之前(或分项工程、主要工序开工前)装修单位根据设计方案和项目特点,先行完成可以体现小业主交楼验收标准的完整的一部分实物样式,实现项目部
8、、监理单位对施工方法、施工工艺、产品功能、装修效果的确认,从而让参与施工的人员对施工质量标准有一个直观的理解,也为项目工程(或分项工程、工序)验收提供标准依据。每天例会:项目施工过程中每天会出现新问题,施工计划也难免出现偏离,每天例会,在约定的班后时间内,让现场施工人员、班组长面对面将昨天的计划执行情况,明天的计划安排,需要协调的人、料、机、工作面事宜及时消化解决,不至于问题积累造成施工失控。每天例会由装修单位项目负责人主持并形成例会记录。(见本手册例会记录样本。)二、 管理业务流程三、 土建与精装修移交管理1、 工作程序(1) 要求土建单位在主体工程完工后立即展开自查自纠,监理公司对此项工作
9、进行监督,并向项目部提交自查整改结果报表;(2) 工程部应提前制定招投标计划,预算部应在精装修正式开工前两月完成精装修队伍的招标工作;(3) 在选定精装修队伍后,项目部应立即着手开展土建与精装修的交接工作,该工作分为预验收和交接验收二个阶段。第一阶段,装修单位派出预验收小组对意向范围内土建二次结构、抹灰、水电、门窗、防水等工程进行过程验收,每日向甲方项目部和监理单位提交验收报表,土建总包随验随改,为期一个月,确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准,从而缩短交接验收时间。第二阶段,交接验收开始后,监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收,要求每户全数进行,形成一户一表(毛
10、坯房移交验收记录表)和一层一表(公共部分移交验收记录表),并报项目部存档;(4) 装修总包应本着“分段整改、分段移交”的原则编制专门的中间移交验收的计划报工程部审批,同时抄送知会总包;在规定的中间移交期间内,土建总包及相关分包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交。土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改,此项工作必须在精装修正式开工前(即开工前两个月内)完成;否则,项目部可以直接委托装修总包进行整改,相应费用由土建总包承担;(5) 在为期两个月的交接工作结束后,除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包,装修总包承担相应的接收后房屋质量责任。土建总包应在精装修正
11、式开工前完成走火梯的装修,并移交给装修总包。同时,装修总包应承担装修区域的总包管理责任,负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责。(6) 移交并不免除土建总包对工程质量的保修和相关责任, 本中间交接验收要求每户全数验收并记录问题,形成毛坯房移交验收记录表、公共部分移交验收记录表,要求项目部需存档1份作为以后复查整改的跟踪记录。2、 总包与装修单位的移交内容(1) 户内土建入户门、户内门:门洞口预留尺寸符合木门安装要求;门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求;墙体的垂直度及平整度符合规范要求。墙面:平整度、垂直度符合标准,阴阳角垂直平整;抹灰批荡面
12、平整不得有空鼓、裂缝;外露梁柱尺寸准确,避免大小头。厅房:室内1M线弹出;空调洞标高位置正确;室内方正,阴阳角垂直。厨房:墙面及室内符合以上要求;厨房闭水试验合格;排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。卫生间:墙面及室内符合以上要求;排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确;卫生间闭水试验合格,门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。楼地面:地面打凿平整,找平层浇筑完成。阳台:阳台外墙墙面及室外水平线;地漏闭水试验合格;栏杆安装完毕;阳台结构找坡符合要求。天花:天花角线处墙面必须垂直和平整;客厅天花必须由土建凿平并补平腻子;对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求,不做处理。(为了节省成
13、本,含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理,将其表面清理干净即可。)(2) 公共部分土建天花:如有吊顶,则可以放宽要求,不做处理;如无吊顶,必须凿平并用腻子补平。墙面:平整度、垂直度符合标准,阴阳角垂直;抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝;外露梁柱尺寸准确,避免大小头。地面:地面打凿平整,清理干净。说明:走火楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。电梯:电梯门洞预留正确,待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。防火门:门洞预留尺寸正确,过梁安装符合要求,两侧门洞宽度一致。(3) 水电设备安装水:给排水系统试压完毕合格,
14、给排水畅通无漏水;管道尺寸标高安装后符合要求;管道口位置准确,在墙地面的进出位精确;各个节口无堵。强电:线管预埋准确,确认线管畅通;开关插座平齐准确,墙地面进出位符合设计要求;墙面开关是否居中应于甲方协调一致;空调留孔正确齐平,无反坡倒水。弱电:线管预埋准确,确认线管畅通;开关插座平齐准确,墙地面进出位符合设计要求;墙面开关是否居中应于甲方协调一致。燃气:暗装的管道、阀门安装完毕,经试压合格,防腐施工完毕,经验收合格。(4) 其它方面的移交外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理,阳角处一般要求为海棠角;土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓;标高线由土建给出,以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依
15、据;阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏;土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水,并安装止回阀;土建需提供外用施工供水系统和供电系统接入点。附件一:毛坯房移交验收记录表移交项目墙面、天花、建筑1m线、门洞口、线盒、电线、空调洞、门窗检查、给水管、排水管、地漏、电气线路绝缘阻值测试、卫生间闭水试验、项目及部位检查内容检查验收标准问题备注(装修单位填写检测不合格项的数据,监理监督)整改后检查结果(监理填写整改后的实测数据,甲方监督)1m线复核1m线1m线误差:2mm客厅餐厅墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度 抹灰裂缝 抹灰空鼓 大小头 阴阳角 方正 线盒收口、标高、水平度 入户门洞口 地平标高
16、空调洞标高、位置墙面平整度:4mm墙面垂直度:4mm阴阳角方正:4mm天花净高误差:(+15mm,-5mm),天花平整度8mm房间开间进深误差:20mm房间地坪:5mm线盒标高:2mm立式空调洞高度:150mm(建筑1m线下850mm)洞口尺寸:门洞口按设计尺寸预留, 宽高允许偏差5mm,阳台地砖坡度:阳台户内外高差80mm墙面无空鼓和裂缝阳台栏杆:扶手高度不得低于1050mm(多层)/1100mm(高层),栏杆水平间距不低于110mm. (栏杆底部宽度大于或等于0.22m,且高度低于或等于0.45m的可 踏部位起算)给水试压标准:管道系统试压为工作压力的1.5倍不得低于0.6MPa.检验方法
17、:金属及复合管在试验压力下观测10min,压力下降不应大于0.02MPa,后降至工作压力检测不应渗漏;塑料管给水系统在试验压力下稳压1h,压力降不得超过0.05MPa,后在1.15倍状态下稳压2h, 压力降不得超过0.03MPa.排水管路检测:排水主力管及水平干管、均应作通球试验,通球球径不小于排水管径2/3, 通球率必须达到100%。电路检测:各分项线路之间的电阻值经摇表测试,不得低于0.5兆欧。闭水试验:管道安装及洞口封堵完成并做24小时闭水试验要求达到无滴漏状况,地漏、马桶、浴缸等排水管等,统一留置高出建筑完成面150mmPVC管。大阳台阳台外墙墙面 栏杆 地漏 阳台地砖 阳台地砖导坡厨
18、房墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度 抹灰裂缝 抹灰空鼓 厨房闭水试验 大小头 阴阳角 方正 厨房门洞口 厨房排水管 给水管口标高、出墙深度主卧室墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓大小头 阴阳角 方正 空调洞标高、位置线盒收口、标高、水平度 房间门洞口 地平平整度 地平标高主卫墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度抹灰裂缝 抹灰空鼓 大小头 阴阳角 方正 卫生间门洞口 卫生间排水管、地漏 给水管口标高、出墙深度 卫生间闭水试验次卧室1墙面平整度 墙面垂直度 天花平整度 抹灰裂缝 抹灰空鼓大小头 阴阳角 方正 线盒收口、标高、水平度空调洞标高、位置房间门洞口 地平平整度 地平标高次
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