房地产项目项目工程管理策划书模版.doc

201 年
××××项目
项目工程管理策划书
(模板)

xx公司
xx年9月

目 录
序 4
一、项目概况 5
1. 场地周边市政配套概况 5
2.建设用地规划设计概况 5
二、 项目组织管理机构及主要人员职责 5
1.、项目管理组织架构 5
（1）质量保证体系 5
（2）岗位职责 5
二、 总平面管理策划 5
1.项目开发计划规划 5
2.项目建设总平面规划 6
（1）售楼部及销售示范区布置 6
（2）土方平衡策划 6
（3）施工总平面布置（附图） 6
（4） 项目分期分段施工及验收策划 7
四、项目管理目标 7
1.工期管理目标 7
2.质量管理目标 7
3.成本管理目标 7
4.施工阶段设计管理目标 8
6.安全文明施工管理目标 8
五、项目资源及合约策划 8
1.工程承包范围、界面划分 8
2.图纸需求等资源准备、采购策划和计划 8
六、工程管理 10
1.进度管理措施 10
2.工程质量管理措施（质量控制点附图） 10
3.工程技术管理措施 11
6.安全文明保障措施 11
7.合同管理措施 12
8.供方管理措施 12

序
1. 《项目工程管理策划书》的编制是一个持续、优化、完善的过程。其内容需要依据启动会阶段性成果的逐步确认来完善、汇总编制成稿。其内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。并报城市公司审批通过；
2. 《项目工程管理策划书》的编制前置条件：场地周边市政配套调查完成、场地初勘及地貌测量完成、项目总平方案经过集团评审通过、项目开发关键节点计划集团评审通过。
3. 《项目工程管理策划书》的编制完成时间：土方开挖或桩基开工前完成总平管理策划方案；总包单位进场施工前修订完善可实施版《项目工程管理策划书》。
4. 策划书编制原则：
1） 先评估项目的工程特点、难点及存在风险；
2） 对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。
5. 深入研究、理解所建工程，精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。
6. 本策划书第一稿用于启动会成果评审会评审；评审会后项目启动会团队需根据评审会决议就相关内容修订，提交城市公司审批后定稿。定稿版《工程管理策划书》是项目实际操盘过程中的纲领性和指导性文件，并作为项目年度目标责任书签订依据，对项目部及关联部门予以考核。

一、项目概况
1. 场地周边市政配套概况
项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。
2.建设用地规划设计概况
项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。
4.建设分期概况与交付规划
项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
二、 项目组织管理机构及主要人员职责
1.、项目管理组织架构
在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；
项目部人员构成、培训及发展计划。
（1）质量保证体系
项目部质量管理组织形式、人员配置；
组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
（2）岗位职责
各岗位的工作内容、职责描述。
二、 总平面管理策划
1.项目开发计划规划
依据《项目关键节点计划》及《项目运营目标书》编制项目三级开发计划及开工、开盘、交房节点专项计划
2.项目建设总平面规划
根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。
总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

（1）售楼部及销售示范区布置
考虑项目建设先后顺序，合理规划位置，交通方便；
不影响市政管道接入、小区道路和管网布置；
项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
（2）土方平衡策划
（3）施工总平面布置（附图）
基础、主体、装饰三阶段总平布置图
设备（塔吊、施工电梯型号）、材料、临时设施及做法
封闭施工围挡及做法
施工主次道路设置及工程做法
临时电施工组织设计及平面布置图
临时给排水平面布置图及节点做法
示范区平面布置图
场地布置和安全文明措施做法工程清单
项目总平布置纳入工程量清单招标并作为合同附件，控制招标成本
根据项目特点，分析永久道路作为临时道路的可实施性，节约成本
总包进场前准备工作充分，利于开工组织的衔接

（4） 项目分期分段施工及验收策划
建设分期设计概况与交付规划项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。
四、项目管理目标
1.工期管理目标
进度计划：总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；
标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。
2.质量管理目标
工程实体质量：实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标；
客户满意度：客户质量满意度目标；
质量奖：鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。
3.成本管理目标
责任成本、建设期内成本管理的规范性、无效成本管控目标。
4.施工阶段设计管理目标
图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等）及错、漏、碰、缺控制目标；
设计变更：避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；
6.安全文明施工管理目标
工程现场整洁、有序管理目标；
安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标；
安全文明施工获奖目标。
五、项目资源及合约策划
1.工程承包范围、界面划分
合理划分工程承包范围的界面，即合理划分工程承包商的承包范围是工程管理过程中的一个重要环节，工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要；
以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/承包范围，明确验收、交接责任，杜绝出现盲区；
工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。
2.图纸需求等资源准备、采购策划和计划
根据《项目节点计划》、公司相关规定以及工程承包范围的划分，由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划；
采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划；
优先采用集团集中采购的材料设备，其次采用区域集中采购的材料设备，再次是一线公司采购的材料设备。

采购策划附图

采购策划要点附图
六、工程管理
1.进度管理措施
2.工程质量管理措施（质量控制点附图）

（1）工程质量管理体系、检查制度的确立
建立甲方、监理、总包及分包在内的项目部工程质量管理体制，落实施工单位自检、复检、专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。
（2）样板引路
大面积施工前先做样板，发现问题、改进工艺是保证质量的重要措施。样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。
（3）加强过程管理
施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程质量的重要手段，一次做成就是最好的质量保证。
（4）工程质量通病防治
制定工程质量通病（如渗漏、裂缝）预防及改进方案是工程质量管理的一个重要环节，对确保工程实体质量，提高客户质量满意度具有一定的积极作用。
应把外墙、窗边、屋面、阳露台、卫生间等与水有关的部位作为防渗漏重点控制部位；把墙面、地面、顶棚等需抹灰的部位作为防裂缝、空鼓的重点控制对象。
（5）材料、设备质量检验
所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验。
（6）实测实量
遵照《产品质量评估管理办法（试行）》和《产品质量实测实量操作指引（试行）》，对工程施工全过程进行检查和评估，做到日测日量，随时掌握工程质量状况，鼓励建立分户档案。
（7）隐蔽工程验收
工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收，并拍照、做好验收记录。
（8）成品保护
合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提，易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键。
a.施工顺序：先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门；
b.保护部位：门窗、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等；
3.工程技术管理措施
（1）施工图会审
由公司工程部/项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。
a.解决施工图的错、漏、碰、缺问题；
b.检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工；
c.检查设计缺陷，消除工程质量隐患；
d.对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率，降低成本。
（2）基坑支护与监测
有深基坑的项目必须委托专业设计单位进行基坑支护设计，提出设计、监测方案，组织专业部门、专家对基坑支护、监测方案进行评审。
（3）结合工程特点、难点的技术方案
阅读工程图纸，找出该工程的特点、难点及风险点，编制相应施工方案及控制措施，作为重点跟踪管理对象。
（4）新材料、新技术、新工艺
评估新材料、新技术、新工艺的特性、可靠度及其适用性，究明其对施工环境、施工条件的要求及与其他工程材料的相容性。
6.安全文明保障措施
目前公司初步拟定的安全管理三级体系简述如下：公司安全生产领导小组作为公司安全制度与实施标准的审批、督察、协调保障机构，并负责开发项目应急事故的指挥决策；工程部作为项目安全与文明实施的专职管理部门，代表公司组织定期检查交流与系统提升；项目部作为项目安全与文明的日常管理部门，直接对项目安全文明管理效果负责 。
7.合同管理措施
合同交底、总分包单位合同履约评估
8.供方管理措施
（1）监理单位
（2）总包单位
（3）分包单位及材料设备供应商