房地产项目法律尽职调查报告.docx

Xx房地产项目尽职调查报告

房地产项目法律尽职调查报告

SD律师事务所
二〇一六年五月

导 言
一、调查范围及宗旨
此《“****”项目律师尽职调查报告》系*****律师事务所根据******委托，指派专职律师，基于有关相对人（机构）提交的资料及律师的独立调查所得，依据我国现行法律法规及律 师的审慎审查职责而形成的书面调查报告。
二、简称与定义
本报告中，除文中有特别说明或根据上下文应另做解释的， 下列简称均按以下含义理解：
“本报告”指此份由******律师事务所于2016年10月26 曰出具的《“******”项目律师尽职调查报告》；
“委托人”指******;
“本所”指******律师事务所，暨受托人；
“本律师”指在本报告中署名的律师；
“该地块”指***********地块；
“本项目”指拟建于上述地块上的原“********”房地产 开发项目；
本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供 查阅方便之用。有关参见某部分的提示或引用均指本报告的某 一部分，除非根据文中上下文意思应另作解释。 方法与限制
三、本次尽职调查所采用的基本方法
走访、约谈有关本项目的当事人，包括****公司股东；
查阅、复制有关机关（单位）及个人保存的文档资料，包括工商局、国土局、房产局、拆迁办、产权监理处、法院等；
参阅其他中介组织或知情人士的信息，包括会计师事务所等；
参考相关法律、法规并考虑实际操作；
本报告内容作下述限定性说明：
所有调查相对人（机构）向本所提供的资料均是真实的，无论原件抑或复印件；
所有调查相对人（机构）向本所提供的资料上的签字、印鉴均是真实的；
所有调查相对人（机构）向本所提供的资料来源均合法；
所有调查相对人（机构）向本所提供资料的动机均系善意;
本报告中陈述的事实、信息或数据是基于2016年9月10曰本调查结束前由本所所掌握的事实和数据。本报告出具后，本所会依勤勉之职责，对本项目涉及的异动事项向委托人做额 外说明，但不作为形成本报告的事实基础；
本报告所给出的法律意见与建议，是以截至报告日所适用的中国法律为依据。本报告的任何使用人应清楚：本律师已尽 勤勉之力对所掌握的事实、文件及法律进行了专业分析并作出结论意见，但基于报告素材的多样性、调查相对人（机构）的 主观方面及法律理论与实践之间不可避免的差异性，本报告结论仅代表本律师对本项目的客观陈述及独立法律判断，不构成 对相关法律事实、法律关系、法律效力或属性的最终认定或承 诺。报告使用人应基于本调查所得事实、材料及法律意见，作 出自己的独立判断。
四、本报告的结构
本报告分为导言、正文、备注、附件四个部分。

正 文
本律师按照行业公认的业务标准、道德规范及勤勉尽职之力， 出具本尽职调查报告如下：
一、内容简要
该项目系********开发公司于2013年10月立项筹建的房地产开发项目。****公司原属国有企业，隶属*******，2001年脱钩改制后以新设立的*******开发有限公司的名义承接该项 目。由于公司改制后货币资本不充分，缺乏项目启动及后续建 设的资金支持，导致该项目一直未能按计划施工。2001年11月及2006年7月，***公司的股东****,****相继逝世后，更导致该公司的后继股东之间及与原股东子女间的多方面的股权纠纷。开发主体的资本金缺乏，股东纠纷引起的公司内讧，对外 债务的庞大、混乱以及项目前期启动阶段诸多不规范行为导致 的隐患显现等等诸多因素致使该项目迄今仍然停顿烂尾。项目工地迄今仍然是深达数米的基坑，严重影响周边建筑物安全及 城市形象。项目涉及的股东、开发单位、施工单位、被拆迁户 等所有对内对外债权债务的相关方因此产生的利益冲突仍未解决，是为影响和谐稳定的矛盾焦点。为此，政府相关部门必须 合法介入，协调、引导、疏通各方矛盾，在政策法规得以执行、 各方权责得以合法规制、正当利益得到合法维护的基础上确保项目最终完工。
二、项目开发主体
该项目的开发主体从1993年至今，已历经四次更名、七次 股东变更.截止2016年9月1曰最后一次股权结构变更，该公司股东对公司股权的争夺仍未结束，对既得利益的争夺是为阻 碍该项目进展的最大障碍。具体情况如下（开发主体历史沿革 图见附件)：
项目的原始开发单位系******开发公司（全民所有制企业， 营业执照副本注册号******)，法定代表人****。该公司前身是 1993年6月在本市注册成立的******开发公司，法定代表人 *****。隶属于原*****局。后因挂靠主管部门机构改革等原因， 分别于1994年5月和1994年8月变更挂靠单位为北京*****公 司、*…。
***公司又注册成立了下属的物业管理分公司、幕墙装潢工程公司、建筑材料分公司、建筑工程公司等若干营业实体。
****公司的法定代表人历经****、****及****。三人系同胞兄弟关系。
2000年8月，为执行国家关于党政机关与经济实体脱钩的 政策，****房地产综合开发公司与市政府接待处脱钩，并在工商部门办理了 ****公司的注销登记手续。在公司注销时，由时任公司法定代表人****承诺原****公司的债权债务由其本人承 担。（一般而言，公司注销即表示公司的法人身份的消灭。在此 之前的债权债务经注销清算应得到清偿或核销，在此之后不得 以该法人身份从事经营活动。本案中国有****公司注销，其所负一般债务应可认定为终结，但涉及到国企改制职工补偿、预 购房户等特殊问题，如现在拟定该项目的处理方案，应将此债务额考虑进去。）
2001年2月，****新设成立****房地产综合开发有限公司， 公司注册资本800万元人民币（全部以原****大厦土地使用权 作价投资）。公司股东为**** (占股xx% )，**** (占股xx% )， 法定代表人****。****公司设立后，****于2001年11月病逝。
2004年7月，****和****长子***将公司所有股份转让给 ***(***县人，2002年因经营茶楼与****相识，*因开发该项目 缺少资金曾向其借款，2003年应邀在***公司任总经理）和*** (***市人，2003年以****大厦施工方实际负责人身份进入该项 目）二人，并办理了工商变更登记。股东变更为***(占股**)、 ***(占股**%),法定代表人为***。*氏兄弟二人退出股东序列。 变更后公司注册资本仍为800万元，按其公司章程表述为现金 投资。但按股份转让协议及SD***会计师事务所的报告书显 示，股份转让系以原公司债权债务概括承受方式进行的，未增加公司现金资本金。 
2004年11月，**、***得知**在未经授权的情况下，将其 二人应继承的股份转让给了 *、*二人，故向SD省工商行政管 理局提起行政复议，申请撤销2004年7月的工商变更登记。2005 年2月21日，SD省工商局以****号行政复议决 定书裁定撤销上述工商变更登记。2005年3月，***公司按照继承法的相关规定，将公司股东变更为****(占股xx%)、** (占股v%)、** (占股v%)、*** (占股19%)四人。出资形式全 部恢复为土地使用权作价出资。公司法定代表人****。
2005年3月，经过股权转让，即****将其自己持有的xx% 的股份转让给***;**、**将其自己持有的**%的股份转让给 ***，股东结构再次变更为***(占股xx%)、*** (占股**%)、 ****(**%),并办理工商变更登记。出资形式为土地使用权作 价出资。公司法定代表人***。
2006年5月，****病重期间说明：原****公司成立时，其 xx%的股份是为方便公司工商登记而挂名持有的股份，其本人 未实际出资。**等****的三名继承人遂起诉****转让给 ***xx%股份的行为无效。诉讼经*****区人民法院一审，**** 中级人民法院二审、二审再审，判决****的股份转让行为无效。 2008年3月，公司按照上述判决结果办理工商变更登记，公司 股东变更为***(占股38. 5%)、**（占股33%)、** (占股14. 5%)、 **(占股14%)四人。出资形式为土地使用权作价出资。公司法 定代表人***»
2008年4月，经过***、***与***等人的股份转让，股东再次变更为***、***、**、***、***五人。出资形式为土地使用 权作价出资。公司法定代表人***.并且，2008年4月28日， ***公司更名为****房地产综合开发公司。
2008年10月，因***不服以上法院判决，向SD省高级人民法院提起再审，省高院以****字第127号民事判决书推翻了 以上三次判决结果。2016年9月1曰，市工商局根据省高院的 上述判决结果，以执行回转方式将公司股东变更为***(占股xx°)、*** (占股38.5%)、*** (占股19%)，公司名称恢复为 *******房地产综合开发有限公司，法定代表人***»
综上，无论本项目的开发主体如何变更，其对公司实际投入并未增加，对“****大履”的后续开发毫无裨益。本报告罗列股东变迁和公司历史沿革，仅为提示项目开发者身份及说明 项目烂尾的重要原因。
三、项目建设情况
1、项目用地
项目所在地为****号地段。 土地面积** (建设用地规划许可证登记用地面积为 **)，土地类别为商业、住宅综合用地，使用期限五十年， 土地使用人****房地产综合开发公司。其中** 土地是1997年2月以出让形式取得，应付地价款**元。另有 **土地是同年以划拨方式取得，批准文书：****人民政府城乡建设征（拨）用土地批准书**号。 项目用地初次预登记为1998年10月，登记面积**。1999 年6月申请将该宗土地分宗变更登记，一宗为**,地址 城北区人民路2-6号，1999年6月预登记，2003年7月正式确权登记，国有土地使用证号：**号。 该宗土地即为此后随项目开发主体一并变更使用权人及项目资 金筹措、建设的主要用地。另一宗为**,地址**北路51 号，1999年6月预登记。
2、拆迁安置
该项目分别于1997年11月、2004年11月在市房地产管理局拆迁管理办公室取得两份拆迁许可证。第一次拆迁许可（拆许字**号）对应拆迁户67户，总建筑面积， 含直管公房、自管公房、私产房等各类产别。赔偿安置拟定为 原地实物安置、异地实物安置或货币赔偿。截止本报告出具之 曰，仍有**公司、烟草公司、**集团等三家企业的实物安置和 **一户货币赔偿款未予落实a2。第二次拆迁许可（拆许字**号）对应**北路51号非住宅建筑**，即上述唐成 曰所属建筑物，迄今未达成拆迁协议且没有完成拆迁。
3、报建审批 
该项目于2013年10月取得****计划委员会的同意立项批复（*计基房开便字<2013>30号）。
2013年10月取得****规划局建设用地规划许可证，编号 ( 96 ) 64 号.
另，该项目初期进行了部分桩基施工（有此产生了桩基款 债务），后因质量不合格又引入了 ***为施工方。
4、项目筹融资及资金使用
按照2001年10月29曰SD**有限责任会计师事务所对 ****公司的审计报告认定，截止2001年3月，该公司所有者权益项下为-**元，已属资不抵债。
这其中，短期借款**元，包括因该项目筹建向 **信用社借款**万元（法院认定含利息数）、向***信用社借款**万等。另，因该项目建设而产生了大量的对外欠付工程 款和公司股东以公司名义或公司担保而产生的对外借款，具体 金额有待专项认定。
审计报告显示，该项目已预收售房款及押金**元。
5、项目负债
该项目迄今为止的累积负债详见附件。特别注明：该数据 仅为报告人根据现有资料及调查初步估算的结果，为委托人拟 定处理方案作参考。最终应以债权申报和清算所认定的数额为 
四、结论分析
该项目烂尾至今，主要存在以下原因：
1、开发主体管理混乱，资金监管不到位。
该项目于2013年立项筹建，当时的开发主体系国资背景的 ****公司，由于所有者缺位及国企效率低下等弊病，公司管理 粗放，财务制度混乱，造成项目资金缺失、挤占、挪用，项目 迟迟不能进展。
2、公司改制不规范，权责延续模糊，遗留问题众多。
****公司于2000年改制注销。但原属****公司国有资产性
质的“****大厦”项目用地却随原法定代表人*氏兄弟一起转入新设的***公司，国资退出程序不明晰。原****公司全民性质的 企业职工安置等问题亦未妥善解决。***公司在新设工商登记手 续中亦存在不规范行为。以上诸多问题表明该项目的开发主体 在企业改制过程中前后衔接不畅、手续不全，此后相关部门对 此也多次规范协调，2001年7月及2003年9月相关部门以专题 会议形式做出了安排决议，但对项目进展未见明显效果。
3、后续开发主体资本金缺乏，没有开发实力且陷入长期 复杂的内讧当中。
原国资性质的* * * *公司改制注销后，接任的* * *公司虽是新设成立，但其实质仍然是原法定代表人*氏兄弟的家族公司。股 东缴纳的公司注册资本全部以原****公司期间取得的土地使用权作价入股，没有项目建设必须的流动资金\货币资本，开发实 力明显不足。正因此原因，***公司原股东*氏兄弟以该项目融 资为慢子，引入后来的股东即***、***等人。此间的股权转让 又异常随意，多次转让、重复转让、无效转让等不规范行为导 致了日后的长期诉讼，致使***公司及其后续公司陷入长期的内 耗纷争当中，无力开发该项目。而且，后续股东中也缺乏项目 建设的资金实力，缺少具有控股实力的绝对大股东，只是囿于 对既得利益的争夺当中。
4、项目负债累累、主体诉争不断，遗留问题错综复杂致使无人敢接盘继续开发。
综合以上原因，该项目存在的遗留问题一直未得到妥善解 决，政府相关部门亦未对有关问题做出统筹安排、提出一揽子 解决方案，这导致项目不能正常对外引资，吸引具有开发实力 的机构进场建设，故烂尾至今。
五、建议
综合以上内容，本报告作出下述法律分析及建议：
原则：鉴于该项目烂尾情况严重，开发商实力缺乏，寄希望于现任开发主体将项目推进完工已无可能。如仍延续以前处
理该案的旧有模式，必然会将项目建设及政府职能部门的工作 累及到处理遗留问题的桎梏当中，政府的行政行为亦会牵连到市场主体的经济行为当中，于法无据且事倍功半、效率低下。 故此，唯有将该项目的后续建设重新打包整合，斩断与前期诸 多矛盾的利益纠缠和延续关系，将此项目分三方面来处理。即，
首先：将迄今为止该项目开发涉及到的问题作为其内部遗留问题与项目开发脱钩，以****公司（***公司、**公司）各自独立 法人身份在民事行为\纠纷范围内依法解决，政府行政行为不介入；
其次，政府依法收回该项目土地使用权，或以国企产权交 易形式重新确定开发主体，重新确权发证。该开发主体在经确认具备开发实力后，取得该宗土地的使用权，不背历史包袱；
第三，对涉及国有资产处置、拆迁、国企改制职工安置、政府 债务等公权行为的，由相关职能部门牵头，通过债权申报、归 类汇总、归口负责等方式掌握全面情况，拟出相应的处理方案， 责成各职能部门或交由各公司各自妥善解决，由此可能产生的 债务可考虑由原挂靠部门依法承担或打包后由该项目的新开发 主体买断承受。
具体法律事项及操作方案作如下分析（处置意向方案详解 图见附件)：
1、土地问题。
仅以该项目用地已停工15年来看，根据原****公司与**** 土地管理局1997年2月签订的《国有土地使用权出让合同》第十四条、第十七条的约定，《土地使用条件》第四条的约定，《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，市政府有 权依法无偿收回该宗土地的使用权及地上建筑物/附着物，将该 宗土地在一级市场上重新确认开发主体。而且，该项目用地中 还包括了**的划拨用地，划拨用地在企业改制中未履行相关手续就转入新设立的私营***公司，亦属违法。但是， 该项具体行政行为的程序必须合法，对行为相对人的告知、听 证等程序不可少，以免因程序违法导致行为无效或引起诉争。
对原项目涉及的划拨土地部分，应依法由新的土地使用权 人补缴土地出让金。
2、该项目前期的筹建问题。
根据《建筑法》、《中华人民共和国城市规划法》和《建筑工程施工许可管理办法》等法律规定,建筑工程施工许可证的 最长有效期为9个月，建设用地规划许可证有效期为6个月。 该项目的前期报建手续本就不完备，仅有的亦早已过期，与其 说是项目的重启续建毋宁说是新建。
3、***公司等开发主体的法人身份。
根据《中华人民共和国公司法》的相关规定公司股东的 货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十六。 而该项目的开发主体，无论是****公司、***公司还是**公司的 注册资本都是100%的土地使用权作价投资，公司创设时的资本 结构存在缺陷，这也是造成曰后纠纷不断的原因。 
4、****公司改制注销问题。
* * * *公司2000年脱钩改制并注销时是否存在国有资产流失 问题，应由有关职能部门根据当时的法规政策予以认定。针对 该项目的下一阶段处置方案而言，主要应面对两个法律关系。
第一：如果存在改制不规范、国有资产处置不当的行为，根据 《民法通则》的有关规定及对国有资产的特殊保护原则，应将不当处置的国有资产追回。其结果与现阶段政府依法收回该项 目用地的结果竞合，有利于下一步的项目引资与重启。
第二： 对因****公司改制注销而产生的债权债务纠纷，按照《最高人 民法院关于审理军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和 与党政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问题的规定》法释[2001 ] 8号的司法解释，按正常的民事纠纷程序解决。前提 是应对该公司的前期经营行为做充分摸底评估。
5、涉及拆迁、预购房户、改制职工的问题。
该问题因与政府行政管理职能有关，且涉及面广，处理不当易诱发不稳定因素，所以必须在拟定项目处置方案时予以特 别重视。政府主管部门应提前通知相关人员申报债权，统计造 册备用。涉及债务承受问题的，可以考虑由原挂靠部门依法接 收或打包交由新入开发主体买断。
6、债务清偿问题。
法律规定企业破产清算的债务一般偿还顺序为：破产费用，为债权人共同利益而产生的共益债务，工程款，有抵押的一般 债务，无抵押的一般债务。结合该项目的实际情况，考虑其他 社会因素，建议项目处置时债务清偿重点考虑职工安置、拆迁户赔偿、预收的购房款和押金、储金会借款等。
7、新的开发主体的进入方式。
结合以上分析，要将该项目推进、彻底解决烂尾问题，必须引入其他具有开发实力的投资者才具备可操作性。具体的操作方式可以参考：
第一，以政府合法收回该项目土地使用权为前提，将该宗土地重新招拍挂，在权属清晰，债务“干净”的 基础上引进其他投资者重新开发该项目；
第二，以原****公司国企改制纠偏为突破口，仍将该宗项目用地列入该公司的资产 项下，将该公司的内外债务等列入负债项下，以国有企业产权 交易形式对外出售该企业，借此引入新的开发商完成“****大厦”的后续建设。该过程应以拍卖等公开、竞争方式进行以保证国有资产和土地价值的最大化；
第三，以收回该宗项目用地 为前提，由政府指定，将该项目交由国资性质的开发单位完成 开发续建，以项目建成后的盈利弥补该项目前期的负债（因原 国企性质的****公司改制注销不合法，视为无效。后进入的新 股东视为该国企的普通债权人，其各自对公司的债权不以现在 的持股额为依据，而以经专项审计后认定的对公司的实际投资 为依据)。该方案可以把避免公司现有股东对公司股权利益的纠缠和原国企负债以及拆迁安置三方矛盾统一纳入政府掌控和处理范围之内，可以有效避免社会矛盾的激化，但前提是前期必 须完成全面、细致、真实的债权债务清理，并做好项目预决算。

SD**律师事务所
律师：
二〇一六年十月二十六曰