房地产公司工程质量手册模版.doc
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1、目 录1XX房地产(集团)股份有限公司简介81.1质量方针颁布令101.2质量目标颁布令111.3质量手册颁布令121.4管理者代表任命书132范围、引用标准142.1适用范围142.2引用标准143术语153.1业主153.2开发商153.3房地产开发和经营153.4销售153.5供方(外委供方)153.6销售合同153.7合格163.8不合格163.9报建164质量管理体系174.1总要求174.2文件要求184.2.1总则184.2.2质量手册184.2.3文件控制194.2.4记录的控制205管理职责205.1管理承诺205.2以顾客为关注焦点215.3质量方针225.4策划235.4
2、.1质量目标235.4.2质量管理体系策划285.5职责、权限和沟通295.5.1职责和权限315.5.1.1董事长325.5.1.2总经理与质量有关的内容335.5.1.3管理者代表335.5.1.4分管投资领导345.5.1.5分管工程领导345.5.1.6分管技术领导345.5.1.7分管营销领导355.5.1.8分管行政领导355.5.1.9财务总监365.5.1.10董秘办365.5.1.11总经办385.5.1.12人力资源中心395.5.1.13投资管理中心405.5.1.14技术研发中心425.5.1.15财务管理中心435.5.1.16品牌管理中心445.5.1.17综合部4
3、65.5.1.18财务部485.5.1.19营销部495.5.1.20技术部505.5.1.21国土事务部505.5.1.22开发事务部515.5.1.23预结算部525.5.1.24工程项目部535.5.1.25客户事务部545.5.2管理者代表555.5.3内部沟通555.6管理评审565.6.1总则565.6.2评审输入565.6.3评审输出576资源管理586.1资源的提供586.2人力资源586.2.1总则586.2.2能力、意识和培训596.3基础设施606.4工作环境606.4.1人的环境606.4.2物的环境617产品实现617.1产品实现的策划617.2与顾客有关的过程627
4、.2.1与产品有关的要求的确定627.2.2与产品有关的要求的评审627.2.3顾客沟通637.3设计和开发637.3.1设计和开发策划637.3.2设计和开发输入637.3.3设计和开发输出647.3.4设计和开发评审、验证和确认647.3.5设计更改的控制647.4采购647.4.1采购过程647.4.2采购信息647.4.3采购产品的验证657.5生产和服务提供657.5.1生产和服务提供的控制657.5.2生产和服务提供过程的确认667.5.3标识和可追溯性677.5.4顾客财产677.5.5产品防护677.6监视和测量装置的控制688测量、分析和改进698.1总则698.2监视和测量
5、698.2.1顾客满意698.2.2内部审核698.2.3过程的监视和测量708.2.4产品的监视和测量708.3不合格品控制718.4数据分析718.5改进728.5.1持续改进728.5.2纠正措施738.5.3预防措施739质量手册的管理7410程序文件一览表7611质量手册修改记录7712房地产开发全流程图781 xx房地产(集团)股份有限公司简介xx房地产(集团)股份有限公司是中国xx集团控股的大型国有房地产企业,是中国xx集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日,公司股票在上海证券交易所挂牌上市,成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市
6、的第一家房地产企业。自2007年1月起,公司入选上证50、上证180、沪深300和中证100指数样本股。截至2008年12月31日,公司总资产已达536.32亿元,比上年末增长31%。十七年来,xx地产保持了高速与稳定的发展态势,公司现已进入规模化发展阶段,形成了广州、北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、成都、长春、杭州、长沙、南昌、青岛、包头、佛山等十八个城市的全国战略布局,拥有78家控股子公司。2008年9月,中国房地产TOP10研究组发布2008年中国房地产公司品牌价值研究报告,xx地产以60.41亿元的最新价值,连续四年荣膺国有房地产企业品牌价值第一名、中国房地产央企领先品牌。xx地产
7、秉承务实、创新、规范、卓越的经营理念,一贯主张与坚持和谐、自然、舒适的开发理念与产品特色,并将和谐提升至公司品牌建设战略的高度,公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。xx地产在地产开发实践中坚持现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神,寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生,诠释和谐生活,自然舒适的至高境界。和谐是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想,贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。自然是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色,是产品层面的核心思想。舒适是企业产品提供给目标客户的最大利益点,体现了以客户为中心 的思
8、想。如今,xx地产以高速稳健的姿态屹立于行业之林,资产规模迅速扩大,品牌价值不断提升,管理制度日趋完善,已成为行业蓝筹、地产领军企业 。董事长:李彬海总经理:宋广菊联系电话:020-89898880传 真:020-89898666地 址:广州市海珠区阅江中路688号xx国际广场北塔3033层邮政编码:510308电子邮箱:adm1.1 质量方针颁布令xx房地产(集团)股份有限公司全体员工: 依据公司发展战略和IS09001管理理念制定以下房地产开发及经营业务的质量方针。打造xx精品,真诚服务业主,创造和谐生活l 我们承诺对所有业主都贯彻以上质量方针;l 我们承诺结合具体房地产开发项目实际情况,
9、做好房地产开发的每个环节的工作,以xx地产品牌为核心,开发和谐、自然、舒适的房地产精品;l 我们承诺不懈追求,以真诚、热情、周到、和更加贴心的服务,使顾客全面满意。l 我们承诺以业主满意为宗旨,为业主提供优质、舒适的房屋,不断为业主创造更加美好和谐的生活空间。 总经理: (签名) 2009年4月9日(日期)1.2 质量目标颁布令xx房地产(集团)股份有限公司全体员工: 为实现公司质量方针,特制定公司房地产开发与经营的质量目标:l 销售合同履约率为100l 工程竣工验收合格率100l 业主投诉限时处理完成率95l 业主满意度90为实现以上质量目标,公司在各部门制定相应的质量目标,要求全体员工的积
10、极参与、分工负责,确保质量目标的实现。 总经理: (签名) 2009年4月9日(日期)1.3 质量手册颁布令xx房地产(集团)股份有限公司全体员工: 本质量手册依据IS0900l:2008版标准要求,结合本公司房地产开发与经营工作的实际情况对B版质量手册修订而成,现予颁布C版质量手册并实施。本质量手册是阐述公司质量方针、质量管理体系的纲领性文件;是公司质量管理体系运行应遵循的基本法规;也是公司不断改进和提供完善的房地产开发及经营服务的基本依据。它对内用于公司的内部质量管理,对外是公司质量管理能力的证实文件。本质量手册自颁布之日起执行,要求公司各有关部门、全体员工必须正确理解并严格贯彻执行。总经
11、理: (签名)2009年4月9日(日期)1.4 管理者代表任命书为了实现公司的质量方针和质量目标,确保公司质量管理体系的过程得到不断完善,任命 朱铭新 同志担任公司管理者代表,其主要职责是:1. 负责按ISO9001:2008标准的要求建立、实施、保持和改进质量管理体系;2. 负责向总经理报告质量管理体系的运行情况;3. 在公司内促进全体员工更好地提高满足顾客要求的意识;4. 协助总经理做好管理评审工作;5. 做好内部审核的组织工作;6. 就质量管理体系的有关问题与外部联络。总经理: (签名)2008年1月9日(日期)2 范围、引用标准2.1 适用范围本手册适用于本公司所提供的产品与经营服务范
12、围为:房地产开发及销售。2.2 引用标准本质量手册及其它质量管理体系文件,均依照GBT19001:2008idtIS09001:2008质量管理体系要求而制定。同时引用GBT19000:2005 idt IS09000:2005质量管理体系基础和术语标准。3 术语3.1 业主即:服务对象。商品房屋的买受人。3.2 开发商即:商品房屋开发、建设、销售的组织者。取得政府行政管理部门颁发的房地产开发资质等级证书,并向工商行政管理机关办理注册登记,取得企业法人营业执照,为顾客提供住宅、写字楼、商铺及相关服务的企业。3.3 房地产开发和经营即:土地的开发经营和房屋的开发建设、买卖、维修及综合服务等。3.
13、4 销售即:住宅、写字楼、商铺或其它物业的有偿出让。3.5 供方(外委供方)即:由开发商委托向房地产开发和经营过程提供产品、技术和服务的厂商、施工单位、地质勘探单位、安装单位、设计单位、市场策划咨询单位、销售代理单位、法律咨询单位、金融信托机构等。3.6 销售合同即:商品房买卖合同或租赁合同。是开发商与顾客为本着公正、公平的原则,为实现商品房的买卖,明确双方相互权利、义务关系的合同。3.7 合格满足要求。即:符合国家通用的质量标准、符合公司质量标准、服务规范和技术规范,不造成顾客有理投诉的产品或服务。3.8 不合格不满足要求。即:不符合有关质量标准、服务规范和技术规范,造成顾客有理投诉的产品或
14、服务。3.9 报建即:为确保项目能够按计划开工建设和销售,使项目满足各项法律法规的要求,并符合相关政府部门的审批要求的行为。4 质量管理体系4.1 总要求 本公司按照IS09001:2008标准要求建立文件化质量管理体系,由总经理签发颁布令实施。在实施的过程中,通过定期的内审、管理评审、外审以及相关部门对整个质量管理体系运行的跟踪监测,使体系得以保持和持续改进。 质量管理体系是本公司整个管理体系的重要组成部分。在质量管理体系中,为使本公司在房地产开发与经营全过程能够满足顾客的需要,从以下几方面付诸实施:确定质量方针、质量目标,明确各执行部门的职责和具体工作程序,确定质量管理体系所需的过程及在本
15、公司的应用,以及这些过程的顺序和相互作用,以文件的形式下发各部门实施;质量管理过程的文件均以IS09001:2008版标准、国家法律法规、以及行业的标准为准则;配备必要的资源,同时不断获取新的、必要的相关房地产开发与经营行业的信息,以支持房地产开发与经营过程的有效运作和对这些过程的监控;通过定期对顾客满意度的测量、房地产开发与经营质量的评定及内审、管理评审等活动,测量、监控和分析这些过程,并通过纠正措施和预防措施的实施,实现质量管理体系有效运行和持续改进。在本公司所建立的质量管理体系中,对“设计”和“施工”进行了外包。本公司对上述外包过程按公司招投标管理规定、合格供方评价与选择控制程序、设计控
16、制程序、施工过程控制程序和房地产项目竣工验收、移交及保修控制程序进行监控,以确保外包质量达到策划的要求。4.2 文件要求4.2.1 总则根据IS09001:2008标准的要求,本公司制定并建立了质量管理体系文件,这些文件包括: 1)形成文件的质量方针和质量目标(见颁布令) 2)质量手册 3)程序文件 4)工作文件 5)质量记录上述文件覆盖了本公司质量管理的全部过程,描述了质量管理体系各过程的顺序和各环节之间的相互关系以及对其的控制方法,同时也符合国家有关的法律法规和行业标准。公司将根据部门和岗位的需要决定文件的发放范围,确保所有文件得到控制。文件经发布后实施,通过对全体员工的宣传教育和培训学习
17、,确保质量管理体系在实施过程中的文件化,以及过程运作和控制的有效性。4.2.2 质量手册1)本质量手册是本公司房地产开发与经营质量管理体系运行的纲领性文件。2)在质量手册中,本公司制定了质量方针和质量目标,明确了质量管理体系的范围,可覆盖公司的全部质量活动。3)结合房地产开发与经营运作过程形成的相应的程序文件和工作文件,是本质量手册的支持性文件,是对本手册实施方式的具体说明和指引。4)本质量手册描述了质量管理体系的过程和各环节的相互作用。5)本质量手册是质量管理体系文件的一个组成部分,按文件控制程序的要求作为受控文件,具体由投资管理中心归口管理。4.2.3 文件控制为对质量管理体系运行中的所有
18、文件进行控制,本公司编制了文件控制程序,对以下内容作了规定:1)将文件进行分类,规定了各类文件的批准人,以确保文件的适宜性。2)在体系运行的适当阶段或市场、产品和组织机构发生较大变化时,公司组织对文件的审核评审,以及对文件的修改作出规定。公司在评审时对文件的适宜性和充分性进行评审。3)文件采用修订状态的标识,以便识别文件的现行状态。4)由总经理办公室对文件进行归口管理,以保证在使用处可得到有效版本的使用文件。5)对各部门的文件作统一编码的要求,使文件保持清晰,易于识别和检索。6) 对公司所确定的、策划和运行质量管理体系外来文件加以识别,对外来文件进行统一登记,并建立受控文件清单,保证外来文件得
19、到识别,并控制其分发。7)规定了作废文件的处理方法,并加适当的标识以防止误用。8)作为质量记录的文件,应按归档要求进行控制。4.2.4 记录的控制本公司在质量管理体系运作过程中所产生的质量记录均受控,并按照质量记录控制程序进行管理。1) 质量记录作为质量管理体系有效运行的证据,必须予以保存。2) 质量记录的收集和初步整理由产生质量记录的相关部门负责。3) 质量记录的统一标识、贮存、检索、防护、保存期限和处置由办公室归口管理,相关部门配合实施。5 管理职责5.1 管理承诺为使质量管理体系得以有效建立并获得持续改进,xx房地产(集团)股份有限公司总经理采取如下措施并形成相应的证据:1)制定并发布质
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