房地产公司产品设计基本规则模版.docx

编号:

*****房地产开发有限公司制度

编辑：
项目：
公司：
时间：

第二篇 产 品

第一章 产品设计

大连新东昌置地有限公司

第一节 基本规则

编制人：冯树奎
审核人：才冠华
批准人：陈亚东

日 期： *年8月 日

修 改 记 录
序号
修改日期
修改条款内容
修改人
审批人
生效日期

第一条 目的
1.1 保证公司所开发的项目在设计过程中，建筑产品规划设计、建筑单体设计、景观环境设计、室内装饰设计的方案和施工图设计的组织及管理工作，均能够满足国家及地方建筑标准与行业规范和公司精品战略要求。实现项目设计管理目标。
1.2 实现和确保公司产品设计的规范化、标准化。
第二条 适用范围
2.1 适用于公司及下属分公司、子公司房地产开发项目产品设计全过程。
2.2 代理房地产开发项目参考执行。
第三条 定义
3.1 设计管理：是指从制定和执行公司开发项目的设计计划开始，至完成设计的全部实物设计量，具备施工的图纸设计文件成稿为止，所发生的全部设计管理活动。
3.2 控制性规划设计：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划设计；
3.3 修建性详细规划设计：根据城市及区域总体控制性规划，在概念方案得到确认的基础上，根据规划局提供的《建设方案设计要点》或《详规要点》（即规划设计条件），而进行的用以指导各类建筑和工程设施的设计、施工图设计的规划方案深化设计过程，并最终得到确认的设计方案。
3.4 建筑单体方案设计：根据规划方案对区内地上地下建筑物的平面功能、空间布局、立面造型、竖向高度、剖面关系等指标的设计，并最终得到确认的过程。
3.5 初步设计：根据单体方案对建筑物的平面功能、空间布局、立面造型、竖向高度、剖面关系等指标所采用的技术解决方案以及为满足使用功能要求，采用的配套建筑设备设计方案。并最终得到确认的过程。
3.6 施工图设计：是指建设项目室内外各专业施工图设计，含建筑单体结构及设备施工图设计。
3.7 配套管网设计是指建设项目中除建筑、结构专业以外各设备配套专业，室内外的施工图设计。含相关建筑、结构施工图设计；
其中包括：给水（自来水、中水、热水）排水、消防、人防、电力、通讯、有线电视、煤气、空调通风、供暖、智能化等。
3.8 景观环境设计依据规划方案结合区内建筑物的平面功能、空间布局及单体方案的竖向高度、立面造型等，配合进行的室外绿化、灯具、硬覆盖、小品等，集景观与功能为一体的综合设计，并最终得到确认的过程。
3.9 装修设计根据单体方案对平面功能的基本空间布局形态，功能划分、装修、装饰材料选用、空间形态的细化设计，并最终得到确认的过程。
第四条 基本规则
4.1 市场调研原则
4.1.1 市场需求的定位要建立在对市场的充分了解上，在设计之前，必须对项目的区域环境、民俗、民风、居住习惯、客群对象、同期可类比项目的价位/户型/面积/销售情况及优劣性进行调研和分析，要求结论清晰、定位准确。
4.2 遵守规范的原则
4.2.1 要认真遵守规划局对项目下达的详规条件或设计要点，对其中硬性技术经济指标不应突破，避免后期报批和验收工作增加太多工作量和麻烦。
4.2.2 严格遵守国家及当地政府相关规范、规程、标准要求。
4.3 精细化设计原则
4.3.1 从方案设计、初步设计到施工图设计，深度要达到相关规定的要求；施工图设计的详图、结点要详尽；各专业之间相关交接要清晰。
4.3.2 精装房的装修设计要提早、及时，各用水点、开关、插座等设置要标注定位尺寸、统一施工、标准化布置。
4.4 领先原则
4.4.1 采用低碳、绿色、环保技术打造精品的原则：打造精品，建造低碳、绿色、环保建筑是公司的产品战略，亦是产品设计的基本原则。
4.4.2 掌握时代的先进设计理念、设计思想原则：跟进时代步伐，学习掌握先进的设计理念和“四新技术”，不断地集成创新，建造宜居精品。
4.5 设计先行的原则
4.5.1 避免“边施工、边设计、边报批”的工程，造成计划不周，变更频繁，增加管理难度，避免造成浪费，应尽量做到设计先行，计划上要留有充分余地。
第五条 职责
5.1 董事长（会）
5.1.1 批准产品设计方案。
5.2 总经理
5.2.1 审批项目设计总体进度计划。
5.2.2 审定设计方案，报董事会批准。
5.3 总工程师
5.3.1 填写产品定位建议，并在讨论会上讲解。
5.3.2 审核产品定位报告初稿。
5.3.3 审核项目设计总体进度计划。
5.3.4 各项设计实施过程中对相关部门及各岗位进行绩效考核。
5.3.5 负责设计实施过程中的各项设计管理工作。
5.3.6 设计项目过程中和完成后，部署产品交接的各项工作。
5.3.7 协调解决设计阶段及实施过程中的各项设计及技术问题。
5.3.8 审核设计方案。
5.4 开发总监、开发部
5.4.1 负责设计方案报批工作、过程中设计要点/设计详规条件及各配套专业工程设计条件、手续办理工作。
5.5 招投标委员会
5.5.1 设计单位的考察、选择。
5.6 工程技术部
5.6.1 负责制定和执行公司开发项目的设计计划。
5.6.2 负责开发项目的设计定位及设计策划，配合编制项目策划书。
5.6.3 负责开发项目规划设计、建筑单体设计、景观环境设计及室内装饰设计的方案设计组织和管理工作。
5.6.4 负责组织、审核各专业的方案设计、初步设计、施工图设计等。
5.6.5 负责各阶段设计方案评审及评价工作。
5.6.6 负责公司开发项目的产品研究及设计任务书的编制。
5.6.7 负责配合详规及单体手续办理工作。
5.6.8 负责设计信息的搜集和整理工作。
5.6.9 四新技术研究、集成。
5.6.10设计完工后，组织安排各项设计转接工作。
5.7 技术部土建工程师
5.7.1 编制和执行公司开发项目的设计计划。
5.7.2 配合编制设计任务书。
5.7.3 分析具体设计项目,协助并组织运作前期建筑设计,监督开发过程中的设计问题。
5.7.4 协助对规划设计方案、单体建筑设计方案，进行方案调整和项目协调。
5.7.5 负责建筑专业方案及初步图纸的审查工作。
5.7.6 在项目进行期间跟踪现场，确保项目符合建筑设计要求。
5.7.7 参与工程项目开工前的图纸会审，协助并监督设计院对工程项目图纸的编制工作，使图纸能够达到指导施工的深度和技术要求。
5.7.8 协助现场对工程实施过程中需要进行设计变更的部位，与设计院进行沟通洽商。
5.7.9 解释和监督实施设计院的图纸设计意图，并对各分部、分项工程中具体施工工序及详图进行补充、及优化设计。
5.8 技术部水暖工程师
5.8.1 负责给水、排水、通风、空调等相关专业设计方案、设备选型的审核，相关专业设计任务书的编制。
5.8.2 负责同相关专业主管部门的技术协调、沟通。
5.8.3负责相关专业设计变更的初步审核、审批。
5.9 技术部电气工程师
5.9.1负责有关强、弱电气等相关专业设计方案、设备选型的审核，相关专业设计任务书的编制。
5.9.2 负责同相关专业主管部门的技术协调、沟通。
5.9.3 负责相关专业设计变更的初步审核。
5.10 成本部
5.10.1 提供产品部品应用建议。
5.10.2 提供产品标准数据库支持。
5.10.3 负责编制各项设计、材料、设备招标的标底。
5.10.4 负责组织设计项目的概预算造价编制，提供分项、分部、单项工程造价指标。

5.10.5 设计实施过程中对各项设计、材料、设备的成本核算。
5.10.6 设计完成转接后进行设计结算。
5.10.87 施工图设计转接后进行预算，编制标底。
5.11 招采部
5.11.1 负责设计单位的考察、招投标工作
5.11.2提供材料、设备样本，技术参数等相关资料
5.12 营销部
5.12.1编制提供产品定位分析报告。
5.13 成本部
5.13.1各阶段设计转接后进行设计费结算。
5.13.2 进行项目各阶段经济指标分析、概预算和造价标底的编制。
5.14产品研发（技术标准）委员会
5.14.1房地产项目的产品策划目标，概念定位方案研究，设计方案定位等；
5.14.2新产品、新技术、新工艺、新设备及节能、环保可持续建筑的研究论证；
第六条、流程
6.1. 董事长（会）批准立项后进行产品设计
6.2 产品设计内容
6.2.1 控制性规划设计（概念设计）
6.2.2 修建性详细规划设计（方案设计）
6.2.2.1设计任务书
6.2.2.2设计单位选择（方案设计、施工图设计）
6.2.2.3总平面方案设计
6.2.2.4建筑单体方案设计
6.2.2.5设计评议审核
6.2.2.6 设计成果
6.2.2.7考核与评价
6.2.3 初步设计
6.2.4 施工图设计
6.2.4.1建筑设计
6.2.4.2结构设计
6.2.4.3给排水设计（中水、热水、自来水、污水、消防）
6.2.4.5强电设计（电气设备、照明、消防）
6.2.4.6弱电设计（通讯、有线电视、宽带、智能化、）
6.2.4.7采暖、空调通风设计
6.2.4.8其他（人防、防雷）
6.2.5 室外配套管网设计
6.2.5.1给水管网设计（中水、热水、自来水、消防）
6.2.5.2排水管网设计
6.2.5.3电力管网设计
6.2.5.4弱电管网设计（通讯、有线电视、宽带、智能化、）
6.2.6 景观环境设计(硬覆盖、小品、水景、绿化、围墙、大门、景观灯)
6.2.7 室内装修设计
6.3 设计项目前期准备阶段
6.3.1 技术部负责编制项目设计阶段的设计计划。
6.3.2 开发总监根据工程项目实施阶段的设计计划编制各种配套工程手续办理计划。
6.3.3 工程部根据各部门提供的各种计划进行汇总、编制工程项目总体实施计划。
6.3.4 总工程师审核项目设计、总体实施计划。
6.3.5 总经理审批工程项目总体实施计划。
6.3.6 营销总监提供本项目的市场调研结果及产品定位建议书。
6.3.7 技术部编制各项设计、材料、设备招标的技术要求。
6.3.8 成本部编制设计招标标底。
6.3.9 招采部编制各项设计、施工、材料、设备清单及合约计划。
6.3.10 招投标委员会对各项设计、施工、材料、设备进行招标。
6.4 产品设计阶段
6.4.1 技术部根据批准的产品定位分析报告和规划主管部门下发的《规划设计条件》或《规划设计要点》委托设计院进行修建性详细规划设计。其中包括：单体方案、总平面方案设计等。
6.4.2 产品研发（技术标准）委员会对各设计阶段成果进行审议。
6.4.3 总工程师、营销总监对详细规划、建筑单体方案设计进行审核。
6.4.4 总经理对详细规划、建筑单体方案设计进行审批。
6.4.5 开发部通过窗口申报详细规划方案，进行专家预审。
6.4.6 技术部协同开发部报送详细规划到相关部门进行审批。
6.4.7 技术部根据专家预审意见，协调设计院对设计方案进行适当修改后再上报规划主管部门。
6.4.8 详细规划经相关部门审核批准后，开发部在办理完其他一系列相关手续后申请办理《工程规划许可证》。
6.4.9 详细规划、建筑单体设计方案经相关部门审核批准后，技术部可安排初步设计或施工图设计。
6.4.10 工程技术部对初步设计/施工图设计进行审核。
6.4.11总工程师对初步设计/施工图设计进行审批。
6.4.12 建筑单体初步设计施工图设计完成后，成本部根据初步设计/施工图设计图纸，进行概算或预算。
6.4.13工程部组织相关单位进行施工图会审工作。
6.4.14工程技术部安排进行施工图设计审查工作。
6.5 设计管理
6.5.1 总工程师、 技术部负责对工程项目各设计阶段的设计活动全过程进行管理及对工程实施过程中需要进行设计变更的工序进行审核并确认，对施工工序与节点进行优化设计。
6.5.2 现场需要进行变更的分部、分项工程，由项目部专业工程师编制，并确认变更性质，由技术部确认并审核技术变更内容，总工程师核定后下发施工单位按照变更内容进行施工。成本部核算变更费用，成本部总监审核，项目部专业工程师签字确认，报总工程师核定。涉及结构及较复杂的变更，必须提交设计单位审核确认并编制书面文件存档。
明确设计变更内容性质，具体内容包括：1.设计失误；2.施工工艺改进；3.现场管理上的失误；4.产品品质的主动提高；5.现场工程量签证；6.补充设计；7.设计优化等等。
6.6 项目考核与纠偏
6.6.1 总工程师审核项目各阶段设计进度计划的落实情况，在实施进度计划的过程中由技术部长收集实际进度数据，将实际数据与计划数据进行对比，判断是否产生偏差。如果有偏差，则采取措施纠正；如果没有偏差则仍按原计划实施；如果纠正偏差不能奏效，则应对原计划进行调整。
6.6.2 技术部需对项目的设计准备阶段、设计阶段、设计结束转工程阶段进行全过程的动态质量控制，审查设计单位各设计阶段成果的质量。对提出的设计问题协调各方进行分析，找出原因，制定纠正措施；对已发生的质量问题，由专业工程师判断责任权属，责成责任人并协调各方对问题进行解决。
6.6.3 技术部考核建筑工程设计是否符合国家及地方制定的建筑安全规程和技术规范。
6.6.4 成本部通过衡量项目成本的实际状况，考核设计项目成本指标的完成情况。项目完成后要计算各分项、分部、单位、单项工程经济技术指标，供分析、考核参考。
第六条 激励
7.1 编写设计任务书，未按期完成，负激励技术部长100元，各相关专业工程师50元。
7.2 因使用功能偏差或专业技术原因发生的重大设计变更，且在图纸会审阶段以后发现并造成损失5000元以上，负激励总工程师200元，项目经理、技术部长各150元，专业工程师100元。
7.3 发现施工图设计失误，并及时得到纠正，避免损失或节省造价的，按10%正激励当事人。
第八条 支持性文件
8.1 《建筑规划设计任务书模板》
8.2 《施工图设计任务书模板》
8.3 《设计单位选择评价表》
第九条 颁布
本制度自下发之日起执行，技术部负责解释及修订。