房地产公司产品设计基本规则模版.docx
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1、编号: *房地产开发有限公司制度编辑: 项目: 公司: 时间: 第二篇 产 品 第一章 产品设计大连新东昌置地有限公司 第一节 基本规则编制人:冯树奎 审核人:才冠华 批准人:陈亚东 日 期: *年8月 日 修 改 记 录序号修改日期修改条款内容修改人审批人生效日期第一条 目的1.1 保证公司所开发的项目在设计过程中,建筑产品规划设计、建筑单体设计、景观环境设计、室内装饰设计的方案和施工图设计的组织及管理工作,均能够满足国家及地方建筑标准与行业规范和公司精品战略要求。实现项目设计管理目标。1.2 实现和确保公司产品设计的规范化、标准化。第二条 适用范围2.1 适用于公司及下属分公司、子公司房地
2、产开发项目产品设计全过程。2.2 代理房地产开发项目参考执行。第三条 定义3.1 设计管理:是指从制定和执行公司开发项目的设计计划开始,至完成设计的全部实物设计量,具备施工的图纸设计文件成稿为止,所发生的全部设计管理活动。3.2 控制性规划设计:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划设计;3.3 修建性详细规划设计:根据城市及区域总体控制性规划,在概念方案得到确认的基础上,根据规划局提供的建设方案设计要点或详规要点(即规划设计条件),而进行的用以指导各类建筑和工程设施的设计、施工图设计的规划方案深化设计过程
3、,并最终得到确认的设计方案。3.4 建筑单体方案设计:根据规划方案对区内地上地下建筑物的平面功能、空间布局、立面造型、竖向高度、剖面关系等指标的设计,并最终得到确认的过程。3.5 初步设计:根据单体方案对建筑物的平面功能、空间布局、立面造型、竖向高度、剖面关系等指标所采用的技术解决方案以及为满足使用功能要求,采用的配套建筑设备设计方案。并最终得到确认的过程。3.6 施工图设计:是指建设项目室内外各专业施工图设计,含建筑单体结构及设备施工图设计。3.7 配套管网设计是指建设项目中除建筑、结构专业以外各设备配套专业,室内外的施工图设计。含相关建筑、结构施工图设计;其中包括:给水(自来水、中水、热水
4、)排水、消防、人防、电力、通讯、有线电视、煤气、空调通风、供暖、智能化等。3.8 景观环境设计依据规划方案结合区内建筑物的平面功能、空间布局及单体方案的竖向高度、立面造型等,配合进行的室外绿化、灯具、硬覆盖、小品等,集景观与功能为一体的综合设计,并最终得到确认的过程。3.9 装修设计根据单体方案对平面功能的基本空间布局形态,功能划分、装修、装饰材料选用、空间形态的细化设计,并最终得到确认的过程。第四条 基本规则 4.1 市场调研原则4.1.1 市场需求的定位要建立在对市场的充分了解上,在设计之前,必须对项目的区域环境、民俗、民风、居住习惯、客群对象、同期可类比项目的价位/户型/面积/销售情况及
5、优劣性进行调研和分析,要求结论清晰、定位准确。4.2 遵守规范的原则4.2.1 要认真遵守规划局对项目下达的详规条件或设计要点,对其中硬性技术经济指标不应突破,避免后期报批和验收工作增加太多工作量和麻烦。4.2.2 严格遵守国家及当地政府相关规范、规程、标准要求。4.3 精细化设计原则4.3.1 从方案设计、初步设计到施工图设计,深度要达到相关规定的要求;施工图设计的详图、结点要详尽;各专业之间相关交接要清晰。4.3.2 精装房的装修设计要提早、及时,各用水点、开关、插座等设置要标注定位尺寸、统一施工、标准化布置。4.4 领先原则4.4.1 采用低碳、绿色、环保技术打造精品的原则:打造精品,建
6、造低碳、绿色、环保建筑是公司的产品战略,亦是产品设计的基本原则。4.4.2 掌握时代的先进设计理念、设计思想原则:跟进时代步伐,学习掌握先进的设计理念和“四新技术”,不断地集成创新,建造宜居精品。4.5 设计先行的原则4.5.1 避免“边施工、边设计、边报批”的工程,造成计划不周,变更频繁,增加管理难度,避免造成浪费,应尽量做到设计先行,计划上要留有充分余地。第五条 职责5.1 董事长(会)5.1.1 批准产品设计方案。5.2 总经理5.2.1 审批项目设计总体进度计划。5.2.2 审定设计方案,报董事会批准。5.3 总工程师5.3.1 填写产品定位建议,并在讨论会上讲解。5.3.2 审核产品
7、定位报告初稿。5.3.3 审核项目设计总体进度计划。5.3.4 各项设计实施过程中对相关部门及各岗位进行绩效考核。5.3.5 负责设计实施过程中的各项设计管理工作。5.3.6 设计项目过程中和完成后,部署产品交接的各项工作。5.3.7 协调解决设计阶段及实施过程中的各项设计及技术问题。5.3.8 审核设计方案。5.4 开发总监、开发部5.4.1 负责设计方案报批工作、过程中设计要点/设计详规条件及各配套专业工程设计条件、手续办理工作。5.5 招投标委员会5.5.1 设计单位的考察、选择。5.6 工程技术部5.6.1 负责制定和执行公司开发项目的设计计划。5.6.2 负责开发项目的设计定位及设计
8、策划,配合编制项目策划书。5.6.3 负责开发项目规划设计、建筑单体设计、景观环境设计及室内装饰设计的方案设计组织和管理工作。5.6.4 负责组织、审核各专业的方案设计、初步设计、施工图设计等。5.6.5 负责各阶段设计方案评审及评价工作。5.6.6 负责公司开发项目的产品研究及设计任务书的编制。5.6.7 负责配合详规及单体手续办理工作。 5.6.8 负责设计信息的搜集和整理工作。5.6.9 四新技术研究、集成。5.6.10设计完工后,组织安排各项设计转接工作。5.7 技术部土建工程师5.7.1 编制和执行公司开发项目的设计计划。5.7.2 配合编制设计任务书。5.7.3 分析具体设计项目,
9、协助并组织运作前期建筑设计,监督开发过程中的设计问题。5.7.4 协助对规划设计方案、单体建筑设计方案,进行方案调整和项目协调。5.7.5 负责建筑专业方案及初步图纸的审查工作。5.7.6 在项目进行期间跟踪现场,确保项目符合建筑设计要求。5.7.7 参与工程项目开工前的图纸会审,协助并监督设计院对工程项目图纸的编制工作,使图纸能够达到指导施工的深度和技术要求。5.7.8 协助现场对工程实施过程中需要进行设计变更的部位,与设计院进行沟通洽商。5.7.9 解释和监督实施设计院的图纸设计意图,并对各分部、分项工程中具体施工工序及详图进行补充、及优化设计。5.8 技术部水暖工程师5.8.1 负责给水
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