房地产公司房地产项目清算管理办法(下发)模版.doc

xx房地产（集团）股份有限公司
房地产项目清算管理办法（试行）

制度
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单位
废止
编号
房地产项目 清算管理办法
（试行）
xxx-12
√

投资管理中心

财务管理中心

XX TZ3005-xxx
说明：

第一章 总则
第一条 为规范公司房地产项目清算管理，及时清算竣工项目及注销项目公司，特制订本办法。
第二条 本办法适应于股份公司控股的房地产开发公司；合营公司、联营公司可参照执行。合作公司项目符合以下情况的，亦适用本办法：
1、项目已全部完工，取得全部竣工手续，获取竣工验收备案表；
2、开发主体为单个项目运作的项目公司，未来也不作为获取项目的法人主体。
3、我方计划退出的项目或公司。
第三条 项目(分期)满足85%以上建筑面积完成竣工验收备案手续的条件时，应依据销售合同等及时进行欠款催收、产权面积测量与产权证办理、物业交付等开发后期工作，项目或分期满足85%以上建筑面积完成竣工验收备案手续的条件时，应着手进行产成品清理、经济效益分析、项目后评估等清算准备工作。
第四条 项目清算工作主要包括：土地增值税清算、所得税清算、项目退出（合作项目）、项目公司注销（如需要）等。
第五条 项目（或分期）全部完工，完成竣工手续并取得竣工备案表的，应启动清算工作（建筑面积在30万平方米以上的项目，应尽量按照分期进行清算）。个别零星的独立物业、不计划随项目主体同期交付的物业，可根据投资计划安排竣工备案节点，暂不纳入本次清算工作。
第二章 职责分工
第六条 平台公司为竣工后续工作、项目清算工作的主要负责单位。
第七条 项目达到清算准备工作条件时，平台公司应立即成立清算工作小组，按照进度进行清算准备工作，达到清算条件时及时启动清算工作。
第八条 清算工作小组组长原则上由平台公司总经理担任，负责统筹整体工作；清算工作小组成员由平台公司的工程部、预决算部、营销部、财务部、开发部（含产权部或产权事务岗）、客服部、资产管理部门（由平台公司指定管理留存物业的部门）、物业公司组成，具体工作负责人经各部门负责人指定，经总经理办公会通过。
第九条 计划部为负责统筹清算准备及清算计划，控制工作进度，协调跨部门相关事宜。财务部负责具体清算工作的开展。其余各部门按照第三章、第四章要求，具体负责各自职能工作。
第十条 股份公司投资管理中心、财务管理中心与成本管理中心是竣工后续与项目清算工作的统筹协调部门，负责清算相关工作的指导、审核与协助。
第三章 清算准备
第一节 工程款结算
第十一条 项目满足本办法第三条所述条件后，应由项目所属公司预决算部牵头，计划部协助整理项目的全部工程合同并完成工程合同结算计划。
第十二条 根据结算计划，由工程部和预决算部完成工程竣工结算信息整理。全部结算工作完成后，填写《工程合同结算执行情况表》（表格 XX TZ3005-xxx/B1）上报股份公司投资管理中心、成本管理中心备案。
第十三条 工程结算应严格遵照《xx房地产（集团）股份有限公司工程预结算管理规定》执行，在项目取得竣工验收备案表6个月内完成。因特殊情况未能按时完成结算的，由预决算部确定结算难点和后期所需的时间，经所属公司总经理办公会批准后，视具体情况可延期一个月。上述结算计划调整的情况及原因，应报本级成本管理中心备案，并应完整地反映到《工程合同结算执行情况表》中。
第二节 欠款催收
第十四条 在日常欠款催收工作的基础上，项目满足第三条所述条件后，由财务部牵头，营销部配合清理项目房款欠款情况填写《房款欠款明细表》（表格 XX TZ3005-xxx/B2），向欠款人发出催款通知书限期催收。
第十五条 在发出催款通知后1个月后，对仍不交缴纳欠款的业主，应即时发出律师函，适时启动法律诉讼程序。
第十六条 欠款应自应缴之日起一年内处理完毕，启动法律诉讼程序后按判决执行。
第三节 产权面积实测与产权办理
第十七条 开发部（产权部）应在项目或分期规划验收合格后4个月内完成项目面积实测工作，竣工后6个月内完成项目大确权工作。对于需补交地价的项目，不得晚于竣工后8个月。
第十八条 项目面积实测报告出具后，开发部（产权部）应及时抄送财务部，以此作为项目土地增值税清算的面积数据和调整前期已结转成本的依据。
第十九条 开发部（产权部）应严格按清算项目房屋销售合同中房屋产权证办理的时间要求完成产权办理。
第四节 物业交付
第二十条 物业交付期间，股份公司本级各职能中心应负责对口职能的指导、管理、监督、考核。如遇重大风险，应及时预警并协助相关公司解决问题。
第二十一条 物业交付应满足以下条件：
1、 约定移交的物业，达到与接收方签署的相关纸质协议中约定的交付条件；
2、 对外销售的物业，已通过政府相关部门的验收并取得凭证，达到与买房签署的相关纸质协议中约定的交付条件；
3、 完成分户及公共部位自检及整改。
第二十二条 客服部应会同物业公司、工程部、技术部，完成两次以上分户、公共部位验收。第一次验收须不晚于合约交付时间前三个月完成，第二次验收应在初验问题解决完毕、不晚于合约交付时间前20天完成。根据经营需要，可聘请具有相关资质的第三方开展验收。合约交付时间前10天，由客服部、物业公司确认验收整改结果，物业公司与地产公司办理交接手续。
第二十三条 客服部与物业公司应共同完善现场交付流程，包括通知寄发、客户接待、现场验房、问题反馈、工程维保、收费签约、后勤服务等。后续的保修问题跟进由工程部负责、客服部、物业公司协助，在与业主约定的时间内完成。
第二十四条 交楼期间若发生品牌事件，应由营销部主导启动应急预案解决，并向股份公司品牌管理中心报备。客户关系维护工作由客服部执行。
第二十五条 物业交付的组织应参考《xx房地产（集团）股份限公司房屋交付管理规定》执行。
第二十六条 股份公司将一次性交楼率、客户满意度等指标纳入绩效考核指标体系，并由品牌管理中心负责各级公司物业交付工作的指导与监督。各级公司也应落实相关内部考核措施。
第五节 产成品清理
第二十七条 项目（分期）完成竣工验收备案后，已售出的全部物业成为“已售物业”，含已结转和未结转部分。剩余的未售物业统一称为“产成品”。
第二十八条 项目整体竣工交楼后，由销售部牵头，计划部、产权部、办公室、物业公司协助对清算项目已售和产成品进行清理，填写《竣工项目已售和产成品情况表》（表格 XX TZ3005-xxx/B3）。体量较大的项目分组团，应按照各组团竣工完成情况分别填写表格。
第二十九条 产成品主要类型包括：
1、拟售产成品：指具备销售条件、计划销售但未售出或销控的物业，包括但不限于住宅、别墅、公寓、商铺等产成品。
2、留存物业：指自行持有、长期或短期不计划对外销售的物业。按照使用方式分，主要包括：
2.1经营类留存物业：指长期持有，计划通过经营产生稳定现金收入的物业。主要包括酒店、商场、会展场馆、高尔夫球场、会议中心、剧院、体育馆等大型物业，以及写字楼、公寓、商铺、车库（含人防）、会所、储藏室（仓库）等。学校、幼儿园、菜市场、超市等产权归地产公司所有、可出租经营的公建配套也计入经营类留存物业。
2.2自用类留存产成品：指自主使用、不计划对外经营获得收入的物业，如自用写字楼、员工宿舍、员工康体中心及食堂等。
2.3无偿使用类留存物业：指为了项目后续管理需要，无偿提供第三方使用的物业，如物业管理用房、设备用房、架空层等；
2.4拟短期留存物业：指目前未具备销售条件，拟短期留存直到具备销售条件后再出售的物业，如未完成确权的车库、国土合同或合作协议约定一定期限后才能销售的物业。
3、移交类物业：指国土合同、政府协议、合作开发协议约定的、须移交至特定主体的物业，如移交政府的公建配套、分配至合作方名下的物业。
4、不可使用物业：指由于设计功能缺陷、法律纠纷、特定区位所造成的、无法用于经营及使用的物业（无产权物业不等于不可使用物业）。
第三十条 产成品盘查工作结束后，投资计划部应组织召开物业功能定位会，汇报项目（分期）产成品情况及分类处理意见，经公司经营班子确认后实施。其中有产权住宅、商铺、写字楼、会所等拟作为留存物业的，应上报股份公司本级审批。
第三十一条 拟售产成品由营销部管理。其中，住宅、公寓类产品应在当期竣工前基本销售完毕，因特殊情况未能在竣工前完成销售的，应在竣工后半年内销售完毕。营销部应在完成统计的同时，明确拟售产成品处理方案和进度，报总经理办公会审议认可后实施。财务部应提前确认拟售产成品的结转收入、成本、利润及税费情况，实现销售后及时跟进房款回笼，并在当期结转利润。
第三十二条 留存物业的管理应参考《xx房地产（集团）股份有限公司留存物业管理办法》执行。清算管理小组负责拟定留存物业经营方案，经总经理办公会通过后实施，并上报股份公司办公室备案。资产管理部门负责留存物业管理，并定期更新留存物业台账。其中，拟短期留存物业，在达到计划销售条件后按照第三十一条处理，在半年内销售完毕。
第三十三条 留存物业主要用途一是出租；二是联合经营。联合经营的留存物业移交专业管理公司经营（如商场、酒店、会展场馆、球场等），其他物业应考虑整体打包委托物业公司管理，地产公司与物业公司约定管理费用额度，并通过收取租金的方式获得收益。
第三十四条 移交类物业由资产管理部门主导完成移交。此类物业应在前期协议中明确约定交付标准、时限、财务处理方式、产权归属、移交流程等；移交前，资产管理部门应牵头组织内部查验，确认移交物业已达到协议约定的交付标准；财务部落实物业价值核算、税费处理、相关利益分配；开发部按协议约定完成产权登记等手续；如有必要，应就相关权责分配问题与接收方签订补充协议。
第三十五条 不可使用物业由资产管理部门负责登记管理，在综合平衡经济效益后，对此类物业实施整改，争取调整为经营类、自用类或无偿使用类留存物业。各级公司应总结本项目规划设计经验教训，在管理过程中应尽量避免此类物业的出现。
第三十六条 关于车位、会所等物业：
1、有产权车位或无产权可经营的车位，应重新划线推出市场销售（所有权或使用权），或采取租赁方式获得收益；
2、无产权且不可经营的车位，应整体移交物业公司管理；
3、车位、会所和其他公建配套的成本分摊应按照《xx房地产（集团）股份有限公司车位成本分摊办法》、《xx房地产（集团）股份有限公司利润预算管理办法》等规定处理。
4、车位、会所等物业考虑由所属平台公司对外销售的，销售价格原则上不得低于分摊的成本。
第三十七条 股份公司将销售物业去化率、留存物业经营情况纳入绩效考核指标体系，由股份公司品牌管理中心负责拟售产成品销售、办公室负责留存物业管理的指导与监督。各级公司也应落实相关内部考核措施。
第四章 项目清算程序
第一节 清算进程要求
第三十八条 清算工作小组在成立后15天内，应拟定详细的清算计划，包括剩余物业处置、税费清算、利润分配、项目退出、公司注销（如有）的时间进度、实施方案、责任人员、情况说明等。清算计划应在清算工作小组成立后20天内报股份公司财务管理中心、投资管理中心审核，股份公司两中心应在收到清算计划一周内书面反馈意见。
第三十九条 清算工作小组应按照计划，完成土地增值税清算、项目退出（我方退出的合作项目适用）、项目公司清算及注销（适用合作项目公司注销、独资项目不保留项目公司的情况）等工作。相关工作开展原则参照本办法第四章第二节至第五节规定执行。
第四十条 清算工作小组应按月形成清算进度报告，在每月总经理办公会上对清算进展情况进行汇报，并每半年编制清算情况报告及相关问题请示上报股份公司财务管理中心、投资管理中心。对清算工作小组在月度工作中内遇到的问题，所属项目公司无法解决的，股份公司协助解决。
第四十一条 项目清算工作完成后，清算工作小组应编写项目清算工作报告，经总经理办公会通过后上报股份公司备案。
第四十二条 项目清算流程详见附录B（流程XX TZ3005-xxx/L1）。
第二节 土地增值税、企业所得税清算
第四十三条 财务部应在项目日常开发过程中填写更新《项目基本信息表》（表格 XX TZ3005-xxx/B4），跟踪管理项目的签约、收入结转、成本发生、面积和各类证照的信息。
第四十四条 对符合土地增值税清算条件的项目（即按签约面积计算销售率超过85%的项目或未达到85%比例但预售证时间超过三年的项目），应结合项目收入结转、所得税入库时点，确定土地增值税最佳清算时点。
第四十五条 在土地增值税清算前，财务部应检查、督促项目开发建设过程中涉及的工程合同款项尽可能结算并支付完毕，并确保完成项目成本清理和各项流转税费清理。
第四十六条 财务部应提前、充分研究当地税局政策，梳理、关注税局成本分摊口径与会计成本分摊口径的差异，确定成本分摊思路。会计分摊口径以《xx房地产（集团）股份有限公司车位成本分摊办法》、《xx房地产（集团）股份有限公司利润预算管理办法》所确定的原则为依据。
第四十七条 财务部开展土地增值税清算的依据是《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）、各地土地增值税清算管理办法和最新出台的相关政策。
第四十八条 公司拟进行清算的，应当在办理注销登记前，以清算期间作为一个纳税年度，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。
。
第四十九条 合作项目任何一方股东预计将在土地增值税清算前即退出的，应提前在合作协议约定，按照公司要求的成本分摊和清算原则进行内部清算，双方应认可内部清算结果，尽可能减小我方后续税局清算风险。

第三节 利润分配
第五十条 财务部应根据公司章程、合作协议等，项目实际情况撰写《项目利润分配报告》，报送股份公司财务管理中心进行审核，经股份公司领导逐级审批后，由股东进行确认分配。
第五十一条 其中，合作公司在项目清算前进行利润分配的，应按照财务管理中心制定的《利润分配报告模板》（附录A）编写项目利润分配报告，报告内容应包括：公司、项目基本情况、账面尚未计提成本情况、税金清算情况、项目存货情况、公司资金情况、历次利润分配情况，账面可供分配的利润，并在账面资金充足的情况下，提请进行利润分配。
第五十二条 合作公司计划进行利润分配时应充分考虑尚未计提的成本、费用、税金，对尚未实现的可售物业应充分考虑市场情况后预估销售利润，项目预计留存物业应从可供分配利润中扣除，保守估计可供分配现金利润，以避免预支、超分利润。

第四节 项目退出
第五十三条 合作项目可采取以下方式退出：
1、双方均退出的，将剩余物业销售完毕，开展项目及公司清算，完成利润分配，项目公司注销后双方退出。
2、仅我司退出的，在项目结束后，合作方愿意保证我方利益的前提下收购我司股权的，通过双方协商确定合理的股权转让价格，我方转让全部股权给合作方，工程结算和税务清算由合作方完成。
3、合作方退出合作项目的，按照合作协议完成项目清算、利润或物业分配后，视经营情况需要由经营班子决策是否实施公司清算及注销。
第五十四条 项目退出涉及股权转让的，均应上报股份公司并逐级报中国xx集团公司批，按照集团要求聘请名录下对应标准的评估所进行资产评估，并按照股份公司下发的《产权管理办法》进行评估报告备案和产权登记。
第五十五条 项目退出进行股权转让时，因股权溢价导致现金利润分配与股权比例不一致的，可通过修改公司章程、更改利润分配方式实现。

第五节 项目公司注销
第五十六条 独资项目完成项目清算后，项目公司原则上应予以注销，特殊情况应向股份公司请示。
第五十七条 合作项目完成清算后，双方股东不再以此平台继续合作的，项目公司应注销，或将项目公司股权作价出售推出（见本章第四节）。
第五十八条 对于需要注销的项目公司，要清理项目公司的债务往来、结清往来利息，对于暂不能处理债务可通过协议转移到母公司持有解决。对于内部项目之间的债务往来，要确认债务往来数额，并在项目公司清算前结算完毕。
第五十九条 公司注销前无法处理的剩余资产，可由双方股东通过合同买卖或以实物分配的方式处理。
第六十条 项目整体售完或项目所属公司注销前，财务部应聘请税务师事务所对公司注销前涉税事项进行结算，重点对公司剩余资产处理引起的土地增值税和企业所得税进行结清。
第六十一条 相关人员应向国税、地税部门申请注销国税登记证，注销后凭注销通知书、社保注销通知书到地税局办理注销地税登记证。
第六十二条 清算组完成清算并出具清算报告，股东签章确认。持股东确认的清算报告到工商局办理公司注销登记手续，完成项目公司的注销。
第五章 项目后评估
第六十三条 项目(分期)满足85%以上建筑面积完成竣工验收备案手续的条件时，项目后评估应与清算准备工作同步展开。
第六十四条 工程款结算完成后1个月内，计划部应在相关部门的配合下，完成成本核算、税费预测等工作，对项目的利润以及收益情况进行计算，并填列《利润与收益情况计算表》（表格 XX TZ3005-xxx/B5）。
第六十五条 对于持有较多经营物业而不能马上进行收益分析的，应依据市场的情况对剩余收入进行合理估计，并计算相应的项目利润。
第六十六条 经济效益分析成果应与项目后评估报告一致，后评估工作的开展参照《xx房地产（集团）股份有限公司项目后评估工作管理办法》执行。
第六章 其他事项
第六十七条 项目工程质保金的退还除按现有程序由项目公司工程部发起经办外，应在发起退款申请时要求物业公司签署意见，以确保施工方确实履行了后期工程质量方面相关的维修责任；对于不履行责任的，应扣除相应金额的质保金。
第七章 附则
第六十八条 本规定由财务管理中心、投资管理中心负责修订和解释。
第六十九条 本规定自下发之日起执行，各级子公司参照执行。
第七十条 各级子公司应根据本规定制定相应的项目清算工作细则，细化内部流程与职责分工。
第八章 附录
附录A: 利润分配报告模板
附录B：房地产项目清算管理流程
附录C：房地产项目清算管理办法表单汇编
编号
表单名称
XX TZ3005-xxx/B1
工程合同结算执行情况表
XX TZ3005-xxx/B2
房款欠款明细表
XX TZ3005-xxx/B3
竣工项目已售和产成品情况表
XX TZ3005-xxx/B4
基本信息表
XX TZ3005-xxx/B5
利润与收益情况计算表

xx房地产（集团）股份有限公司
二○一四年十二月