![点击分享此内容可以赚币 分享](/master/images/share_but.png)
房地产私募基金投资尽职调查报告模版.docx
《房地产私募基金投资尽职调查报告模版.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产私募基金投资尽职调查报告模版.docx(32页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 立项报告XX创新并购基金管理有限公司CML工业区城市更新项目立项报告经办业务部门:投资业务部项目经理:X团队负责人:X报告申报日期:CC年5月目录目录21.项目背景31.1项目来源31.2交易对手需求32.基金方案42.1交易结构42.2方案要素42.3项目管理52.3.资金监管52.3.项目管理53.标的项目63.1项目基本情况63.1.1项目区位63.1.2项目定位103.1.3项目进度113.1.4土地性质123.1.4控规指标133.1.5开发计划143.2市场情况153.2.1宏观经济概况153.2.2当地总体房地产市场193.2.3项目市场情况213.3经济测算223.3.1项目
2、总投分析223.3.2项目定价243.3.3项目损益测算244.交易对手244.1基本信息MJ投资244.2财务信息MJ投资254.3实际控制人-BJ265.持股价值分析285.1持股情况和股权基本情况说明285.2持股价值分析285.2.1比较法285.2.2剩余法295.2.3持股价值306.结论30释义BJ规土委龙岗管理局指BJ市规划和国土资源委员会XX管理局1. 项目背景1.1项目来源业务团队开发。1.2交易对手需求CML工业区城市更新项目(以下简称“CML项目”)是由BJ控股集团有限公司投资(以下简称“BJ集团”)、BJ市MJ投资有限公司(以下简称“MJ投资”)开发。BJ集团、MJ投
3、资实际控制人为XX先生。X控股集团有限公司XXX投资有限公司X市X区伟业实业有限公司X595XX100父女关系CML项目于2009年9月启动;2011年列入2011年BJ市城市更新单元规划制定计划第一批计划;2013年取得专规批复;同年MJ投资取得实施主体确认书;2015年取得建设用地规划许可证;计划XX年年中签订土地使用权出让合同,并正式开工建设。CML项目拆除面积为X万,建设用地面积X万,计容建筑面积40万。项目总投53.01亿元,其中一期总投X亿元,二期总投X亿元。项目用地四周已建有围墙,目前场地内大部分已平整,目前正准备进行桩基础工程。2013年,MJ投资以CML项目获得中国GS银行B
4、J龙岗支行(以下简称“GS银行”)6亿元城市更新贷款额度,截至XX年1季度,贷款余额为XX亿元,贷款于2018年到期,该笔贷款的增信方式为MJ投资100%股权质押。现MJ投资拟与国土部门签订土地使用权出让合同,地价款、项目开发建设的资金缺口共计【21】亿元,包括【5-6】亿元地价款和【15-16】亿元开发建设费用,拟向我司融资。鉴于此,针对项目现状及项目方实际需求,考虑到我司“全控、全进、全退”的风控理念拟定如下方案。方案详见“2.基金方案”。2. 基金方案2.1交易结构X城市更新合伙企业(有限合伙)X:GP机构投资者:优先级LP深X投资有限公司X工业区城市更新项目95%股权+股东借款/委托贷
5、款5%龙X:次级LPX:次级LP2.2方案要素基金名称XXCML城市更新合伙企业(有限合伙)(以下简称“基金“)基金类型有限合伙普通合伙人/基金管理人XX创新并购基金管理有限公司(以下简称“XX“)有限合伙人优先级LP:XX系机构投资者认购【27】亿元优先级LP份额;次级LP:BJ市龙岗区XX有限公司(以下简称“XX”)、XX以对MJ投资的债权【4】亿元认购次级LP份额基金规模【31】亿元基金期限【2】+【1】年,1年后可提前还款(MJ投资提出申请,经XX和LP机构投资者同意后可提前还款)资金用途1、【6】亿元:用于置换MJ投资在GS银行的【6】亿元城市更新贷款,持MJ投资100%股权,其中基
6、金持股95%,XX持股5%;2、【5-6】亿元,缴纳CML项目的土地出让款,以国土局确定的地价为准;3、股东借款/委托贷款【15-16】亿元,用于CML项目的开发建设,具体金额为【27】-【6】-实际缴纳的地价款资金运用方式股权对价款+股东借款/委托贷款放款节奏1、【6】亿元置换。前置条件:MJ投资与国土部门签订土地出让合同;相关协议签署完毕;XX股权质押办理完毕;MJ投资或其原股东在我司监管账户存入【6】亿元的6个月资金成本。在满足上述条件后,基金向其在工行开立的监管账户中存入【6】亿元,工行解除MJ投资100%股权的质押,我司立即办理MJ投资的股权过户手续,MJ投资100%股权过户(基金9
7、5%,XX5%)之后,监管账户中的【6】亿元划入工行账户,代MJ投资偿清其在工行的贷款。基金受让MJ投资100%股权的对价款为【4】亿元,基金以其对MJ投资的【4】亿元债权作为股权对价款,MJ投资股权过户后,MJ投资原股东以其对MJ投资的【4】亿元债权认购基金的次级LP份额。2、【5-6】亿元地价款MJ投资100%股权过户后,基金直接向国土部门支付地价款,具体金额以土地出让合同约定为准3、【15-16】亿元开发建设资金随项目进展情况和建设资金需求情况,发放剩余借款/委托贷款退出安排1、债权退出项目预售后,MJ投资利用项目销售回款偿还基金债权;XX及配偶、XX、XX及配偶、XX、BJ市龙岗区XX
8、有限公司履行担保义务;XX股权提供质押担保2、股权投资的退出方式BJ市龙岗区XX有限公司行使优先购买权,回购MJ投资股权;向第三方转让MJ投资股权风险控制措施1、基金持有MJ投资95%股权,XX持5%股权,从而实现基金对MJ投资的100%全盘控制2、土地证取得后,追加抵押给基金3、XX发展有限公司100%股权质押给基金(XX发展有限公司为本项目全部回迁物业的持有方,同时是XX实际控制的企业,注册地为香港),且XX发展有限公司承诺“在基金退出前,不进行回迁物业的销售”3、XX及配偶、XX、XX及配偶、XX、BJ市龙岗区XX有限公司为基金发放的每笔股东借款/委托贷款提供连带责任保证担保4、资金监管
9、、项目管理2.3项目管理2.3.资金监管(1)置换贷款和地价款的监管基金在工行开立监管账户,在满足MJ投资与国土部门签订土地出让合同;相关协议签署完毕XX股权质押办理完毕MJ投资或其原股东在我司监管账户存入【6】亿元的6个月资金成本的条件后,基金向监管账户划入【6】亿元置换资金,在MJ投资100%股权过户(基金95%,XX5%)后,基金直接代MJ投资偿清其在工行贷款。在MJ投资100%股权过户后,直接向国土部门缴纳地价款,土地证立即追加抵押给基金或指定第三方。(2)资金使用监管MJ投资开立监管账户,MJ投资的资金使用均需我司派驻的财务总监同意方可使用,资金从监管账户划出需经我司派驻财务总监的预
10、留印鉴方可划出。(3)销售回款监管参与按揭银行均须新开收款账户,不得开通网银及电子银行相关服务,销售回款账户印鉴须由基金派驻人员监管。2.3.项目管理(1)派驻董事:基金通过派驻董事会成员方式对重大事项行使一票否决权,重大事项是指对可能对基金投资资金的安全带来重大影响或风险的事项,包括但不限于经营计划改变、工程预算、决算、固定资产处置、对外新增融资及负债、对外担保、股东分红、注册资本变更等事项。(2)派驻财务人员:基金通过派驻财务人员监管公司印信及基金资金使用。(3)管理印章及证照:项目公司仅置备公章、法定代表人章、财务专用章、合同专用章、发票专用章(若有),除项目公司执行董事决定同意外,不得
11、另行刻制其他印鉴。项目公司的公章、财务专用章、合同专用章、发票专用章(若有)由基金委派的人与项目公司共同保管(保险柜密码、钥匙分别管理)。以下项目公司相关的证照的原件由基金专人保管,每次使用应进行登记:项目公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡及其他与项目公司主体资格相关的证照;项目公司电子注册GS登记执照(GS登记IC卡)、网银U-key、销售U-key;项目公司名下全部本项目国有土地使用权出让合同;项目公司名下全部本项目五证(包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及项目预售许可证/销售许可证)。(4)项目监控项目实际开发建设过程中,必须选择具
12、有合规资质且在当地市场具有一定口碑和影响力的建筑公司(优先选择具有央企背景的建筑公司)作为总承包方并签署项目工程委托代理监管协议,负责项目开发建设的全流程监管,至少每季度提交一次监管报告或者由经基金认可的监理单位每季度提交一次监理报告。项目进入销售阶段,项目对应的房地产销售密钥或者密码应由基金控制管理,MJ投资及参与按揭银行须配合基金每周披露销售进展及回款情况。2.4法律文本序号合同名称合同主体合同内容1合伙协议XX、XX系机构投资者、XX、XXXX作为基金的普通合伙人并担任执行事务合伙人,XX系机构投资者作为优先级有限合伙人,XX、XX作为次级有限合伙人2投资协议1XX、XX系机构投资者XX
13、系机构投资者认购【27】亿元优先级LP份额3投资协议2XX、XXXX以其对MJ投资的【3.8】亿元债权认购次级LP份额4投资协议3XX、XXXX以其对MJ投资的【0.2】亿元债权认购次级LP份额5保管协议/托管协议基金、XX银行基金账户上的资金委托XX银行进行保管,并根据合伙协议约定进行资金使用6资金监管协议1基金、XX、工行龙岗支行、MJ投资基金在工行龙岗支行开立资金监管账户,用于存入【6】亿元置换资金进行共管,资金存入后,工行解除MJ投资100%股权质押,基金办理过户手续,MJ投资100%股权过户后(基金95%、XX5%),基金代MJ投资偿清其在工行的贷款7资金监管协议2XX、MJ投资、工
14、行MJ投资的资金使用监管、销售回款监管8股权转让协议1XX、XXXX所持MJ投资5%股权转让给XX,股权对价为XX对MJ投资的【0.2】亿元债权9股权转让协议2基金、XXXX所持MJ投资95%股权转让给基金,股权对价为基金对MJ投资的【3.8】亿元债权10股东借款协议1基金、MJ投资基金代MJ投资偿还其在工行的【6】亿元贷款11股东借款协议2/委托贷款协议1基金、MJ投资基金向MJ投资发放【21】亿元股东借款/委托贷款,用于CML项目的地价款缴纳和开发建设12质押担保合同(HK)昇隆集团有限公司、基金昇隆集团有限公司以其持有的XX发扎有限公司100%股权为基金对MJ投资的债权本息提供质押担保1
15、3保证担保合同1基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保14保证担保合同2基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保15保证担保合同3基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保16保证担保合同4基金、XX及其配偶XX及其配偶为基金对MJ投资的债权本息提供个人连带责任保证担保17保证担保合同5基金、XXXX为基金对MJ投资的债权本息提供连带责任保证担保18股权回购协议基金、XX、XX3. 标的项目3.1项目基本情况3.1.1项目区位CML项目拟建于BJ市龙岗区坪地街道,周边有龙岗大
16、道、惠盐高速、深汕公路、盐龙大道等道路,1小时车程覆盖BJ、惠州、东莞三大城市,距龙岗中心城5.6公里,距福田中心区33.5公里,车程40分钟,交通路网发达,通达性强。项目周边有“坪西村天桥”、“坪西路口”等公交站台,有309路、380a、839路、m219路、m279路、m280路、深惠1路等公交线路,公交通达度高;距地铁三号线“双龙站”3公里,规划中的3号线东延段线路由3号线一期工程设计终点双龙站引出,计划全线采用高架敷设方式,沿龙岗大道,规划龙坪大道、坪西路、吉祥路、振兴路敷设,到达富坪街站,全长8公里,设站7座,预计2020年建成。因此,随着地铁3号线东延线的建设,本项目周边也将有地铁
17、覆盖。项目东南面即香沙公园,由MJ投资一同建设本项目位于BJ市龙岗区坪地街道,区域功能定位为国际低碳城,周边目前多为工业厂区,公共配套设施一般。BJ国际低碳城是“中欧可持续城镇化合作伙伴旗舰项目”,BJ希望通过国际低碳城建设发挥示范引领作用,带动全市低碳绿色发展,提升绿色坐标系下城市核心竞争力,努力将低碳绿色打造成为新时期BJ经济特区的显著标志。3.1.2项目定位CML项目以低碳绿色、健康环保为主题,拟建设成集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议和交通等城市生活空间为一体的新兴产业综合体,是区域发展的重要经济增长点,获得了各级政府的高度重视和大力支持。本项目建成之后,将成为一个以健康为主题
18、的集MALL、主题商场、体验购物、休闲娱乐、商业地产、餐饮住宿、商务办公等于一体的商业综合体添补市场空白,它既是中国首家健康主题商业综合体、功能齐备的一站式休闲养生保健城、五星级园林式健康休闲公园,它又是国内外中药材、保健品、健身器材批发销售基地、华南商务休闲度假盛地、珠三角养生保健疗养中心、广东“1小时时尚健康生活圈”中心。落户本项目地块的“BJ健康产业中心”产业发展与布局规划于2011年10月6日获得市科工贸信委的审批,自2012年2月起2015年2月,每个年度均取得了“BJ市年度重大项目”的认定证书。2011年香港特区政府与广东省政府“粤港经济交流合作会”重点签约推介项目;2011年国家
19、商务部与广东省政府“广东省与世界500强和境外大型企业合作交流会”重点推介项目;2014年BJ市政府医疗卫生“三名工程”合作交流会重点签约推介项目。通过对BJ市房地产市场及健康产业的市场调查分析,结合本项目的定位,认为项目目标客户主要来源于以下几个部分: 国际、国内健康品采购商 BJ市、珠三角地区的“亚健康”人群 养生保健消费人群 商务休闲消费人群 美容纤体消费人群等3.1.3项目进度本项目自2009年9月正式启动,2011年4月本项目被列入2011年BJ市城市更新单元规划制定计划第一批计划;专项规划经过多次的修改完善,已于2013年3月14日获得最终批准;至2013年9月,本项目已全部完成了
20、更新范围内的土地、房屋及其他地上附着物的收购补偿;2013年11月15日获得了龙岗区城市更新办公室下发的实施主体确认书;至2014年底,本项目地块内所有企业全部顺利搬迁,拆除工作顺利完成,并于2014年年底已完成了场平工作。本项目于2015年8月份申报取得建设用地规划许可证。本项目计划在XX年年中完成土地使用权出让合同书、土地证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、项目立项批准文件等政府文件的报批工作,计划XX年6月项目一期工程正式开工建设,2017年2月项目二期工程开工建设。项目用地四周已建有围墙,目前场地内大部分已平整,目前正准备进行桩基础工程。3.1.4项目合规(1)更新单元规划20
21、13年3月5日,BJ规土委向龙岗区城市更新办公室签发市规划国土委关于批准的通知(深规土2013143号),规划批复情况如下:原则同意项目的功能定位及改造目标,建设为集办公、商业、居住为一体的复合功能区。原则同意主要经济技术指标。拆除用地面积155,331.1,其中开发建设用地面积78,436.8。计容积率建筑面积400,000,其中住宅85,000(含保障性住房8,350),商务公寓44,000,商业102,500,办公126,370,酒店4,000,公共配套设施2,1360。城市设计要求。01-01地块建筑限高100米,01-02地块建筑限高180米;改造范围内须提供不少于3,930的开放空
22、间。交通、市政工程规划。更新单元范围内机动车出入口宜在市政支路上开设,配件不少于3200个停车位(含社会公共停车位50个)。改造实施措施。更新项目整体规划分为二期实施。改造实施主体应完成全部拆除用地范围的拆除及建筑清理工作。一期落实01-01地块及周边规划市政道路的拆除责任;一期完成01-01地块的建设,落实保障性住房及居住小区级文化室、社区服务站、老年人活动中心、邮政所等公共配套是核实。二期落实01-02、01-03地块及周边规划市政道路的拆除责任;二期完成01-02地块的建设,落实环卫工人作息站、再生资源回收点、公共厕所、社会公共停车位等公共配套设施。节能、减排参照BJ市绿色建筑设计导则执
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 基金 投资 尽职 调查报告 模版
![提示](https://www.zixin.com.cn/images/bang_tan.gif)
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。