房地产公司房地产成本核算指导模版.doc

xx集团
房地产成本核算指导（V2.0版）
制度编码
FR-1-2-1
制度类型
□核心业务流程 ■部门支持流程
编写部门
集团财务资金部
审批人
伍碧君总经理
版本
修改情况
生效日期
V1.0版
初稿（试行）
2009-06-29
V2.0版
1、对付款成本项目进行了修订
2、新增了部分业态档案
3、对核算对象划分口径进行了更新
4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规定
5、对成本核算准则进行了调整
6、增加成本财务接口业务规则

2013-01-01

目录

第一章 总 则 3
第二章 成本核算的基本程序 3
第三章 成本核算的基础工作 4
第四章 确定成本核算对象 7
第五章 成本项及费用的核算 11
第六章 科目设置 16
第七章 成本的归集与分配 18
第八章 成本的结转 34
第九章 成本报表 37
第十章 成本财务接口业务规则 37
第十一章 附 则 40

第一章 总 则

一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章 成本核算的基本程序

一、成本核算的基本程序

第三章 成本核算的基础工作

一、建立、健全原始记录制度
（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：

资料名
对应部门
作用
注意要点
拿地阶段
可行性报告
投资管理部
了解项目调研情况

成交确认书
投资管理部
了解土地情况
摘牌面积、土地款等
土地合同
投资管理部
了解土地情况
出让面积、土地款等
与政府约定的其他资料
投资管理部
如会议纪要、红头文件等，了解土地情况
注意土地出让过程中的特殊约定
土地款、相关税费及补偿款等票据
投资管理部
项目管理部
成本归集的依据
土地款发票是否齐全、合法、支付土地费用对应土地使用证信息
开发周期、开发计划
项目管理部
用于了解项目情况
掌握开发范围和开发不同环节时间
前期准备
立项文件
项目管理部
土地增值税需要信息、资料
了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围
开发数据简表、型号表
区域工程管理部、项目管理部
《开发数据简表》记录基底面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面积、可售建筑面积、建筑面积等数据。《型号表》记录各苑区型号构成、不同型号的相关面积数据等，随着项目报建、预售、竣工，面积数据会进行相应更新。均可作为成本拆分的依据。
1、根据现有的施工许可证、国土证上面所载的面积数据，核对《简表》的面积是否准确，并核对栋号是否齐全。 2、项目推进各阶段所发生的成本，按当月开发数据简表中最新数据处理，以后更新数据时对以前的成本分摊不进行追溯调整（重大差异除外）。
世邦六证表
项目总办
区域办公室
附有该项目从土地到竣工的相关信息，划分成本对象、成本拆分等均可参考上面相关信息
由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”、“竣工验收证”组成，应核对其是否准确
工程任务表
项目总办
参考其工程进度的安排
工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息
实际开工时间
项目部
部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断
开工时间及对应的开工苑区范围
明确自有物业与公共配套设施范围
项目管理部
判断作为“固定资产”或分摊成本进苑区的主要依据
各苑区动工时,应向业务部门了解自有物业情况，以便确定成本核算对象
与施工方及监理单位等签订相关工程合同
项目管理部、造价管理部
成本归集的依据
合同金额、合同范围、工程项目内容等
成本预算造价
造价管理部
成本归集、成本分析的依据
组成总包合同总金额的预算信息
成本核算对象资料
项目管理部、造价管理部
划分成本核算对象的依据
成本核算的载体与核心
项目建设
工程进度款、零星工程付款审批表
项目管理部、造价管理部
成本归集的依据
1、核对金额是否正确、工程款支付比例是否合理、造价是否按要求进行房地产项目划分等。
2、进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。
3、本期完成工程造价确认表应由施工方和监理单位签发。
4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。
5、形象进度说明项目管理部应已复核。
6、除造价部审核外的成本必须附明细资料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。
支付工程款相关附列资料
代扣款项
预售阶段
预售款监控银行资料
财务资金部
集团对于银行账户资料存档要求

监控协议
财务资金部

预售范围、推售时间
营销中心

预售时间及对应的苑区范围
预售占地和建筑面积
项目管理部
成本拆分的依据
核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理
销售物业交楼时间
营销中心
结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分
交楼时间及对应苑区范围
预售物业与施工区域对照表
营销中心
财务资金部
成本核算对算与销售苑区的对应关系
以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理
竣工验收
初步和最终结算资料
造价管理部
成本归集的依据
核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等
工程发票
项目管理部、造价管理部等
成本归集的依据
工程款发票是否齐全、票据是否合法
实测占地和建筑面积等
项目管理部
成本拆分的依据
核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理

二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度
做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。
房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。

第四章 确定成本核算对象

一、 确定成本核算对象的基本原则
1.产权归属
Ø 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
Ø 各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
Ø 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集
对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异
开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。
5.成本差异
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。
6.权益区分
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。

二、确定成本对象的具体方法
外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后2-3月内确定成本核算对象。
以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）
1.总包范围
明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。
如：A施工单位总包范围为1#-15#（均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15#为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为1#-15#，也可根据需求（假设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为1#-10#和11#-15#。
2.工程进度
工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。
3.用地红线范围
规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。
4.立项范围
基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。
5.建设工程施工许可证
对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。
6.其他相关信息
建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算。
7.命名规则
苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需要）

成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致，避免业务部门对成本数据的拆分。
成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计—会计主管—财务经理(或区域经理)—会计核算分部—ERP分部在系统上新增苑区），同时与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。
为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要修改必须通过审批。

三、特殊产品类型
（一）同为一个基础的不同产品
同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺，其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。
（二）关于车位
《物权法》对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。
产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。
产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。
洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。

第五章 成本项及费用的核算
一、成本项核算释义
成本科目
科目释义
1.土地成本费用
为获取土地支付的全部费用
1.1土地征用费
通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用
1.2拆迁补偿费及其他
除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费用等。
1.3契税
契税
2.前期工程
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用
2.1七通工程费
指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施
2.2场地平整
指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费
2.3临时设施
指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙、临时样板房及销售设施的摊销
2.4勘测设计费
含勘查、设计、方案咨询等费用
2.4.1勘测费
勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用
2.4.2设计费
设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用
2.4.3其他勘测设计费
除了上述勘测设计费之外的勘测费用
2.5行政规费
开发前期各项报批手续费用
2.5.1基础设施建设配套费
开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用,此收费属政府性收费
2.5.2人防易地建设费
按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设人防设施的（一般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）
2.5.3其他行政规费
向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用
2.6工程相关费

2.6.1监理费
各类监理工程合同费用等
2.6.2定额外专项检测费
定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等
2.6.3工程测量费用
沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用，规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等
2.7其他前期工程成本
以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、招投标费用、房管办证费用等
3.建筑安装
单体土建、安装、装修发生的成本
3.1主体土建机电工程
指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修成本
3.2装修工程
各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含的装修工程费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位负责的块料铺贴、乳胶油漆、安装预埋等装修标准成本，这些已归总包合同预算控制的装修成本应该在这里列示；以及项目部自行采购安装的精简6大类新型材料；雅骏装修等）；以及工程相关维修成本；不含总包范围外的石材工程成本（一般指干挂石）
3.3电梯工程
含电梯的采购、安装、维护等成本费用
3.4石材工程
指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。
3.5其他建筑安装工程
指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关的工程合同费用
4.基础设施
含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目
4.1小市政工程

4.1.1道路工程
主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通管理设施、雨污水系统等工程。还含庭院路灯工程等工程。如果部分市政土建工程在总包合同或者单独签合同,一般相应的在市政负责签订的合同中,会分开签,不会有重复的计算或者签合同.但是有个例子,如果在市政基础设施施工中导致道路破坏要进行修护与改建的话,一般是由市政配套去协调,让施工单位负责修护或者负责合同签订.一般会在基础设施合同中谈定.其他的正常的道路修护与改建,不是市政施工破坏的,一般由造价部总包或者项目部单独发包处理.
4.1.2挡土墙、护坡工程
指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程
4.1.3围墙工程
主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。
4.1.4园建工程
含建筑主体花园的园建（土建工程）工程+室外的公共部分园林绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园林绿化工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包括主体分部围栏工程。
4.1.5绿化工程
含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）
4.1.6人工湖
含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用
4.1.7其他室外市政工程
其他的室外小市政建安工程（主要含总包单位/土建单位负责的其他小市政建安工程等）
4.2大市政及管网工程
含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施
4.2.1给排水工程
给水——指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、加压泵房及设备工程（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）。排水——指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）
4.2.2供电工程
指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、其他工程等
4.2.3供暖工程
表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外1.5m处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。）
4.2.4燃气工程
主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内部分的表后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点，含室内部分。
4.2.5智能化工程费
包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。 主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工程，主要指碧日公司
4.2.6其他室外市政管网工程
由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程（主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）
5.公共配套设施
指室外公共服务设施
5.1交通中心（巴士站）
指为方便业主而建造交通网络点成本分摊
5.2幼儿园、学校
指属于公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置）成本分摊
5.3业主活动用房
指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等）
5.4售楼部
产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊
5.5会所
属于公建性质的会所成本分摊
5.6大型桥梁工程
大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊
5.7其他配套设施
其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）
6.贷款利息
与开发项目直接相关的贷款利息支出。
7.开发间接费用
定期结转到开发成本的间接费用。指项目现场部门发生的费用，包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用

二、制造费用主要核算内容
指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。主要包括：
(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。
(2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
(4) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

三、销售费用主要核算内容
指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括：
(1)按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。
(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。
(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。
(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。

四、管理费用主要核算内容
指财务资金部、人力资源管理部等管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：
(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。
(2) 工会经费和职工教育经费。
(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。
(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。
(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。
(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。
(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。
(8) 租金：包括房屋租金、车库租金等。
(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。

发生费用应计入制造费用还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：如项目管理部、保安部（工地）、绿化部、家政部发生的费用计入制造费用。

第六章 科目设置

会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取红字更正法，以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成本。
一、 生产成本—房地产开发成本
核算商品房等产品开发过程中所发生的各项成本。各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表”。同时按[【房地产专用项目】、【业态档案]】、【付款成本项目】辅助核算。
每月末出具财务报表前，应检查“生产成本—房地产开发成本”科目中［房地产专用项目］、［业态档案］相对应的［付款成本项目］各明细的辅助核算项目期末余额是否出现异常，不允许出现贷方余额。
二、 制造费用—房地产开发间接费
制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配，月末结转至“生产成本—房地产开发成本【开发间接费用】”。本科目按【部门档案】辅助核算。
三、 应付账款—应付工程款—暂估
核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本费用进行预提。本科目按【客商档案】进行辅助核算。
应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付补地差价等。
四、应付账款—应付工程款—发票已到
核算施工单位已开发票的工程款支出，按【客商档案】进行辅助核算。
由于“生产成本”科目未采用[客商档案]辅助核算，为及时向管理层提取每个集团外包单位累计已付工程款，在取得发票支付工程款时，需先通过“应付账款—应付工程款—发票已到”（集团内施工单位通过“预付账款----预付工程款”核算），然后计入相关科目。举例如下：
1.支付工程款。XXxx经审批支付A区工程款100,000.00元，并取得发票，账务处理为：
借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 100,000.00
贷：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 100,000.00
借：应付账款—应付工程款—发票已到 【客商档案】 100,000.00
贷：银行存款 100,000.00
2.预提成本。XXxx第一季度A区项目竣工结转，根据合同金额预提XX建筑公司的工程款13,000,000.00元，账务处理为：
借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】13,000,000.00
贷：应付账款—应付工程款—暂估【客商档案】 13,000,000.00
XXxx6月经审批需要支付XX建筑公司A区工程款5,000,000.00元，并取得发票，同时冲销预提成本，账务处理为：
借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 5, 00,000.00
贷：应付账款—应付工程款—发票已到【客商档案】 5,000,000.00
借：应付账款—应付工程款—发票已到 【客商档案】 5,000,000.00
贷：银行存款 5,000,000.00
同时红字冲销
借：生产成本—房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 5,000,000.00
贷：应付账款—应付工程款—暂估【客商档案】 5,000,000.00
五、 库存商品—开发产品
核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本，本科目按【房地产专用项目】、【业态档案】、【数量辅助核算】辅助核算。有些楼盘出现特殊产品在成本归集时暂时不需要拆分成本归集，但在结转库存产品时必须拆分不同产品类型，例如洋房底层下的地下车库，结转时将产权归属房地产公司的车位结转至库存商品—开发产品【车位】。

第七章 成本的归集与分配

一、成本归集及分摊的一般原则
（一）成本归集以结算为依据
1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最终结算价，按最终结算价作调整。
2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额10%，应告之各相关业务部门签订补充协议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。
外包单位承建项目对于初步结算的处理方法
Ø 现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外，还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分开相关工程对应的合同。
Ø 解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外及附属工程按合同补提。
Ø 具体做法：
①先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同没有包含附属工程的不需做该项工作）。
②把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。
③帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。
④补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。
⑤补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。
3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。
（二）成本归集流程
由于外包和腾越、雅骏等内部单位施工不同，现分两种情况说明。
1、集团内部单位承建的项目，分不同阶段：

2、外包单位承建的项目，分不同阶段：

二、各成本要素具体内容及分摊原则
项目开发成本应按制造成本法进行计量与核算，区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本，共同成本和不能分清成本对象的，可先在“公共”归集，然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本对象，不得采用某些标准统一简单进行分配。
若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，可参考以下原则，但必须以成本分摊底稿作为凭证附件、工作底稿。
（一）名词解释
1、面积指标
基地面积， 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。
占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，可参考“开发数据简表”上的“总用地面积”。
建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率，容积率=建筑面积/占地面积。
可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。

2、业态档案
业态编码
业态名称
01
独立别墅
02
超豪别墅
03
拼接别墅
04
联体别墅
05
多层洋房
06
小高层洋房
07
高层洋房
08
商铺
09
酒店
10
学校
11
会所
12
售楼部
13
体育馆
14
车位
15
宿舍
16
幼儿园
17
超市
20
独立别墅（毛坯）
21
超豪别墅（毛坯）
22
拼接别墅（毛坯）
23
联体别墅（毛坯）
24
多层洋房（毛坯）
25
小高层洋房（毛坯）
26
高层洋房（毛坯）
27
拼接别墅（简装）
28
联体别墅（简装）
29
卫生站
30
公寓式酒店（精装）
31
多层洋房（简装）
32
小高层洋房（简装）
33
高层洋房（简装）
34
公寓式酒店（毛坯）
35
多层洋房（大户型）
36
多层洋房毛坯（大户型）
37
四拼别墅(简装)
38
四拼别墅(毛坯)
39
拼接别墅（精装）
40
拼接别墅（豪装）
41
联体别墅（精装）
42
联体别墅（豪装）
43
高层洋房（精装）
44
高层洋房（豪装）
45
小高层洋房（精装）
46
多层洋房（精装）
47
多层洋房精装（大户型）

（二）各成本要素分摊原则
1.土地征用及拆迁补偿费
在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。有关分配方法为：
（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时
Ø 方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
Ø 方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时
不论是公共用地还是商品房等