房地产公司设计管理规定.docx

xx房地产（集团）股份有限公司设计管理规定

第一章 设计管理纲要

第一部分 总则
第一条 为规范我司房地产开发项目的设计工作，加强对设计的管理，确保设计质量，提高建设工程投资效益，根据《中华人民共和国建筑法》、建设部《建设工程设计市场管理规定》，结合本公司实际情况，制定本规定。
第二条 本公司负责开发的所有房地产项目的设计，均须遵守本规定。
第三条 本规定所称本规定所称建设工程设计（以下简称设计）是指依据工程建设项目的目标，对其技术、经济、资源、环境等进行综合策划、论证，编制建设工程项目所需的设计文件，并提供相关服务的活动。
第四条 技术研发中心是设计管理控制工作的归口部门，包括提交设计任务书，外委各阶段和各专业设计，组织各专业接口和工种协调，办理施工图审查，组织技术评审和设计优化，组织设计变更和修改，处理解决施工中出现的技术问题。

第二部分 设计单位的选取
第五条 公司在选取设计单位的过程中，应着重以下列几方面作为选取标准：
（一）、设计单位是否具备优秀的创新精神和市场信誉；
（二）、设计单位是否能贯彻执行公司对项目设计的标准和要求，是否能体现xx地产“和谐生活、自然舒适”的品牌主张；
（三）、设计单位是否严格遵守公司对项目设计经济指标的要求；
（四）、设计单位的收费标准是否对公司有利。
第六条 设计单位的选取标准，不同类型的项目可以有所区别，各有侧重：
方案阶段：
施工图阶段：
a)对普通住宅项目和小型公建项目可委托与公司合作过并质量及服务均较好的设计公司进行设计；
b)对大型写字楼和商业项目以及重点项目由技术研发中心提出建议，推荐一些实力强、服务质量好的设计单位，报公司主管副总，最后由公司总经理批准落实设计单位。
第七条 公司必须将设计项目委托给具有相应资质的设计单位。禁止将设计项目委托给个人和无资质或资质等级不符的设计单位。
第八条 设计单位的选取，属于公司招投标的范畴，应采取招投标方式确定，招投标的具体操作流程见《xx房地产（集团）股份有限公司招投标管理规定》。
第九条 在实施招投标选择设计单位的过程中，公司应积极采取竞争谈判，力争降低设计成本，设计费用应当在设计合同中明确。
第十条 设计合同必须采用公司的标准合同范本，所有设计项目应先签订合同后再安排设计。

第三部分 规划设计方案评审
第十一条 技术研发中心根据公司批准的《项目可行性研究报告》、《总体营销方案》和《项目开发前成本预算书》作为委托项目设计的依据，负责编制《建筑设计任务书》，并交给选定的设计单位，要求设计单位提供三个以上的规划设计方案。技术研发中心负责组织设计方案汇报和评审，参加审核人员包括：董事长、总经理、总工程师、品牌管理中心、技术研发中心、投资管理中心、成本管理中心、项目管理中心及相关专家。规划方案设计评审标准应包括：
（1） 项目用地综合分析；
（2） 功能分区和交通组织结构；
（3） 技术经济性指标与市场评估；
（4） 人文特色与公司品牌要求；
（5） 单体建筑设计和规划兼容性。
评审后由技术研发中心汇总评审意见，由公司总工程师或主管副总审定后，组织设计单位对规划设计方案进行调整；最终确认的规划设计实施方案，品牌管理中心签署意见并上报公司总经理批准。
第十二条 高层建筑结构体系、基础方案、供电方案、供水方案、大型设备选型等专业方案由技术研发中心组织专业人员进行评审，必要时要组织专家评审会，评审结果报主管副总或总工程师审定批准后实施。单项工程设计审核，影响营销的售楼部、样板房、示范单位，由经办部门组织品牌管理中心、技术研发中心、项目管理中心及公司领导进行评审。
第十三条 会所、商铺及其他商用物业设计，由商用物业管理部门组织使用单位（专业人员）对其使用功能及功能布置进行规划，由技术研发中心和项目管理中心及设计单位跟踪完善。

第四部分 设计阶段管理
第十四条 技术研发中心依据批准的建筑方案设计，组织选定的设计单位进行方案报建图设计，交项目管理中心开发事务部进行报建。
第十五条 方案报建同时，技术研发中心组织选定的设计单位进行初步设计。项目管理责任人组织本部门各专业技术人员对参与项目设计的各个设计单位明确职责分工和进度安排，项目管理责任人负责督促不同专业/工种之间进行有效的技术沟通，保证设计无缝接口和协调统一；技术研发中心组织对初步设计进行外部专家评审和公司内部评审，初步设计评审内容应包括：
1、初步设计应符合国家强制性设计规范和条文要求；
2、初步设计应符合地方建设法规和管理规定要求；
3、初步设计应符合公司品牌原则（住宅项目应满足《xx地产住宅设计导则》的要求；
4、初步设计技术经济性指标应符合公司项目投资计划要求。
5、技术研发中心项目管理责任人组织本部门各专业技术人员形成《初步设计评审意见书》，由研发中心总经理审核，报公司总工程师或主管副总批准。
第十六条 依据批准的建筑方案设计或初步设计，技术研发中心组织选定的设计单位进行施工图设计和专项设计。
技术研发中心项目管理责任人根据公司批准的《项目定位建议书》和装修造价控制标准，提交《建设项目装修标准》，经品牌管理中心认可并由公司主管副总或总工程师审定后，组织进行施工图设计。对参与项目施工图设计的各个设计单位明确职责分工和进度安排，项目管理责任人负责督促不同专业/工种之间进行有效的技术沟通，保证设计无缝接口和完整统一。
第十七条 技术研发中心组织对施工图设计进行外部专家审查和公司内部审核，审核内容应包括：
1、符合国家强制性设计规范和条文要求；
2、符合《初步设计评审意见书》要求；
3、符合《xx公司品牌管理条例》要求；
4、各专业/工种设计应保证建筑设计的最佳效果和完整性；
5、不同专业/工种之间应配合协调和对应统一；
6、设计选用的系统、设备和材料应具有较好的性能价格比。
7、审查结构体系的经济性，检查结构设计是否符合限额设计标准，并进行优化结构设计。
第十八条 技术研发中心项目管理责任人组织本部门各专业技术人员形成《施工图审查意见书》，由公司总工程师或主管副总审定后，交由设计单位对施工图进行设计优化调整和技术改进。
审查通过的正式施工图设计，经技术研发中心各专业技术人员再次确认，由公司总工程师或主管副总审批后，加盖公司公章，交项目管理中心项目工程部负责组织实施，交项目管理中心预决算部编制工程预算。
第十九条 经公司总经理、主管副总或总工程师审查批准的各阶段和各专业设计图纸，均应按《文件控制程序》进行移交和归档。

第五部分 设计变更管理
第二十条 变更来源包括以下几种：
1、公司领导或专业部门审查设计或现场巡视时发现；
2、设计人在出图后自行发现的设计不当或失误；
3、施工单位发现；
4、业主提出的变更要求；
第二十一条 项目设计和施工过程中公司要求设计功能变更时，技术研发中心负责外委设计修改工作，并配合项目管理中心做好施工现场的设计监控和技术协调处理。
第二十二条 技术研发中心对设计单位提交的设计变更图纸（包括设计单位自行提出的对施工图进行补充和修改设计）进行审核无误后，经公司主管副总经理或总工程师审批，并加盖公司章，交项目管理中心组织实施。

第六部分 设计经济性控制
第二十三条 严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更。
第二十四条 严格控制设计的经济性，对结构含钢量事前提出要求，写入设计合同。施工图纸完成后组织预决算部对设计含钢量进行计算统计，超出标准的应要求设计院重新核算结构并提供优化修改图。

第七部分 设计后评估
第二十五条 工程项目综合验收后三个月内，技术研发中心根据产品投入使用情况和顾客满意度进行项目设计评价工作，会同项目管理中心共同编制《项目使用后技术评估报告》,内容包括：
1、项目设计与施工控制全过程情况简介；
2、项目设计与施工的主要成功经验和效益评价；
3、项目设计与施工还存在的主要问题和工作改进方法；
4、尾盘的技术角度处理建议。
《项目使用后技术评估报告》上报公司总经理审批后，按照《文件控制程序》要求交档案室保存，可作为公司下一个投资开发项目设计的重要参考。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。

第二章 设计管理工作职责
一、 技术研发中心管理架构

中心总经理
中心副总经理

。。。。。。。。
室内
园林
空调专业
电气专业
给排水专业
结构专业
建筑专业

项目1
项目负责人

项目2
项目负责人

项目3
项目负责人

。。。。。。。。

二、 专业工程师工作职责
1、 在部门负责人的指导下做好本专业“技术把关、投资控制”工作。
2、 贯彻执行国家有关标准、规范、规程和本公司的设计标准以及各项技术管理制度。
3、 保持与设计、施工单位和各部门之间联系，做好组织协调工作。
4、 参与审查各项目本专业设计方案。审查初步设计、施工图设计图纸。
5、 负责或参与报建图纸的审核、审定工作。参与单体工程施工坐标测量放线的技术审核工作。
6、 编制、审核本专业材料、设备招标计划与技术方案，并积极配合招标工作。
7、 审查工程设计变更或修改通知、工程变更申请以及工程通知单。
8、 参与分管项目本专业施工图会审。
9、 编制或初审本专业材料选型及新材料、新工艺技术经济分析。
10、 参与处理设计、施工中出现的质量事故。
11、 参与本专业分管项目重要项目分部、隐蔽及样板间、施工样板验收，参与单位工程竣工初验和竣工验收。

三、 项目负责人工作职责
1、 依据公司开发进度，编制项目设计管理计划表，并严格按计划督促设计院完成各阶段图纸。
2、 参加项目有关规划、建筑、景观、装修设计方案的评选。
3、 负责本项目设计合同的签订和设计费的支付。
4、 负责全程跟踪设计进度和图纸收发。
5、 参加设计方案、初步和施工图的会审。
6、 协调处理现场有关技术问题。
四、 设计管理工作量化指标
1、 设计方案及初步设计审查，收到方案后五个工作日内出具书面意见。
2、 施工图审查，一般情况不超过7个工作日，急等施工的要求3个工作日内审毕。
3、 图纸会审，待处理问题不多于3个，7天内处理完毕。
4、 设计变更审查，收到相关文件后2个工作日内完成。
5、 报建图审查，报建图纸、放线图纸在2个工作日内提出初审书面意见。
6、 协调处理现场有关技术问题，一般情况3天内提出处理意见，急等施工的当天提出处理意见。
7、 计划与总结，工作有计划，每周、每月及重要工作制定可行计划，每周、每月重要工作完成及时总结。
五、 技术研发中心参与验收的工程重要部位
1、建筑：
（1）对有人防要求的地下室进行核查；
（2）二次装饰用材的抽查核对；
（3）样板间或样板及卫生间沉箱样板的检查验收；
（4）外立面装饰工程样板检查确认；
（5）地下室、屋面防水工程样板施工检查验收。
2、结构：
（1） 压桩的第一条桩；
（2） 人工挖孔桩的第一次验孔；
（3） 转换层施工措施的检查；
（4） 新工艺、新技术初次应用于本工程的检查；
（5） 转换层验钢筋、裙楼屋面、天面验筋、标准层第一层验筋。
3、电气：
（1） 新建楼房的样板房或样板及示范单位；
（2） 新建楼房的基础防雷接地工程的接地电阻测试；
（3） 新建楼房的天面防雷工程的接地电阻测试。
4、给排水：
（1） 新建楼房的样板房及示范单位；
（2） 水泵房交付使用前的调试；
（3） 给水管网的系统试压；
（4） 管道隐蔽前的试压抽检；
（5） 沉箱样板给水管道试压及排水管道的灌水检验。
六、限额设计
1、基础
桩的配筋率0.4~0.65%。地质条件差，桩径小取大值，地质条件好，桩径大取小值。
2、地下室
地下室每平方米的含钢量标准（kg/m2）
正常情况
非正常情况
非人防
六级人防
五级人防
地下室顶盖覆土>lm
地下室顶盖由消防荷载控制
180~280
250~350
3、上部结构
上部结构每平方米的混凝土用量及含钢量标准(未含砖混结构)
经济指标

建筑类型
每平方米的混凝土用量标准（m3/m2）
每平方米的含钢量标准（kg/m2）
建筑布置较标准时
非标准时
体型和平面超限、转换层等
32层住宅
≤0.50
65~80
75~95
18层住宅
≤0.45
55~70
65~85
11层住宅
≤0.40
45~60
55~70
6层及以下公建
≤0.35
40~55
50~65