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中国房地产年度报告及市场展望模板.doc
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1、中国商业地产年度汇报及市场展望 一、中国商业地产发展总体回顾1、商业地产概念重新认识商业地产概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲,商业地产是指多种非生产性、非居住性物业,包含写字楼、公寓、会议中心和商业服务业经营场所等。而狭义商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途物业形式,包含零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式和功效用途全部有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本汇报关键是研究狭义概念商业地产。商业地产形式多样,规模大小差异很大,大商业地产如大型SHOPPING MALL项目,规模能够达成几十万平方米,规模小如小商铺,规模仅几百平方米甚至更小。商业地产关键
2、特征表现在:开发模式是先招商后开发,融资模式是以非银行贷款为主,运行模式是以出租为主。2、中国商业地产发展关键指标l 投资增幅高于整个地产平均水平据国家统计局统计数据显示,1-10月,全国房地产开发投资9526亿元,同比增加28.9%,商业营业用房完成投资同比增加34.7%,可见,商业营业用房投资增幅大大高于全国整体地产投资增幅水平。从月度改变情况来看,2-10月,全国商业营业用房投资额月度同比增速分别为64.9%、61%、48.6%、38.7%、33.6%、35.6%、37%、35.1%、34.7%,以下图-1所表示。从图-1中能够看出,商业营业用房投资额月度增速呈下降趋势,并在一定水平上保
3、持平稳。图-1:l 完工面积增速放缓据国家统计局统计数据显示,1-10月,全国房屋完工面积累计完成1.98亿平方米,同比增加9.8%,其中商业营业用房完工面积继续保持较快增加,增加16.2%。从各月情况看,4月开始,全国商业营业用房完工面积月度增速呈下降趋势,分别为39.80%、35.70%、22.40%、21.90%、18.20%、16.20%,增加速度逐步放缓。l 部分地域空置率居高不下空置率是衡量一个地域地产市场供求情况关键指标。依据国家统计局数据显示:全国40个关键城市中,重庆市商业用房空置面积高居榜首。截至9月末,商业营业用房空置总面积同比增加9.6,面积为230万平方米,占整个商品
4、房空置面积44。其中,空置十二个月以上商业营业用房面积为150万平方米,同比增加30.9。由广东省房协市场分析课题组所做前三季度广东房地产市场分析汇报显示,广东商业用房空置全线上升,上升幅度达22%,其中滞销和积压面积(即一到三年空置和大于三年空置)上升42%,大大高于其它物业空置量增幅。3、商业地产在城市经济发展中地位和作用商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎作用。首先带动三产快速发展城市化是中国未来肯定趋势,而第三产业发达程度是表现城市化水平关键标志,商业地产发展正是带动第三产业发展和消费率提升有效推进力。国家统计局资料显示,中国消费率仅为55.4%,是1978年以来最低水平,而就全球平
5、均水平来看,依据世界银行资料,世界平均水平为80.1%,显然,中国现在消费率大大低于世界平均水平。第二改善大家生活品质多年来,大家居住条件发生很大改变,不管是居住面积还是住房标准全部有大幅提升,而和之配套现代商业发展不足,尤其是小区商业发展严重滞后。迈向小康社会后,流通不再是简单地满足大家生活需要,而同时负担着提升大家生活品质功效。发展商业地产能改善居民购物环境,方便大家生活,是改善大家生活品质关键路径。第三提升城市综合竞争力现代商业发达程度直接关系一个城市商务功效,进而影响城市综合竞争力,而现代商业发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查,商业物业中58%均是底商,而专用商业物业仅占12
6、%,这一百分比远远低于发达国家水平。很多住宅项目热衷于开发底商,大部分商业网点是以底商形式出现,而真正专用商业物业并不多。第四吸纳社会就业人口现在中国很多城市失业率居高不下,发展商业地产能够有效缓解就业压力,依据劳动和社会保障部门公布数据显示,到年底,中国有失业人员770万人,失业率已经达成了4%,这是近5年来最高水平。另外,到年末还有下岗职员410万人。而目前,就业渠道也不在第二产业,第一产业和第二产业全部有剩下劳动力,吸纳社会就业最多是第三产业,商业地产兴起将有力地促进第三产业发展,从而大大促进中国就业率提升。第五承载城市景观功效大型购物中心、商业街不仅是商业地产关键开发形式,也是城市景观
7、关键组成部分。“不到南京路就没有到上海,不到王府井就没有到北京”这么印象已深入人心。二、中国商业地产发展显着特征中国商业地产展现五大特征:1、投资主体多元化特征,伴随国家对土地出让,尤其是这些年来投资开发过分住宅类地产土地出让逐步严格和住宅项目标过分竞争,造成开发商向相对竞争较弱领域商业地产转型,商业地产投资价值逐步被更多开发商认识到,市场上有更多房地产开发企业由住宅开发转向商业地产开发。万达、金源就是经典例子。大连万达已将商业地产作为和住宅开发并重主攻目标,和国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟,并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等中国外著名新型商业企业加盟,
8、并计划在上海杨浦和北京等15个城市开发商业地产。金源黄总提出:要在退休前,把住宅房地产企业转成商业房地产企业。 “只有商业地产才是真正属于自己。”黄如论期望经过努力能在全国建10个左右大型摩尔购物中心。2、投资结构不平衡特征非专业资本在不停逐利过程中,并不可能站在地域商业平衡基础上进行建设,造成了阶段性、结构性、地域性不平衡和网点布局不合理。这种投资自发性和盲目性,突出表现在网点布局上。商务部公布资料显示,东部沿海地域社会消费品零售总额占全国比重为36%,商业网点占全国商业网点比重高达62%;西部地域消费品零售总额占全国比重为17%,零售网点占全国零售网点比重不足16%。另外,农村、城镇结合部
9、和新建居民区商业设施严重不足,网点市中心区热而小区及边缘区冷等现象比较普遍。在商业地产投资业态结构上,普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体现代流通业态体系,商业地产投资业态不尽合理。3、投资规模扩大化特征商务部一项权威性调查显示:近两年大型商业设施投资来势很猛,北京、上海在建和拟建大型购物中心建筑面积也在100万平米以上,深圳已建成和在建购物中心面积也在100万平方米,武汉市在建5000平方米以上商业设施达成150万平方米。1月-10月份,全国商业营业用房完成投资同比增加34.7%,高于房地产开发投资增幅5.8个百分点;全国商业营业用房完工面积增幅达16.2%,
10、高于房屋完工面积增幅6.4个百分点。 现在中国部分地方政府不顾当地实际经济发展情况,一味地主动推进,已经出现了盲目求大商业地产政绩工程,这些商业设施已经对中小商业企业带来了巨大生存压力,而且过于重视城市景观要求,忽略了商业功效开发,致使项目陷入招商难尴尬境地。4、投资建设盲目性特征大企业转型带动了一大批住宅房地产企业进入商业地产领域,很多小企业不顾本身实力有限,盲目跟风进入商业地产开发领域。有开发商不考虑区域科学性,反复建设,造成了网点布局结构性、地域性不合理,也造成社会资源浪费,加大了开发风险,部分地域商业地产空置率居高不下就是最好说明,另外还出现了很多隐性空置现象。部分开发商仍然采取“先开
11、发后招商”方法,凭非理性感觉进行项目投资,在缺乏专业市场研究和商业策划前提下,在没有明确目标、明确用户,甚至没有明确将要对哪些业态进行组合情况下就开始敲定方案,紧接着破土动工,然后再考虑怎样招商问题。其结果是招商效果不好,最终造成项目标损失巨大,还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,成为新一轮投诉热点。有还出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。5、运行模式回归性特征前两年大多数地产商全部抱着“卖完就走”经营思绪,以售代租,尽可能缩短开发周期,这既不可能进行完善细致商业地产计划,同时也将风险完全留给了中小投资者。尤其是底商和商铺,因为缺乏整体经营主体,开发商(通常是地产开发商)只能将商铺卖
12、给中小投资者方便回笼资金,中小投资者再依据自己对市场判定进行经营,不可避免地出现了混乱局面,开发前计划被打乱。,面对很多不成功经营现实,受市场原因影响,有实力企业开始着手聘用专业商业计划和招商企业进行整体运作,运行上采取以商业连续良性发展物业出租方法为主,说明在运行模式上开始出现回归,但因为刚刚处于起步阶段,所以还未完全到位。有开发商则承诺将售出商铺从投资者手中回租,整体交由有实力商业经营主体进行运作,并给投资者一定回报,即返租,客观地说,返租作为一个营销策略,在收益性物业销售中确实能起一定作用,从某种程度上是发展商信心和实力表现,是对市场认识和把握。但我中国地商业地产市场仍不成熟,这种策略一
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