万科地产综合项目可行性研究应用报告内容指引.docx

万科地产项目可行性汇报内容指导
一、 序言
伴随集团房地产业务不停扩张，土地贮备力度逐步加大，未来发展对新项目标需求越来越强烈。为了规范项现在期操作，提升工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制订可行性汇报内容指导。
二、 可行性汇报内容指导
项目决议背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展计划和宗地关系及对项目开发影响，如：交通捷运系统计划和建设、城市功效计划和布局、局部区域开发关键、政府重大政策立即颁布等；
2、宗地所属地域在该城市历史、经济、文化、战略发展等方面地位。比如，项目处于浦东，要说明浦东在上海地位及作为全国关键开发区情况。
3、项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府关键工程等；
二、内部原因
1、项目开启对企业未来几年发展战略、发展计划意义（通常3—5年）在企业发展中地位，是否关键项目；
2、企业进入关键区域市场、项目合理布局，对企业提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力作用；
3、从企业未来利润需求、可连续经营等角度描述立项意义；
第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等地理位置。
附图：项目在该城市区位图，标识出宗地域域位置和标志性市政设施、建筑物，如市中心商圈、机场等相对位置和距离、地段定性描述，和关键中心区域办公/商务/政府关系。
二、宗地现实状况
1、四至范围；
2、地势平坦情况，自然标高，和周围地势比较；
3、地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑、小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算所以而损失实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包含具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；
5、地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下全部要注意有没有受保护历史文物古迹、可利用构建；
6、土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；
7、地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标识四至范围及相关数据；
地形地貌图，关键反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下情况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周围小区配套
（一）周围3000米范围内小区配套
1、交通情况
（1）公交系统情况，包含关键线路、行车区间等；
（2）宗地出行关键依靠交通方法，是否需要发展商自己处理；
（3）现有交通捷运系统，近期或计划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程。
附图：交通情况示意图，包含现有和未来计划城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、关键商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其它
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周围3000米外但可辐射范围内关键小区配套现实状况
四、项目周围环境（依据个案特征描述，没有能够不写）
1、治安情况
2、空气情况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周围景观
7、风水情况
8、近期或计划中周围环境关键改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。
9、其它
五、大市政配套（全部要说明距宗地距离、成本、接入可能性）
1、道路现实状况及计划发展
包含现有路幅、计划路幅计划实施时间，和宗地关系（影响）。
2、供水情况现有管线、管径及未来计划和实施时间。
3、污水、雨水排放现有管线、管径及未来计划和实施时间。
4、通讯有线电视、电话、网络现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、
包含线路成本等。
6、燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口
位置。
附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置及未来计划扩容和增加情况。
六、计划控制关键点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积公建内容并区分经营性和非经营性公建面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其它
七、土地价格
土地价格计算方法，若有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。
第二部分法律及政策性风险分析
一、合作方法及条件
1、合作方基础情况：名称，关键股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方法：比如，一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等。除直接从政府批租土地外，全部要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有负担营业税义务。
3、付款进度及和拿地程序配合
4、其它合作关键条件
5、和合作方法相关其它法律要求
二、土地法律性质评定
（一）现实状况
1、土地全部权归属
2、土地使用权归属
3、土地用途
（二）计划
1、计划全部权归属
2、计划使用权归属
3、计划用途
三、取得土地使用权程序评定
1、取得土地使用权程序
2、取得土地使用权需要工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权风险及控制取得土地使用权存在不确定原因及处理
四、土地性质变更评定（已经是商品房用地能够不写）
1、土地性质变更程序和理由
2、土地性质变更政策支持或障碍
3、土地性质变更需要工作日
五、政策性风险评定
城市计划限制或更改、突发性政策等政府原因造成项目中止开发、报批报建步骤无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判定。比如优诗美地二三期、北京中关村建设停建全部区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序可操作性、正当性风险可控性进行评价。如：签约协议中显著对我方不利条款及其考虑，部分或全部条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款可能遭受损失和对开发进度影响等。
第三部分市场分析
一、区域住宅市场成长情况
1、区域住宅市场简述
• 形成时间
• 各档次住宅区域内分布情况
• 购置人群改变
2、区域住宅市场各项指标成长情况（近3-5年）
• 开工量/完工量
• 销售量/供需比• 平均售价
3、区域市场在市内各项指标排名情况及发展趋势
二、区域内供给产品特征
1、各档次产品供给情况
2、各档次产品集合特征
尤其研究和本案类似档次物业特征
• 平均售价
• 开发规模
• 产品形式
• 平均消化率
• 平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案情况
附图：项目周围楼盘个案分布图，其中部分具代表性未来关键竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供给土地情况、产品供给量和产品类型
5、分析本案在区域市场内机会点
6、结论
• 区域市场在整体市场地位及发展态势
• 本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式
• 本案在区域内开发市场潜力
• 本案在开发中营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参考项目标经验研究及全市趋势特征上
2、 结论：本案目标人群区域起源、行业特点、产品力偏好、购置方法和关键关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/起源区域/行业特点
3、产品提议
第四部分计划设计分析
一、初步计划设计思绪
1、设计概念产品表现专题思想关键设计风格、设计特点。
2、关键产品类型多层、高层还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型及不一样类型产品百分比。
3、节能和环境保护型建筑材料选择考虑
4、在所在城市中生产新型、别具一格产品可能性。
5、假如是大型、超大型项目对营造大小区概念考虑。
二、计划设计可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下制造出产品是什么类型和特征是否符合前面提及计划设计概念和万科所追寻多种档次高品质住宅要求。关键从计划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品可能性。
2、容积率改变对产品设计概念、产品类型和特征影响。
3、土地本身特征对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质情况、较深沟壑、小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理方法。
4、周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”原因等对产品计划设计和环境保护影响及处理方法。
5、周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路情况，可能和小区关键出入口相关、供水、排水、通讯有线电视、电话、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品计划设计影响及处理方法。
6、周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通情况（和是否开通业主班车相关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配套建设规模和面积作出判定。
7、市场分析结果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制标准和前面产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及怎样处理。
第五部分项目开发
一、土地升值潜力初步评定。
从地理位置、土地供给、周围环境及配套、市场发展情况、政府计划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评定。
二、立即开发和作为土地贮备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、完工计划、开完工时占当地城市市场和片区市场拥有率。
四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，估计销售各期市场拥有率，销售计划实现可行性分析。
第六部分投资收益分析
一、 成本估计
说明测算假设和关键利用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率项目总投资，直接建造成本加期间费用，不包含营业税和所得税等。并参考下面表格列示
项 目
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种基础税率，能够享受税收优惠政策时税率，项目本身适用税率。若享受地方政府优惠政策，要尤其说明该项优惠和国家政策是否有冲突，和怎样处理，具体操作过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析假设条件，如：是否享受政府多种税费减免等
2、项目利润率、投资回报率及关键经济指标。参考以下表格
经济指标
单位数值（元/m2）
项目总金额（万元）
销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率投资回报率

3、项目开发各期利润表现
经济指标 ┈┈20××年 合 计

下六个月
上六个月
下六个月
上六个月
下六个月
上六个月
结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参考以下内容及表格，可依据实际情况增减。
（1）成本变动各项经济指标改变，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）
一定百分比来比较，如：
经济指标
估计成本×90%
估计成本
估计成本×110%
估计成本×120%
总投资毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标改变，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标
估计售价×90%
估计售价
估计售价×110%
估计售价×120%
营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3）容积率变动各项指标改变
关键指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金估计
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融资路径。
4、开启资金及开启时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
第七部分管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人企业，项目企业，关键部门设置。
六、人力资源需求:开启项目对个专业（部门）人员需求，具体人数（关键是专业经理）。
七、人力资源缺口及处理：现有些人员能否满足需要，缺口人员处理路径（调动、招聘、培训等）
第八部分综合分析和提议
一、优势：从品牌、设计、开启速度、产品品质和特征、市场竞争、营销、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思绪等方面叙述。
二、劣势：从品牌、设计、开启速度、产品品质和特征、市场竞争、营销、合作方法、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思绪等方面叙述。
三、机会：从市场机会、提升市场拥有率、树立品牌形象、地域性优惠政策、城市发展计划、宗地所属区域土地价格趋势等方面叙述。
四、结论和提议
第九部分竟拍和投标方法取得土地需要注意问题
一、关键指标测算
1、估计直接建造成本（不包含地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）
经济指标
A A+M A+2M
A+nM
楼面地价

完全成本

总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价，M代表每次举牌增加最小单位价格，或是设定敏感性（关键性）改变值，比如100万元，改变值不宜过大。
3、依据需要，可增加以下测算：
销售净利率
完全成本
最高楼面地价
最高总地价
R1

R2

R3

．．．．．．

注：R代表可接收销售净利率；销售净利率还能够换成其它关键分析指标，如投资回报率等。
二、竞争对手分析
1、 关键背景控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润、每股利润
3、 资金情况，可能资金起源、融资能力、资金成本
4、 操作水平，关键开发项目
5、 参与竞争关键目标，进而分析对手拿地气势，是否志在必得。
三、制订策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时地价。
2、销售净利率在10%时可接收地价或在可接收销售净利率时地价。也能够经过其它指标分析可接收地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）标准。
四、资金筹措
短期集中支付大额资金确保，自筹资金还是向金融机构融资，是否和相关金融机构达成到时一定提供融资服务协议。
第十部分在新城市开发需要补充内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体情况
1、近三到五年商品住宅市场发展情况：开工面积、完工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场情况：当年市场关键指标：土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房百分比、平均售价、个人信贷额度占销售额百分比。
3、各类型产品市场特征：价位区分、各档次市场百分比、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较
(1)量值描述土地批租量、开工量、完工量、销售量、多种档次楼盘销售比重、平均价格等。
(2)各区商品住宅分布特征供给量、销售量改变和发展趋势等。
5、当地城市近、中期计划发展方向描述
城市发展计划、功效布局、基础设施建设等和项目开发和居民住宅亲密相关方面。
6、关键发展商情况:发展商实力、企业性质、开发水平。前20名发展商最近3年开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。
7、热点区域表述和特征:热点产品表述和特征
8、用户购置偏好、购置关注要素
9、关键楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研汇报(汇报格式及内容另附)
附件
1、相关宗地情况补充证实资料和法律文件,如多种政府批文、权证等。
2、根据万科集团成本核实指导设置科目明细具体列示成本测算过程
成本测算可采取两种方法
(1)从预算角度,依据当地相关政府政策、法规,根据成本项目逐项分析计算。但要注意万科在计划设计、高品质要求下,可能比行业通常成本水平增加原因。
(2)依据已做类似项目标相关数据,并充足考虑该项目标特征，在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中,不是一贯而终。不一样成本项目要利用最合适、最科学方法，两种方法能够交叉使用。对可上可下成本项目在不能确定情况下，尽可能稳健部分。可参考下面表格
成本估算表
成本项目
总成本（万元）
单位成本（元/m2）
参考项目单位成本
说明
一、土地
取得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

二、开发前期准备费
1、勘察设计费

2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程

2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
4、拆迁赔偿费
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统

2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费

2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池

2、会所
3、幼稚园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其它
七、开发间接费
1、工程管理费

2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费
合 计

说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出具体估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外项目，其标准为：①已完工项目；②含有最大可比性
3、 现金流量估计表
4、 欲签定意向书和协议文本
5、 新城市开发市场调研报