上半年无锡房地产市场调研分析报告.doc

江苏省无锡市房地产市场分析

目 录
一、无锡城市概览
1、地理位置
2、区位人口
3、经济运行
4、交通情况
二、土地市场成交情况
1、多年来全市经营性用地成交
2、-各区商品住宅用地成交统计
3、1-5月份经营性用地市场交易情况
三、房地产市场交易情况
四、区域前景估计
1、惠山板块
2、滨湖板块
3、 南长板块
4、崇安新城
5、蠡湖新城
五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力估计

一、无锡城市概览
1、地理位置
无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。在长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，和浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，和泰州市所辖靖江市隔江相望。

2、区位人口
无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积31.4%。据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增加1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。

附：无锡市各辖区人口和辖区面积

3、经济运行
无锡是是中国民族工业和乡镇工业摇篮。按国家统计局高新技术产业口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高级家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高级纺织及服装加工业。
今年一季度无锡全市实现地域生产总值达1056.08亿元，同比增加9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增加1.5%，其中通常预算收入93.94亿元，同比增加5.8%，双双保持小幅增加，增速比前2个月加紧了6.4和0.7个百分点。城镇居民收入继续保持稳定增加，一季度农民人均现金收入达成7170元，同比增加10%。
一季度无锡市全社会固定资产投资达成520.20亿元，同比增加27.1%。其中工业投入达成255.98亿元，同比增加20.1%，全社会固定资产投资和工业投入展现高速增加态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。
4、交通情况
无锡是华东地域关键交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成立体交通网络。
公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可和全国铁路连网直通。正在建设中京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷条件。
港口：无锡依靠长江、京杭大运河和太湖水系，含有7条关键航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。
航空：无锡机场于9月经过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，现在已开通至北京、深圳、广州等城市中国航线，香港、澳门、大阪航线，正在主动争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“十一五”发展计划和国家发改委编制《长江三角洲地域区域计划》，现正在建设苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，估计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。

二、土地市场成交情况
1、多年来全市经营性用地成交
从到，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达成700多亿元。从下表也能够看出：和无锡市经营性用地成交最多，分别占总数22.93%和27%。就成交总价来看，成交款达成168亿元，占总量23.69%。

2、-008各区商品住宅用地成交统计
近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为快速。据本网资料库数据统计显示，-，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交2856.51万平米，成交金额近600亿元，分别占总交量77.62%和83.56%。可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要组成部分。

附：-无锡市区商品住宅用地交易情况

3、1-5月份经营性用地市场交易情况
加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让三幅地块，今年1-5月份，无锡市区总计成交经营性用地24宗，总面积约1349.5亩，总成交价近32.6亿元。
今年推出地块均以净地方法成交，除国际科技园净慧东道东侧一幅地块以高出底价500万元价格成交以外，其它均以底价成交，该地块面积约75亩，计划用途为商办混合，被无锡软件产业发展以20290万元取得。
值得关注是，今年无锡推出经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共7宗，但面积全部相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地域一宗地块面积为55.65亩以外，其它均不超出35亩。其它地块除一宗纯住宅用地以外，均不一样程度含有商业用途。可见，在未来几年里，无锡市将大力发展商业。

附：1-5月份无锡市经营性用地交易情况

土地位置
面积（亩）
土地用途
成交价
万元
竞 得 单 位
崇安区桐桥路和广益路交叉口西北
11.78
商业、物流
2670
无锡汇华医药
崇安区广南路和广益路交叉口东北
28.02
商业、睦邻中心
4710
无锡市广益建设发展
滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内
30.3
商业
2370
无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任企业
滨湖区胡埭九龙湾乡村家园内
23.5
商业
1700
无锡十八湾生态旅游休闲发展有限责任企业
锡山区，东至新312国道
11.58
商业
850
无锡宝尊汽车销售服务
广瑞路和广益路交叉口东南侧
13.38
商业、商务办公
3464
无锡市崇安区资产管理中心
国际科技园新安花苑安置区二期
22.8
商业
2760
无锡新安富民物业股份合作社
国际科技园KJY-XA-A-16号地块
46.27
居住
8020
无锡新安富民物业股份合作社
国际科技园净慧东道东侧
74.88
商办混合
20290
无锡软件产业发展
新区锡士路东侧、锡新二路南侧
13.53
商业
1015
上海国信汽车销售
新区锡士路东侧、锡新二路南侧
12.8
商业
962
无锡市新洲丰田汽车销售服务
新区城南路东侧、高浪路匝道北侧
99.036
商业、研发办公
11750
江苏无锡国家粮食贮备库
惠山区服务外包南部集聚区
68.15
商业、科研研发
5452
无锡市隆泰置业
惠山区源生路西侧、政和大道北侧
23.75
商业、商务办公
2490
无锡惠山新城置业发展
健康路和后西溪路交叉口东南侧
25.15
综合
41497
恒隆（江苏）
民丰路和校园路交叉口西北角
30.28
商办文化设施
6100
无锡市北塘区益民投资发展
惠山区玉祁镇唐平湖地域
55.65
商业
3650
上海龙泽实业
国际科技园TKY-YF-B-15号
53.52
商业金融
12925
无锡新区经济发展集团总企业
国际科技园TKY-HB-C-08号
97.27
旅馆业
7873
无锡新区经济发展集团总企业
国际科技园计划道路以东
30.9
商业金融
7466
无锡太湖国际科技园投资开发
新区叙丰里小区东侧
153.02
商住、商办
55703
江苏苏南万科房地产
红星路和健康路交叉口西北侧。
35.93
综合
4156
无锡盛联房产开发
滨湖区观山路南侧、蠡河路西侧
203.32
商住
62200
无锡市太湖新城建设投资管理
滨湖区瑞景道西侧、观山路南侧
184.7
商住
55890
无锡市太湖新城建设投资管理

三、房地产市场交易情况
今年1-5月商品房成交量达247.9万平方米，已靠近去年整年成交量七成！其中5月份市区商品房成交6209套，平均天天卖房200余套！而在此之前，锡城单月最高成交统计是10月65.45万平方米，5737套。无锡楼市单月最高成交统计再次被刷新。

从上表能够看出，今年1-5月份，除2月份因为新年和天数少等原因影响，造成成交套数略有下降以外，无锡楼市总体展现出稳步上升趋势。从3000余套上升为6000多。从成交均价来看，浮动较小，基础在5700元/平米左右徘徊，值得注意是，4、5月份相对均价较低，成交量却显著高于其它月份。可见，无锡楼市刚性需求已经被撬动，在经过一段时间观望后，购房开始重新提上无锡百姓日程。

今年1-5月份，无锡楼市回暖趋势显著，但具体区域表现却有不一样，比如最好滨湖区，总计成交商品房5779套，成交面积超出71万平米。位居七区之首。它和惠山区交易量之和分别占总数46.38%和49.75%。滨湖区有魅力万科城和太湖国际小区两大楼盘支撑，月销售量一度攀上267套和183套高峰，近期开盘魅力万科城情景洋房II更是单日立案达成16套。同为滨湖区尚锦城、蠡湖公馆、万科金域蓝湾等表现也相当不错。这些全部为滨湖区成交量领衔七区之首奠定了基础。

四、区域前景估计
1、惠山板块
惠山板块源于惠山隧道开通，而惠山隧道贯通，不仅大大缩短了无锡南北距离，也带动着周围地产升温。近两年无锡商品房市场消化量急剧放大，惠山区表现尤为突出，小高层、联排别墅、精装修等多样房型供给，良好周围环境，促其一手楼成交量名列全市商品房成交总量前茅。而房屋销售量增加，则得益于惠山新城板块崛起。未来几年中，惠山区发展将进入一个愈加好阶段。伴随华美达酒店、金融广场、天力广场、汽车文化村、绿地情景洋房、奥林匹克花园等地产相继开幕和周围基础设施和配套设备完善，惠山新城板块巨大潜力将被深入挖掘。

2、滨湖板块
，在金融风暴席卷中，滨湖板块仍独占月楼市成交量鳌头，这其中河埒区域楼盘功不可没。河埒地域未来发展前景无量已经成为锡城投资者公认预知。而多年来锡城交通高速、密集建设是不可忽略关键原因。尤其是9月28日开通快速内环，让城区新兴商业圈形成成为可能。青祁隧道及青祁高架投用实现了河埒地域和其它区域之间互通，促进了河埒区域各行各业尤其是房地产业发展。发达交通网络让青祁段内环沿线楼盘——万达广场、蠡湖壹号、阳光嘉园等成为锡城炙手可热新盘，其未来升值空间宽广性甚至不逊于城市中心区楼盘。

3、 南长板块
南长板块作为市郊区域，在商业、住宅、生活配套等各方面发展全部较为成熟，而且金城高架建成使用带动了区域商贸业和房地产业发展，古韵坊、清扬御庭、清扬康臣等全部是颇受市民关注新兴楼盘。内环高架让生活在清扬板块居民体验到不仅是出行方便，越来越浓厚现代气息亦在车水马龙繁忙中彰显出来。不可否认，快速内环辐射区域间互动，将给清扬板块带来无限商机。

4、崇安新城
在无锡几大新城计划中，崇安新城是离关键区距离最近。目前，崇安把发展眼光投向4.68平方公里崇安新城广益片区，总体目标是在3～6年在广益建成200万平方米市场群和200万平方米住宅区。在《～无锡城市建设行动》纲要中，更是提出要实施发展多核城市发展计划，将崇安新城打造成无锡城东购物休闲娱乐中心。“形成产业高度聚集、居住高度集中、项目高度集约、含有鲜明区域特色和较强竞争力现代化新城区。”经过这几年建设，崇安新城已初具规模，像广益风情街、月星国际家居广场、广益家园安置房等一批项目已经建设完成，或正在建设当中。崇安新城发展潜力不容忽略。

5、蠡湖新城
蠡湖大桥横贯南北，快速内环穿境而过，蠡湖隧道连接城郊，加上魅力万科城、太湖国际小区、融创·天鹅湖三大著名楼盘坐镇，蠡湖新城俨然一座充满现代气息城中城。对于蠡湖板块短期内飞速崛起。区域高速发展离不开便捷交通，快速内环及蠡湖隧道投入使用，使得蠡湖区域人流量成倍增加，蠡湖新城建设高级住宅小区和新型商贸中心成为可能。同时，四通八达交通骨架充足开发出了蠡湖板块旅游资源，蠡湖之光、蠡湖中央公园、蠡园等已成为无锡旅游胜景关键组成部分。笔者相信，伴随魅力万科城、太湖国际小区、融创·天鹅湖等楼盘交付，快速内环、蠡湖隧道将成为蠡湖新城不可替换交通动脉。

五、结语
今年以来，无锡楼市成交量节节攀升，关键是去年下六个月以来多种利好政策后延影响和去年积压需求集中释放，同时也因为上六个月新增供给量不足所致。而伴随楼市成交量放大，开发商态度也显著地起了改变。原来全方位多种优惠让利不见了，促销短信和主动推介热情电话没有了，“摇号”、“诚意金”等多日不见营销手法又开始出现。和此同时，房价在悄然之中也涨了起来。最低时4000多元/平方米就能买到房子，现在要6000多元/平方米。有意无意制造紧俏和涨价局面，带来了显著“买涨杀跌”效应，很多观望情绪浓厚、购房愿望不是尤其迫切改善型需求，开始抢着入市。
现在，整个宏观经济形势并没有完全改善，前期积压需求该释放全部基础释放了。比如六月一周，锡城商品房成交量展现全线下滑态势，六月一至七日，日均成交在157套左右，远低于5月份日均200套成交水平。但尽管如此。笔者估计，整个二季度市场行情还是会接着一季度旺盛势头走下去。至于三季度和四季度，市场可能会趋于理性。因为上六个月市场新增供给偏低，市场成交以消化存量为主，但下六个月很多新房源会出来，这会深入加大销售压力。