产权式酒店交易法律问题分析模板.doc
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1、产权式酒店交易法律问题分析一、 产权式酒店概述 1.1 产权式酒店渊源 “产权酒店”是上个世纪70年代兴起产物,在欧美发达国家和地域,中产家庭逐步成为社会主流,旅游业方兴未艾,在旅游创新过程中,瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店(timeshare hotel)”概念,“timeshare”即“时空共享”, 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利,该权利能够转售、转让或交换。“时权酒店”组成产权式酒店最初形态模式。经过长久发展,产权式酒店又逐步演化出两种类型:“退休住宅”及“有限自用投资型酒店公寓”。“退休住宅”,是一个所谓留后路退休住房投资方法。投资者在
2、退休之前购楼,每十二个月和家人去使用一段时间,其它时间交酒店管理企业出租获租金回报。到退休时候作为颐养天年住所。这种类型酒店在美国比较多见。 “有限自用投资型酒店”,开发商将酒店每间客房分割为独立权出售给投资者,投资者通常不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红,同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。 “时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用投资型酒店”三者共同点是全部秉承“时空共享(timeshare)”理念,投资者均享受一定时限无偿入住权利。 1.2 产权式酒店在中国发展情况 伴随中国经济不停发展,人民生活水平不停提升,消费能力和理财观念逐步转变,在多年
3、来旅游热、房地产投资热推进下,产权酒店投资方兴未艾。 第一个“时权酒店”模式在中国最早出现,这种模式之下因投资人不拥有客房全部权,故不能称其为真正意义上“产权式酒店”,因国情差异,其发展在中国产生了“水土不服”现象。“时权酒店”关键是依靠契约和信用机制保障投资者权益,而因为现在中国物权和信用机制不完善,开发商携款潜逃事件屡有所闻,所以单凭契约保障极难取得投资者信任,这就需要表明产权关系,产生了给予投资者酒店全部权必需性。 第二种“退休住宅”,因中国现行法律要求,土地及房产使用年限较短,而且对于不一样类型土地及房产用途有不一样使用年限和使用规范,故在中国也未能成为主流模式。 只有第三种“投资型酒
4、店”经过发展改良,逐步衍变成极具中国特色产权式酒店。本文所要讨论产权式酒店,也正是这种中国特色“投资型酒店”。 因为产权式酒店同通常商品房在出售和售后物业管理有较大不一样,中国至今未就此出台专门规范,这就造成了现阶段产权式酒店发展出现了一定程度混乱。笔者拟就中国“产权式酒店”交易过程中存在法律问题作一初步探讨。 二、 产权式酒店法律关系 2.1 产权式酒店运作模式 产权式酒店比较成熟运作模式以下:首先,由投资者和开发商签署房屋买卖协议,这些和一般商品房买卖是相同,投资者支付购房款依法取得酒店房间全部权。其次,投资者和酒店管理企业签署房屋租赁协议或委托经营协议,将房屋出租或委托给酒店管理企业,约
5、定由酒店管理企业负责酒店经营,投资者收取租金或分享经营收入,或取得一定时间无偿入住权作为酬劳,等等。不一样产权式酒店提供回报方法有所不一样,如有些产权式酒店提供固定投资回报率,另加部分酒店经营利润;有些则提供无偿居住天数;有些则要求只提供酒店经营利润,不提供其它回报。再次,因为投资者普遍对产权式酒店经营风险存在疑虑,开发商为增强吸引力,往往引入专业担保企业,为投资者收益提供一定条件担保,约定在确保期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权在确保期间和确保范围内要求确保人负担确保责任。最终,有些开发商为消除投资者投资顾虑,在销售时即设计好了退出机制,投资者购房后满一定年限,能够以一定价格将所购房
6、屋再出售给开发商或酒店管理企业,开发商或酒店管理企业确保回购。 2.2产权式酒店法律关系分析 产权式酒店运作过程中,形成了以下多个法律关系: 2.2.1 房屋买卖法律关系 2.2.1.1 出售(预售)即开发商将产权式酒店出售(预售)给投资者法律关系。 2.2.1.2 回购 有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下能够一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理企业,开发商或酒店管理企业承诺回购。这其实在双方间形成是一个附期限附条件协议关系。只要投资者要求推行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者全部房屋。回购协议提供退出机制对保护投资者利益含相关键意义。 2.2.2 房屋租赁法律关系 如前所述
7、,投资者和酒店管理企业签署房屋租赁协议,将房屋出租给酒店管理企业,由酒店管理企业负责酒店经营,投资者收取租金或采取包底分成形式分享酒店经营收入,取得一定时间无偿入住权,投资回报用以冲抵购房款,等等。 即使上述投资者和酒店管理企业协议有时候也以委托经营协议名义出现,但就其协议内容而言,通常全部约定投资者不参与酒店经营管理、不负担酒店经营风险,而只是收取固定收益,投资者出让是酒店房间占有权、使用权,这些均符合租赁协议关系法律特征,从其次而言,投资者本身不含有经营酒店资格,酒店管理企业也不是以代理人身份收替换理费用。所以,笔者认为,上述所谓委托经营协议就其实质而言乃是租赁协议。 2.2.3担保法律关
8、系 担保关系使原来简单两方关系变成了三方关系,成为一个“三角关系”,由担保企业经过对投资产权酒店购房者进行风险担保,可在一定程度降低购房者投资风险。 三、 产权式酒店交易过程中存在法律问题 3.1 房屋买卖关系中存在法律问题 3.1.1 产权关系上存在法律问题 首先,产权式酒店项目本身及操作方法存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不正当等。法律和行政法规现在对产权式酒店运作方法并未要求,仅有部分部门规章存在要求。6月建设部实施商品房销售管理措施第2章第11条中明文要求,“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方法销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租
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