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相关住宅性能评定技术标准规范培训小结一、 为何要编制此标准和标准指导思想1.1.1落实国务院办公厅（国办发199972号）文件所提出“推进住宅产业现代化，提升住宅质量”一个组成部颁。文件明确提出要“重视住宅性能评定工作，经过定性和定量相结合方法，制订住宅性能评定标准和认定措施，逐步建立科学、公正、公平住宅性能评价体系”。8月国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知（国发18号）提出要“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰制度。1.1.2住宅是一个特殊商品，成本高、使用周期长，而且选择建筑材料和部品众多，生产建造过程也很复杂。对于绝大多数并非内行消费者来说，只能凭住宅外观和外部环境感性认识来判定，不能真正认识房屋品质优劣好坏。开展住宅性能认定制度，能够由公正第三方对房地产开发企业开发建设住宅性能进行评定、认定，能够充足维护住宅消费者利益。另外对于住宅开发商来说，假如开发出来产品是优质，不过没有些人来评价、认可，光靠自己宣传也无法取得消费者信任。所以有必需在开发商和消费者之间建立一个对住宅进行客观、公正评价认定制度。利用第三方对商品进行认证，已经是世界各国一个通例，比如多种认证标识。所以，在中国建立住宅性能认定制度也是为了使好产品得到消费者认可和信任，同时对规范房地产市场，统一标准，科学理性地建设住宅，促进房地产业健康发展含有主动意义。1.1.3现在社会上出现绿色住宅、生态住宅、健康住宅等概念，全部是强调住宅性能一些方面，不全方面，不含有权威性。而建设部制度住宅性能认定指标体系能够统一对住宅性能进行科学、公正、公平评定。1.2.0编制指导思想1.2.1这个标准是全国唯一一部住宅性能评定标准。1.2.2适适用于城镇全部新建和改建住宅性能评定，而不是单纯评优标准。1.2.3实施第三方认证，认定过程做到科学、公正、公平。1.2.4认证结果能反应住宅综合性能水平。1.2.5表现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，提倡一次装修。1.2.6认证宗旨是还消费者对于住宅性能情况知情权。1.2.7引导住宅开发和住宅理性消费。1.2.8激励开发商提升住宅性能。1.2.9住宅性能等级要依据得分高低和部分关键指标双控确定。二、 性能分类和住宅分级2.1依据“小康型城镇住宅科技产业工程”科研结果中把住宅分为五个方面性能。分别是：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。2.2处于对住宅性能进行综合评定，所以编制组认为应该首先对五个方面性能单独评定，以此做为综合评定基础。于是就形成了现在条文结构框架体系。2.3依据综合性能高低，将住宅分为A、B两个级。A级住宅：实施了现行国家标准且性能好住宅。B级住宅：实施了国家强制性标准，但性能达不到A级住宅。2.4 A级住宅依据得分不一样，可从低到高分为1A、2A、3A三等。三、 分值和评定方法设计3.1标准把评定总分设为1000分，其中适用性能和环境性能分别为250分，经济性能和安全性能分别为200分，耐久性能为100分。（分值大小和中国研究深度有正比关系，也就是说分值低不代表内容就不关键，比如耐久性给了100分，因为中国对耐久性能研究还不够透彻和成熟，所以打个保守分，可能在以后修订本做有所调整。）3.2归纳起来看，标准分值分为5个性能28个项目98个分项267个子项累计1000分。3.3为了预防出项参评工程中部分性能很差，却被评为A等级住宅甚至3A住宅，标准要求A级住宅五个方面性能得分率必需是达成60%以上。同时，采取符号空心五角心和实心五角心分别表示A级住宅和3A级住宅一票否决指标。3.4下边分别说一下符号有哪些内容要求。空心五角心作为A级住宅一票否决指标，共有18个子项，其中突出建筑节能：（1） 套内居住空间，厨房、卫生间等基础空间齐备。（2） 每套住宅最少有一个居住空间取得日照，大套尚需增加。（3） 厨房有直接采光和自然通风。（4） 7层以上住宅设计电梯，12层以上住宅最少设2部电梯。（5） 选址远离污染源，避免多种污染对住宅生活影响。（6） 住区周围市政基础设施齐全。（7） 绿地率大于等于30%（8） 外墙平均传热系数小于等于Q（当地要求）（9） 外窗传热系数小于等于Q（当地要求）（10） 屋顶平均传热系数小于等于Q（综合节能符合要求，可等同于以上3条符合要求）（11） 结构工程设计施工程序符合国家要求，施工质量验收合格且符合立案要求（12） 抗震设计要求符合规范要求（13） 室外消防给水系统、防火间距消防道路及扑救质量符合规范要求。（14） 墙体材料放射性污染不超标（15） 室内装修材料有害物质含量不超标（16） 室内环境污染物不超标（17） 结构耐久性方法符合使用年限50年要求（18） 防水工程使用年限，无眠和卫生间不低于，地下室不低于50年。以上18条为A级住宅项目。3A级住宅实心五角心共包含到6个子项，把一次装修列入，是为了引导产业发展方向：（1） 拥有3个或3个以上卧室套型最少配置2个卫生间（2） 住宅一次装修到位（3） 楼板计权标准化撞击声压级小于等于65分贝。（4） 楼板空气声计权隔声量大于等于50分贝（5） 分户墙空气声计权隔声量大于等于50分贝（6） 机动车停车率大于等于1，且不低于当地标准四、 评定内容和项目4.1评定工作分为设计审查、中期审查、终审三个步骤，进行设计审查是为了能在前期阶段向建设单位或开发商提供技术支持，为使评审结果含有可靠性，中期审查在主体结构施工阶段进行，终审则必需在评定对象完工后进行。4.2住宅性能标准上以单栋住宅为对象，也能够单套或主区为对象进行评定。4.3为了公平，当所处条件和子项要求要求无关时，该子项可直接得分。4.4住宅性能等级判别：A级住宅：含有空心五角心子项全部得分，且五方面性能要求均60分以上。其中600-720为1A（不包含720），720-850为2A（包含720），850以上（包含850）且含有实心五角心子项全部得分为3A。五、 五大性能具体项目及对应子项得分内容详见GB/T 50362-住宅性能评定技术标准。六、 举例1、3A住宅11月 6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织教授，对南京市建邺城镇建设开发集团开发，华森建筑和工程设计顾问南京分企业设计南京金鼎湾花园（二期）住宅性能设计审查。 教授组经过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目标设计基础上达成住宅性能评定技术标准3A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。 （1）该项目在适用性能上有以下特点。 该项目平面布局合理、功效关系紧凑、空间利用充足、住宅单元规整。套型中全部居住、公共空间通风、朝向、采光均好。公共空问和私密空问分区明确，尺度合适。设备设施齐备，并注意了无障碍设施基础符合A级住宅设计要求。 （2）该项目在环境性能上有以下特点。 南京金鼎湾花园二期项目总体计划合理，功效结构清楚，交通便捷通顺，内部停车比较充足，小区周围有良好交通条件和公共服务设施。住区内部环境良好，环境设施基础齐全。 （3）该项目在经济性能上有以下特点。 A、围护结构节能根据65节能标准进行设计和选择技术方法，并充足考虑适应高层建筑和外装饰，和外保温耐久性要求。 B、空调设备选择应注意达成能效（级）要求。 C、照明功率确实定应在确保室内照明设计前提下；达成节能设计（W平方米）要求。 D、注意绿地浇洒和景观用水不得采取自来水2、11月 6日，建设部住宅产业化促进中心会同江苏省住宅产业化促进中心共同组织教授，对连云港市新电房地产开发开发连云港市水木华园居住小区住宅性能设计审查。 教授组经过听取汇报、审阅材料、提问答疑、现场考察，一致认为该项目标设计基础上达成住宅性能评定技术标准2A级预审要求，同意列入建设部住宅性能认定工作计划。（1）适用性能住宅单体平面布局基础合理，套内基础功效空间齐备，平面设计符合模数协调标准，关键居住用房自然通风、采光及日照良好，厨房和餐厅流线关系比较紧密。单元底层入口设置公共门厅和无障碍设施。（2）环境性能该项目建设基地环境优美、交通方便、服务设施基础齐备，总体布局合理，建筑朝向、自然通风、采光、日照良好，主次出入口位置选择合适，小区内道路交通简捷方便，注意人车分流，地面、地下停车位基础符合要求要求，建筑造型很好，建筑色彩和环境协调，绿地配置和植物节配比较合理，智能化系统设置齐备。 （3）经济性能 该项目采取了多项产业化技术，覆盖了建筑节能、节水、厨卫成套体系。管网体系、小区采暖、智能化技术和垃圾处理、可再生能源利用等方面，其中有些是在当地首次大面积采取，对提升住宅产品质量，实现四节一环境保护，推进当地住宅产业化水平含相关键作用。日期：06.8.25培训人：王娟