关于产权酒店的研究模板.doc
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1、相关产权酒店研究目 录一、 从旅游性房地产谈起.2二、 分时度假概念.2三、 产权酒店定义和理念.3四、 产权酒店分类.31. 纯产权酒店.42. 时权酒店.43. 养老型酒店.44. 投资型酒店.4五、 产权酒店收益步骤.4六、 产权酒店发展现实状况.51. 产权酒店在全国发展情况.52. 产权酒店在成全部发展情况.6七、 多个有代表性产权酒店.61. 海南产权酒店风云再起.62. 维多利亚海湾现象.73. 5+2居住概念度假房地产项目.8八、 投资实例分析.91. 项目介绍.92. 投资者权益及义务.93. 投资方权利和义务.104. 投资分析.10九、 产权酒店困难和出路.111. 委托
2、资深专业酒店或旅游管理企业管理.112. 规范、透明经营.113. 广泛加入旅游联盟、网络组织,加强旅行社签约.114. 发明多样化室内格局.125. 发明宽广分时度假物业空间.12一、 从旅游性房地产谈起旅游一直是房地产投资开发一个关键领域。这几年,一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”和房地产开发从市区向城市边缘地带挺进,颇有蔚为大观之势。现在,除按传统方法开发经营酒店和度假村外,旅游房地产按其全部权和使用权大小可分为多个形态:一是度假型分时段多产权物业,用户支付一定费用就能够拥有全部产权或一定时段物业使用权;二是专题小区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼
3、在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,能够购置完全产权;三是房地产大盘或新城项目,因为开发面积很大或周围有需要保护或能够借力生态环境,所以,就出现了不一样于小区配套景观、大规模人为造景或自然借景开发项目。二、 分时度假概念分时度假(Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership),正确翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一个将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合全新投资模式和度假住宿设施,起源于上世纪60年代法国,最初只是多个亲朋好友共同购置一栋别墅,供大家不一样时间分别使用。以后这种消费方法风靡欧洲,并在上世纪70
4、年代引入美国后得到快速发展,进而延伸到世界各地,成为全球推崇新型休闲度假方法。诸如II、RCI已成为著名分时度假经营企业。对于购置者来说,分时度假能让买房人能够用低廉价格购置到居住条件很好房屋。有人买了别墅实际上十二个月也只能住多个星期,其它时间全部是空置,还要雇人看房。更多人则买不起第二套房屋;其次还能够享受到良好酒店式服务和适宜旅游服务,不用再付住店费用,而且有住在自己家里良好心理感觉;另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产一部分,其使用权(有是分割产权)能够抵押或继承,也能够出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。三、 产权酒店定义和理念产权酒店起源于欧洲20世纪70
5、年代,是传统房地产向分时度假过渡中间产品。风行于世界部分著名旅游城市和地域(如美国夏威夷,加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛),此种模式经过数十年发展,已成为一个被社会广泛接收房产和旅游相结合投资品种。通常来讲,产权酒店会把客房分割出售,业主能够拥有酒店客房部分产权。投资者购置产权酒店后,每十二个月确定自己使用天数,其它时间则交给酒店管理企业统一出租(经营),收取一定百分比返租(经营)收入,并可享受每十二个月经营收益分红,实现保值增值。产权式酒店作为一个新型房产投资和消费方法,符合现代经济资源共享标准,它将名下房产和酒店经营相结合,向公众提出了一个既是消费又是投资,既
6、是置业又是增值全新概念。将纯消费房产融入投资概念,这就是产权式酒店理念。四、 产权酒店分类产权酒店又分成以下几类:1. 纯产权酒店酒店每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理,获取一定管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。2. 时权酒店酒店每个单位通常分为一定时间份(如:十二个月产值51周,共51个时间份),每一个时间份使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间(如一周)使用酒店客房或娱乐设施权利,该权利能够上市转售、转让或交换。3. 养老型酒店这是一个所谓留后路退休住房投资方法。投资者在退休之前购楼,每十二个月和家人去使用一段时间,其它
7、时间交酒店管理企业出租获取租金回报。到退休时候作为颐养天年住所。委托管理期间,投资人可获取一定投资回报。通常情况下该物业在产权人逝世后由管理企业回购,再出售,收益其家人全部。这种类型酒店在美国比较多见。4. 投资型酒店即作为投资行为,逐年取得约定回报,并期待着增值回收投资。五、 产权酒店收益步骤产权式酒店是将建设酒店宏大复杂管理和巨额集中投资,分解为单体组合,为拥有一定呆滞资金取得较高回报,且不想承受投资风险个人或法人提供了机会,所以正在全球范围内快速增加。据国际旅游组织1996年汇报,其增加率达成15.8%。到1995年,已经有3.5万个家庭在81个国家4000多个旅游目标地购置了时权酒店,
8、美国产权旅馆已超出了1000个。产权酒店最大卖点是“投资”。产权酒店是一个投资行业和消费行为相融合方法。投资者购置了产权酒店客房后,通常每十二个月在度假期间使用,其它时间则将房间交和管理企业统一出租,作为酒店对外经营。通常来说,投资者入住时间通常不超出21天,其它时间出租所取得租金收益,基础能够抵押房产分期付款费用,从长久来看是风险小收益大投资项目。将酒店客房作为独立产权单位出售给投资者,再由投资者将客房返租给开发商所物色酒店管理企业进行日常经营,投资者经过租金形式收益,并可取得一段时间无偿入住资格。这就是投资产权酒店“收益步骤”。从这一步骤能够分析出投资产权酒店最吸引人之处:投资者无须靠自己
9、运作来取得收益,同时整个受益过程能够延续3050年,令投资者感到终生有保障。以更理性眼光来审阅这一套收益步骤能够发觉,产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险心理底线。安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为,产权酒店投资关键风险在于,酒店开发商和酒店管理企业掌握着太大主动权,商家商业道德成长是投资者利益首要保障。不过,投资者和商家又处于一个信息不对称状态之中,投资者显然极难真正了解到商家经商品质。所以,投资者必需含有一定知识,对产权酒店所在地地段价值、客房入住率和酒店营业情况等直接影响受益指标,全部要进行考证。六、 产权酒店发展现实状况1. 产权酒店在全国发展情况“产权式酒店”向大众推出既
10、是消费又是存放,既是服务又是资产,即可自用又可赠予尤其商品,是房地产和旅游酒店业有效综合,作为一个纯粹投资方法,这类酒店用户60%是中产家庭投资,40%左右是企业集团购置。家庭投资关键是为了增值和分红,顺带度假;集团购置首先用于投资,其次用于职员度假或企业年会专用。产权酒店在全国各地全部已经有不少项目,这类项目有些是新建项目,有些则是起死回生项目。产权酒店通常全部在风景区,房间有设计成酒店标准间,也有和一般居家住宅无异,其中有商品房项目,也有旅游休闲项目,即使产权已经卖给了个人,但在一个很长时间里,它不是小业主居所,而是作为酒店经营,所以,业内全部把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取全
11、部权方法实际负担了很大经营风险,而开发商经过引入酒店经营方法吸引投资者资金,能够立即收回开发投资,同时把后续经营风险转嫁给小业主或物业管理企业,对酒店业者和房地产开发商来说,产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目标救命稻草。中国第一家产权酒店诞生在海南。1999年10月27日,“南海传说温泉度假村”首先推出市场。“南海传说温泉度假村”(后改为皇冠假日酒店),是针对当初海南房地产市场低迷现实状况进行精心策划,目标在开辟海南商品房第二市场省外、海外用户群和机构投资者。此举也是对海南旅游资源和房产资源一次重新组合。投资者除取得每十二个月18天享用时段外,还可在50-70年内分取经营利润或取得产
12、权转让增值,并在首期付款时享受银行7成按揭。“南海传说”在当初因为概念新奇,购房者如潮。随即,北京、上海、厦门、昆明、深圳相继成功建设并推出产权酒店。,广州远洋商务大厦产权酒店“火爆有理”宣传声势掀起了产权酒店在全国投资热潮,深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期,永不供楼”口号;4月,浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空;7月,在上海,“海南皇冠假日酒店”一周销售60套;9月,北京金色假日产权酒店开盘很快,400多套房子就被抢购了二分之一;福州阿波罗大酒店开盘三天即预订300套。2. 产权酒店在成全部发展情况据统计, 年到成全部旅游观光人数达成了 万人,以每人消费500元计算,成全部酒店
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