大厦物业管理部工作手册模板.doc
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1、 目 录 一、物业部组织架构和人员结构3二、部门职责4三、物业部各岗位职责5、物业部经理职责5、运行督办经理职责:5、楼宇管理经理职责5、强电主管职责5、给排水、空调主管职责6、弱电主管职责6、电梯主管职责6、楼宇维修主管职责7、文员职责710、维修电工领班职责811、管、钳工领班职责812、维修管钳工职责(实施考评上岗制度)813、维修电工职责(实施考评上岗制度)814、楼面维修工职责。(实施考评上岗制度)915、仓库保管员职责。(实施考评上岗制度)916、物业部采购员职责。(实施考评上岗制度)9四、物业部关键工作内容、程序及制度11(一)维修领班日常工作程序11(二)维修电工日常工作内容及
2、注意事项11(三)弱电各系统工作程序12(四)维修管、钳工日常工作内容及注意事项12(五)楼面维修工日常工作内容及注意事项13(六)电梯维修工日常工作内容及注意事项13(七)设备三级保养制度13(八)设备检修管理制度14(九)设备巡检管理制度15(十)设备封存、启用管理制度15(十一)工具借、领管理制度15(十二)楼面及其它部门设施维修程序17(十三)向财务部提供扣款数据要求17(十四)电梯科规章制度及操作规程18(十五)空调给排水科规章制度及操作规程29(十七)强电科规章制度及操作规程41(十八)、相关收缴水、电费管理要求(试行)47(十九)相关卖场营业设施、装修改造工程管理要求49五、物业
3、部和相关部门间关系50一、物业部组织架构和人员结构 物业部经理 文员 督办经理 空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管 维修班 运行班 空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员 电 电
4、 电 员修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 长长 长 长 楼 监 消 广 宇 控 防 播 自 报 系 系 控 警 统 统二、部门职责、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作,为购物中心经营提供基础确保。、负责购物中心所属设备设施运行、维修、保养工作,使之保持良好工作性能技术情况。、依据经营布局要求及设备技术情况,对设备设施进行合理调整改迁,使企业物业得到升值。、对部门职员进行严格管理、检验、督促部门职员严格实施企业各项管理制度。、组织部门职员进行物业管理培训,提升职员综合素质。三、物业部各岗位职责、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作, 使之保持良好工
5、作性能情况;组织制订对应工作管理措施、工作程序制度,编制、 审核物业部年度、月度计划;合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作, 每个月向安全运行部提交物业部工作分析汇报;检验、督促、考评部门职员严格实施各项制度、程序、 规范及工作进度,了解部门职员思想情况, 对不良倾向立即纠正。负责组织各项专业培训,提升职员专业素质。负责对直接下属工作业绩考评,并和工资挂钩。全方面负责购物中心物业部技术管理工作, 督促各专业工程师尽职尽责,以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备常常处于优良技术状态安全运行。负责购物中心技术整改项目和新项目标施工质量监督管理工作。、运行督办经理职责: 主动配合物业部经理
6、搞好物业部工作。天天检验工程现场和设备情况: 检验设备运行状态,发觉问题立即处理。 检验下层岗位纪律工作态度,发觉不良现象立即纠正。 检验运行、维修统计,掌握能耗情况,做好节能工作,并制订具体方法。 每个月负责审查各大用户用电量、用水量报表,广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。 各项培训工作。、楼宇管理经理职责、主动配合物业部经理搞好物业部工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施装修格局及品质进行监控。 针对购物中心本身特点,做出适合布局方案; 确保购物中心装修档次,对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制; 为新招专柜出具平面尺寸图, 并利用专业特点帮助用户设计及改
7、造设施;对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行,并确保工程质量。 负责对购物中心设施维修和改善提供方案; 依据确定设计方案按要求组织实施到位;、强电主管职责()在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备全方面工作, 确保楼面配电柜, 照明设备常常处于优良技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路全方面工作。()天天检验工程现场和设备情况检验设备运行情况,发觉问题立即处理。检验下层岗位纪律和工作态度, 发觉不良现象立即纠正,并如实记入考评成绩。审查运行统计,掌握能耗情况,做好节能工作,做好统计.()每个月负责广场各大用户用电量报表, 在空调工程师配合下
8、核实广场购物中心总用电量, 发觉差异要分析原因,立即采取方法纠正。()制订并落实电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程,监督和检验各班组合理使用电气设备, 定时维护电气设备情况,并统计归档。()每个月负责商场用户, 除企业应配照明外电费管理收取工作。()负责督促检验电气设备技术资料搜集整理工作, 完善技术资料。()掌握科技发展新动态,适时应用新技术。()负责对直接下属业绩考评并和工资挂钩及各项培训工作。、给排水、空调主管职责()在物业部经理领导下主管楼面卫生间给排水设施维修、 保养和楼面空气处理机按时开关工作。负责物业部所属空调设备,室外给排水设备、 泵房设备运行,维修等全方面工作。
9、()天天检验工程现场和设备情况检验设备运行情况,发觉问题立即处理。检验下层岗位纪律和工作态度,发觉不良现象立即纠正。审查运行统计,掌握能耗情况,做好节能工作,做好统计.()每个月负责和强电主管配合核实空调用电量 。()对系统设备运行、维修情况进行监督、考评, 每个月分析报表。()负责空调系统技术资料搜集、整理工作, 完善技术资料。()负责直接下属业绩考评工作并和工资挂钩及各项培训工作。、弱电主管职责()在物业部经理领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路全方面工作。负责购物中心消防系统设备线路全方面工作。()天天检验工程现场和设备情况 检验设备运行状态,发觉问题立
10、即处理。 审查运行、维修统计。 负责对消防系统等设备运行,维修工作,每个月分析报表。 负责弱电系统技术资料搜集、整理工作、完善技术资料。 负责楼宇自控装置正常运行。、电梯主管职责 ()在物业部经理领导下 负责监视分析购物中心电梯(部扶梯,台直升梯)运行情况, 保 证多种设备在要求参数下运行, 发觉异常应立即安排维修人员处理,并立即向上级汇报,并做好统计。 负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保, 使电梯保值。 主动参与多种培训, 对发生事故隐患进行分析,查找原因、制订方法。 负责电梯设备运行、维修工作,每个月分析报表。、楼宇维修主管职责 ()在楼宇主管经理指导下,负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架
11、、楼面装饰等其它设施维修、保养工作, 以确保完美经营环境。 ()帮助、配合其它工种(电工、钳工、 水工)维修保养工作。 ()依据维修保养计划, 具体负责完成本工种计划任务,安排常规巡查、维修、保养工作, 处理协调实施过程中所出现各类问题。 对各楼面送交维修申请单立即加以处理。对简单维修工作要随时处理, 确保完好率在以上。 ()严格实施各项制度、规范、程序, 了解下属职员思想情况,严格管理,立即纠正不良倾向。 对本工种工作任务实施情况进行检验、考评验收, 每个月向维修主管提交楼面维修工作汇报。 ()负责所属维修设备及公用工具保管。、文员职责 ()规范化地管理本部门多种资料, 使之能方便应用,并充
12、足发挥作用。具体包含: 和外部单位工作衔接、往来公文。 和购物中心各部门衔接,往来公文。全部机电设备资料档案,设备运行情况统计, 经过资料统计搜集信息,反馈信息,为领导决议提供依据。全部设备维修统计、汇报、请示、批复整理归类。 向企业提交工作计划、汇报及批复归档。 企业下发指示,通知及规章制度归档。 本部门工作任务、 进度调查汇报及汇报材料总结整理归档。 物业部全部相关会议统计及其整理、归档。 物业部内部资料借阅管理。 ()负责卖场营业设施维修事宜。 楼面营业设施申请单、派工单搜集、归类。 依据申请单派工维修。 对维修中出现问题, 立即汇报并做好相关部门协调解释工作。 结算各专柜维修费用,月底
13、报送财务部。 ()负责物业部内勤工作。 制订每个月排班、值班及考勤表。 办理职员到岗、转岗、离职手续。 办理职员多种假事、加班、外出等事宜。 职员号牌、考勤卡、生活补助、 生日补品等办剪发放事宜及办公区域卫生管理。 ()实施上司指派其它工作任务。10、维修电工领班职责 (1)在主管指导下,具体负责购物中心所属设备、 设施电气部分维修、保养工作。 (2)帮助配合其它工种维修保养工作。 (3)依据维修保养计划, 具体负责完成本工种任务,安排常规维护、保养、巡查等项工作, 处理协调实施过程中所出现各类问题, 对各楼面送交维修申请单立即加以处理。 (4)严格实施各项制度、规范、程序, 了解下属职员思想
14、情况,严格管理,立即纠正不良倾向。 对本工种工作任务实施情况进行检验、考评、统计。 每个月向维修主管提交维修电工工作汇报。 (5)负责所属维修设备、公用工具保管。 并确保维修工作不拖拉,完好率在以上11、管、钳工领班职责 (1)在主管指导下,具体负责购物中心空调、 给排水设施及其它设备、设施机械钳工维修、保养、运行工作。 (2)确保所属各水系统通畅、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能情况。 (3)作好其它工种配合协调工作。 (4)依据维修保养计划,具体负责完成本工种各项任务,安排常规维修、维护,检验工作, 处理协调实施过程中出现各类问题,确保各楼面所送交维修单立即维修处理。
15、(5)严格实施各项制度、规范、程序。 了解下属职员思想情况,严格管理,立即纠正不良倾向。 对本工种职员工作进行检验、验收、统计、考评, 每个月向上司提交管钳工工作汇报。12、维修管钳工职责(实施考评上岗制度)(1) 服从本工种领班指令及工作安排,主动、 高效地进行工作。(2) 对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检验、维修、保养。(3) 确保水系统畅、无堵塞、无泄漏,各设备、 设施、机械钳工部分保持良好性能情况。(4) 做好其它工种配合协调工作。(5) 在实际工作中严格实施各项规章制度, 自觉接收上司检验,督促,考评。(6) 参与多种培训学习,掌握大楼设备原理, 结构及各
16、项技术要求,提升本身业务素质。(7) 违反制度,拖延时间,工作质量低劣, 造成营业及设备损失者,应负担对应责任。13、维修电工职责(实施考评上岗制度) ()服从本工种领班指令及工作安排,主动、 高效地进行工作。 ()对购物中心所属设备、设施电气进行检验、 维修保养,确保其性能情况良好。 ()做好其它工种(钳工、水工、 楼面维修)配合帮助工作。 ()在实际工作中严格实施本工种各项制度、规范、 程序,确保工作质量。 同时应遵守相关部门所制订规章制度。自觉接收上司检验、督促、考评。 ()参与多种培训学习,掌握大楼设备原理、 结构及各项技术要求,提升本身业务素质。 ()违反制度、拖延时间、修理质量低劣
17、, 造成营业及设备损失者,应负担对应责任。14、楼面维修工职责。(实施考评上岗制度) ()服从本工种领班指令及工作安排,主动、 高效地进行工作。 ()对购物中心各楼层经营设施进行检验、维修、 保养工作,确保经营环境完善。 ()做好其它工种(钳工、电工、水工)配合帮助工作。 ()在实际工作中严格实施本工种各项制度、规范、 程序,确保工作质量, 同时应遵守相关部门所定各项规章制度。自觉接收上司检验、督促、考评。 ()参与各项培训学习,掌握大楼各类设施技术要求,提升本身业务素质。 ()违反制度、拖延时间、修理质量低劣, 造成营业及设备损失者,应负担对应责任。15、仓库保管员职责。(实施考评上岗制度)
18、 ()仓库保管员负责所属仓库物资管理, 确保满足维修运行对备品备件要求,确保企业财产不受损失。 仓库物资管理包含进货、存放、发放及账务管理。 ()坚守岗位、忠于职守, 熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、 性能等各项知识,对所管理物品心中有数。 ()货物购进入库时,应注意手续单据齐全,物品数量、质量、价格、型号规格符合要求,并做好登账手续。 ()仓库应保持卫生,各类物品分类合理, 堆放整齐,并满足安全技术要求,物品所存放地点心中有数。 ()物品发出时,按手续填写单据。严格实施审批程序。 ()做每个月盘存报表,为下月计划作好准备。 每个月盘点确保账、卡、物相符。 ()做好
19、仓库防火、防盗工作,确保企业财产安全。16、物业部采购员职责。(实施考评上岗制度) ()负责维修运行方面备品备件采购及外协工作, 确保满足运行维修工作需求。 ()遵守企业各项制度并接收监督, 对采购工作要含有高度责任心。严格实施外采审批制度。 ()掌握专业知识,熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格,掌握市场行情,以最经济价格, 购置最好质量物品。 ()按每个月采购计划及临时拟购单,按质、按量、 按期购置入库,常见物品不得掉档。 ()对所购物品质量、规格不符合要求, 或确保期内因质量不好损坏,应立即给更换。并负担对应责任。 ()采购物品票据手续齐全,如有特殊情况, 应立即上报,立即掌握资金
20、情况,合理组织使用资金。 四、物业部关键工作内容、程序及制度(一)维修领班日常工作程序 、上班后或上中班交接时十分钟内,召集所属职员例会,检验前一天工作情况,安排当日维修工作,包含计划性维修、保养、巡检,故障性检修及上司临时性指派其它工作。 、签发计划检修、保养、巡检派工单, 故障性检修单,及需要签发领料单、领物单,按手续分配公用工具。 、检验、督促各项维修、保养、 巡检工作质量及进度,参予难度较大工作项目, 协调处理本工种工作中实际问题。 、对所分配人职员作进行抽查、验收、考评, 并在派工单、故障检修单上签收批注,对不符合要求项目, 应进行处理并要求返工。搜集天天多种单据进行分类统计后, 将
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