好房通系统及运营管理新规制度.docx

XX产经纪
好房通O2O系统使用规则

为利用好房通全线产品快速实现企业经营IT化、业务移动化、模式O2O化，以互联网中介全新作业模式顺应行业发展和趋势，打造企业关键竞争力参与市场竞争，让企业及各位家人开店盈利有保障，特制订以下使用规则：
一、信息管理标准
1、全部房源/客源信息开发后需在二十四小时内录入好房通ERP。登记时，联络人或电话不可填写除业主本人、亲属或受权委托人之外她人（包含物业、中介），不许可后补业主资料，一经查实，给当事人乐捐200元/条处罚，并无条件更正用户号码，此信息归属举报人全部；
2、企业采取“公房私客”信息管理模式，经过系统参数设定，对应范围内（如企业、片区、门店）经纪人可相互查看相互登记出售、出租房源电话；自己登记客源信息可查看电话，其它人登记求购、求租客源信息不能直接查看号码，如需查看，需提交电话查看申请，由对应片区/门店管理员审核经过后方可查看她人客源电话。
3、通常拍摄了视频出租、出售房源全部需点亮好房通ERP真房源图标,房源失效时应在二十四小时内写跟进注销，如企业内部检验发觉处乐捐50元，造成用户投诉直接赔偿该用户100元。
4、经纪人每个月应完成企业已经有房源空看X套，每次空看时应使用掌上好房通“看房点评”功效现场拍摄房源照片上传，并编写出色房源点评，未抵达此要求，每少一套按处乐捐50元

二、盘、客源管理制度
1、经纪人每个月应完成出售房源登记X套，并在登记后X天内按以下标准完成房勘
a. 上传现场拍摄不低于10张房源相片，严禁在其它网站进行复制
b. 上传户型图不低于1张，可在好房通户型图库选择或经过户型图工具自行绘制
c. 上传45秒房源视频+现场讲解+房源文字描述
d. 未在要求时间按以上标准完成房勘，其它经纪人可代为完成并取得房勘项目标分佣，房勘数量未达成每个月登记数量80%,当月乐捐200元门店活动费
2、 经纪人每个月应完成求购客源登记X个，并登记后X天内完成首次带看
a. 用户登记完成后，必需完成微信添加，并在二十四小时内推送微店房源不低于3套
b. 在要求时间内完成首次带看，带看时应拍摄15秒视频并上传到好房通ERP
c. 未在要求时间按以上标准完成带看数量达成每个月登记用户数量50%,当月乐捐200元门店活动费
d. 带看完成后应该日内在ERP填写跟进信息，有意向用户应第一时间带回店内深入沟通，不管用户是否返店，全部应立即向店经理进行报备，违反此条任意要求，处乐捐200元。

三、佣金分配制度

登记
房勘
钥匙收取
带看
独家房源
意向金收取
协议签署
过户交割
房源方
20%
5%
10%
——
10%
——
2.5%
2.5%
客源方
30%
——
——
10%
——
10%
备注：
1．独家房源和意向金用户认定均需在签署买卖协议前完成，在双边全部完成签约锁定后，各10%业绩冲抵，若只有一方完成签约，则此项多10%， 若双方全部未完成锁定，则此项各占5%；
2．未按标准完成房勘、带看和拿钥匙、签约等项，把该项业绩二分之一分配给促成交易贡献最大人员，包含店经或其它经纪人；
3．房源方、客源方中途有移交情况，其各5%归于门店经理；
4．参与协议签署占总业绩2.5%，完成协议起草及表述、手书经纪人占总业绩1.5%，参与辅助经纪人占1%；
5. 参与权证及交割占总业绩2.5%，签定协议后经纪人配合权证部门完成银行结按、贷款审批；产权查档、递件、取件；物业交割者，依据参与内容多少分配2.5%总业绩。

三、互联网推广制度
1、端口推广
a. 每人在ERP“好房发发”功效站点设置里录入端口账号不得低于3个，每次检验未合格处乐捐50元。
b. 群发自己或同事房源，保持不低于30条到所设置网络端口，每次检验未合格处乐捐50元。
2、优优好房推广
a. 本人登记优质房源必需进行优优好房竞价置顶推广，每个月需入驻不低于2个优优好房小区教授。
b. 两项优优好房推广当月均不能合格完成处乐捐50元。

3、微信推广
a. 登记在ERP房东或用户全部应以转发企业《诚信服务公告》理由完成微信账号添加，推送该文章或相关房源。
b. 企业要求全员转发关键文章、房源，务必于当日转发到好友圈，次日检验未转发处乐捐50元。

四、移动用户端和微店使用标准
1、全部经纪人开通好房通账号当日，需完成掌上好房通安装，并按企业VI标准提交实名认证、资质认证请求，3天内未完成认证处乐捐50元。
2、必需使用掌上好房通app完成视频房源采集和随时在线接收来自QQ\微信用户咨询并快速响应接单， 检验到未安装或安装二十四小时以上未运行处乐捐50元。
2、 向用户推荐房源必需经过微信转发本企业微店信息，不得转发其它网站房源，违者处乐捐50元。

五、 对外合作管理标准
对出售出租求购求租需求首先应在本店及本企业范围内进行匹配，其次配对查询好房通“好房搜搜”和“房客源推荐”历史数据，确实无法配对可进行好房通“需求中心”全城范围内查询，若需向好房通平台里其它企业提出咨询或寻求合作请一定按“你好，我是在好房通里查看到贵企业，咨询一下你XX房源/客源”开头，方便同行给予配合。若对方愿意合作应在接到或发出和外部合作请求时将本方能收到佣金百分比或对方收取佣金百分比填写到合作请求，在共同带看前应签署“合作销售确定书”将签约方法及其它收入分成百分比约定后方进行实际带看，任何职员在合作销售中均应遵守职业道德，对于违反职业操守行为带来后果均由本人负担责任。

六、新房联动管理标准
企业代理新盘分销项目全部职员务必全力推广，首先将掌上好房通APP内新盘房源分享好友圈或潜在用户，将有意向用户经过好房通新盘联动系统进行报备，报备成功后X天内带到项目现场进行带看，由按场人员完成系统确定，同时配合按场直至用户成交或拒绝，期间应做好文字跟进。收到用户意向二十四小时内不做登记及录入跟进处以乐捐50元。将用户信息透露给非企业承接项目按私单行为处理，一经发觉直接给予开除并追究为企业造成经济损失。

本业务和系统使用规则从公布之日起，请各级伙伴果断实施

XX房产经纪
08月15日

附件供参考：
《业务管理和拆佣细则》

一、接盘规则：
1. 接到盘源信息须第一时间录入系统，录入信息须真实、有效、全方面、正确。标准上信息归属人，以有效盘在电脑上登记时间前后为准。如有额外费用，需在登录时备注说明，最终扣除后再记业绩；
2. 盘源须具体录入资料：如坐落、面积、交易、价格、朝向、户型、用途、看房方法、起源、业主及联络方法。
3. 录入盘源时，按ERP系统设有楼盘名称栋数、房号输入，无楼盘字典或错乱楼盘字典则以书面形式经区经签字后交信息部建立或修改（跑盘原件可经过扫描或照片形式发至信息部邮箱，但必需清楚），楼盘字典错乱需重新跑盘，信息部应在接到书面材料后二十四小时内给建立或修改并进行公告，若成交后无楼盘字典或错乱盘源，则盘佣充公；
4、登记盘源时，业主或联络人不可写本人或同事姓名和电话（本人之物业或有经过公证业主受权委托书除外），不接收后补业主资料；激活或新增二十四小时后未修正，一经查实，给当事人乐捐100元/条处罚，并无条件更正房东号码，此房源归属举报人全部；
5、租房确定为房屋管家房源必需封盘，且备注为房屋管家。

二、日志标准及处罚方法：
有效认定标准：
1、价格情况：报价、底价，涨价、降价。
2、基础信息：房源正确干道、面积、栋座、位置号、单元号等。
3、装修情况：地砖木地板/全地砖/全木地板，毛房、普装、中装、高装。
4、房屋属性：商品房、房改房、经适房、还建房或其它属性。
5、产权情况：（1）建房年代、交房时间、下证时间、满五年否；（2）按揭方法、欠款金额、抵押年限，是否本身有还贷能力；（3）共有些人情况、空户or有户口，户口能否迁走。
6、隶属设施：水、电、管气、有线、宽带、物业缴费情况。
7、看房方法：预约or有钥，钥匙所在地，怎样借钥匙等。
8、卖房动机：置换、调换工作、出国等，房东要求付款方法，交接方法。
9、外部环境：是否有围院、停车位，墙体外观、周围绿化环境。
10、周围配套：商业百货卖场、学校、医院、公园、交通等。
11、内部结构：客厅、卧室空间，层高，日照时间、室内采光，是否端头房。
无效认定标准：
1、虚假跟进：
a. 未和业主进行交流而写带有欺骗性跟进；
b. 和事实不相符跟进。出现虚假跟进无条件化区域公盘或归属最近正常跟进人，投诉虚假日志须有相关证实附带作说明，便于核实信息真实性；虚假跟进一经客服部或相关管理层查实乐捐100元。
2、无效跟进：
没有得到有效信息或结果跟进（如：电话打不通、房东说没空等）
3、反复跟进内容：
不能复制内容（例：A、在同一盘源中不可有相同内容跟进；B、内容相同同一条跟进不能复制粘贴到不一样盘源中）；
4、房源信息及跟进有虚假，被人举报或被人正常跟进：该条房源归第一举报人或最近真实跟进人。
5、带有攻击性、不文明语言跟进，一经查实乐捐200元。
三、盘客管理制度
信息部承诺：属于信息部处理房源信息，将在提议转盘留言二十四小时内处理，如完成不了可进行投诉，并对转盘人员进行乐捐人民币100元/条。
1、 新增盘二十四小时内须有开盘人跟进。（注：跟进需说明该物业资料明细资料，修改类跟进无效）不然其它同事在有业主联络方法情况下可转盘到其名下。
2、 新增或激活盘源电话需为能跟进电话，如超出二十四小时仍无法联络，则盘源无效；
3、 盘源联络电话一律以产权人电话为主，有全权委托公证除外；
4、 转盘程序：本行内由店长转盘，跨行由区经转盘，跨小片由总监转盘，跨大片盘源由信息部转盘；盘源解封盘由盘方区域经理进行，封盘方区域经理必需做到公平、公正。
5、 同一房源出现租售时，售方享受售房房源佣金，租方享受租房佣金，原盘源有效情况下，第二方对房源进行跟进后，按“转盘权限”增加第二归属人，不予转盘。若租售状态以跟进状态不相符则以正确为准，正确方全额享受房佣；不管是第一归属人还是第二归属人，全部需要按要求时间进行跟进，超时则算无效盘源，可转给按时跟进者；
6、 同一房源来自不一样渠道，标准上以能产生最大利益方为准；
7、 房源信息若有变动须立即修改，尤其是价格、面积、状态应在【房源资料】里修改，不要只在【跟进】里描述，如产生纠纷则以【房源资料】为准。
8、 限时转盘：租盘120小时（5天）不跟进转为小片区域抢盘，售盘168小时（7天）不跟进转为小片区域抢盘（详情请参看自动转盘规则）。小片区域公盘可不受本小片内门店限制激活，谁激活盘源归谁；
9、 盘源由系统自动转出后，员工做了明细跟进并证实该盘源是有效，则盘源归属转盘员工，如证实虚假跟进转盘，再转出来则乐捐100元/个；
10、成交盘源（已租、已售、我租、我售盘源）：签定协议后盘源均属成交盘源，由当事人跟进此盘源，并由盘方店长在二十四小时内修改状态，不然盘方店长乐捐20元/条，由各区行政助理监督抽查；新进（含新增、激活、转盘）盘源必需在二十四小时内修改房源信息状态及正确参数，不然信息将划回原盘源归属人；
11、重盘删除：先删无效盘、公盘，如全部有效视情况而定（标准上以优先录入为主，其次以房源资料、跟进情况而判定）；若有协议关联视情况而定，发信息部信息专员进行处理；
12、店长必需天天做本组楼盘清理工作，并立即清理垃圾或成交物业，如48小时内未立即清理，乐捐20元/个；
13、如有同事成交代办手续单应通知区域经理，假如区域经理落实到其它同事暂无客人或无人成交该盘可成交此盘，代办手续单应让给正常买卖单成交（多佣为标准）。租售盘在一起，租单应让给售单,让方不参与分佣；
14、业主签传真件后或产权有两人以上只由一人签定协议，应报区经，由区经和总监协商处理是否转成交，由产权人家眷或好友（无公证委托书）签定协议，不属成交，具体情况需请示区经，由区经和总监决定；
15、佣金优惠承诺：店长在没有竞争前提下，依据实际情况确定客观需要，9折以上有权自主，8折以上可向区经理申请，低于此折扣必需向总监申请，不然须赔偿企业损失；员工无权私自减佣，不然赔偿企业损失；
16、全部佣金不足单，必需查明该用户是否跨分行跳单或减佣，必需做好分行之间内部沟通。应向区经汇报，并由区经和其它区经沟通；
17、全部房（客）源必需录入企业ERP系统。如在成交后经查询系统内无资料，扣除全部佣金。该事项假如是本店查属本组职员，佣金由本店分配；假如由区经、总监查明，佣金一律充公，如在未成交前发觉电脑上无资料，可按上述方法取消该员工跟进资格；
18、成交后确定坏单（不管是否已取消合约），只要有同事找用户看房，即须把盘输入电脑（由专员负责跟进业主），不然属盖盘处理。原成交同事在相同条件下有优先成交权；
19、人员调动：A、经纪人调动：名下盘源、客源、钥匙带走，独家委托属于原店面，经纪人享受独家委托佣。调动30天内经纪人：（1）带走盘源、客源、钥匙成交则业绩归属原店面,业绩在工资核实时由原店面带出计算（时间按点对点计算，如02月13日至03月13日为30天），反之，30天外未成交均归属调动后店面；（2）如调动后不满30天离职，则盘客归属于原店面。B、经纪人升职：升为店长调动则全部房客、钥匙、独家均属原店面。C、店长调动：店长降级为经纪人或平级调动，全部房客、钥匙、独家均属原店面且不享受30天期限。D、经纪人自己申请调动、企业或个人调动至昆明以外地域，盘客、钥匙、独家均留在原店面。
20、离职员工盘源、客源均转给所在行分行经理名下，由分行经理视情况分配；
21、转介盘源、客源（跨片报盘源、客源,含电话号码）,以ERP系统转介统计为准，业绩各占所分百分比50%，转介后盘、客源如因接收方跟进不力转入公盘，则转介方和接收方不得分佣；
22、埋盘、埋客：接到盘源、客源二十四小时内不录入系统视为埋盘、埋客,一经举报查实，除该盘源、客源归举报人享受外，另对举报人给合适奖励，并对当事人处以第一次每条乐捐100元，并作口头批评教育；第二次每条乐捐300元，并写检讨作书面认识；第三次每条乐捐500元，并严重记过处分，且十二个月内不得竞聘上一级岗位；
23、反复楼盘字典，留下以产权相符，其它删除，楼盘字典有误立马修改，新增楼盘字典必需确保信息正确性（标准上区域总监或区域经理签字）；
24、议价收定：议价金低于5000元无效，5000元以上使用期72小时，72小时内高于议价或房价及企业收费或相同条件又能签定买卖契约，则能签定买卖契约方优先，超出72小时则不管房价、企业收费高低只要能签定买卖契约，则买卖契约优先；
25、恶意登盘：不可占用其它楼盘位置，一经发觉恶意占用其它房源位置，该盘视为无效盘，依据实际情况，该盘给删除或转盘，并对盘方进行100元/条乐捐，如成交，盘佣归属正确盘方，如无正确盘源则盘佣充公至总企业；
26、恶意转盘：如本店未接到此盘，打虚假跟进要求转盘，如经查实，给当事人乐捐100元/次，并做通报批评，房源划回原房源方，如成交，全部房佣也归原房源方；
27、无效跟进：连续三次及以上反复内容或无结果跟进视为无效跟进，如有业主号码，可无条件转盘；
28、转盘跟进：激活盘源属于新进盘源，转盘前必需进行具体跟进，所跟进内容必需属于有效跟进范围，如跟进不属实，按恶意转盘处理；
29、转盘期限：转盘期限为自有效跟进之时起72小时内有效，超出72小时未进行转盘则视跟进无效，谁激活归谁；
30、当同一条盘源出现价格差异情况：所登录盘源价格以产权人所报底价为准，售盘价格差异≧4%、租盘价格差异≧20%，该条盘源转给价格最靠近真实跟进经纪人（租售均仅限原价格基础低价转盘，高价不够成转盘条件）；售房面积差超出2㎡，将信息转给提供正确信息方，转出信息原房源方不得再主动联络业主成交，不然按恶意抢盘处理，乐捐100元，并负担所造成后果。所提供转盘跟进必需是真实，经信息部或客服部核实后，将对提供虚假信息方进行100元乐捐，并给举报方对应奖励。原房源方投诉虚假跟进时限为盘源被转计起48小时内，必需附带相关证实作说明，超时或无证据投诉无效；
31、钥匙界定：①钥匙必需有出示给业主《房屋钥匙收据凭据》存根，须在收到钥匙当日在ERP上申请钥匙提交，经过审核及入库才视为有效钥匙，才可参与分佣；出现多门店有同一物业钥匙情况，按ERP内登记提交时间遵照孰先标准。②钥匙须可正常使用方为有效。

四、佣金划分：（可延用企业以前制度）

登记
房勘
钥匙收取
带看
独家房源
意向金收取
协议签署
过户交割
房源方
20%
5%
10%
——
10%
——
2.5%
2.5%
客源方
30%
——
——
10%
——
10%
备注：
1．独家房源和意向金用户认定均需在签署买卖协议前完成，在双边全部完成签约锁定后，各10%业绩冲抵，若只有一方完成签约，则此项多10%， 若双方全部未完成锁定，则此项各占5%
2．未按标准完成房勘、带看和拿钥匙、签约等项，把该项业绩二分之一分配给促成交易贡献最大人员，包含店经或其它经纪人
3．房源方、客源方中途有移交情况，其各5%归于门店经理
4．参与协议签署占总业绩2.5%，完成协议起草及表述、手书经纪人占总业绩1.5%，参与辅助经纪人占1%。
5. 参与权证及交割占总业绩2.5%，签定协议后经纪人配合权证部门完成银行结按、贷款审批；产权查档、递件、取件；物业交割者，依据参与内容多少分配2.5%总业绩。

5、职员离职前订单，在离职后才结单上账遗留业务：
（1）被企业开除职员及自动离职职员不能享受遗留业绩分成；
（2）在职员离职后30日内结单业务，离职职员可享受50%遗留业绩分成，离职30以后结单上账业务，离职职员不得享受遗留业绩分成；
6、在职职员享受离职职员遗留业绩分成：职员离职后，参与遗留业务后续办理经办职员，可享受20%遗留业绩分成；
备注：依据上述要求享受分成后，其它剩下业绩作为店面业绩不进行分配，离职日期以《离职申请表》人事部指示日期为准。
7、内部跳单：行为较为恶劣，一经发觉房源仍划归原房源方，售房佣金40%也同时划转，对恶意抢盘者给乐捐200元并通报批评处罚，同时，分行经理、区域经理也将负担连带责任。

五、新闻公告及业务论坛管理要求
1、新闻公告：（1）标题和内容须相符；
（2）标题及内容不能出现低俗用语，不能扰乱企业规章制度、政策；
2、颜色：（1）、"红色字体"使用范围：红色不许可使用粉红、玫瑰红等特殊红色；
A、总企业：通知、公告、制度、要求、命令、议案、决定、通报、汇报、批复、意见、措施、函、会议纪要。
B、片区、部门、分企业：
a）通知、通告、意见、汇报、请示；
b）业绩排行；
c）每日战报。
（2）、片区聚焦房源、笋盘推荐，使用"蓝色字体"，报给区域经理或行政助理进行综合后统一公布，不得以个人或门店形式公布。
如违反以上制度任意一条给当事人乐捐50元/条。
3、 刷屏：连续公布3条及以上相同标题和内容新闻公告属刷屏，每次刷屏皆有存根统计，第一次删除所发信息，并封公布权7天处理；第二次及以上刷屏，删除所发信息并进行乐捐处理，连续公布3条乐捐人民币50元、连续公布4条乐捐100元、连续公布5条乐捐150元……以这类推。

本管理细则为“好房通O2O系统使用规则”具体说明

XXXXX房产经纪
X月X日