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房地产开发报建步骤及潜规则指南1、土地证、建设用地计划许可证、计划关键点批复阶段土地证和建设用地计划许可证这两个证，加上计划关键点批复，是进行房地产开发前提.不过,这几样东西领取前后次序，很有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基础上就能够判定出地块背后小说。这三样东西包含到国土部门和计划部门旷日持久权力斗争。现在中国法律也没有很好规范这个问题。恩，简单说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地计划许可证由计划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据；计划关键点批复由计划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标全部在这个批复里表现出来，包含现在那个小户型百分比限制要求，也会在这个文件里表现出来。通常来说，一块地，必需要由计划部门核定计划关键点，颁发了建设用地计划许可证（以下简称地规证）以后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必需程序。因为国土部门必需依据计划部门核定土地功效及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方国土部门在出让土地时候，根本不考虑计划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法了解土地出让模式一度很盛行。然后受让了土地开发商，再去计划部门软磨硬泡，不管是修改计划也好，还是根本没有计划全部好，反正，我土地出让金是已经交了，剩下事情你计划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式轻易滋生腐败。要知道，中国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始，而以公开交易形式搞土地出让，甚至全部只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易土地，是到以后才上市。我只不过是说，中国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴模式。因为中国房地产管理体系那绝对是全世界独有。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人认为，把我放到90年代背景里面去，我也想不出愈加好土地交易模式。城市计划这个概念一直到现在全部还没深入人心，更何况当初呢。不过不管怎样，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城镇计划法第三十八条：在城市、镇计划区内以出让方法提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇计划主管部门应该依据控制性具体计划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等计划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。未确定计划条件地块，不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权建设项目，在签署国有土地使用权出让协议后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、立案文件和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城镇计划主管部门领取建设用地计划许可证。城市、县人民政府城镇计划主管部门不得在建设用地计划许可证中，私自改变作为国有土地使用权出让协议组成部分计划条件。期望在我以后职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去计划部门死磨硬泡，阿门。2、项目企业设置、立项、环境评定、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始时候必需要搞东西。很社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，和法律关系也比较大，比如设置项目企业。这里要注意一下，母企业拍到土地，转到其全资设置项目企业名下，按中国法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业和其全资子企业之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。所以，房地产企业能够任意设置项目子企业，在房子卖完后再把它在实体上消亡，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，很经济实用，所以现在中国稍微有点规模房地产企业全部这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下产物，很烦，也不知道这个东西应该算什么。立项关键考察是项目标投资额及可行性。我不知道在现在市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反正现在各地因为市场经济深度不一样，所以在这个事情管理上也不一样。有些地方基础上不太管，有些地方就管得很严。而且立项到底需要什么材料那也是谁全部说不清楚事情。立项和其它程序前后关系那更是异常随便事情。譬如最近国家政策，要求先把环境评定搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可连续发展考虑。但在很多地方，环评一项关键前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情全部是人办出来。反正到现在为止，建设项目全部在纷纷上马中，我也不知道大家全部是怎么在这些莫名其妙政策中穿过来。反正我自己假如操办这些事情，基础上全部是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让她们给我推荐可行性研究汇报编制企业，去环境保护局，就让她们给我推荐环境评定汇报编制企业，然后让这些企业负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点全部没关系。总而言之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料全部是省内联网了，想搞多个球人糊弄建设部门基础上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人全部能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么企业。现在结构类工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式计划报建：总平面审查阶段。3、总平面审查阶段这个阶段各地叫法不一样，我听得比较多叫“修建性具体计划审查”。这个阶段就是审查小区总平面计划图纸，也就是审一个小区建筑物全部是怎么排，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超出要求容积率，建筑密度是多少，进出小区道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西全部是很专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积百分比数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。不过且慢。我这3000平方米建筑占地里面，有平方米是一个大型架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我建筑密度，无非就是为了确保绿化嘛，保障居民休闲空间嘛。现在我即使好象是在地面上建了东西，不过我这个东西顶上全部是绿化啊，我绿化没有降低啊，我休闲空间没有降低啊，所以这个平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型架空层到底要不要算建筑密度问题，反正技术规范没有限死，有没有穷空间能够钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。不过放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹土地使用权证载面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周围道路道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算全部行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这全部是能够钻营地方。其它地方，譬如消防通道设置，高层建筑四面必需设置环形消防车道。不过这么一搞，小区绿化基础上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道载重量那是有很严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量活，这个过程通常全部要2到3个月，往往全部要和计划部门反复修改扯皮，往返磨，磨到双方全部没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能经过总平面审查。我也没见过那种零缺点总平面设计，只要有心，不管什么企业总平面，不管是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题全部是一筐筐。不是消防间距不够，就是在不能开窗地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是计划部门专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是很，很专业啊。搞得不好话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死企业比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类大企业就不会在这个问题上犯重大标准性错误，实际上，不管什么房地产企业，在这个问题上栽跟头几率，是一样，这个东西就跟击鼓传花似，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学话，统统全部得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么，必需要合理安排好，不能四处乱走。作为非专业人士，要判定一个小区官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基础上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基础沿着小区道路排布，不是搞到四处全部是。假如什么沙井盖搞得满地全部是，简直看不出走一直，基础上这个小区你就能够考虑放弃了。为何我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻我来说，就是网络整天出问题，小区网络运行商根本没得选，因为只埋了一条管，别网络运行商想进来提供优质服务全部不行，而现在这家，不是这里线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里电器得轮着用，千万别一起开。看电视时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这全部是管线综合没搞好标志啊。你说，这么小区，能住吗？管线综合既然如此关键，那么我们说，我们设计时候好好考虑，好好研究，不就行了吗？实际上，是不行。为何？因为全部线，你全部得从外面引进来，全部得跟外面有个接口。不过接口在哪里呢？我现在告诉你们，不管开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，全部无法确保预留接口不发生改变。最常见是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定常常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱全部搞不定。然后，高压电线接入口，一开始说得好好，从某某变电站接，等到施工完成，要正式接时候，忽然发觉那个变电站已经搬走了，又或它容量已经超了，不能再让你接，你得从其它地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引发什么生活上麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发，专门针对小区排水。现在全部是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管是管径和流量，和连接市政管线位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，实际上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程计划许可证计划部门对单体设计审查那也是很严格，不过总体来说，相对于总平面计划，就比较轻易经过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面计划基础上，落实单体建筑设计方案。单体方案关键是些啥内容呢？我个人是这么总结：关键就是落实各空间大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦是车位。现在来说，中国各大城市在车位问题上管得那全部是很严格，要求通常是每户住宅配一个车位，商业通常是100平方米配一个车位。大致配置要求基础上全部是这么，各城市大同小异。车位不够，基础上全部别想经过单体审查。当然，总平面审查期间通常来说，也会审车位，不过那个阶段关键是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这么经验值，来评定地下室面积够不够，通常来说计划部门不会很在意车位够不够，不会认真在图纸上数。不过单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招全部会用上。比如所谓子母车位啦，根本停不进去车转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。不过有些时候，不管怎么摆全部摆不够，那也有措施，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信大家全部见过，那玩意很不好使唤，进出一次花上半个小时那是很正常事情。不过无数开发商全部只是停留在口头上，只要经过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装。那么，为何开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是赔本。买人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，确实只需要10个平方米不到空间。不过，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担面积，基础上全部是35到45平方米。计划部门全部这么掌握。你这个车是不能垂直起降。这就是客观规律。当然我这个是大约经验，在有些城市，停车位还是能盈利，比如广州、深圳和上海部分黄金地段楼盘，听说停车位全部能买到40万一个。不过这个不代表通常规律。嘿嘿。审完单体设计，设计企业再细化一下出建筑施工图，就能够申领建设工程计划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程计划许可证，在新城镇计划法中被提到很高位置，反复强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专题审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区消防和人防设计是达标。没有哪个小区消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是全部专业报建中最艰苦，不过假如说简单，也能够很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战东西，全部心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。中国消防审查，在很多时候全部是很扯淡，很官僚。另外呢，我们开发商，也确实是很不象话，要满足消防规范话，这个投入太大了。另外我们消费者也没这种意识。因为很多消防上要求是很影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是很不方便。基础上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。通常说，各发展商全部是委托消防施工企业代理报建。为何呢？因为这些企业长久和消防部门打交道，跟消防部门之间关系千丝万缕源远流长，往往由她们出面才能把事情办成。不过，我在这里说句公道话：包含生命安全消防规范，基础上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范，即使能绕过去将会取得巨大回报，譬如降低一套楼梯，那是多么好事情啊，不过基础上没人敢去办。起码我不敢。在我个人以后职业生涯中，我也不敢。人防工程是很神经一样中国特色东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑地下室里，911那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我个人观感，大家无须介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途那部分地下室也能够搞停车位，不过这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。相关人防停车位使用权问题，现在争议很大。社会上多种声音全部有，尤其是自认为看通了物权法神经们。我现在告诉你们，全部人防用途东西，产权全部是国家全部。国家为了激励大家搞人防工程，就许可你临时用着。不过这个产权，不管怎样，全部不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分车位只不过是一个暂用性质，不能卖，所以开发商绝对会想措施降低人防面积。另外，人防设备那也是很疯狂东西，比如人防那个安全门，那全部不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么7、节能审查、施工图审查在领取建设工程计划许可证以后，设计企业在建筑施工图基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就能够开始这两项审查了。节能审查，在我个人经验里面，是怎么审全部行事情。中国现在越来越强调可连续发展，建筑节能摆上位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓全部喜爱这种新鲜东西。恩，在这里南北差异很显著：北方通常在节能审查上全部比较能达标，老百姓在观念上也比较能接收这个，因为北方有一个取暖问题，节能不能达标房子，在冬天那可是要白白花出取暖费。不过南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上9070政策说两句。建设部官员们在政策制订上，肯定带有强烈北方特征。北方人在考虑在冬天取暖要求以后，确实不习惯居住大面积。开间超出6米客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间采光和通风要求时，90平方米套型面积确实能够设计出很不错三居室户型。这是和北方人使用习惯及气候一致：空气干燥，而且洗手间使用频率较低，通常人全部不习惯天天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外位置就那么多个面，多个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与好多个项目，为了在满足这个9070要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上企业逼得没法子，被迫只能大量推出两房单位。当然，两房单位也能够住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，父亲母亲爷爷奶奶加孩子哭，连转身地方全部没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。现在有些企业为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在一些不良媒体宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在全部已经在表面上市场化了，许可开发商自己找资质施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必需对审查结果负责。不过，基于中国审查技术很落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术全部很落后，所以这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历事情。那十二个月在珠三角一个三线城市，在一部分墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检验组带人检验施工现场，上了这塔工架，忽然这塔就塌了，整个检验组全部死光。这是个大事啊，政府所以组成了浩大调查，来查这个事故原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最终两边全部说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。不过不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最终只能把施工单位拉出来，判了多个罚了些钱，了事。现在合生在广州某楼盘前面，也计划树这么一个塔，做审查时候也是吵得不可开交。最终也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。施工图审查是收费项目，很贵，所以一直全部是名义上市场化，实际上垄断化。施工图审查时除了给审查费，教授红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多城市，开始加强了对这两样东西管理。余泥排放现在全部快成了各大公路管理部门，包含公路、交通、警察，关键生财道路了。运输施工余泥车辆，只能在要求时间，要求道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度时候，那是日夜得全部运泥啊，没措施，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很轻易污染路面。本人曾经见识过广州一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作全部没用，估量是交通部门火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在要求时间，用规范，噪音较轻方法施工。这个是环境保护部门管着。现在很多城市已经严禁使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受，想当年我刚刚进入这个行业时候，我*，站在工地里，听了一天锤击声，第二天耳朵里全部是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。所以我个人不管怎样，全部支持在这方面加强管理。另外，对那些夜间连续施工，更要给予管制。现在在部分城市，这个夜间连续施工管理，就管得很好，比如广州和深圳。那是真管得不错。不管怎么找关系全部难批得下来。假如竟然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府贫困官员了。不过绝大多数城市，唉，那处于几乎没有管理地步。我作为从优异城市走出来三个代表，到部分二三线城市去，傻乎乎去问人家环境保护局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有些人看过我这一段以后，狠狠嘲笑我，而且自鸣得意说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么，就和上面一些人自鸣得意嘴脸，一样。9、质量监督、安全监督我为了把施工许可证这一节赶快搞出来，已经写得不耐烦了。不过没法子。程序是这么一步步走过来。施工许可证完了以后，我随便这么一想，我*，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、估计绘、预售、各专业验收、项目立案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为何我会忽然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特怨言百余字。谢谢各位。质量监督站和安全监督站全部是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必需得去两个站办审批手续。这两个站分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题全部是安全问题。我就不明白为何要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按要求程序打，造成桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总而言之两个机构全部得好好哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区分。比如有些安全问题确实跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按要求乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上困难。在现实操作中，但凡包含到检测，就由质监办；不需要检测，通常见肉眼就能发觉毛病，就属于安监职责。因为质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，全部是收费项目，所以质监在管理上就没那么严，为何呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基础不收费，不过她们也能想出很多收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总而言之各有各门路啦。现在在有些城市，质量检测功效已经开始市场化了，有资质检测单位全部能做检测了。我见过最好城市是广州。做个桩检测费用，只是周围城市3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必需做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位，明白？