工厂物业管理专项方案.doc

文献名称： 投标方案

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目 录

一、公司简介……………………………………………………………3
二、物业管理指引思想、服务理念……………………………………4
三、拟采用物业管理方式……………………………………………5
四、现场物业管理组织架构示意……………………………………9
五、现场管理处工作职能组织运营示意………………………………10
六、物业管理人员选聘、劳资管理、培训…………………………13
七、内部管理制度………………………………………………………19
八、物业管理服务详细内容和管理办法………………………………23
九、物业管理服务原则…………………………………………………27
十、紧急事件应对预案…………………………………………………29
十一、寻常管理制度及岗位考核办法…………………………………33
十二前期开办费 ………………………………………………………35
十三、物业服务测算阐明………………………………………………36
十四、结束语……………………………………………………………38
1、公司法人营业执照（正、副本）
2、物业管理公司资质证书（正、副本）
3、公司税务登记证（正、副本）
4、公司组织机构代码证书

公司简介

鄂尔多斯市净万佳物业管理服务有限公司成立于，是一家提供物业服务、保安服务、保洁服务专业公司，公司注册资金100万元，具备国家物业管理四级资质。
公司既有员工300多人，管理人员80%以上具备大专以上学历，操作服务人员98%以上具备近年物业管理及服务工作经验，拥有保安队、环卫绿化队、综合维修队、外墙玻璃清洗等10各种专业化服务队，拥有各种大中小型设备100余台，可以满足各类办公场合、工厂及大中型居民区物业综合服务需求。
时代带来机遇，机遇随着挑战，公司建立了完善健康、安全、环保管理体系和门卫、巡逻、义务监督员、警务区“五位一体”治安防范体系，完全有能力保证接管各类社区和非住宅建筑在最短时间内实现治安、保洁、绿化、维修等工作科学规范管理、优质高效服务。净万佳物业团队在时代大潮中不断开拓创新、奋发图强，形成了人性化、专业化管理服务特色。以“服务第一、业主至上、诚实守信、依法经营”为宗旨，以争创“鄂尔多斯一流、内蒙古知名”为目的。
公司奉行“更原则、更专业、更完善、更贴心”公司精神及专业服务，顾客第一、尊重同行、追求综合效益经营理念，切实维护产权人、使用人利益，努力做到所管理项目实现市优、省优、国优。

指引思想 服务理念 管理目的

指引思想
在市物业主管部门指引下，坚持全心全意为业务服务宗旨，恪守“诚实守信、业主至上”经营方针，认真贯彻物业管理条例，按照ISO9001国际质量体系原则规范各种规章制度和工作行为，为业主营造安全、舒服、健康、文明工作环境。
服务理念
实行质量原则跟踪管理，追求服务零缺陷，
达到业重规定，超越业主盼望。
管理目的
一年内达市优原则
二至三年内达省优原则
四至五年内力求达到国优原则

拟采用物业管理模式

依照鄂尔多斯羊绒集团有限公司项目特点，我公司拟设管理处作为公司外派机构，全面负责该项目寻常管理运作，统管整个内外事务，公司与管理处每年订立管理目的责任书和经济指标责任书。为体现以客户为尊服务理念，深化保安、保洁内涵，咱们提出全新“酒店式服务”管理模式，全员、全程、全效为业主提供放心物业管理服务。
（1）筹划目的管理：
依照内蒙古自治区物业管理条例和项目实际规定，制定各项管理制度；针对物业管理各项详细工作，履行目的管理，把软任务变成硬指标，所有贯彻到班组和个人，进行指标分析。
（2）督导管理：管理处在现场管理采用督导管理方式，对各班组实行管理，保证管理正常运作，详细采用如下四种办法：
A、经济手段：与员工订立劳动合同，明确员工权责，制定绩效考核办法，以此来调动员工工作积极性；
B、法规管理：由公司统一制定一套完整原则化规章制度和工作流程，以此来指引规范员工言行，提高工作效率和工作质量。
C、行政管理：物业管理坚持按月、按周制定详细工作筹划，检查每天工作完毕状况，分析工作中存在问题，提出解决办法；
D、培训教诲：通过各种教诲手段培养员工敬业精神、责任意识，加强对员工各种培训，不断提高员工自身素质和业务水平。
（3）ISO9001管理体系：物业管理处依照ISO9001管理体制和物业管理行业服务规定，依照公司制定《作业指引书》、《程序文献》、《质量手册》和《质量记录》等工作文献，使管理处各项管理活动都纳入原则，实行原则化管理。
（4）协调管理
A、用协调管理办法解决各类矛盾或冲突；
B、勉励员工、业主对物业管理服务工作提出合理化建议或投诉，增长服务意识和管理凝聚力，把存在问题逐个解决与消化；
C、对员工服务态度、服务质量等导致业主不满意现象，采用批评教诲、行政惩罚等手段加以解决。
（5）控制方式
A、严格岗位责任制和完善管理规章，实行责任、目的控制；
B、采用量化考核办法，以严格考核制度和裁减制度实行控制；
C、由物业部对物业管理各项工作进行考核、检查、监督、催办、使管理处运作控制更为严谨；
D、原则、规范、流畅、严密运作流程、环环相扣；
E、24小时值班制度，保证各项工作及时完毕；
F、设立物业主任信箱，公示24小时监督投诉电话；
G、日检、月检与抽查相结合，对各项服务工作进行检查与督促。
（6）勉励机制
A、实行寻常管理目的责任制，增强管理处工作积极性。我公司将参照全国物业管理先进大厦原则制定各项管理指标，管理处将按此原则严格做好每项工作，明确奖惩。
B、实行奖励、破格提高制度，调动全体员工工作热情。管理处员工将实行奖惩制度与绩效考核管理办法，竞争竞聘上岗，以形成竞争勉励机制，提高员工工作积极性。
C、人性化管理。公司尊重每一位员工，关怀每一种员工，使其保持良好工作心态，为业主提供优质服务。
（7）监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展必要外在约束条件，防止或纠正工作中浮现偏差，保证管理处和工作人员依法办事，一是公司对管理处人员进行监督，二是鄂尔多斯公司鄂尔多斯羊绒集团公司对管理处及工作人员与否依法进行物业管理活动进行广泛监督，形成多方面综合监督体系，同步，通过实行监督、反馈监督等各种手段，实现监督管理闭环机制，以保证物业管理监督机制有效实现。
咱们将严格按照国家、政府及上级主管部门关于法律、法规规定开展工作，并适时地宣传物业管理关于法规、政策、定期向联亚公司报告物业管理运作事务。
分解量化目的进行考核，详细做法：
A、公开监督制度，发布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱，24小时受理投诉；
B、评议制度，管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对鄂尔多斯羊绒集团有限公司或其他业源信息做到有分析、有解决、有跟踪、有反馈，征询对物业管理服务意见，理解鄂尔多斯羊绒集团有限公司对物业管理工作评价，理解鄂尔多斯羊绒集团有限公司规定，不断地持续改进，提高服务质量，为鄂尔多斯羊绒集团有限公司提供满意物业管理服务。
C、定期报告制度，管理处定期向鄂尔多斯羊绒集团有限公司分管领导报告工作，报告物业管理事宜，保证明现服务承诺。

现场项目管理组织架构示意图

鄂尔多斯市净万佳物业管理有限公司
鄂尔多斯羊绒集团有限公司

物业管理处

综合部
保安部
保洁部

对外联系
特约服务
部门协调
业主投诉解决
安全防范管理
监控管理
消防管理
车辆管理
绿化养护
卫生保洁
财务管理
档案管理
报刊信件收发
员工培训
业主回访测评
来电来访
采购保管

现场物管处工作职能组织运营图

物管处主任

指 下
令 达
各职能部门负责人
信
息
反 跟 管 跟 管 跟 管
馈 踪 理 踪 理 踪 理
护卫部
综合部
收
集

保洁部

服 服 服
务 务 务
鄂尔多斯羊绒集团有限公司

人员选聘、劳资管理、培训
（二）人员选聘及管理
公司只有管好人，才干管好事。因此从这层意义上来说，经营公司其实就是做人工作。而做人工作，应在自我培养与开发同步，积极由外部招聘引进，为公司培养一支过硬员工队伍。我公司人员管理宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。咱们人员管理体系由如下几某些构成：
◆拟定原则、严格招聘
管理处为保障物业管理服务过程质量，对人员选用原则将拟定如下几项硬性指标：
1、 知识层次：为了符合高品质物业管理规定，管理层人员除规定100%高中以上文化限度以外，某些岗位引进专业技术人才。
2、 录取考核：因此管理层人员，均通过正常笔试、面试等录取考核，成绩合格者可录取；作业层人员要通过技能考试。
3、 工作经验：因此管理层员工除必要具备物业管理经验外，还
需有其他有关管理工作经历。
◆量才合用、合理配备
为最大限度地发挥人员积极性和积极性，充分挖掘潜能，我公司对公司人力资源进行有效配备，合理设计各工作岗位工作内容和职责范畴，目是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”思路。我公司规定新员工录取后，须由有经验管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工个人工作能力，对不合岗位规定而又有其他特长，实行调岗安排使用。特别是在一专多能问题上，更要注意观测，充分发挥个人特长。
◆ 规范管理，分层实行
1、组织贯彻，制度规范：我公司人员组织管理靠是可见、详细公司规范，如制定管理规章，明确各级人员岗位职责和权力；建立一套合理公正奖励制度。通过规范公司运作，约束员工行为。
2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不拟定因素，因此在管理中我公司对管理层及操作层员工采用不同管理办法。如：对管理层员工实行授权管理，既在一定工作范畴内让她们自己管理自己，增强管理人员责任意识。
3、规范言行，注重仪表：我公司将员工言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制定了详细员工守则、服务手册。同步我公司还将拟定每一岗位、每一工种详细工作流程、岗位职责、服务质量执行原则，规范公司和员工运作，保证管理和服务质量。
◆素质评价，绩效考核
1、量化考核，客观评价：人员管理中绩效考核是充分发挥人员素质效能内在保障。对考核出佼佼者，我公司将采用“让最明白人最有权，让最有责任心人最有权”。通过实践我公司总结出涉及考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价办法在内管理人员素质体系，对员工“德、能、勤、绩”进行全面客观评鉴。制定科学合理工作服务台原则和量化考核原则，并推出一整套突出绩效与完全测评相结合考核算施方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细绩效考核指标，业绩好坏、质效高低、综合素质优劣决定了该被考核人奖励。使考核起到奖励先进、鞭策后进良好作用，同步也使员工有压力感、责任感和急迫感。
2、末位裁减，吐故纳新：为使物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定同步，依照状况及时优化队伍构造，结合考核，实行末位裁减制，裁减率在5%左右，这样做既留住了公司所需人才，同步又吸纳了新生力量。危机、压力、目的、信念是锻造内聚力“秘密武器”。
（三）人员劳资管理
人员劳资管理按照公司集中管理，各项目管理处详细实行原则办理。
1、人员劳资管理详细由公司办公室负责。
2、管理处劳资员每月准时将审核、审批竣工资表交到公司办公室劳资员处。
3、公司办公室劳资员每月按国家关于规定及时精确计算和上缴员工养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险、个人承担某些由单位垫付，按月在工资中扣回。
4、公司办公室劳资员按照国家政策办理技术工人培训、晋级手续，并兑现工资。
5、公司办公室劳资员接到新报到大中专毕业生档案，及时为其办理工资核定、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险。报到之日起核算工资，并兑现工资。
（四）管理人员培训
持续有效员工培训是人力资源开发最重要基本工作，是公司保持竞争力重要手段。管理处大多数管理障碍，可以通过有效培训得到解决。员工培训是公司管理升级重要环节。
我公司高度注重员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发基本工作，每年安排周密员工培训、考核筹划。
1、培训体质

培训体系
培训筹划
培训需求分析
1
2
组织实行
培训绩效评估

岗位应用
培训考核
5 4 3

2、培训原则
因需施教、培考结合、观念在先、注重实效
3、培训目的
品德优良、观念到位、胜任岗位
4、培训内容
（1）观念培训（针对全体人员）
道德观念、服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及公司公司文化体系。
（2）管理培训（针对各级骨干）
员工勉励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件解决、管理理论。
（3）岗位技术培训（针对操作层）
基本技能、物业管理基本概念和重要内容、设备维护和使用、消防及治安管理、房地产管理。
（4）基本培训（针对新入职工工）
行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教诲、管理制度、岗位职责、公司管理目的等。
5、年度培训筹划
我公司拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基本培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式1+1模式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。
6培训方式
入职强化培训、常规集中授课，技能培训，参观考察，专项研讨、案例分析，实操练习
内部岗位培训

培训方式

内部岗位培训
短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等

勉励员工通过电大、夜大和自学等方式充电

内部岗位培训

7、培训效果：通过业务考核和业绩评估检查培训效果
培训前安排测试，理解员工基本和培训需求，培训上巩固培训效果，培训后保证胜任岗位，并对员工业绩进行跟踪评估。

内部管理制度
一、管理处主任岗位职责
1、全面负责对所管辖物业实行一体化综合管理，完毕与公司订立年度管理目的和经济指标；
2、制定管理处年度、月度工作筹划并组织实行，业务上接受总公司和上级部门指引和监督；
3、负责检查、监督各项制度执行状况；
4、合理调配人员，协调各岗位分工协作，责任到人，同步关怀员工生活，保证管理处员工有良好精神面貌和积极工作态度；
5、负责所管辖物业装修审批，协调违章和投诉解决工作，贯彻安全、防火工作；
6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理关于部门关系，便于开展各项工作；
7、认真完毕管理处其她工作职责内容和公司安排或委托其她工作任务。
二、管理处主管岗位职责
1、协助管理处主任完毕管理处各项工作；
2、认真完毕所分管各项工作；
3、接待来访住户，对住户投诉及时解决；投诉解决率99%；
4、熟悉楼宇构造、单元数、户数；管线走向；各种设备操作办法，公共设施养护办法和常用故障、惯用维修办法；
5、熟悉关于物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
6、每日巡逻厂区、办公楼及公寓楼，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排解决，并加以改进；
7、负责指引、监督健全档案管理，并抽查工作状况；
三、物业管理员岗位职责
1、在物业管理部经理领导下，详细行使管理、监督、协调服务职能。
2、负责管理物业管理区域内清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握管理区域内物业公共设施、设备使用工程。
4、协调各部门送发物业管理方面文献。
5、参加管理处例会，总结当月工作，制定下月筹划。
6、负责发现运作中不合格服务项目，进行跟踪、验证，解决业户投诉。
7、收集有价值物业信息，为推动公司物业管理工作发展出谋划策。
8、完毕领导交办各项任务。
四、维修工岗位职责
1、执行管理处制定关于技术规范、规定，纯熟掌握设施、设备构造、性能、特点和维修、保养办法，负责对厂区、办公楼及公寓楼内机电设备运营值班，解决普通性故障，参加协助设施、设备维修、保养工作，对发生问题及时想上级领导或管理处报告。
2、定期清洁所管理设备和设备房，保证设备、设施、设备机房整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发状况，应迅速赶往现场，及时采用应急办法，保证设施、设备正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时解决。
6、积极完毕上级交办各项暂时任务。
五、清洁员岗位职责
1、负责本辖区清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户服务工作。
3、负责厂区、办公楼及公寓楼各区域垃圾收集工作。
4、完毕领导交办其她工作。
六、保安岗位职责
1、服从领导，听从指挥，以军人风度处事。
2、负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。
3、负责本辖区人员进出管理。
4、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一种角落，圆满完毕工作任务。
6、熟悉关于消防器械使用。
7、负责社区安全、防火、防盗、防破坏防范工作。
8、负责社区应急解决急救工作。
9、负责厂区、办公楼及公寓楼物业、工程、清洁、征询等各项服务工作。
10完毕上级交办各项任务。
七、绿化员岗位职责
    1、负责园区绿化植物定期浇水、施肥、除杂草、防治病虫害,哺育、种植花苗木并及时对绿篱、花球修剪选型。
2、负责清理绿化草地内垃圾杂物和枯枝落叶,做好寻常保洁工作。
3、负责定期对办公室、会所阴生植物进行养护、更换。
4、负责对各责任区绿化进行管理,劝阻、纠正一切破坏绿化行为。
5、熟记管理住宅区内绿化面积和布局,熟悉园区花草树木名称、习性、生长规律以及相应养护管理程序。
6、爱护公共财物,能纯熟操作各种园林器械,熟知农药、化肥性能及使用原则。
7、认真学习专业知识,努力提高管理质量和工作效率。
8、服从主管安排,遵守工作纪律,认真准时完毕上级交给工作任务。

服务详细内容和管理办法

委托管理内容
1、 厂区内公共通道、门厅、办公区、内壁墙面、厂区外围装饰地面等保洁；
2、 厂区内治安、防盗、消防、交通秩序维护；
3、 鄂尔多斯羊绒集团有限公司交办其她任务。
拟采用重要管理办法
1、清洁、卫生
A、按照厂区管理面积和保洁内容，合理配备保洁人员。
B、厂区内公共部位及厂区管理区域道路、地面、露天停车场、绿化带和楼道内公共部位、公共设施，涉及门外立面，实行8小时清洁。
C、生活垃圾日产日清，定期消杀。
D、建立健全环境卫生保洁寻常检查制度，通过划分卫生责任区、
分片包干，责任到人，监督检查等管理方式，使厂区卫生达到规定原则，做到厂区内公共场合和有关场地、楼梯间地面、墙壁、门厅外立面等整洁、无卫生死角，保障厂区清爽，干净舒服。
E、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，共同提高厂区环境原则。
3、安全防范管理
A、配备一支政治可靠、纪律严明、训练有素、值勤文明专职
保安队伍，维护好社区公共秩序。
B、采用技防、人防双管齐下办法，运用监控系统、通讯联系系统、保安监督巡逻系统和门岗值勤检查系统，进行24小时全天候、全方位安全防范。
C、所有保安人员必要做到能纯熟掌握操作监控系统，24小时全
方位监控。巡视人员必要做到每天按照指定路线定期巡视。
D、当班人员配备对讲机保持高效联系，一旦发现问题在第一时间到达现场并采用有效防范办法，必要时及时报警，协助公安机关解决好事态。
E、厂区入口实行24小时门岗执勤，建立询问、登记、联系制度。
F、坚持查岗制度和报告制度。保安队长、管理处主任、公司安管部、公司领导进行不定期夜间查岗，并依照查岗状况予以通报，漏岗、偷懒者按公司规定惩罚。
4、消防管理
A、采用“防止为主、防消结合”积极方针，贯彻安全责任制
度和消防工作社会化原则，形成"统一管理、层层负责、专群结合、
齐抓共管"网络体系，真正把消防工作做到防患于未然。
B、组织专业人员定期检查各种消防器材，消防设施设备与否功
能齐全，敏捷可靠。发现问题及时解决，保障正常便用。
C、加强对消防通道管理，做到无乱堆、乱放、乱占用，保证
消防通道畅通无阻。
D、坚决制止易燃、易爆品进入厂区，消除安全隐患。
E、加强对厂区内部安全隐患重点部位 (电梯、监控设备房、水
泵房、配电房等)管理，禁止在机房内吸烟，堆放杂物和化学物。
F、所有管理服务人员必要具备掌握对的使用各种消防器材能
力，从主线上保证厂区无消防隐患。
G、保安人员每年组织一次消防演习，把扑救初期火灾任务贯彻到全体管理服务人员身上，不失时机扑灭初期火灾。社区建立动用明火报告审批制度。
5、厂区外车辆停放秩序管理
A、各种车辆实行规范行驶，遵守厂区外车辆管理规定。
B、外来车辆按指定规定区域停放。
6、品质管理
A、科学管理手段与温馨服务相结合，制造无盲点管理网络。
B、管理处实行窗口服务承诺制。
C、强化管理服务人员敬业精神，持续改进工作，增强业主满意度。
7、建立物业管理报告制度，沟通与鄂尔多斯羊绒集团有限公司联系，全面推动物业管理方面各项工作。
物业公司在厂区物业管理服务工作实行公开报告制度接受鄂尔多斯羊绒集团有限公司全体员工监督管理。
8、建立、健全厂区档案、资料管理制度
9、大力发展公共关系
建立与鄂尔多斯市房产局、工商、税务、物价、公安、市容、水电气管理部门和街道等行政业务主管部门公共业务关系，建立一套单位互通信息网络，随时掌握这些部门各种政策、法规信息，以便管理。

物业管理服务原则

一、基本原则
1、制定较完善物业管理方案，并按规定订立物业服务合同。
2、管理服务人员着装整洁、佩戴标志、行为规范，服务积极热情。
3、管理处主任具备二年以上专业物业管理经验。
4、管理员应90%持有物业管理工作上岗证书，特种作业员工应100%持政府或专业部门颁发有效证书上岗。
5、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
6、公司多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。
7、采用各种形式如走访、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与5%以上员工作有效沟通，每年有效投诉解决率不不大于100%，每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖不不大于20%，并对薄弱环节持续改进，满意率达90%以上。
8、建立较完善档案管理制度。
二、公共秩序维护内容与原则
1、厂区、办公楼及公寓楼管理区域出入口24小时值班。
2、保安对厂区、办公楼及公寓楼管理区域每小时巡逻2次。
3、引导汽车有序停放，非机动车辆按规定停放区有序停放。
4、进出厂区管理区域外来人员实行登记制度。
5、对火灾、治安、水浸等突发事件有应急解决预案。
三、保洁服务内容与原则
厂区保洁服务原则
1、门厅 全天 擦拭
2、公共通道 全天 擦拭
3、办公区 全天 擦拭
4、仓库 全天 擦拭
5、内壁墙面 1次/每周 清扫
6、厂区外围装饰地面 2次/每天 清扫
办公楼保洁服务原则
1、 大堂
公寓楼保洁服务原则
1、

垃圾解决与收集
1、依照厂区实际合理布设果壳箱、垃圾实行袋装化，并逐渐实行垃
圾分类收集。
2、垃圾每日收集2次，生活垃圾做到日产日清。
3、依照厂区、办公楼及公寓楼实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生及异味产生。
4、室外垃圾箱每日清理、定期清洗、保持干净。

紧急事件应对预案
1、火警应急解决方案
1.1 当值保安员接到关于火警报告时，应及时通报主管部门并至报警现场核复火警状况并做好救火启动准备。关于人员应记录火警时间，搜寻事发现场异常状况及做好记录；
1.2如属误报状况，现场保安员确认现场区域安全后，报呼喊中心记录并消除火警警报；
1.3如现场发现火情，保安员应及时采用如下应急办法：
l 现场保安员及时将火警状况以电话、对讲机或其她方式向呼喊中心或其她岗位保安员通报；
l 保安员在报告火情同步，拿取近来位置灭火器材并投入救火工作。保安员在救火时，应大声通报有关区域人员，并警告周边人员撤离危险区域或协助补救；
l 监控中心监控员按应急方案通报各岗位保安员赴现场增援；
l 当值保安在安排火场扑救同步，应及时设立火场警戒。并在火势控制后安排现场保护工作。
1.4员工在听倒呼喊中心发布危机警戒命令后，自动进行应急人力组织，并实行火警现场增援、重要部位职守工作；
1.5岗位上保安员必要按方案内容做好各岗位警戒工作；
1.6当值最高档别人员负责成立暂时指挥小组，协调火情处置应急工作；
1.7关于清洁等后勤人员依照批示进行现场减少器械搬运、现场秩序维护等协调工作；
1.8同步按规定通报管理员、物业主管及公司关于人员，通报顺序如下：
l 管理员及物业主管
l 公司主管人员
l 如喷淋泵、消防泵有启动动作，需报告消防部门。
1.9火警受控制后，由公司人员和物业主管、管理员构成专案组进行事故调查及善后工作；
1.10进行事故起因调查，并制定整治办法，追究责任者失职行为；
1.11对火警导致损失进行拍照取证，并记录损失状况；
1.12管理员完毕事故通过状况报告，由物业主管总结状况并上报公司；
1.13由公司协助向保险商申请索赔事项，并跟进办理以上工作。
1.14注意事项
l 当关于消防重点防范部位或易燃易爆危险品发生火情时，保安员应及时拨打“119”火警电话向消防部门报告，做好自身安全防范工作；
l 保安员应保持稳定情绪，安抚受惊吓人员，减少火警对正常秩序影响；
l 发生电器类火灾时，禁止使用水或水性减灭器械进行扑救；
保安员在扑救火情时，应随时与监控中心联系并通报火情，并谋求增援，以免不可见因素导致火势失控。
接 警
1.15解决流程：

消除误报

火警成立

3、人员组织 3.1二级警戒
3.2救火指挥组
3.3后勤配合
4、监控通报
4.1物业主管
4.2公司人员
4.3消防部门
2、处警办法 2.1火警报告
2.2现场扑灭
2.3现场通报
2.4人员增援
2.5现场保护

5、善后解决5.1事故调查
5.2损失记录
5.3书面报告
5.4保险索赔

2、盗、抢等刑事案件应急解决方案
2.1发生盗窃案件时，保安员应及时报警，紧急状况拨打“110”报警；
2.2管理人员在接到报警同步，应及时采用应急程序如下：
l 各岗实行应急方案，加强对进出通道人员和车辆、物品进出管理，必要时对重点区域予以封锁，防止罪犯逃逸。
l 安排保安员驻守于被盗区域户外，用隔离绳、栏将事发区域分隔，做好现场保护工作，禁止无关人员进入现场。
l 管理处安排人员对重要通道、事发区域进行安全检查，以便能及时发现也许藏匿罪犯或犯罪索如：侵入部位、隐匿场合、赃物等。
l 封锁关于案件任何消息，防止扩散及惊动传媒人士，从严控制人员进出，谢绝采访，并注意任何状况泄露而导致妨碍警方侦破案件。
2.3管理员在实行应急方案同步，按规定通报物业主管及公司关于人员，报顺序如下：
l 物业主管；
l 公司主管部门负责人。
2.4管理处在警方到场或罪犯控制后，应采用善后办法如下：
l 管理处尽量向警方提供协助，按警方规定召集当值员工陈述案情通过，并提供有关工作报告、记录、录像资料等；
l 配合警方、公司认真对事件进行调查，查找起因和安全隐患，制整治办法，追究肇事者及责任者责任，由公司和物业主管构成专案组进行事故调查及善后工作；
l 对安全隐患及时采用整治办法，并加强近期内管辖区方安全管理，防止罪案再次发生。
2.5注意事项
l 管理处员工在巡逻中若发既有门窗被撬窃时，不得擅自进入现场，以免破坏证据和痕迹，亦避免自盗嫌疑。
l 保安在巡逻中发现案犯行窃时，应及时采用安全通讯办法向呼喊中心和其她同事通报，谋求增援。在其她同事未到达时勿惊动案犯。
l 赶赴现场保安必要携带器械，必要要时用以自卫。
l 在案件调查期间，管辖区人员进出及物品应严格仔细检查，防止有第二次赃物转移也许。
接 警
2.6解决流程

1、报110警方

2、处警办法 2.1二级警戒
2.2现场保护
2.3安全检查
2.4事态控制

3、监控通报3.1物业主管
3.2公司人员

4.1事件调查4.2损失确认4.3确认报警4.4书面报告

5.1协助警方
5.2跟进调查
5.3安全防范

3、人员意外及伤害解决方案
3.1保安员在辖区内发现人员发生意外、受伤或急病时，应及时告知、通报上级，并拨打“120”医疗救护中心电话求助。普通状况下应安排如下求助办法。
l 尽量协助伤病者，并安顿恰本地方等待救护中心救治；
l 如伤病者恢复常态，可打电话告知其亲属、朋友或同事到场照顾；
l 如伤病者情势严重，万不可擅自搬动并劝其她闲杂人员不要围观。尽量将伤者隔离；
l 妥善保管伤病者财物（有必要时交警方解决），核对后交还当事人或其家属。
3.2注意事项
l 公司培训保安员发现人员受意外及伤害、急病状况、及简朴止血、创面解决等救治办法。唯有受过专业急救训练者，方可实行正规医疗，否则只可安抚病人情绪稳定；
l 伤者因坠落伤及头、脊椎时，不可作任何移动，以免导致更严重损害；
l 伤病者需送交医院救治，需同步报告其她人员并跟进善后事宜。
接 警
3.3解决程序
“120”医疗救护中心

现场办法
1.1安抚伤者 1.2告知亲属
1.3隔离伤者 1.4财产保管

寻常管理制度和考核办法目录
1、管理处职责
2、管理处主任岗位职责
3、安管部职责
4、安管部队长职责
5、安管人员职责
6、保洁部职责
7、保洁部组长职责
8、保洁人员职责
9、档案、资料管理规定
10、消防栓保养规定
11、管理处接待工作程序
12、管理处回访工作程序
13、安管人员仪容仪表规定
14、安管人员应急筹划和办法
15、停车场管理规定
四、考核办法目录
1、管理处工作检查原则
2、管理处主任考核原则
3、安管部工作检查原则
4、安管部主管考核原则
5、保洁部工作检查原则
6、保洁部主管考核原则
7、安管人员考核原则
8、保洁人员考核原则

前期开办费
名称
数量
单价
金额
备注
办公桌
3套
800
2400

空调
1台
2500
2500

保安服装
12套
200
2400

保洁服装
6套
150
900

水管
200米

800
绿化养护用
维修工具
2套
500
1000

保洁工具
6套
100
600

维修用梯
1台
1000
1000

文献柜
2组
750
1500

办公资料
1批
500
500

垃圾车
2辆
600
1200

不可预测购买费

共计

16800

物业管理费用测算
1、管理成本测算
工种/项目
人 数
服 装
人员月工资支出
年 工 资
管理处主管
1
600
2500
30000
物业管理员
2
600
2400
28800
保安队员
12
2400
16800
00
保洁员
6
900
4200
50400
锅炉工
3
300
3000
36000
绿化员
1
150
800
9600
维修工
3
600
4500
54000
合 计
28
5550
34200
410400

2、成本费用支出

费用名称
计 算 方 式
金 额
备 注
一、人员费用

□薪金

员工工资
28人
410400

□员工保险
6人×450元×12
32400
某些员工
□服装

5550

合 计

448350

二、惯用费用

□办公用品及物料消耗
300×12
3600

□通讯费
300×12
3600

□节日装饰费

400

□社区文化费

1000

合 计

8600

三、环境费

□垃圾清运
元/月
24000
不含建筑装修垃圾
□清洁、杀虫耗材
150×12
1800

□化粪池清运
元/年

合 计

27800

四、保安费

□保安耗材

1000

合 计

1000

五、工程维修

□工程维护维修费

0

合 计

0

六、设施保养费

□电梯维保、检测费

6000

合 计

6000

七、公司管理成本
511750×10%
5117