建设综合项目工程综合项目施工合同示范文本解读与适用.doc

《建设工程施工合同（示范文本）》解读与合用
10月，住建部发布了修订后《建设工程施工合同（示范文本）》（GF--0201），与《建设工程施工合同（示范文本）》，本次修订就计日工、缺陷责任期、质量保证金三大类共9个条款进行了修订。从修订内容看，新版合同重要是为了迎合6月住建部发布《关于印发建设工程质量保证金管理办法告知》（建质第138号文），统一建设施工过程中质保金和缺陷责任期有关商定。为此，咱们拟结合138号文有关规定，对本次修订进行解读。
一、结算条款修订：合同进一步明确“计日工”计价方式合用
（一）“计日工”条款修订内容
原文如下：10.9 需要采用计日工方式，经发包人批准后，由监理人告知承包人以计日工计价方式实行相应工作，其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算；已标价工程量清单或预算书中无相应计日工单价，按照合理成本与利润构成原则，由合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定变更工作单价。
原文如下：10.9需要采用计日工方式，经发包人批准后，由监理人告知承包人以计日工计价方式实行相应工作，其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算；已标价工程量清单或预算书中无相应计日工单价，按照合理成本与利润构成原则，由合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定计日工单价。
（二）何谓“计日工”？
建设工程领域有两种计价模式：定额计价和清单计价。定额计价系按照国家或省一级建设主管部门拟定建设工程计量单位消耗人材机等原则消耗量，套用定额单价，最后得到工程总价计价模式。定额计价参照是单位工程社会平均消耗量和单价，个体之间不产生差别。
清单计价系由编制方按照图纸及施工状况编制工程量清单，由施工方根据清单自行报价计价方式。清单计价模式下，工程量清单项目分为普通项目、暂定金额项目和计日工项目。
因而，采用“计日工”计价意味着该工程所有或某些采用了清单计价模式，纯粹定额计价模式下，无需使用计日工。
依照GB500500-《建设工程工程量清单计价规范》定义，计日工是指：在施工过程中，承包人完毕发包人提出工程合同范畴以外零星项目或工作，按合同中商定单价计价一种方式。
（三）“计日工”条款修订影响
施工合同将计日工条款“合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定变更工作单价”变更为“由合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定计日工单价”，属于结算方式变更，在商定状况下，如工程量清单或预算中没有相应“计日工”单价，按照变更工作单价计取费用，所谓“变更工作单价”并不属于“计日工”计价模式，而是采用固定单价乘以单项工程量模式取费，类似于按照该零星项目实际完毕工程量计费。
修改“计日工”条款将带来如下影响：
（1）计价方式不同。计日工不按照工程实际消耗人材机计算费用，而是采用每工每天方式计取报酬，即在计日工模式下，不计算该零星工程最后工程量，只计算投入工日。
（2）计价程序不同。采用计日工模式必要有明确合同商定，双方应当在工程量计价清单中对于合用计日工项目及计日工单价进行明确商定。采用计日工，还应当按照《建设工程工程量清单计价规范》程序规定，及时向发包人及监理方报送计日工数量、每月汇总计日工数量进行当月结算。
（3）利润不同。计日工模式下综合单价高于普通人工费单价，因而，采用计日工方式计取费用有助于承包人。

二、缺陷责任条款修订
本商定：15.2.1缺陷责任期自实际竣工日期起计算，合同当事人应在专用合同条款商定缺陷责任期详细期限，但该期限最长不超过24个月。
单位工程先于所有工程进行验收，经验收合格并交付使用，该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算；发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。
本商定：15.2.1 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算，合同当事人应在专用合同条款商定缺陷责任期详细期限，但该期限最长不超过24个月。
单位工程先于所有工程进行验收，经验收合格并交付使用，该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因承包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算。因发包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期；发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。
本对15.2.1条修订，涉及缺陷责任期起算时间和期限变更。
（一）缺陷责任期起算时间变更
1.缺陷责任期定义
所谓缺陷责任期，依照示范合同1.1.4.4条商定，指承包人按照合同商定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金除外）期限，自工程实际竣工日期起计算。
示范合同缺陷责任期起算时间为“实际竣工日期起计算”，将其修订为“从工程通过竣工验收之日”。普通状况下，两者表述不同但时间起点是一致，本次修订重要是依照住建部发布《关于印发建设工程质量保证金管理办法告知》，该告知第八条明确规定：缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。本次示范合同修订目，重要是为了保持示范合同文本与住建部规定一致性。
2.起算时间差别
尽管示范合同修改缘由仅仅是为了保持表述严密性，但“实际竣工日期起计算”与“从工程通过竣工验收之日”概念并不是完全同样。
“实际竣工日期”相对是“合同商定竣工日期”，指是建设工程完毕竣工验收时间节点或推定为竣工验收时间节点。依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷法律合用若干问题司法解释》第十四条 ：当事人对建设工程实际竣工日期有争议，按照如下情形分别解决： (一)建设工程经竣工验收合格，以竣工验收合格之日为竣工日期；(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人迟延验收，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用，以转移占有建设工程之日为竣工日期。
依照上述规定，实际竣工日期有三个认定原则：客观上竣工验收合格日期；承包人提交验收报告日期；工程转移占有日期。其中第一种竣工验收合格日期属于客观事实上竣工日期，后两种均属于法律推定竣工日期。
“通过竣工验收之日”指建设工程已经按照《建设工程质量管理条例》以及住建部《房屋建筑和市政基本设施工程竣工验收规定》第五条、第六条程序和原则进行了验收，且验收结论为合格。
因而， “通过竣工验收之日”只涉及“实际竣工日期”中第一种情形，而不涉及其她两种状况，两者范畴是不一致。同步，“实际竣工日期”并不意味着客观事实上该工程已经验收合格，而“通过竣工验收之日”则必然意味着该工程已经验收合格。
3. “通过竣工验收之日”时间节点界定
依照住建部《房屋建筑和市政基本设施工程竣工验收规定》第五条、第六条规定，竣工验收主体是建设单位。在上述规章修订之前，竣工验收主体是各地质量监督管理机构，与否通过了竣工验收以各地质检机构出具验收结论为准。日后，住建部修改了验收规定，质检机构仅仅履行监督责任，工程验收主体也变更为建设单位，建设单位验收合格后只需要按照规定进行备案，但备案不是衡量验收合格时间原则。
依照第五条、第六条规定，竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位（也称“五方验收”）共同对已建工程进行验收，达到一致意见，该工程通过验收。
因而，示范合同中“通过竣工验收之日”时间节点指是五方验收所载明工程竣工合格时间。
4.特殊状况下缺陷责任期起算时间
示范合同同步对发包人因素导致无法验收时起算时间进行了修订，示范合同15.2.1商定：因发包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期；发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。
相对于示范合同，本条修订后将发包人因素导致未能正常验收缺陷责任期起算时间推迟了90天。该条修改后与最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷法律合用若干问题司法解释》第十四条规定起算时间点也是不一致，当事人可以选取合用。在此种状况下，尽管该工程没有进行竣工验收，但是依然依商定开始起算缺陷责任期，同步也开始计算预留质量保证金期限。

（二）缺陷责任期限法律根据变更
示范合同第15.2.2条商定：工程竣工验收合格后，因承包人因素导致缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项重要设备不能按原定目使用，则发包人有权规定承包人延长缺陷责任期，并应在原缺陷责任期届满前发出延长告知，但缺陷责任期最长不能超过24个月。
从缺陷责任期最长期限来看，示范合同和示范合同均规定为24个月，但是两者根据已经发生了变化。在住建部建质138号文发布之前，关于缺陷责任期并无强制性规定，财政部和建设部在《建设工程质量保证金管理暂行办法》曾规定“缺陷责任期普通为6个月、12个月或者24个月，详细可由双方在合同中商定”，在实践中商定1到3年缺陷责任期期限情形均存在，示范合同折中采用了24个月缺陷责任期。住建部第138号文发布后，第二条明确规定：缺陷责任期普通为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中商定。因而，依照示范合同，专用条款中可以对缺陷责任期进行调节超过24个月，但是依照住建部最新规定，此后对于缺陷责任期期限商定将不得超过24个月，如专用条款中商定超过该期限则将面临行政机关惩罚。
（三）缺陷责任期内责任内容变更
示范合同第15.2.2条商定：缺陷责任期内，由承包人因素导致缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同商定从保证金或银行保函中扣除，费用超过保证金额，发包人可按合同商定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程损失补偿责任。
相对于示范合同，上述商定进一步区别了“缺陷责任期”与“质量保修期限”，使该条文表述更加合理化，也对发承包双方根据合同主张权利更加清晰。
示范合同15.2.2条商定：工程竣工验收合格后，因承包人因素导致缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项重要设备不能按原定目使用，则发包人有权规定承包人延长缺陷责任期。
示范合同并没有严格区别“缺陷责任期”和“质量保修期”概念，因而导致两种责任合用混同。两者存在如下区别：
1.期限不同。缺陷责任期最长不超过24个月，而质量保修期普通为2到5年，对于主体和基本则规定终身保修。
2.起算时间不同。缺陷责任期与质量保修期正常状况下均从验收合格之日起算，但如果建设工程未验收，则缺陷责任期采用15.1.1条商定期间推算而质量保修期在保修条款中另行商定。
3.体现形式不同。质量保修期限和范畴由发承包双方订立质量保修合同进行商定；缺陷责任期内应预留质量保证金，而质量保修期间超过缺陷责任期某些却并不预留质量保证金。
4.合用范畴不同。缺陷责任期重要针对承包人自身缺陷导致工程质量问题，如施工不符合设计规定。质量保修期则属于工程验收合格后发生质量维修，该种质量问题也许系自然损耗等因素导致，并不一定属于承包人施工缺陷。
三、质量保证金条款修订
（一）质保金预留比例变更
示范合同15.3.2商定：质量保证金不超过结算合同价格5%。示范合同修订为：发包人合计扣留质量保证金不得超过工程价款结算总额3%。
修订重要根据住建部138号文第7条规定：发包人应按照合同商定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额3%。
示范合同除变更了质保金比例外，对于质保金结算基数也进行了变更。示范合同质保金是依照结算合同金额进行计算，但结算合同金额与实际最后结算价款之间普通是存在差别，为此，示范合同直接将计算基数修订为工程价款结算总额。同步，该种修订也符合《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金告知》第四条表述以及住建部138号文第七条表述。
（二）质量保证金预留方式变更
合同第15.3.2条重要商定了：预留质量保证金和保函两种方式。合同第15.3.2条继承了上述条文，并进一步进行了明确。结合第138号文以及《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金告知》规定，承包人可以采用下列方式预留质保金：
采用银行保函，此种方式系138号文明确推广。
采用履约保证金方式。
采用工程质量保证担保方式。
采用工程质量保险方式。
发包人批准其她保证方式。
（三）规范质保金类型
依照《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金告知》规定，除投标保证金、履约保证金、工程质量保证金和农民工工资保证金四种类型保证金外，取消所有其她类型保证金。已经缴纳履约保证金，建设单位不得同步预留工程质量保证金。
示范合同为此进行了相应修订，在示范文本1.1.4.4条、14.4条、15条等质量缺陷责任及质保金条款中均进行了明确，取消履约保证金与质量保证金同步并存情形。
（四）增长了质保金计息方式和退还程序
示范合同不但商定了质保金利息计算方式，并且对于质保金退还进行了明确。而示范合同并无上述内容。
依照示范合同15.3.2条商定：发包人在退还质量保证金同步按照中华人民共和国人民银行发布同期同类贷款基准利率支付利息。15.3.3条商定：缺陷责任期内，承包人认真履行合同商定责任，到期后，承包人可向发包人申请返还保证金。发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同商定内容进行核算。如无异议，发包人应当按照商定将保证金返还给承包人。对返还期限没有商定或者商定不明确，发包人应当在核算后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同承认承包人返还保证金申请。

四、修订条款合用建议
因计日工、缺陷责任期限和质保金条款变更，必然对建设工程合同结算及责任承担发生影响，为此，咱们提出如下合用建议：
1.采用清单计价状况下，尽量保证计日工单价清单全面性。由于计日工单价普通系由双方在招投标文献中进行商定，超过商定范畴则意味着计价原则不拟定，且计日工计价费用自身高于老式采用人工定额计价，因而，发包人应保证招标清单中包括所有也许采用计日工方式子项。从承包人角度讲，计日工模式必要按照计价清单规范规定，及时填报当天、当月计日工数量并报监理及发包人审核、汇总，以避免计价争议。
2.在示范文本商定了“缺陷责任期”状况下，另行订立《质量保修合同》，并且对质量保修范畴、方式、索赔进行明确商定。作为发包人而言，在质量保证金已经返还状况下，应当采用其她合理办法如保证担保等方式保证承包人可以按照商定履行保修责任。
3.质保金预留形式多样化意味着承包人可以提前获取工程款金额。当前，各大财产保险公司均在履行工程责任保险业务，某些工程担保公司也在开展类似业务，除银行保函因出具条件比较严格之外，其她担保方式费率正逐渐下调、程序更加简便，承包人应尽量采用新质保金方式。
4.无论与否采用示范文本，住建部138号文规定质保金比例、质量缺陷期起算及期限、质保金返还等内容都具备行政管理上约束力，尽管上述条款没有上升到法律、行政法规高度，但作为行政机关执法范畴内事项，违背上述条款将面临行政责任。因而，各方应及时更新原有条文，尽量与138号文规定保持一致。
总体而言，示范文本并非一次积极条款变革，更多是为了迎合住建部138号文监管规定。修订后版本某些表述更加精确，逻辑更加清晰，但是并未超越示范文本基本内容，只是一次被动改良。
附：建设工程合同示范文本修订对照表
某些
序号
示范文本
示范文本
备注
通用条款
1.1.4.4 缺陷责任期
缺陷责任期：是指承包人按照合同商定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金除外）期限，自工程实际竣工日期起计算
缺陷责任期：是指承包人按照合同商定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金期限，自工程实际竣工日期起计算
新增
10.9计日工
10.9需要采用计日工方式，经发包人批准后，由监理人告知承包人以计日工计价方式实行相应工作，其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算；已标价工程量清单或预算书中无相应计日工单价，按照合理成本与利润构成原则，由合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定计日工单价。
10.9 需要采用计日工方式，经发包人批准后，由监理人告知承包人以计日工计价方式实行相应工作，其价款按列入已标价工程量清单或预算书中计日工计价项目及其单价进行计算；已标价工程量清单或预算书中无相应计日工单价，按照合理成本与利润构成原则，由合同当事人按照第4.4款〔商定或拟定〕拟定变更工作单价。
修订
14.1 竣工结算申请
除专用合同条款另有商定外，竣工结算申请单应涉及如下内容：
（3）应扣留质量保证金。已缴纳履约保证金或提供其她工程质量担保方式除外
除专用合同条款另有商定外，竣工结算申请单应涉及如下内容：
（3）应扣留质量保证金；
新增
15.2 缺陷责任期
15.2.1 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计算，合同当事人应在专用合同条款商定缺陷责任期详细期限，但该期限最长不超过24个月。
单位工程先于所有工程进行验收，经验收合格并交付使用，该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因承包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计算。因发包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期；发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。
15.2.2缺陷责任期内，由承包人因素导致缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同商定从保证金或银行保函中扣除，费用超过保证金额，发包人可按合同商定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程损失补偿责任。发包人有权规定承包人延长缺陷责任期，并应在原缺陷责任期届满前发出延长告知。但缺陷责任期（含延长某些）最长不能超过24个月。
由她人因素导致缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。
15.2.1 缺陷责任期自实际竣工日期起计算，合同当事人应在专用合同条款商定缺陷责任期详细期限，但该期限最长不超过24个月。
单位工程先于所有工程进行验收，经验收合格并交付使用，该单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。因发包人因素导致工程无法按合同商定期限进行竣工验收，缺陷责任期自承包人提交竣工验收申请报告之日起开始计算；发包人未经竣工验收擅自使用工程，缺陷责任期自工程转移占有之日起开始计算。
15.2.2 工程竣工验收合格后，因承包人因素导致缺陷或损坏致使工程、单位工程或某项重要设备不能按原定目使用，则发包人有权规定承包人延长缺陷责任期，并应在原缺陷责任期届满前发出延长告知，但缺陷责任期最长不能超过24个月。
新增+修订
15.3 质量保证金
15.3 质量保证金
经合同当事人协商一致扣留质量保证金，应在专用合同条款中予以明确。
在工程项目竣工前，承包人已经提供履约担保，发包人不得同步预留工程质量保证金。
15.3 质量保证金
经合同当事人协商一致扣留质量保证金，应在专用合同条款中予以明确。
新增
15.3.2 质量保证金扣留
15.3.2 质量保证金扣留
发包人合计扣留质量保证金不得超过工程价款结算总额3%。如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函，发包人应同步退还扣留作为质量保证金工程价款；保函金额不得超过工程价款结算总额3%。
发包人在退还质量保证金同步按照中华人民共和国人民银行发布同期同类贷款基准利率支付利息。
15.3.2 质量保证金扣留
发包人合计扣留质量保证金不得超过结算合同价格5%，如承包人在发包人签发竣工付款证书后28天内提交质量保证金保函，发包人应同步退还扣留作为质量保证金工程价款。
新增+修订
15.3.3 质量保证金退还
15.3.3 质量保证金退还
缺陷责任期内，承包人认真履行合同商定责任，到期后，承包人可向发包人申请返还保证金。
发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同商定内容进行核算。如无异议，发包人应当按照商定将保证金返还给承包人。对返还期限没有商定或者商定不明确，发包人应当在核算后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同承认承包人返还保证金申请。
发包人和承包人对保证金预留、返还以及工程维修质量、费用有争议，按本合同第20条商定争议和纠纷解决程序解决。
15.3.3 质量保证金退还
发包人应按14.4款〔最后结清〕商定退还质量保证金。
新增+修订
专用条款
14.竣工结算
14.1 竣工结算申请
承包人提交竣工结算申请单期限：
竣工结算申请单应涉及内容：
14.1 竣工付款申请
承包人提交竣工付款申请单期限：
竣工付款申请单应涉及内容：
修订
15.3质量保证金
15.3 质量保证金
关于与否扣留质量保证金商定：
在工程项目竣工前，承包人按专用合同条款第3.7条提供履约担保，发包人不得同步预留工程质量保证金。
15.3 质量保证金
关于与否扣留质量保证金商定：
新增
工程质量保修书
三、缺陷责任期
工程缺陷责任期为 个月，缺陷责任期自工程通过竣工验收之日起计算。
工程缺陷责任期为 个月，缺陷责任期自工程竣工验收合格之日起计算。
修订