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房地产项目企业收购操作全步骤解析作者: 闵敏
关键词：房地产交易 风险管理 项目管理

房地产市场上取得房地产项目标方法有哪些？项目企业收购为何会如此普遍？这种交易方法含有哪些优点并存在哪些风险？其操作步骤怎样？怎样在操作中规避这些风险？本文试浅析之。
序言：
进入以来，伴伴随中国房地产业连续升温及土地出让方法重大改变，房地产市场上，经过收购房地产项目企业从而取得其拥有房地产项目一时间成为一个常见交易方法，众多中国外房地产投资者纷纷涌向项目企业收购市场。那么，房地产市场上取得房地产项目标方法有哪些？项目企业收购为何会如此普遍？这种交易方法含有哪些优点并存在哪些风险？其操作步骤怎样？怎样在操作中规避这些风险？本文试浅析之。

一、 土地使用权和房地产项目流转意义
（一）改革开放前中国土地全部权制度和土地使用情况
现在各国土地全部权制度关键有三种：大部分国家实施土地私有制，有国家实施混合全部制，中国实施则是公有制。建国早期中国经过社会主义公有制改造后，城市土地和农村土地由私有转化为国家全部和集体全部。农村土地属于集体全部，由该集体使用经营，并只能用于农业目标。国有土地基础上经过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为中国当初受以前苏联传入计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位一样是在推行国家机关职能，所以它们使用国家土地不应该交纳使用费。[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基础上被严禁。
土地全部权和使用权难以转移，对应，房屋产权流转也受到很大限制。农村房屋许可买卖，但通常仅限于该集体经济组织内部组员（这一要求延续至今）。在城市里，中国对私房进行了以国家经租为关键形式社会主义改造，改造结果是城市房屋中只保留下少部分私房。私房许可出租和买卖，但因为国家对该等私房买卖和租赁实施严格管理和监督，实际上私房流通情形极少出现。
从形式上来看，建国早期国营单位对国有土地使用，农民对集体宅基地使用，城市私房全部些人对国有土地使用，似乎符合传统民法上用益物权特征。但在这种土地利用形式下和使用过程中，使用人不是作为一个独立利益主体，而是作为全部者一分子，来对“宪法上属于她，在民法上并不属于她”物进行使用，所以并不组成真正意义上用益物权，而是一个凝固了土地使用形态。[3]在这种土地全部权和使用权制度下，土地不作为商品而退出市场，造成土地这一最关键自然资源不能在社会经济生活中得到充足有效利用。
（二）土地使用权和房地产项目流转制度建立和意义
伴随改革开放发展，土地资源开始了资产化进程。设置中外合资合作企业和农村土地承包经营是土地资源资产化发端。在城市设置中外合资和合作企业时，土地能够成为中方合资者或合作者出资内容；在农村，农民经过交纳土地承包费取得了对农用土地使用。土地一旦成为资本实务形态、成为投资手段时，土地有偿使用，和土地在某种程度上自由流转，就成为必需。1988年《宪法修正案》删去原《宪法》中“严禁土地出租”要求，增加了土地使用权能够依法转让要求。随即，《中国土地管理法》也作了对应修正。相关国有土地有偿出让问题，修改后土地管理法和《中国城市房屋管理法》也有了明确要求。
土地使用权是在中国土地不能私有、不能交易情形下独创一个物权权利，和大陆法中地上权相同，但通说认为土地使用权范围比地上权更广，地上权关键是指在她人土地上建造、保有建筑物权利，而土地使用权不仅包含了在她人土地上建造、保有建筑物权利，也包含了对土地进行使用经营权利。[4]一定意义上而言，没有可交易土地使用权，就没有可交易房产，能够说，中国房地产市场形成得益于有偿可交易土地使用权制度建立。
土地使用权和房地产项目标流转，分为一级市场和二级市场。土地使用权出让制度建立，使土地一级市场得以形成，土地需求者从而能以支付土地出让金等税费方法从国家取得其生产、经营必需土地使用权，这一阶段，土地使用权是从国家流转到使用者手中。而在土地二级市场，土地使用权及其对应房地产项目也有其流转必需，发展商因为多种原因不能或不愿继续开发房地产项目，便会将项目转让给有意向、亦有实力继续开发其它方。这种二级市场上房地产项目流转有利于盘活不良资产，实现资源重新配置，使房地产业朝良性发展。
当然，房地产项目标恶性炒卖并不会实现资源重新配置，而只会带来房价虚高、腐败滋长、国有资产流失恶果，90年代初海南房地产热及前后土地倒卖潮足可引发我们警觉。所以，在许可房地产项目流转同时，亦应严格设置项目流转条件，控制房地产项目标恶性炒卖现象。多年来，中国立法机构和土地管理部门认识到了控制房地产项目恶性炒卖关键性，并在相关法律及政策中进行了反应。

二、取得房地产项目标方法
在土地一级、二级市场上，取得土地使用权及房地产项目标方法有多个，下面介绍多个关键取得方法操作程序和法律依据，并简单比较其优缺点。
（一）招标拍卖挂牌
土地使用权出让，是土地一级市场上国家有偿、有限期地将土地使用权交给使用者使用行为，这是土地使用权益和土地全部权益初始分离，其土地权属范围、期限用途等均为初始设定。[6]现在土地使用权出让关键形式是招标拍卖挂牌。
依据《中国城市房地产管理法》，土地使用权出让标准上采取招标拍卖挂牌。该法第12条要求：“土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或双方协议方法。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件，必需采取拍卖、招标方法；没有条件，不能采取拍卖、招标方法，能够采取双方协议方法” 。但很长一段时间以来，协议出让地块仍占了土地使用权出让绝大部分。对于发展商而言，协议出让方法通常代表着低价格、无竞争；而出让方（包含土地管理部门和原土地使用权人）往往宣称其灵活、简便、轻易控制地价。实际上，协议出让方法很长时间里能大行其道真实原因在于其随意性、缺乏监督和更易实现地方、部门或个人利益。[7]从实践中看，协议出让造成国有资产大量流失，权钱交易盛行于土地交易市场，和公平、诚信意识严重缺位。
自7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》（第11号令）开始，国家接连颁布一系列规章和政策，正式建立了中国真正意义上土地公开交易制度。中国有专门招标法和拍卖法规范招标和拍卖行为，而挂牌则是土地使用权出让一个新方法。其操作程序是：出让人公布挂牌公告，按公告要求期限将拟出让宗地交易条件在土地交易场所挂牌公布，接收竞买人报价申请，依据挂牌期限截止时出价结果确定土地使用者，如挂牌期限截止时仍有两个或两个以上竞买人要求报价，则进行现场竞价。挂牌方法相对招标、拍卖简便易行，不受竞买人人数限制，适合地块较小、起价较低、竞买人较少项目。
招标拍卖挂牌是阳光下房地产流转方法，其优点显而易见。但实践之中，我们也注意到，招标拍卖挂牌过程中，也仍存在不少问题和违法操作情形。如土地出让信息披露不充足，开发投资者对市场土地供给缺乏预期准备；招标拍卖挂牌尤其是挂牌出让中设定条件限制竞买人参与；竞买人组织围标；竞买人私下交易等。当然，这些情形出现，现有现行招标拍卖挂牌规则和程序方面问题，也和中国整体法制环境相关。首先，我们需要深入统一出让程序和标准，明确操作规范；其次，司法机关及土地管理部门要采取严厉方法，打击公开交易过程中违法行为，从而维护土地公开交易健康发展。
当然，招标拍卖挂牌仅仅是土地一级市场上交易方法，一级市场可供给土地毕竟确定有限，而在土地二级市场上，有不少项目拥有者欲转让其房地产项目，同时，也有不少投资者在寻求适宜房地产项目。
（二）项目转让
所谓项目转让，是指一个主体以正当路径取得土地使用权及其对应房地产项目后，在二级市场上将该土地使用权及对应项目转移到另一个主体名下，该项目所取得立项、用地、计划、施工、销售等同意手续均作对应变更。相对于土地使用权出让，土地使用权及项目转让特点是权利派生性，其转移是已经从土地全部权中分离土地使用权，其权利义务要求仍以土地出让协议要求为准，转让人未推行出让协议中权利义务须由受让人继续推行。
中国法律对于项目转让有较严格限制性要求。《中国城市房地产管理法》第38条要求：“以出让方法取得土地使用权，转让房地产时，应该符合下列条件：（一）根据出让协议约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）根据出让协议约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额百分之二十五以上，属于成片开发土地，形成工业用地或其它建设用地条件。”应该说，以出让方法取得土地使用权项目标转让条件是明确而具体。在《中国城市房地产管理法》立法之初，有一个见解认为，土地使用权商品化，根本目标在于吸引投资，筹集建设资金，故土地使用者一经取得土地使用权就能够转让，不需设定限制条件。但，十多年来中国房地产开发中反应出来很多问题表明，对土地使用权转让设定条件很必需，这些条件对于稳定房地产市场、预防房地产泡沫和国有资产流失有着很关键作用，90年代初之所以出现海南房地产泡沫，就是因为在实践中没有严格遵照这些条件进行项目转让。当然，假如中国土地一级出让市场确能完全实现公开、公平、公众市场化操作，则一、二级土地市场就不会产生巨大价格落差，土地恶性炒卖行为就失去了存在意义。[10]到时，当能够依据土地市场情况考虑取消这些限制性条件。
以划拨方法取得土地使用权，通常是无偿或仅支付少许费用后取得。考虑到中国划拨土地使用权取得过程历史和复杂性，和大量土地用途实质上非公益性，尤其是考虑到中国现在以划拨方法取得土地使用权已经有大量进入市场现实，中国法律亦未绝对严禁划拨土地使用权转让。依据《中国城市房地产管理法》第39条，在两种情形下，划拨土地使用权能够转让：一、经政府部门同意，办理土地使用权出让手续；二、经同意能够不办理土地使用权出让手续，将转让房地产所获土地收益上缴。
这种纯粹项目转让在法律关系上相对简单，类似于一般商品交易，中国房地产业发展前期，这种交易方法较为常见。但采取项目转让方法，其前提是必需完成一定量前期开发工作，另外其包含税费也较高，通常而言，转让方和受让方应交纳营业税、土地增值税、契税等。伴随土地管理部门对项目转让条件审核越来越严格，和税收征管力度不停加大，实践之中，项目转让这种房地产项目流转方法已不多见。
（三）房地产项目企业收购
在国有经营性土地出让一律采取公开交易背景下，除招标拍卖挂牌方法外，以收购房地产项目企业方法取得该企业名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目标关键形式。收购房地产项目企业，也即全部或部分受让房地产项目企业股权，从而对应取得该企业名下财产全部权，包含其开发房地产项目。现在，一些国家主管部门也有在一定程度上限制这种方法考虑，但笔者认为，这种限制于法无据，有干涉企业正常经营管理嫌疑。
进行房地产项目企业收购，其完成标志是进行了企业股权转让并办理完成工商变更手续，通常而言，只要收购方不是外资，该等工作能在较短时间内完成，从这个角度而言，房地产项目企业收购简便易行。而且股权变更基础不包含税费，所以取得房地产项目标附加成本很小。但，房地产项目企业收购最大问题在于，其风险高于前述两种方法。以招标、拍卖、挂牌方法取得项目，因国家以出让人身份介入，风险已降至最低；而采取项目转让方法，只要能审查确定该项目标正当性，也基础不存在后遗症。而在房地产项目企业收购过程中，除需关注该企业拥有之项目标正当性外，因项目企业已存在一段时间，肯定和其它单位或个人有一定经济交往，产生一定债权债务关系，有可能隐藏着较大风险。
要最大程度地降低项目企业收购风险，就需要推行规范收购程序，全方面查清企业历史和现实状况，在此基础上作出审慎、客观判定和决议，最终经过签署完善法律文件来保护收购方正当权益。本文第三部分将具体介绍项目企业收购操作方法。
（四）房地产项目企业增资
另外，房地产市场上也存在投资人经过向房地产项目企业增资，从而成为企业新股东操作方法。这种取得项目标方法和项目企业收购在最终结果和操作程序上颇有相同之处，在此不再详述。从实践来看，单纯向房地产项目企业增资并不多见，增资往往和股权转让并行。
（五）委托经营管理
以上所述多种取得房地产项目标方法均在真正意义上实现了房地产项目标流转，即取得者成为了房地产项目标开发主体。不过，一些国有划拨土地使用性质决定了该项目不能变更开发主体，如教育用地，只能用于教学及和教学相配套餐饮、住宿等用途，亦只能由教育机构进行开发建设。实践中，一些划拨土地使用权人无力开发建设该房地产项目，又不能依法将其转让给有资金、亦有意向开发者建设。
以往，一些该类用地采取联建开发方法，即土地使用权人提供项目用地，投资者提供资金、技术和管理，以土地使用权人名义进行开发建设，房产建成后双方各分得约定份额。不过因为该划拨用地特定使用主体及使用性质，投资者分得房产全部权人仍为土地使用权人，无法过户到投资者名下。这么，投资者所取得，只是其分得房产使用权，其保障仅起源于一纸联建协议，这种操作方法风险是很大。
现在，国际或中国部分房地产投资商开始把眼光投向房地产长线投资，即房地产租赁经营市场，采取这种经营方法并不要求一定要成为房地产项目标开发主体。因应这种市场需求，我们能够考虑采取房地产委托经营管理模式，即土地使用权人提供项目用地，委托投资者开发建设并长久（如50年）经营管理建成项目，投资者负担开发建设费用并向土地使用权人支付合作费，享受长久经营管理收益。
该种合作模式是否能确保双方权益？是否有法律依据？笔者认为，该种合作模式能确保双方权益，其法律依据在于《中国协议法》相关委托协议要求，协议法第396条要求：“委托协议是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务协议”。在该种委托经营管理模式中，土地使用权人和投资者形成了委托关系，现对照委托协议特征进行分析：
1．委托协议建立在委托人和受托人相互信任基础上。
2. 委托协议通常是受托人以委托人名义处理委托事务。投资者建设和经营管理行为也均以土地使用权人名义进行。
3．委托协议标通常是劳务和服务，表现为受托人为委托人处理委托事务。投资者建设和经营管理行为能够视为一个劳务。
4．委托协议自双方达成协议时即成立，委托协议成立后，双方均应推行对应义务，委托人应支付费用及酬劳、接收委托事务结果，受托人则应尽最大注意处理委托事项。从表面上看，本模式中投资者向土地使用权人支付合作费，似乎和委托协议特征不符，不过，投资者基于土地使用权人委托进行经营管理并取得收益，该收益除支付建设费用和合作费以外部分均能够视为土地使用权人支付给投资者委托费用和酬劳。
所以，委托经营管理模式含有委托协议特征，在不改变土地使用性质及项目开发主体前提下，能处理土地使用权人所顾虑相关合作费正当性问题，也能够为投资者长久经营该项目并取得收益提供法律依据，在实践中含有可操作性。但因为现在长线投资在房地产市场上还未形成气候，委托经营管理还仅处于探索试验阶段。
以上是现在房地产市场上五种较为常见且有正当性保障取得房地产项目标方法，当然，实践中还存在其它方法，如联建等，本文不在此一一分析。就这五种方法而言，房地产项目企业收购相对而言法律关系明了、政府同意程序简便、费用低廉，易于被合作双方接收。下文将具体介绍房地产项目企业收购操作程序和方法。

三、房地产项目企业收购操作
通常而言，规范房地产项目企业收购包含四个步骤。
（一）签署意向书或框架协议
在收购方和转让方达成初步收购意向后，双方通常宜签署一个意向书或框架性协议，明确双方合作意愿，初步约定双方在意向收购阶段权利和义务。通常而言，意向书或框架性协议关键约定两个方面内容：一、在意向收购阶段，双方尤其是转让方不得就项目收购事宜和其它方进行接洽、谈判、签约；二、双方应对在合作过程中尤其是尽职调查阶段得悉对方商业信息保密。
（二）尽职调查
在项目企业收购过程中，对于股权转让方而言，通常情况下其倾向于仅向受让方展示企业及项目良好经营情况和市场前景。不过，受让一个项目企业股权，即意味着接收该企业全部资产（剥离资产除外）、债权债务、潜在风险等。所以，受让方必需尽可能地揭开有意无意蒙在项目企业上面纱，尽可能地了解项目企业及项目标历史、现实状况和未来，尽可能地发觉项目企业及项目可能存在风险和障碍。所以，受让方在签署意向书或框架协议后，应进行详尽法律和财务尽职调查。
本文仅介绍法律尽职调查操作程序。
4，尽职调查方法
进行法律尽职调查，目标在于最大程度地了解目标企业经营情况和法律风险，具体方法多个多样。通常而言，包含以下多个：
（1）搜集、审查目标企业提供书面文件。
（2）向目标企业管理层、一般职员调查了解相关信息。
（3）查看目标企业和房地产项目标现场情况。
（4）向相关政府部门调查并获取书面文件。
（5）依据国家和地方相关法律、行政法规、地方性法规、部门规章及规范性文件（以下简称“法律法规”）要求进行法律分析。
其中，最基础、最关键工作是全方面搜集目标企业书面文件并进行认真审查。
5，进行尽职调查时应审查文件清单
尽职调查包含企业情况及企业拥有房地产项目情况两方面内容，通常情况下宜要求转让方提供以下几大类材料(以下所列资料仅为摘要)：
（1）目标企业基础情况
* 目标企业介绍，包含历史沿革和现实状况。
* 目标企业及其隶属企业之营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资汇报和企业章程等政府批件。
* 目标企业及其所投资企业股权架构图。
* 目标企业主营业务情况及未来发展目标
（2）治理结构和人事管理情况
* 目标企业组织架构图。
* 目标企业股东会、董事会、监事会组成及议事规则，和历届股东会、董事会决议、统计等文件。
* 目标企业人员组成情况及董事、监事、高级管理人员介绍。
* 目标企业和职员之间劳动协议签署情况及工资、福利情况。
* 目标企业内部管理规章和制度。
（3）资产（权益）、负债情况
* 目标企业资产清单及权属证实。
* 目标企业关键债权债务清单。
* 目标企业以本身资产对外提供担保情况。
* 和上述权益、负债情况相关合相同法律文件。
（4）纳税情况
* 目标企业现在适用税项及税率，和所享受税费优惠政策。
* 目标企业近三年是否依法纳税，有没有偷、逃、欠、漏税情形，是否所以受到税务部门行政处罚，如有则提供相关处罚决定。
（5）房地产项目情况
* 目标企业投资建设房地产项目标名称、具体位置、建设规模、项目用途、开完工日期、工程进度等。
* 和项目相关申报文件、批复文件及已取得证书，包含立项、计划、用地、建设、销售等批文。
* 目标企业在项目开发建设过程中签署相关协议及其推行情况
（6）重大协议及重大诉讼/仲裁/行政处罚事项
* 除前面所列协议以外其它重大协议（如贷款、担保、销售、合作合相同）。
* 目标企业及其隶属企业是否包含重大诉讼、仲裁或行政争议事项或存在预期将要进入诉讼、仲裁程序重大纠纷，和对处理结果和影响估计，并提供相关法律文件。
（7）其它
收购方或转让方认为有其它需要说明事项或需要提供文件资料。
6，尽职调查结论
经过法律和财务尽职调查，收购方应对所搜集信息有效性、关联性和其估计产生后果进行深入、细致分析研究，全方面、清楚地掌握目标企业经营情况，发觉现实或潜在法律和财务风险，就收购可行性、收购条件及风险问题提出最终法律和财务意见，并提出针对性处理方案和提议。
和通常企业收购不一样，房地产项目企业收购，其最终着眼点在于项目企业拥有房地产项目，所以尽职调查很关键一点就是对房地产项目标正当性作出判定。国家对房地产开发实施严格审批和监管，判定一个房地产项目是否正当，关键应审查其取得政府批件是否齐备。通常而言，开发房地产项目应取得计划主管部门立项批复，计划部门设计方案审定意见、用地计划许可、工程计划许可，土地管理部门国有土地使用证，建设主管部门施工许可，房管部门销售许可。如系集体土地转为国有土地，则存在征地和拆迁赔偿问题，应审查项目之征地手续是否齐备，就乡村集体及农民个人赔偿问题是否已达成协议并落实。
若经过尽职调查发觉项目存在根本性且无法克服缺点，如项目企业不拥有对应土地使用权，或土地使用权系违法取得，或项目计划严重违反国家和地方整体计划，或严重资不抵债等，则宜放弃收购行为。但在房地产市场上，大量项目存在局部性、手续性暇疵和障碍，尤其在一些房地产市场管理尚不健全地域，这种情形甚至能够用“普遍”形容。包含：征地赔偿手续不齐全、不规范；早已签署土地使用权出让协议甚至已办理国有土地使用证，但还未交清土地出让金；项目计划和整体计划略有不符之处；已开工但还未取得施工许可；已销售但还未取得销售许可等。这类项目，风险确实存在，但如未组成根本性障碍，且当地政府主管部门认可补办相关同意手续，也可继续收购行为，但宜要求转让方及项目企业在收购完成前完善相关手续。如不能在收购完成前完善，则应在股权转让协议中约定由转让方负责在一定时限内完善，如未能作到，或因该等障碍给受让方或项目企业造成损失，则对应扣除股权转让金或要求转让方负担违约责任。
（三）制作并签署股权转让协议
一旦作出收购决议，下一步工作就是制作并签署股权转让协议，股权转让协议是房地产项目企业收购中操作纲领和关键所在，该协议应将收购中所包含方方面面问题囊括进去，最大程度避免收购方风险。房地产项目企业收购通常包含金额巨大、交易安排复杂，但实践之中，不少股权转让协议区区数页，条款简单粗放，双方权利义务约定笼统且不具可操作性。这么协议遗留问题甚多，极轻易产生纠纷，而纠纷一起，对于投资金额巨大、开发时间紧迫房地产项目而言，往往会产生灾难性后果。
股权转让协议关键应包含以下十二个方面内容：
7．股权转让协议应载有转让方申明和确保
申明和确保作为股权转让方对受让方承诺，意味着一旦违反或被发觉不实，则股权转让方应负担不利后果，所以通常宜详尽地约定各项申明和确保。通常情况下最少应包含：
（1）除股权转让方已书面披露者外，项目企业资产、权益（包含项目）不存在抵押、质押或其它方法第三者权益，或其它权利瑕疵。
（2）股权转让方向受让方提供相关项目企业及房地产项目标介绍、资料如实披露了项目企业财务情况和经营情况，确保未隐瞒、遗漏目标企业任何对外负债。
（3）除股权转让方已书面披露者外，项目企业不存在诉讼、仲裁等纠纷，现在亦不存在发生诉讼、仲裁等纠纷可能。
（4）项目企业多年来未被行政部门处以行政处罚，在可预见程度内，亦无被行政部门处罚可能性。
（5）除股权转让方已书面披露者外，项目企业已按要求足额缴纳各项应纳税费，不存在欠缴税费情形。
（6）股权转让方已足额根据其所认缴出资额向项目企业推行出资义务，且无抽回出资之情形。
（7）股权转让方确保自股权转让协议签署之日起至受让方选出之新一届董事会对项目企业实施实际控制前，股权转让方不会同意经过或单方作出有可能增加项目企业负债、义务、责任或风险议案或行为（包含增加董事、管理人员或职员薪酬，非正常地聘用职员，非正常地向职员发放福利等情况），或经过对项目企业未分配利润进行分配决议，或促进项目企业作出其正常业务以外行为。
8．付款安排
股权转让中，股权受让方义务单一地表现在支付股权转让金上，股权转让金付出后，如发觉转让方有隐瞒、欺诈或违约行为，是难以追回。所以在付款安排上，对于受让方而言，宜分阶段支付并拉长付款过程，同时注意双方义务对接，待股权转让方完成一定义务后受让方方支付一定款项。另外，房地产项目企业股权收购并非在办完股权变更手续后即告全部完成，房地产项目开发周期相对较长，很多潜在问题和债务可能会在开发过程中逐步暴露，一旦受让方过早地将股权转让价款付清，将有可能遭受无须要损失。所以，提议在办完股权变更手续后留部分尾款，过一定时限，甚至待项目开发全部完成后再行支付，以抵扣因股权转让方遗留下来问题造成支出。
但不管怎样拉长付款过程，总避免不了风险，那么，有没有最大程度地避免付款风险方法呢？笔者提议，能够采取资金监管方法，即付款方将资金付至双方认可第三方（如公证处或律师事务所），双方共同委托第三方对股权转让金进行监管，由第三方严格根据约定条件向转让方支付对应股权转让金。
9．股权转让包含工商变更手续办理
股权转让包含工商变更包含章程、股东会、董事会、法定代表人、营业执照等方面变更，正常情况下，工商变更手续需双方共同办理，但关键义务方为股权转让方。所以，在股权转让协议中有必需约定由转让方负责工商变更手续，受让方提供配合，同时，须约定一定办理期限，逾期视为违约。在一些情况下，对应受让方付款进度，股权转让方会要求分期办理股权过户手续。
10. 企业治理和职员安排
股权转让协议应对股权转让后项目企业治理结构进行重新安排，具体而言，应该约定以下事项：各股东股权百分比；各股东表决权百分比、分红权百分比、增资认购权百分比；企业经过重大事项及其它事项所需要表决权百分比；股东会议事规则；法定代表人；董事会组成及议事规则；监事会（或监事）组成及议事规则；企业利润分配及亏损填补规则等。
股权转让过程中一个重大问题，是企业原有职员怎样安排。在股权移交过程中，最好作法是避免过大震荡，尽可能争取平稳过渡，所以如无特殊情况，项目企业通常管理人员和一般职员以保持稳定为宜。待平稳过渡完成后，可依据对人员考察情况及开发经营需要，考虑合适调整。
11．资产剥离
房地产项目企业收购，有时并不意味着全盘接收该企业资产，出于商业上考虑，或出于降低法律风险考虑，一些资产会被排除出收购范围之列，这就需要作出资产剥离方面安排。
依据资产不一样形态，能够采取不一样资产剥离方法。剥离首选法律意义上剥离方案，即项目企业和股权受让方不再作为上述剥离项目或资产及其对应协议之相关主体。这种剥离关键针对可分割或易于分割资产，如房屋、设备、知识产权等。具体操作上，双方能够签署协议，约定在某一个时点移交，或前往相关登记部门办理过户手续。而如基于税费或其它操作层面原因，资产不可分割或分割成本过高，如混营性业务或项目企业拥有另一个房地产项目，对于这类资产，能够考虑以协议方法虚拟剥离。即项目企业内部将上述剥离项目或资产作为单独核实主体，由转让方单独经营该等资产，财务上实施独立核实，全部利润、风险由转让方享受和负担。同时，为确保操作顺畅，能够考虑保留转让方部分股权，但该等股权效力仅及于该等资产。不过，对于该部分资产，因为项目企业作为法人对外负担义务，所以尽管该等资产由转让方经营，项目企业收购方亦宜对该等资产经营实时监控，一旦因其经营情况恶化可能造成企业利益受损，则应立即介入并采取对应对策。如受让方可能或已经负担和剥离项目相关义务、责任时，转让方应立即代为负担相关义务、责任或给等额赔偿。
12．债权债务重组
作为收购目标房地产项目企业或多或少会存在债权债务问题，有还会相当复杂，收购方必需理清这些债权债务清单，分门别类地进行处理。具体处理方案有以下多个：
（1）对于正常情况下债权债务，由受让方和新项目企业承继。
（2）一些从商业角度或操作角度更适于由转让方负担债权债务，能够由转让方负担，并签署相关三方协议约定之。
（3）一些关系较为复杂债权债务，其主体、内容及推行时间不明确或法律关系不清楚债权债务，能够由转让方、受让方、项目企业和相关债权人（债务人）协商签署协议明确、固定之。如存在能够抵销之债权债务，能够协议抵销；
（4）对于已到期而未收回之债权，则双方商讨收益归属，及收回债权方案。对于已到期而未偿还之债务，如银行贷款，则分别约定债务负担主体，如确定由受让方及新项目企业承继且有必需申请贷款延期，则双方配合办理延期手续。
（5）对于因转让方单方面原因或非正常原因产生，和项目企业经营关系不大债务，如关联交易产生债务，或为关联企业、转让方提供担保产生担保义务，则宜由转让方负担。
（6）对于项目企业对外提供抵押、质押、确保等担保，如新项目企业和收购方不愿负担该等不确定性风险，能够协商由转让方解除该等担保，或约定由转让方负担由此产生后果。
（7）对于未决诉讼，应分析其产生原因及可能造成后果，协商最好处理方案（包含以和解方法立即结案）及对应后果负担方。
7．股权转让方提供担保或担保性方法
为担保股权转让方相关项目企业各项承诺和确保真实，及转让方按期推行股权过户手续及其它各项义务，保护受让方利益，有必需要求转让方提供一定担保。担保有常规担保，也能够结合房地产项目企业特点设定特殊担保方法。
（1）银行保函。银行保函是一个很有效担保方法，如银行能够为股权转让方出具一份不可撤销、见索即付、负担连带责任担保银行保函，则股权受让方权益即可得到极大程度上确保。但银行保函开具通常以被担保人资金充足、其在银行信用极高为前提，且其成本较高。
（2）由股权转让方提供其它财产作为抵押，或以其拥有其它企业股权作为质押。
（3）由有担保能力第三方提供财产抵押或连带责任确保。
（4）由股权转让方以项目企业名下之国有土地使用权或在建工程作为抵押，并办理相关抵押登记手续。一旦股权转让方违约，则受让方能够行使抵押权。
（5）“担保性”预售。如项目企业拥有之房地产项目已开发到一定程度，房屋已含有预售条件（但还未办理房屋权属证实），则能够考虑由股权转让方将已含有预售条件之特定房屋预售予受让方，签署相关预售协议（但并不实际支付任何购房款及其它费用），并前往房屋交易管理部门办理预售登记手续。上述房屋之预售并非实际购置房屋行为，而可视为股权转让方对受让方提供担保，可称为“担保性预售”。因该等特定房屋已办理预售登记手续，从房屋销售管理层面上而言，该等房屋已经出售，故股权转让方不能单方面将该等房屋另行出售、抵押或用于其它用途。一旦转让方违约，受让方解除协议，则受让方可依约定将该等房屋抵偿债务。假如股权转让方推行协议义务，则双方能够解除房屋预售协议，并前往房屋交易管理部门办理预售登记解除手续。通常情况下，因这一阶段未包含产权过户手续，可不交纳和房屋交易相关税费。
但“担保性预售”提供保障并非绝对，如受让方解除协议并返还项目企业股份目标未能实现，受让方确定成为项目企业股东，则该等房屋均已成为受让方本身财产，“担保性预售”安排也就失去意义。另外，如遇第三人对项目企业主张债权，因为该“担保性预售”本质上非真实性，司法机关有可能认为此种行为系项目企业合作双方内部交易安排，不能对抗第三人，从而造成第三人能够从该等房屋中优先受偿。
（6）股权回购。即股权转让方事先向受让方作出回购全部转让股权要约，约定回购价格或回购价格计算方法，该要约为不可撤回。一旦股权转让方违约，则股权受让方可立即对该回购要约作出承诺，从而开启回购程序。当然，股权回购仍仅为转让方一个承诺，并未设定实质性担保。
8．过渡期转让方及项目企业行为限制
自股权转让协议签署之日起至股权受让方真正进入项目企业行使股东权利止，这一阶段为过渡期，过渡期项目企业仍由转让方控制。为保障受让方利益，必需对转让方及转让方控制下项目企业设定一定行为限制，即限制其不得从事一些行为，或只有在取得收购方书面同意后，方可进行一些行为。
应设定限制行为包含：
（1）转让方在其拥有项目企业全部或部分股权上设置质押、托管或任何其它第三者权益。
（2）项目企业签署任何对此次交易组成重大障碍协议或进行对此次交易组成重大障碍行为。
（3） 转让方或其关联方和项目企业之间进行交易。
（4） 对项目企业章程条款做出内容或形式上修订。
（5） 项目企业对外投资设置企业，或进行、参与房地产开发业务之外其它业务。
（6） 项目企业增、减注册资本。
（7） 项目企业合并、分立或解散。
（8） 项目企业进行新房地产项目开发或为新房地产项目开发之目标签署新协议。
（9） 同意对以项目企业作为一方重大协议条款进行不利于项目企业修订或终止该等协议效力。
（10）一次性处理（包含出售、置换、特许、设置抵押等）项目企业资产总价值或处理单个资产价值超出一定金额，或做出无偿捐赠。
（11） 项目企业做出融资安排（包含银行贷款、企业间拆借、发行股票、发债、融资租赁等），或项目企业向其它方提供信用担保。
9．资料移交
实践之中，股权受让方正式进入房地产项目企业后，常常会发觉无法找到一些关键证件、协议、财务凭证等，从而给后续开发工作带来极大不便甚至造成严重损失。在股权转让过程中，一定要注意资料移交这个细节，列出详尽应移交资料清单，包含相关证照印章、财务帐册凭证、现金、法律及业务档案等，并安排相关部门人手分别接收并保管资料，避免转让方带走资料或因接收工作无序造成资料遗失。
10．违约责任
违约责任约定关系到一方违约后另一方能够采取救助手段，所以宜细不宜粗，且应含有较强可操作性。具体而言，宜约定申明和确保不实、不按期办理股权变更手续、无故解除股权转让合相同情形下支付确定金额违约金，并赔偿所以给守约方造成实际损失。
11．政府行为及不可抗力
房地产开发是一个地域性、政策性极强行业，轻易受到国家和地方土地、金融、拆迁、城市计划等法律法规及政策影响，如奥运计划、城市计划调整全部很有可能造成一个房地产项目标终止或变更。所以，在签署股权转让协议时应充足考虑到这种可能性，明确约定出现以上情形时，双方对此不负担责任，已付出之股权转让金应予返还。
12．其它安排
（1）保密
房地产项目企业收购过程中，因为尽职调查及信息披露，交易双方全部将掌握对方大量商业秘密，该等商业秘密如外泄，将给被泄密方造成难以估量损失。所以，通常情况下，股权转让协议中应约定双方相互负有保密义务，任何一方仅可就推行其在股权转让协议项下义务之目标而使用该类保密信息，不得向第三方泄漏。当然，为收购目标，双方有时须将该等信息向上级单位（如有）、相关职员、律师、会计师等披露，但披露方应确保该等单位或人员亦保守秘密，不然将由该方负担对应责任。
（2）排她性约定
鉴于双方已就收购事宜进行了大量工作，并最终达成了一致意见，股权转让协议能够约定交易双方只能独家和对方进行和此次合作相关交易，尤其是限制股权转让方只能向受让方转让股权。未经受让方事先书面许可，转让方或项目企业工作人员、董事或项目企业关联方不得和其它第三方进行相关出售项目企业资产、股权或目标项目标洽谈、谈判和接触，也不得和第三方签署相关出售项目企业资产、股权或目标项目标任何协议、意向书或其它文件。
上述相关保密和排她性义务通常在项目企业收购前期签署意向书或框架性协议中已经有所表现，但其时约定简单而标准，在股权转让协议之中，则应对该两项义务进行明确，并约定具体违约条款。
以上是房地产项目企业收购中股权转让协议通常情况下应包含内容，另外，依据企业和项目标具体情况，也可对应增加或调整相关内容。诚然，股权转让协议是房地产项目企业收购时应签署最关键文件，但并非唯一文件，依据操作具体情形，还可签署担保协议、代持股权协议、股权回购协议、资产剥离专题协议、债权债务重组专题协议和相关补充条款、配套文件等。
（四）股权和资产交割
股权转让协议签署后，双方基础权利和义务已明确，下一步工作就是落实股权转让协议中各项安排，支付股权转让金，在约定时间内办理股权转让工商变更手续，同时进行资产清点和交割。
值得注意是，通常情况下，过渡期期间为避免转让方在这一阶段转移资产、文件，也为先期了解项目企业运行情况，方便后期企业接收工作，受让方宜在项目企业派驻财务和管理人员，监控项目企业运行。

四、外资收购房地产项目企业
（一）外资在中国房地产市场上地位和作用
中国土地使用权有偿使用，能够说最早是从外商投资领域开始。1979年《中外合资经营企业法》第五条要求：“中国合营者投资可包含为合营企业经营期间提供场地使用权。假如场地使用权未作为中国合营者投资一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费”。本文第一部分第（二）点中对此已经有提及。
二十多年来，大量外资投入中国房地产业，既在很大程度上处理了一些地域、一些项目上资金瓶颈问题，吸引了外汇，也引进了国外在房地产开发、销售、物业管理等领域优异经验，尤其是在销售、融资、物业管理方面。同时，外资进入中国房地产市场，完善了竞争机制，有利于建立一个健康、规范市场。
（二）中国对房地产市场上外资态度
为维护本国经济主权和独立性，预防本国经济过分地依靠外资，世界各国在充足利