房地产公司财务管理新规制度.doc

房地产企业财务管理制度
财务管理暂行要求

第一章  总则
1．1  为了维护企业、股东和债权人正当权益，加强财务管理和经济核实，依据《企业法》和《企业会计制度》等相关法规，结合企业实际情况，制订本要求。
1．2  企业财务管理基础任务是:做好财务预算、控制、核实、分析和考评工作；规范企业财务行为，正确计量企业财务情况和经营结果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配置企业财务资源；实现企业价值最大化。
1．3  本要求在企业内部临时实施，伴随企业业务正常开展和不停拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章  财务管理组织机构
2．1  企业实施董事会领导下、总经理负责制财务管理体制，企业是独立企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享受法人财产权和民事权力，负担民事责任。企业设置独立财务机构即财务部。
2．2  企业根据《会计法》和《会计基础工作规范》等要求,结合企业核实体制和财务管理实际需要，配置财会人员，加强对财会人员管理。
2．3  财务部关键负责企业财务管理和经济核实，关键职责为：
（1）负责企业财务管理制度和各项会计制度确定；
（2）参与企业筹资方案确实定和实施；
（3）参与企业发展新项目、重大投资、关键经济协议可行性研究，提供财务意见；
（4）参与企业经营决议，统一调度资金；
（5）负责企业财务预算管理、会计核实；
（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反应企业财务情况和经营结果，并作好项目和财务分析工作；
（7）监督财务收支，依法计缴税收；
（8）负责企业财务会计档案保管，票据申购、使用、核销等管理工作；
（9）监督、检验资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；
（10）参与对子企业财务管理。
（11）协调处理和各单位关系。
2．4  财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目标登记工作。
2．5  企业董事会按相关程序聘用企业财务责任人。

第三章    会计核实
3．1  企业根据《企业会计制度》要求，结合经营项目实际情况，制订并实施相关会计核实暂行措施，立即、正确反应经营业绩和披露经营风险。
3．2 企业采取借贷记账法，以汉字作为统计文字，以人民币为记账本位币，根据《企业会计制度》要求并结合企业实际情况，设置总分类和明细账科目。
3．3 企业根据《企业会计制度》要求对经济业务进行会计核实、账务处理，并实施会计电算化。
3．4 企业依据权责发生制和配比标正确定收入和成本，以反应企业经营结果。
3．5 企业严格区分本期费用支出和期间费用支出。
3．6 企业各项财产在取得时根据实际成本计量，其后，假如财产发生减值，根据《企业会计制度》要求计提对应减值准备。
3．7 企业在进行会计核实时，应该遵照谨慎性标准要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章  财务预算管理
4．1 企业制订财务预算管理暂行要求，对企业经营业绩、财务情况、项目运作等实施全方面财务预算，并依据其实施管理。
4．2 企业在年度开始前组织编制完成本年度各项财务预算，财务预算关键包含以下内容：
     1. 经营预算；
     2. 盈利预算；
     3. 资金预算。
4．3 企业在预算年度开始后，对财务预算实施情况进行分阶段控制和监督，立即进行差异分析，并查实差异原因，向总经理汇报。

第五章  收入、成本费用管理
5．1 企业建立并完善营业收入管理要求，确保收入循环中报价、签署协议、实际收款和开具发票等各步骤内部控制，以加强对业务活动财务监督。
5．2 营业收入是指企业在营业期间收取多种经营项目标主营收入和其它业务收入。企业在收讫价款或取得价款凭证时，确定营业收入实现。
5．3 企业对外投资性收益包含短期投资收入和长久投资收益。短期投资收益在持有期满后确定，长久投资收益按被投资单位取得正当审计汇报中财务年度权益确定。
 5．4 成本费用核实坚持权责发生制标准，当期发生成本费用，不管其款项是否支付，全部应计入当期成本费用；虽在本期支付成本费用，但应有后期负担均不能计入本期成本费用。但应归属本期成本费用和损失不得挂账，调整利润。
5．5 严格控制成本费用开支范围和标准，严格推行请购、审批、协议签订、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销审批及步骤根据费用报销暂行要求实施。  
5．6 企业合理利用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

第六章  资产管理
6．1 企业严格根据国家相关部门颁布《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行要求》、《银行账户管理措施》和企业现金、银行存款管理暂行要求，对货币资金使用、银行账户开设和使用进行管理。货币资金保管和核实须岗位分离。
6．2 企业制订信用政策，加强对应收款项管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。
企业采取余额百分比法估量坏账损失，并计提坏账准备，计提百分比为期末应收款项5‰。财务部对已确实不能收回超龄应收款项 ，定时逐笔书面上报总经理审核，同意后作为坏账损失处理。如数额较大者须经过董事会同意后处理。                                                      
6．3 企业加强对存货管理，建立完善采购、保管、领销、统计、盘点制度，确保账、卡、物相符。存货根据实际成本计价，领用或发出存货，采取优异先出法确定其实际成本。
6．4 企业制订并严格实施《固定资产管理措施》，健全固定资产购建预算、授权购置、登记核实、维护保养、处理等控制制度。企业固定资产按分类确定折旧率，采取直线法折旧。全部折旧额在对应资产有效经营期内收回。
企业对固定资产购建、清理、报废等，全部应该办理会计手续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核实。
6．5 企业对资产使用部门要求定时或最少于每十二个月年度终了，对各项资产进行全方面检验，并依据谨慎性标准要求，合理地估计各项资产可能发生损失，当期末账面资产价值和可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值差额，提交企业总经理同意后计提资产减值准备。

第七章  负债及全部者权益管理
7．1 企业债务性融资和权益性融资，依据《企业法》等相关法规和《企业章程》进行。
7．2 企业依据《企业法》等相关法规和《企业章程》实施股本变动、提取公积金和分红派息等程序。
企业法定公积金根据税后利润10%提取。

第八章  筹资管理
8．1筹资是企业依据发展需要，在自有资金不能满足和确保企业正常运转时，从外部获取资金以达成企业经营目标必需活动。筹资必需充足考虑企业实际情况，制订和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最好效益。
8．2筹资目标是投资，筹资策略必需以投资策略为依据，充足反应企业投资要求。筹资时考虑以下原因：以“投”定“筹”、量力而行、含有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理难度、企业筹资期限、负债率和还债率等。
8．3 筹资方法包含银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合企业实际情况，银行筹资是企业资金筹集最关键、最直接内容，在企业发展阶段，应尽可能争取各专业银行支持。

第九章    投资管理
9．1 企业依据国家宏观经济环境、相关法规和企业章程、地域及行业发展情况、企业及项现在景分析等原因，把对企业长久发展有较大影响投资项目，作为是对外投资管理关键，同时，为改善投资决议效果，提升投资决议能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。企业不从事证券信用交易，避免从事负担无限责任投资。
9．2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资预期成本、筹资能力、投资回报期间长短等，全方面综合考虑各原因基础上，确定投资项目。
9．3在争取取得更多投资增值、投资收益时必需关键考虑投资风险，包含项目特有风险、企业风险、市场风险。因为项目标市场风险不能经过多角化加以分散，所以其对项目标影响很重大，但企业风险或项目特有风险也不容忽略。
9．4 短期投资是指企业购入能随时变现而且持有时间不准备超出十二个月投资。短期投资按取得时投资成本入账。
短期投资持有期间所取得股利、利息等收益，不确定投资收益。
9．5长久投资是指企业购入不能随时变现或不准备随时变现投资，并分别在“长久股权投资”、“长久债权投资”科目中核实。
    企业对外进行股权投资，依据对被投资单位含有控制、共同控制或重大影响不一样情况，分别采取成本法或权益法核实。
    企业对外进行债权投资，按取得实际成本，作为开始投资成本。
9．6 企业应该定时或最少每十二个月年度终了,对长久投资逐项进行检验,假如因为市价连续下跌或被投资单位经营情况恶化等原因造成其可收回金额低于账面价值,应该计提长久投资减值准备.
9．7企业依据《企业法》，和企业发展战略实施对外投资，并严格推行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核实等程序，对外投资必需经董事会审议经过。

第十章  财务信息管理
10．1 企业依据《企业财务汇报条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行要求》和财政部颁布其它相关制度，编制财务报表。
10．2 企业财务报表属于企业财务机密，未经董事会同意财务报表一律不得外流。
10．3 已经审核过报表如需外送，需经财务责任人并报总经理同意。月报在次月十日内送各股东，季报在每一季度结束后二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后三十日内送各股东。
10．4企业依据《会计电算化管理制度》实施财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、统计控制等内控程序电算化，确保内控制度有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵照内部控制规范和技术规范，确保系统正常运行。
10．5 企业财务部依据《会计档案管理措施》妥善保管多种财务会计文本（电子）资料。
10．6 财务部根据要求作好财务工作交接工作，财务人职员作调动或因故离职必需将本人所经管财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或离职。

第十一章  附则
11．1本要求由董事会负责修改和补充。
11．2本要求由董事会授权企业财务部负责解释。
11．3 董事会委托企业财务部依据本要求确定若干具体实施细则和具体措施，由企业总经理审批经过后，颁发施行。
11．4本要求自颁布之日起开始实施。