房地产财务部成本工作手册模板.doc

财务管理部成本工作指导手册
指导关键：正确提供项现在期立项数据；有效控制成本发生情况；正确立即反应成本数据；合理调整成本杠杆，配合集团财务统筹。
目录
1项目立项数据提供
1.1数据提供步骤
1.2财务管理部提供报表
1.3报表数据起源
1.3.1销售计划表
1.3.2工程支出表
1.3.3完全成本表
1.3.4资金流量表
1.3.5敏感度分析表及利润估计表
1.4支持性文件
2有效控制项目成本发生情况
2.1成本指导书编制指导
2.1.1项目成本指导书编制步骤
2.1.2财务经营成本数据起源及控制
2.1.3原因分析法在成本指导书中应用
2.2协议管理指导
2.2.1协议审核关键点
2.3付款审核指导
2.3.1付款基础步骤
2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据步骤
2.3.3付款审核控制关键点
2.3.3.1地价
2.3.3.2工程
2.3.3.3设计
2.3.3.4营销
2.3.4支持性文件
2.4押金管理指导
2.4.1押金管理目标为立即清退
2.4.2押金管理操作方法
2.4.3押金确保金清退责任人
2.4.4押金清退满足条件
2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项）
2.4.4.2清退墙改基金
2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设情况下才会出现）
2.5物业往来管理指导
2.5.1有线电视开户费、燃气开户费
2.5.2水电费
2.5.2.1入伙前水电费处理
2.5.2.2入伙期间水电费处理
2.5.2.3入伙后， 地产企业在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理
2.5.2.4因为商业和居民用水用电百分比不合理所产生额外费用处理
2.5.3支持性文件
2.6工程单位罚款、奖金管理指导
2.6.1工程单位罚款管理
2.6.2支持性文件
2.6.3工程单位奖金管理
2.7样板间费用管理指导
2.7.1样板间费用组成
2.7.2样板间费用控制
2.7.3样板间费用使用步骤
2.7.3.1样板间工程费用使用步骤
2.7.3.2样板间装饰品费用使用步骤
2.7.4样板间费用控制关键点
2.8样板间费用管理指导
2.9成本基础数据搜集指导
3立即正确反应成本数据
3.1成本管理软件
3.1.1成本管理软件功效
3.1.2成本管理软件应用
3.1.2.1协议录入。
3.1.2.2目标成本录入
3.1.2.3付款数据录入
3.1.3财务建安成本分摊处理
3.1.4数据审核
3.1.5成本管理软件数据复核标准
3.1.6万科成本管理软件职责分工
3.2集团数据上报
3.2.1每个月付款计划表
3.2.2每个月地价支付情况表
3.2.3每个月信息月报中成本组成表
3.2.4结算报表编制指导
3.2.4.1编制程序
3.2.4.2结算报表编制
3.2.4.2.1存货表
3.2.4.2.2成本组成表
3.2.4.2.3间接开发费用表
3.2.4.2.4利息分摊表
4合理调整成本杠杆
4.1项目成本结算指导
4.1.1项目成本结算数据要求
4.1.2项目结算标准
4.1.3结算方案
4.1.3.1地价结算方案
4.1.3.2建安成本结算方案
4.1.3.2.1财务建安成本和成本管理部建安成本关系
4.1.3.2.2建安成本结算步骤
1项目立项数据提供
1.1数据提供步骤
发展研究部、市场营销部—〉土地基础指标、工期、销售周期、销售均价、市场定位
万创—〉经济技术指标
成本管理部—〉具体建安成本造价
财务管理部—〉可行性经济技术指标
1.2财务管理部提供报表
Ø 销售计划表——现金流入
Ø 完全成本表——利润表现
Ø 工程支出表——现金流出
Ø 资金流量表(可提供内部收益率)
Ø 利润估计表(可提供销售净利率)
Ø 敏感性分析表
1.3报表数据起源
1.3.1销售计划表
依据发展研究部提供销售周期表及销售均价，预估每三个月销售额。
1.3.2工程支出表
依据发展研究部提供工期进度及成本管理部提供建安总投资额，预估每三个月工程投入额
1.3.3完全成本表
建安成本数取自建安成本详表；地价由发展研究部提供；行政管理费、物业管理基金、营销费用依据一定百分比预估;；利息依据资金流量表数据。
1.3.4资金流量表
取自销售计划表和工程支出表每三个月净流量，其中资金流入依据销售计划中季度销售额乘于一定百分比。
1.3.5敏感度分析表及利润估计表
均依据上述报表数据加工而成.
1.4支持性文件

2有效控制项目成本发生情况
2.1成本指导书编制指导
2.1.1项目成本指导书编制步骤
1． 成本管理部做建安造价详表，按《分摊方案》对本期建筑工程成本进行分摊，确定本期各功效建筑工程成本。

2． 财务管理部依据成本管理部提供数据，按功效将项目建筑工程成本在各期之间进行分摊，并形成演示图。

3． 财务管理部提供土地购置成本及项目间接费用。
4． 财务管理部依据以上数据提供项目总投资表。

2.1.2财务经营成本数据起源及控制
1. 直接用于购置土地投入
Ø 政府地价及合作价款
起源：和合作方签署地价协议。
控制：通常为包死价，关键是财务部门控制和合作方税务风险及政策风险。
Ø 政府配套设施费
起源：建筑物功效变更补交政府费用
控制：加强设计、销售、项目事务沟通，尽可能避免功效变更情况发生。
Ø 青苗赔偿费
起源：开发建设时补给农民青苗费
控制：项目部提前估计，尽可能降低损失。
2. 直接用于建筑物投入
Ø 本期建安成本
起源：成本部建筑工程具体指导书
控制：详见建安成本控制职责
Ø 其它期转入建安成本及本期转出建安成本
起源：财务部依据成本部提供其它期建筑工程具体指导书根据可售面积合理百分比进行分摊。
控制：财务部立即跟踪各期开发可售面积。
3. 间接发生费用
Ø 利息
起源：财务部项目资金流估计及利率估计
控制：财务部立即跟踪项目资金流改变情况。
Ø 项目行政管理费
起源：财务部对该项目各项费用估计或依据以前年度费用情况按10%增加幅度估计
控制：财务部经过部门费用指导书进行额度控制。
Ø 营销费用
起源：财务部根据项目投资百分比及政策要求开盘前后进行项目内营销费用估计
控制：成本部在营销费用指导书额度内依据实际情况进行实时调配。
Ø 物业管理基金
起源：财务部根据政府要求百分比计提（现为工程总投资2%）
控制：财务部立即跟踪政府政策。
2.1.3原因分析法在成本指导书中应用
作用：依据项目建安配套成本分析，得出成本差异量化指标。
原理：配套可售成本 = 配套单方造价×配套面积/可售面积 = 配套单方造价×不可售占可售百分比
分析配套单方造价、不可售占可售面积百分比两个原因对可售成本影响并给予量化。

2.2协议管理指导
2.2.1协议审核关键点
Ø 是否填了协议审批表？审批表中财务之前审批步骤是否经过？
Ø 是否需要请求其它相关部门给予帮助审查或出具意见？如法律室、工程部、万创等专业部门和职能部门。
Ø 价格是否合理？——或凭感觉，或对比历史数据
Ø 是否采取招投标方法？投标书原件是否附在审批表后面
Ø 付款条件是否合理？预付款、百分比是否符合企业要求和企业通例？付款日期是否太短理（要考虑企业付款周期）
Ø 罚则——对方对应工作失误或不符合质量产品有没有明确处罚条款？
Ø 协议标是否属于正常范围内业务？对返修、重做工程、补救等方面协议必需严格审查，搞清责任（内部、外部，如属外部责任，则应要求相关部门取得责任单位同意负担补救成本书面承诺函或协议书）
Ø 从总包单位中分出来工程项目，其取费是否低于总包协议？目标在于确保成本得到有效控制。
Ø 发票问题
Ø 是否属于企业确定格式协议？如不是，则要认真、全方面审核。
Ø 境外协议则还要考虑税务问题，可请于然帮助审核。
Ø 协议金额要尽可能依据对应工作内容分解、细化。
Ø 附件（如预算书、报价单、图纸签收单等）是否遗漏？是否加盖了对方公章？
Ø 定标书中报价单位是否不到3家？各家报价是否相差很远？
Ø 关键关注金额较高协议
2.3付款审核指导
2.3.1付款基础步骤
经办人—〉经办部门主任—〉成本部人员—〉经办部门经理—〉成本部经理—〉财务部人员—〉财务部总监/财务部经理（以100万为限）—〉总经理—〉出纳—〉结算中心
说明：
1． 100万以上款项交财务总监审批，100万以下款项交财务经理审批。
2． 5000元以下现金，50000元以下支票由财务经理审批后直接交和出纳办理。
2.3.2财务部成本管理人员审核付款单据步骤
1． 审核付款申请单，在成本管理软件资金计划—〉付款计划模块中查询该笔款项。
2． 核实无误后在付款申请单上签字。
3． 在内部网—付款审批步骤模块找到该笔款项进行审核经过。
4． 将内部网上填录付款信息粘贴到资金管理中心网上付款模块—〉付款申请单上，并将结算编号写在付款申请单上。
5． 每日将专户付款信息从网上付款模块中引出上报资金管理中心。
6． 款项已付（有协议号），资金管理中心给回回单后，成本管理人员将信息录入成本管理软件—〉资金计划—〉付款录入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。
7． 款项已付（无协议号），资金管理中心给回回单后，成本管理人员录入金蝶编制凭证并将信息引入成本管理软件—〉动态成本—〉非协议性引入模块，并将实际扣款数及实际付款数写入摘要备查，引入金蝶编制凭证。
2.3.3付款审核控制关键点
2.3.3.1地价
1．审核时需有地域总经理审批，审批邮件发送给资金管理中心立案。

2.3.3.2工程
审核清单

付款性质

付款情况表

发票

验收汇报

材料清单

结算单

协议号
扣款清单（包含水电费、罚款）
预付款
√
√

√

进度款
√
√
√
√

√
√
结算款
√
√
√
√
√
√
√
保修款
√
√
√

√
√

预付款
1． 关键控制该事项是否实际发生，有没有反复付款。以协议号为准。
2． 查成本部人员是否将该笔款项录入成本管理软件付款计划。
进度款
1． 检验验收汇报手续是否齐全。正常验收汇报全部有工程单位、工程监理单位责任人签字盖章，本企业成本人员进度确定签字。
2． 假如是材料设备款，需有材料清单，清单上有总包单位盖章、总包经理及库管签字确定。
3． 检验付款情况表中累计已付款数据是否正确。可经过成本管理软件已付款明细表进行查询。
4． 如在付款申请表中有水电费扣减项时，财务人员需开具对应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除凭据和收据一起交和对方施工单位。
5． 经过金蝶明细账—其它应收款—代垫款科目检验工程单位是否本企业代垫电话费、代垫维修费。如有，作为此次付工程进度款扣减项，财务人员需开具对应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除凭据和收据一起交和对方施工单位。
结算款
1． 和工程单位查对累计付款额，如为总包单位需双方签字确定。
2． 注意付款应付至结算单确定金额95%。
3． 如在付款申请表中有水电费扣减项时，财务人员需开具对应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印水电费扣除凭据和收据一起交和对方施工单位。
4． 经过金蝶明细账—其它应收款—代垫款科目检验工程单位是否本企业代垫电话费、代垫维修费。如有，作为此次付工程进度款扣减项，财务人员需开具对应数额收据，并将财务联贴入付款凭证。复印电话费、代垫维修费扣除凭据和收据一起交和对方施工单位。
保修款
1．关键由用户服务中心监控其工程质量，我部要检验是否有代垫维修款需扣除。假如工程单位承包本企业多个项目时，本企业在付其保修款时要考虑全部项目标代垫维修款情况。
2.3.3.3设计
审核清单

付款性质

付款情况表

发票

验收汇报

完税证实

协议原件

协议号
图纸设计
√
√
√

√
样板间设计
√
√
√

√
境外付款
√
√
√
√
√
√

图纸设计费
1．关键监控图纸是否符合要求，是否在协议要求时间内完成。以经办人验收汇报为确定依据。
样板间工程费
1．参考工程款方法
境外付款费用
1． 财务部项目管理人员需准备好付款协议原件及复印件、境外发票原件及复印件、税务登记证复印件、委托境外企业提供劳务项目申报审批表。
2． 登记境外付款税务记录表。
3． 复印件及审批表盖公章后，交和办税专员。
办税专员办理步骤：经办部门——财务部——税务局——资金管理中心——银行
1、经办人知会财务部，办理境外付款，并提供相关资料；
2、财务部填写相关审批表，并带协议、发票到税务局办理审批；
3、税务局经相关部门经办人核定，科长、局长确定签字；
4、若干以后，到税务局领取“应税劳务认定书”，确定应纳税金额；
5、财务部依据认定书，办理支付税款手续，并付款；
6、确定税款到帐后，填写纳税申报表，提供企业转帐证实，到税务局开具完税证实；
7、财务部报企业领导、资金管理中心付款审批，并提供协议、发票、完税证实；
8、资金管理中心到银行办理付款手续（如企业无外汇，需调汇后再付款）。
至此，完成一笔境外付款。
2.3.3.4营销
审核清单

付款性质

协议审批表

发票

验收汇报

内部流转号

协议号
营销费用
√
√
√
√
√

营销费用
1． 广告公布费多为一次性付款，所以以协议审批经过为付款依据。
2． 企业内部对广告内容有统一审核，电视、报纸等广告公布内容正当性以内部流转号为依据。
3． 以经办人验收汇报为质量确定依据。

2.3.4支持性文件
工程付款情况表 设计验收汇报

2.4押金管理指导
2.4.1押金管理目标为立即清退
2.4.2押金管理操作方法
Ø 办公室将清退押金确保金列入企业三级项目计划。
Ø 经办人上缴押金，填置付款申请单。
Ø 财务人员将收据原件单独保留，并登录台帐，会计凭证后附复印件并由财务人员签字确定。
Ø 办公室依据三级计划反馈情况跟踪确保金、押金是否含有清退条件，并对部门责任人下督办单。
Ø 财务人员依据金蝶帐务向办公室反馈本门责任人工作完成情况。
2.4.3押金确保金清退责任人
Ø 责任人通常默认为经办人
Ø 当经办人变更部门或离开企业时，由项目第一责任人指派责任人。
Ø 当项目部撤销时，该项工作由工程部接管；由工程部第一责任人指派责任人。
2.4.4押金清退满足条件
2.4.4.1水泥基金（以后新开发项目无此项）
Ø 开始进行时间为项目完工验收之日起开始进行。
Ø 经办人填写确保金退款申请表相关内容（一式三份）
Ø 财务部提供收据
Ø 施工单位提供购置散装水泥或预拌混凝土发票原件、复印件（须经监理工程师签认并加盖监理企业章）
Ø 施工单位提供购置散装水泥或预拌混凝土供货协议或协议书原件、复印件（须监理工程师签认并加盖公章）。
Ø 监理企业提供散装水泥或预拌混凝土进场监理工程师验收统计资料（加盖公章）
Ø 监理企业提供填妥水泥押金申退表相关内容并加盖监理企业章。
2.4.4.2清退墙改基金
Ø 开始进行时间为项目完工验收之日起开始进行。
Ø 经办人填写确保金退款申请表。
Ø 施工单位提供购置新型墙体发票原件、复印件（须加盖企业章）
Ø 监理企业提供新型墙体材料进场监理工程师验收统计资料（加盖公章）
Ø 监理企业提供填妥墙改押金申退表相关内容并加盖监理企业章。
2.4.4.3民防易地建设费（项目分期开发，民防面积易地建设情况下才会出现）
Ø 经办人填写退款申请表
Ø 财务部提供收据
Ø 提供完工查丈相关资料
Ø 民防办相关人员审核项目完工后实际建成民防面积，并出具意见书
2.5物业往来管理指导
2.5.1有线电视开户费、燃气开户费
Ø 企业在工程进行时代业主一次性交清有线电视开户费和燃气开户费并取得每户发票。
Ø 财务管理部将发票转交给物业企业，并留收据入账。
Ø 物业企业在项目入伙时将发票交和业主并收取费用。然后将业主交开户费一次性转交给地产企业。
2.5.2水电费
2.5.2.1入伙前水电费处理
Ø 入伙前因为是临时用电，水电费由工程单位、项目经理部、物业企业三部分组成。
Ø 由项目经理部水电工程师进行水电费分配并经工程单位、物业企业确实定。
Ø 财务管理部依据水电工程师出具分配表进行帐务处理，物业企业水电费挂其它应收款中物业往来款。
2.5.2.2入伙期间水电费处理
Ø 由物业企业负责将临时用电变更为永久用电，项目经理部负责提供变更所需资料。
Ø 财务管理部核实变更时点，将变更以后仍在本企业帐上扣除水电费挂在应收物业企业往来帐上。
2.5.2.3入伙后， 地产企业在项目销售、工程方面仍需要使用永久水电费用处理
Ø 其对应费用由物业企业合理计算进行分摊。
Ø 经地产相关项目部、销售部及该项目水电工程师确定后向地产企业收取水电费用。
2.5.2.4因为商业和居民用水用电百分比不合理所产生额外费用处理
Ø 由物业企业提出数据，费用由地产企业负担。
2.5.3支持性文件

2.6工程单位罚款、奖金管理指导
2.6.1工程单位罚款管理
Ø 工程单位罚款假如是属于进度罚款，无需出资补救。此种罚款做为工程结算抵减项，工程单位无需开具发票，本企业以抵减后金额做为工程造价。
Ø 工程单位罚款假如是属于质量罚款，需出资补救。此种罚款做为进度款抵减项，属于工程造价一部分。
2.6.2支持性文件

2.6.3工程单位奖金管理
Ø 属于协议内要求进度奖金按支付进度模式操作。
Ø 属于协议外奖金不计入所属单位协议中，作为零星工程款计入开发成本。
2.7样板间费用管理指导
2.7.1样板间费用组成
Ø 样板间费用属于营销费用一部分。
Ø 样板间费用由工程费用和装饰品费用组成。
2.7.2样板间费用控制
Ø 样板间费用由成本管理部负责控制使用额度。每个项目标样板间费用全部有一个总额度；成本管理部对每个样板间也有一个预算额度，并分成工程费用和装饰品费用两部分。
Ø 万创只能在每个项目标样板间费用额度内进行使用，假如超出额度将经过总经理审批。
Ø 万创能够在项目内样板间之间进行费用额度调配。
2.7.3样板间费用使用步骤
2.7.3.1样板间工程费用使用步骤
Ø 工程部依据成本部提供预算额度进行招投标。
Ø 万创负责工程进度监控及付款申请（申请中必需注明该样板间预算额度、协议价）。
Ø 财务管理部进行付款。
2.7.3.2样板间装饰品费用使用步骤
Ø 万创依据预算额度进行借款（可分数次）
Ø 万创借款时必需注明该样板间装饰品预算额度及已使用额度，如有超额度情况需注明原因。假如所超额度不能经过样板间费用调度处理，则需经总经理审批。
Ø 财务部签发限额支票或现金给万创经办人员，并录入金蝶帐备用金科目。
Ø 万创人员归还样板间借款时，必需按支票和现金分别进行冲账处理，财务人员依据发票查对数冲抵该经办人备用金。
2.7.4样板间费用控制关键点
Ø 关键是进行总额度控制，只要每个项目不超出所估计额度就能够了。
Ø 分清每个样板间成本，依据样板间工程协议结算数及万创人员对该样板间实际用款数可得出该样板间总成本。
Ø 依据样本间费用估计额度及实际发生情况评定各部门工作质量。
2.8成本基础数据搜集指导
3立即正确反应成本数据
3.1成本管理软件
3.1.1成本管理软件功效
Ø 统一了成本管理部和财务管理部付款台帐。
Ø 立即反应成本管理部建安动态成本。
Ø 立即反应财务管理部项目动态成本。
Ø 比较正确反应了成本组成情况，为以后项目开发提供数据。
Ø 加强了工程协议管理质量，立即反应工程变更及结算情况。
3.1.2成本管理软件应用
3.1.2.1协议录入。
每五个工作日进行一次协议录入。录入方法为从京华文件管理系统中找出项目标全部建设类协议，按协议编号排序，将协议编号、协议名称、协议金额、对方单位依次粘入成本管理软件—〉协议管理—〉协议录入模块中该项目标信息条中。
3.1.2.2目标成本录入。
在目标成本—目标成本修订模块中选择项目，在调整目标成本栏目下选择需填入成本数据，用鼠标不常见键点击费用项目下一行，使其新增一行并录入数据。
3.1.2.3付款数据录入。
假如是协议性付款，
1． 在资金计划—〉付款录入模块中选择项目及协议号，
2． 点击新增，
3． 在编号栏目录入凭证摘要，
4． 在摘要栏目录入扣款及实付款数据，
5． 在金额栏目录入进入开发成本科目标金额，
6． 在日期栏目录入操作日期，
7． 点击ID号栏目，选择付款计划
8． 点中右下框付款信息中新增付款，点击凭证图标
9． 选择帐套，选择核实项目，录入密码
10． 制作凭证。
假如是非协议性付款
1. 在金蝶财务软件中录入凭证
2. 选择成本管理软件—〉动态成本—〉非协议性引入模块
3. 选择刚才录入凭证帐套
4. 选择会计科目、核实项目、日期
5. 在核实明细账明细中点中刚才录入信息
6. 点中引入图标
7. 选择要引入项目及会计科目
3.1.3财务建安成本分摊处理

3.1.4数据审核
自动对帐（开发中）
每个月和成本管理部进行成本数据查对，依据新发生协议及成本指导书进行代发生成本估计。
3.1.5成本管理软件数据复核标准
Ø 动态成本 = 未结算协议小计+已结算协议小计+非协议性成本+待发生成本
Ø 最初动态成本 = 目标成本（即成本指导书）
Ø 已发生成本 = 协议已发生成本 + 非协议已发生成本 = 金蝶开发成本中该核实项目标余额
3.1.6万科成本管理软件职责分工
1． 系统维护(成本部、财务部各出一人维护)
1．数据库引出
2、数据库引入
3、基础资料设置
4、用户管理
5、系统提醒
6、系统日志
2．目标成本（建安成本、营销费用由成本部录入，地价、利息、行政管理费用由财务部录入）
1、 估算录入
2、 估算修订
3、 估算查询
4、 目标成本录入目标成本调整及查询
3预算管理（成本部负责录入管理）
1、 预算录入
2、 预算拆分
3、 预算修订
4、 预算查询
4． 协议管理
1、 协议录入（财务部负责工程、地价协议录入工作）
2、 协议拆分（成本部负责协议拆分工作）
3、 修订
4、 协议查询
5． 协议实施（成本部负责管理）
1、 协议变更
2、 结算录入
3、 结算拆分
4、 变更查询
5、结算查询
6． 资金计划
1、付款计划（成本部负责录入）
2、付款录入（财务部负责录入，和金蝶核实帐一致）
3、付款查询
4、资金计划
5、已付款明细表
6、欠付款明细表
7． 动态成本
1、非协议性成本引入/录入（财务部负责引入）
2、待发生成本估计（成本部负责录入）

3.2集团数据上报
3.2.1每个月付款计划表
每个月26日前由各项目部信息员将后三个月付款计划报给财务部，财务部统一整理后上报集团，数据起源于各项目部工程人员。
格式：

3.2.2每个月地价支付情况表
每个月10日将上个月各项目支付地价情况上报集团，数据起源于金蝶帐套
格式：

3.2.3每个月信息月报中成本组成表
每个月8日上报集团，
3.2.4结算报表编制指导
3.2.4.1编制程序

3.2.4.2结算报表编制
3.2.4.2.1存货表
数据起源：
Ø 投资额：成本指导书或项目立项数据
Ø 期初余额：上季度存货表期末余额
Ø 发生额借方：金蝶帐开发成本科目除了结转成本科目标发生额
Ø 发生额贷方：金蝶帐开发成本科目结转成本发生额
Ø 期末余额：金蝶帐开发成本科目余额
Ø 面积：总可售面积取数关键性依次为竣供查丈面积、预售查丈面积、最新经济技术指标
已售面积以完工楼盘销售表为准
库存面积 = 总可售面积 – 已售面积
数据校对：存货期末余额/库存面积 = 单位成本

3.2.4.2.2成本组成表
数据起源：
Ø 面积：和存货表一致即可
Ø 发生额：金蝶帐核实项目分类总帐余额
数据校对：总发生额 = 该项目开发成本余额
3.2.4.2.3间接开发费用表

3.2.4.2.4利息分摊表
数据起源：
Ø 利息总额：金蝶帐结算中心利息收入 + 结算中心利息支出 – 内部融资费用
Ø 各项目资金流出：金蝶开发成本科目除去结转成本和预分成本发生额
Ø 各项目资金流入：每个月资金流量表
数据校对：利息总额 = ∑分摊到给项目标利息

开发间接费分摊
项目月报（开发中）
4合理调整成本杠杆
4.1项目成本结算指导
4.1.1项目成本结算数据要求
结算面积以完工查丈面积为准，结算地价成本以实际签署协议金额为准，结算建安成本以成本管理软件数据为准，待发生成本数据由成本管理部进行复核，开发间接费用由财务管理部取金蝶软件科目余额即可。
4.1.2项目结算标准
Ø 会所、游泳池等配套设施直接计入项目成本
Ø 营销费用以开盘时间为界，开盘前媒介广告费计入项目成本，开盘后媒介广告费计入间接费用营业费用，其它营销费用计入项目成本。
Ø 单期开发项目地价按功效提供地价不一样百分比进行分摊。
Ø 分期开发项目地价、前期费用、园林环境工程费、配套设施费、行政管理费、营销费用、利息在各期之间按可售面积进行分摊。
Ø 物业管理基金按建安成本（除去前期费用）2%计提
4.1.3结算方案
4.1.3.1地价结算方案
Ø 按住宅、商业等地价比重百分比将地价进行分摊，可确保不一样功效售价配比性。（适适用于单期及多期开发下多功效楼盘）
Ø 地价由政府地价和合作地价两部分组成，政府地价按政府地价单位成本=政府地价/总建筑面积进行计算，合作地价按单位基底面积地价=(项目总地价-政府地价)/项目总基底面积进行计算。（适适用于多期开发功效单一性楼盘）
Ø 优异行由政府地价和合作地价组成地价分摊，再进行按功效分摊。（适适用于多期开发多功效楼盘）
Ø 支持性文件

4.1.3.2建安成本结算方案
4.1.3.2.1财务建安成本和成本管理部建安成本关系
Ø 项目开发期为一期项目：财务经营成本中建安成本投入 = 建筑工程成本投入
Ø 项目开发期为多期项目：
项目财务经营成本中建安成本投入 = ∑分期建筑工程成本投入
分期财务经营成本中建安成本投入
= 本期建筑工程成本投入 – 本期建筑工程成本转出 + 其它期建筑工程成本转入
Ø 支持性文件
4.1.3.2.2建安成本结算步骤
Ø 成本管理部提供开发前期准备费、园林环境工程费造价。
Ø 成本管理部提供主体建安工程费、主体安装工程费、小区管网工程费、设施配套费造价并将其分摊到各功效中，提供功效造价表。
Ø 财务管理部将开发前期准备费、园林环境工程费在项目标各期之间按可售面积进行分摊。
Ø 财务管理部将设施配套费按是否为本期服务标准进行处理，假如是为本期服务计入本期建安成本中；假如是为整个项目服务，在各期之间按可售面积进行分摊。
Ø 财务管理部依据上述标准，将其它期配套成本摊入本期建安成本。
Ø 支持文件

4.1.3.2.3结算方案
Ø 全部配套均计入项目成本包含车位、会所、幼稚园、学校
Ø 依据配套经营方法进行资产预留，比如只用做出租车位可按成本造价进行预留，按12.5年进行摊销。
Ø
开发间接费用