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新版房产中介财务作业流程.doc
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1、店秘流程一、 交接:(一)钱款交接:1、钞票交接制度为了保证公司资金安全性,公司特做出如下规定:A、 在银行上班时间签单,为避免浮现误收假币等风险,店员应及时陪伴客户到银行直将钱款存入公司账户。B、 如果在银行下班后签单,收到客户钞票,需提前致电财务部,陪客户将钞票直接交到财务,直营店不得滞留或携带钞票过夜。C、 钱款存入公司账户后,开具收据,将客户联交与客户,并整顿好合同、收据、回单,填写钱款交接表,建立直营店台帐, 24小时内上交公司。各直营店必要引起高度注重,严格按照公司综合制度执行,如果浮现违规操作,公司将按照如下制度作出惩罚:A、 在银行上班时间,直营店如果违规收取客户钞票,浮现假钞
2、,直营店自行承担假钞相应损失。B、 收到客户钞票未按公司规定及时存入公司账户,一经查出,处以店经理100元罚款若浮现遗失,连锁店自行承担相应经济损失。C、 在银行下班时间收取客户钞票,连锁店擅自存留钞票或店内人员擅自携带钞票过夜,一经发现,将对连锁店经理处以100元罚款;如因以上行为导致店内失窃,钞票被盗,扣罚连锁店内所有人员当月提成;如经核算店内无明显被窃痕迹,钞票无端丢失,店内人员所有开除。D、 直营店收到客户存款回执单后,将开具相应金额收据交于客户,填写交接本,24小时内上公司,如果直营店将回执单、收据遗失,将对直接负责人处以罚款100元;若店秘、财务人员在交接中,回执单、收据等无端遗失
3、,将对直接负责人处以100元罚款。2、房本、合同交接直营店签定合同后,必要半小时内录入,收取客户房屋凭证后,24小时内转公司内勤,交接时店员与公司内勤应同步在直营店交接本上签字确认;公司内勤24小时内上交公司内勤并填好交接,签字确认。3、贷款件、过户件攒齐后及时告知权证。二、 退款: 1、办理退款原则:过户完毕、银行放贷到公司帐户后。 2、直营店每周四精确报送退款筹划,周二增补报送新增退款 3、详细退款流程及注意事项见流程图三、退费:房屋成交后,如需退还客户所交中介费,连锁店需填写退费申请单,经办人签字,经店长审核(审核交费金额),并经总经理、综合部经理签字后,由连锁店将所收中介费退还客户,同
4、步收回客户手中收据,并在网上录入负数。如因优惠产生退费,除上述规定外另附优惠申请单。如因退房或纠纷产生退费,需有状况阐明,店长、总经理经理签字确认。四、退房手续:三方退房,需填写终结合同合同,买卖双方客户及连锁店经手人签字,总经理审批,并提前填写退款申请单和付款结算单。优惠审批连锁店必要按照公司收费原则进行收费,合同上必要严格按照公司收费原则填写,实收与应收之差某些为优惠金额,优惠金额必要履行优惠审批手续。连锁店填写优惠单,由客户、经办人、店长签字后交到公司内勤,总经理签字确认审核优惠金额,公司内勤留存合同及优惠申请单复印件,并转交综合部存档。三、 收据使用(一)开具规定1、 使用范畴:中介服
5、务费、定金、信息费、代收房款、代收过户税费、代收贷款经办费,不容许开具公证费等 2、 收取服务费或房款后,应在收据综合联右上角用铅笔注明业务类型,若收入需要提成,则应在开具服务费收据综合联右上角用铅笔注明提成店店名及收入提成比例;凡是没签合同收取客户服务费,收据一律开成收客户“信息费”。3、 收据开具应以实际收取客户款项为准,不能将此前开具收据作废,再重开一张金额等于“上次加本次共计收取款项”收据。4、 当接受客户“转帐支票”时,不得当时开具收据,应及时把“转帐支票”交至综合部,待综合确认款项到帐后再告知连锁店开收据给客户,并把收据综合联交至综合部。5、 惯用综合数字:零、壹、贰、叁、肆、伍、
6、陆、柒、捌、玖、拾、佰、仟、万、元。6、 收据上地址一定要以合同上地址为准,合同上地址必要与房产证上地址为准。收据上地址必要详细。7、 如果收取中介费客户需要开发票,连锁店可以凭收据客户联到综合部换发票,但房款收据综合不予兑换发票。8、 收据填写必要严格按照规定填写: 大小写金额一致,笔迹清晰,不得涂改9、 收据必要按照顺序使用,存根联必要保存, 不得撕毁;作废必要三联齐全(二)管理规定1、 专柜保存,不得随意放置,不准擅自携带,每店只留一本收据,领取时以旧换新并附交店长签字明细;公司内勤严格审核,核算无误后方可发放新收据,对有问题收据或浮现遗失状况,必要及时上报综合综合部;2、 每个连锁店必
7、要建立收据使用明细表,明确每一张收据去向。3、 收据使用、保管, 直接负责人为连锁店店长,如果收据遗失,每份罚款1000元,并规定连锁店登报声明作废,费用由连锁店自行承担;如果作为其他用途,将上报关于部门,对当事人和店长进行重处4、 公司内勤做好收据领取归还记录,建立收据使用明细表,以消号方式进行严格管理,做到管理清晰,并随时到店进行抽查,若发现问题及时反馈,对于不反馈、管理混乱、未建立完整领取归还记录每次罚款50元。5、 公司内勤必要不定期清理各连锁店收据领取及归还记录,及时催交滞留收据,以月为时间节点,公司内勤必要将各连锁店收据回收并进行核查,对违规状况进行记录并上报体系负责人、综合部,若
8、公司内勤未核查和上报,每次罚款50元;综合部将不定期对连锁店进行抽查,并对违背规定连锁店及交易中心进行相应惩罚。四、 合同使用(一)合同签定注意事项1、 合同签定地址必要以产权证上地址为准,详实到栋数/单元/楼层/房号;如果所签正式合同地址与预定合同地址不一致时,一定要在银行回执单上注明预定合同合同号及地址。2、 签合同步,售房人姓名一定要与产权证上姓名一致。如果售房人与房产证上姓名不符时,必要出具委托公证书,连锁店收取原委托公证书原件(普通为3份)后,并与合同、收据及回执单一起交到交易中心;如买方客户无法到场签合同,委托她人代理,必要出具委托公证书、代理人身份证原件,委托公证书随合同、收据、
9、回单一起上交公司内勤。3、 签合同步,必要要把客户身份证号码写上。4、 签合同步,连锁店应订立经手人姓名、连锁店店名和日期。5、 如有自行交接房款除了要在合同上注明外还需要买、卖双方填写自行交接审批表。6、 签合同步,一定要记住让客户按手印。7、 签合同步,用连锁店店章在合同三联上盖骑缝章。8、 连锁店业务员在订立各种业务合同步,未经公司其她有关部门承认,均不得在合同或合同补充条款中订立与公司关于违约责任。如浮现上述状况,无论与否发生违约补偿,公司均将追究订立人责任,每次处100元罚款,导致损失订立人承担相应经济责任。9、签正式合同前,复印空白合同,待拟定后誊于正式合同,以避免挥霍。(二)合同
10、审核注意事项1、 公司内勤收到合同后,对合同进行初审,核算产权人与否与售房人一致、核算合同地址与否与产权地址一致,核算收付款金额与否一致等2、 公司内勤严格审核合同签定与否规范,对于签定违背有关规定,规定连锁店重签合同,公司内勤可以拒收合同。(三)合同管理规定1. 专柜保存,不得随意放置,对放置混乱连锁店,处以罚款50元/次;合同如果浮现遗失,每份罚款1000元并规定登报作废,费用由连锁店自行承担。2. 严格按照序号使用,不准擅自撕毁,作废必要三联齐全。3. 连锁店合同外借,必要做好记录,贯彻合同去向。4. 不得擅自复印版本做其他用处,如一经发现,报关于部门,对当事人和连锁店店长严处。5. 必
11、要建立合同使用明细表,贯彻每一份去向。6. 将作废合同及时上交公司内勤,连锁店不得自行解决。7. 体系负责人、公司内勤做好合同领取返还记录,建立手工台帐和电子文档,各级以消号方式管理合同,做到管理清晰,并随时到店进行抽查。以月为时间节点,公司内勤将连锁店合同所有收回,所有核查,对违规状况进行记录并上报体系负责人、综合部,若公司内勤未核查和上报,每次罚款50元,连锁店管理混乱,处以50元/次罚款五、 产权证、商品房购房合同等房屋凭证、公证书、房款收条管理规定(一)产权证、商品房购房合同等房屋凭证以及公证书1. 连锁店签定合同同步收取房屋凭证(产权证、购房合同、购房发票等),并开具收件凭证,填写交
12、接表后,必要及时上交(连锁店在当天上午12点前成单需于当天13:00前将房屋凭证交于公司内勤处;连锁店在12:00后来成单则于次日13:00点前将合同等有关房屋凭证交于公司内勤),公司内勤保证在签单24小时内上交权证内勤。权证内勤必要严格审核,权证内勤对房屋凭证进行统一管理。2. 权证内勤为凭证及公证书管理直接负责人,必要建立电子文档和手工台帐,采用编号方式,严格管理,建立严密交接制度和借用领取制度。3. 房屋凭证(产权证、购房合同、购房发票等)借用必要填好借用交接表,且24小时内必要归还,不得转借。4. 若连锁店私留房屋凭证,延迟上交,每次罚款50元/次,若发生遗失,将追究直接负责人责任。5
13、. 各级交接必要建立交接本,做到交接清晰有序,若因交接混乱或出错,导致证件遗失,将对有关负责人进行追究。6. 公证书只可以出示给客户,不得复印或做其他用途,若经发现,一律重处。(二)房款收条1. 连锁店在支付客户房款同步,规定客户填写客户收款确认单,单据内容必要由客户自行填写,连锁店不得代为填写,内容必要填写齐全,真实有效并规定客户盖指纹确认,并于24小时内上交公司内勤。如发现连锁店舞弊行为,将对连锁店处以50元/次罚款,给公司导致损失承担相应经济责任;如内容填写不齐全,将对连锁店处以10元/次罚款。2. 客户无法当天到店领取房款,连锁店需将房款存折或钞票支票当天返回公司综合部。连锁店、交易中
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