福建石狮城镇化项目可行性研究计划书.docx

中新房远大城镇建设有限公司 福建石狮城镇化项目可行性研究报告中新房远大城镇开发有限公司福建大地评估咨询有限公司二O一四年五月第一部分 总 论1一、项目名称1二、承办单位概况1三、可行性研究报告编制依据2四、编制范围3五、主要技术经济指标表3第二部分 项目提出背景及建设必要性4一、项目背景4二、项目提出背景16三、项目建设必要性16第三部分 石狮市房地产市场分析19一、泉州市2011年保障性住房指标19二、石狮市“十二五”住房规划19三、石狮市房地产发展背景20四、石狮市房地产开发现状20五、石狮市房地产市场区域划分：21六、近年石狮市房地产开发情况21第四部分 项目选址及建设条件26一、项目选址26二、项目建设条件27第五部分 公用工程及配套设施28一、公用工程28二、供水排水29三、电气工程29四、人防工程30五、场区工程30第六部分 节能工程32一、节约建筑材料设施32二、水耗指标分析32三、节水设施32四、能耗指标分析32五、建筑节能方案33六、节能效果分析34第七部分 环境影响分析35一、周边环境状况35二、环境影响因素分析35三、环境保护设施36第八部分 劳动安全卫生和消防38一、劳动安全卫生38二、消防38第九部分 组织机构与人力资源配置40一、项目管理方式40二、物业管理40三、人力资源配置40第十部分 项目情况41一、项目介绍41二、土地开发资源状况42三、项目SWOT分析43四、项目分期计划44第十一部分、项目开发单位45一、公司概况45二、代表项目48第十二部分、项目的规划设计54一、设计单位54二、设计说明：55三、规划方案：56第十三部分 工程招标办法64一 、 总则64二、 组织机构设置64三、招标一般原则65四、招标流程66五、开标、评标、定标68六、投标保证金、合同履约保证金68七、签订合同69八、招投标文件的组卷封存69九、 工程招标（材料/设备采购、询价）计划69第十四部分、工程进度与建设管理70一、管理原则70二、做好房地产项目施工管理的节点控制70三、对施工进度及工程质量加强管理71四、注意施工阶段的过程控制和管理72五、节点计划73第十五部分 财务分析76一、项目成本测算汇总表76二、石狮项目现金流量表83三、项目投资收益分析表85四、项目总投资估算表87五、财务净现值87六、内部收益率88七、投资回收期88第十六部分 不确定性分析91一、项目敏感性分析91二、盈亏平衡分析94第十七部分 资金筹措方案98一、资金筹措方案98二、资金筹措表99第十八部分 社会评价101一、项目对社会的影响分析101二、风险分析102三、社会评价结论103第十九部分 研究结论与建议104一、可行性研究结论104二、对本项目提出的建议105 第一部分 总 论一、项目名称石狮市港塘村城镇化建设项目二、承办单位概况单位名称：中新房远大城镇建设有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币15,000万元单位住所：泉州市晋江刺桐大桥南800米中远大厦法定代表人：陈章勃建设单位：石狮中新房远大置业有限公司法定代表人：陈章勃建设单位简介：项目开发单位是石狮中新房远大置业有限公司，注册资金1.8亿元，是中新房集团下属公司中新房远大城镇建设有限公司全资控股的项目公司。中新房集团充分发挥中国建材集团“央企市营”的品牌优势，走联合重组、资本运营、兼并收购的道路，实施大规模、高层次的跨区域、跨所有制的战略性重组，为实现集团与合作企业的合作共赢和包容性成长，2013年9月与福建当地知名房地产开发企业三远集团（中国）有限公司进行战略合作，共同组建中新房远大城镇建设发展有限公司，共同推进开发泉州城镇化改造项目。三远集团（中国）有限公司从1998年起顺应时代发展潮流，积极转型并确立了以房地产开发为核心业务的发展战略，致力于打造和谐、宜居城市。经过十六年的经验积累，三远集团现已培养了一支专业化高水平的运营管理团队，并凭借准确的市场定位、超前的设计理念以及卓越的建筑品质，深耕福建房地产市场，先后开发项目近20个，开发面积超过300万平方米。先后有“三远花园”、“刺桐豪园”、“远建花园”、“远建宜园”、“安溪三远商城”、“中远名城”、“晋江中远江滨花园”、“三远江滨花园”、“三远加州海岸”、“三远荷墅”、“三远龙江一号”、“三远第一城”、“三远1号公馆”、“三远大爱城”、“三远龙湖888”等项目面世。三远集团项目开发专业经营管理团队，在吴远康董事长确立的以“安全及品质为基本前提，以品味及进度为管理目标”的管理精神指导下，取得了项目开发良好的成绩，在社会及业界树立了良好的品牌形象。例如，“三远大爱城”项目凭借高端的社区品质、高尚的人居艺术，入围“中国地产风尚大奖”，成功获得“2012年度中国最具影响力楼盘”大奖，厦门“三远1号公馆”项目获得“福建省安全文明施工管理示范标杆工地”称号，同时以良好的施工品质获得了“厦门市优良工程”称号，“三远龙湖888”项目以优良的施工品质获得“泉州市优良工程”称号。三、可行性研究报告编制依据（1） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（2） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3） 城市房地产开发经营管理条例；（4） 房地产项目经济评价方法。（5） 石狮市城市发展规划（6） 泉州市环湾建设规划四、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对石狮市港塘村城镇化建设项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。五、主要技术经济指标表序号项目单位数值1总出让用地面积（不含代征地）107,587.002规划总建筑面积448,637.792.1其中计容面积为362,568.192.1.1其中：住宅建筑面积327,568.192.1.2其中：商铺建筑面积350002.2不计容面积86069.62.2.1其中：地下停车场建筑面积86069.63建筑密度%24.44容积率3.375绿地率%456项目总投资万元261,500.487项目净利润总额万元50,128.668项目成本利润率19.17%9财务净现值（ic=12%）万元48,905.6910财务内部收益率43.79%11静态投资回收期年2.39 12动态投资回收期年2.55 - 21 -第二部分 项目提出背景及建设必要性一、项目背景（一）、城市概况1. 自然地理位置石狮位于福建省东南沿海，泉州市南部，市域三面临海，西南面与晋江市的西滨农场及罗山、永和、龙湖等镇接壤，东面、南面、北面临海，濒台湾海峡，在泉州湾至深沪湾之间，距泉州市21千米，南离厦门97千米，石狮地处北纬24-24，东经118118。（图一、图二）图二图一2. 行政区划石狮于1988年经国务院批准建立县级市，是中国休闲服装名城、福建综合改革试验区、著名侨乡。2007年，石狮市辖 9个镇（街道）。其中镇7个、街道办事处2个，村委会122个，其中村101个、社区居委会21个。（图三）海岸线64公里图四图三3. 城市面积和人口全市陆域面积160平方公里，海岸线长67.6公里，大小岛礁60多个，岩岸蜿蜒曲折,港湾良多，是陆域边界线的2.3倍，行政管辖的毗邻海域面积968平方公里，全市户籍人口31万，外来流动人口40万，华侨、华人28万人，分布37个国家和地区，石狮籍的台湾同胞50万多人，旅港、旅澳同胞6.5万人，2010年，市中心区由15平方公里扩大到39.8平方公里，城市总人口65万人，城镇化水平达80%以上。（图四）区划面积平方千米人口区划面积平方千米人口凤里街道3.9829984祥芝镇46.5130941湖滨街道6.1732449永宁镇53474蚶江镇34.3849586宝盖镇21.5367379灵秀镇16.3252110鸿山镇29444锦尚镇223774. 石狮气候状况石狮临北回归线，属亚热带海洋性季风气候，日照充足，光热资源丰富，季风显著，雨水充沛。夏长不酷热，冬短无严寒。唐代诗人包何的“连年不见雪，到处即行春”诗句，描绘了这里气候宜人的特点。最热的七、八月份，平均气温在12左右，全年平均气温2021，无霜期全年长达320多天，常年降雨量9111233毫米，夏季多干旱，510月份常有台风。5. 地形地貌石狮处于华南褶皱系闽东火山断拗带，在东南沿海动力变质带的中段，在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低，土壤以红壤、风沙土为主。石狮境内有10条溪河，多为单独入海间歇性溪流，溪小流短，径流量少，地下水资源缺乏，但水质较好，工农业及生活用水80靠晋江金鸡南渠水源。 6. 民风民俗侨胞习俗：石狮为闽南主要侨区，从明代开始就漂洋过海，侨居菲律宾、新加坡、马来西亚和印度尼西亚等国，他们长期羁旅海外，备尝亲人分离之苦和满怀思乡之情，特殊的境遇使侨乡衍生出独具特色的地方民俗，主要习俗：拜别祖先、送顺风、脱草鞋、寄房、嗣子、引水魂、祭扫祖坟。岁时习俗：主要有春节、上元节、清明节、端午节、中元节、中秋节、冬至、除夕。淳风新俗：石狮民风淳朴。石狮人民具有爱国爱乡、尊老敬贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为等良风美德，主要有敬老尊贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为、拾金不昧。人生习俗:主要习俗有婚 嫁、生育、寿庆、丧葬、基督教徒丧葬礼俗。民间信仰：石狮民间信仰颇为芜杂，从儒道释到一些鬼魅神祗，都有人祀奉，形成一种泛神崇拜，除观音菩萨和关帝有广泛的祀奉外，各乡村还祀奉“都公”、乡里佛、挡境神或角头佛等。（二）、城市发展总体规划1. 泉州市总体规划：“一区两翼多支点宁德城市定位为闽东中心、海湾港口城市。在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区，即漳湾片区和铁基湾片区。位于城区东部的三都岛则规划发展旅游业现代服务产业。而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳等片区发展大型工业园区。”发展布局泉州市现状城镇体系：由三个层次组成，第一层次为中心城市，即鲤城、丰泽、洛江和泉港；第二层次为次中心城市和山区县城，即晋江、石狮、南安市区和惠安、安溪、永春、德化县城；第三层次为各类小城镇，包括沿海、沿江、沿路分布的周围城镇。泉州市未来规划构建“一区、两翼、多支点”的市域城镇空间结构。 “一区”：指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区）。“两翼”：指北翼湄洲湾南岸区域（主要包括泉港和惠安），和南翼环围头湾区域（主要包括安海水头组合）。“多支点”：指南安、安溪、永春、德化等城镇支点。2. 泉州市发展三大门户型次区域 西部片区北部片区南部片区北部片区南部门户安海水头组合：是环围头湾地区的增长极核和区域门户，向南对接和联系厦门、珠三角，并为将来对接台湾预留充分的战略用地。北部门户惠安和泉港：是环湄洲湾南岸地区的增长极核，形成生活生产一体化的城市组团，向北对接联系莆田、福州乃至长三角地区。西部门户南安城区：成为向西辐射和带动内陆地区的重要门户。向东与环湾核心区的功能、产业进行衔接，向西联系和带动安溪、永春、德化山区的发展。3. 石狮市城市发展总体规划（1） 城镇发展具体规划石狮市中心城区发展规划与泉州中心城市发展规划的衔接、与本市城镇发展规划的协调，提高城市品位、增强城市功能、完善城市产业、美化城市环境、提升城市综合竞争力。城乡一体化布局，以中心城区为城市结构核心，组合滨海三个组团，使城镇空间布局、产业分布和交通基础设施布局高度契合，形成城乡互动、城乡融合、协调发展的现代化城镇群，推进城镇化健康发展，重构新型城乡关系，在区域发展总体战略布局的基础上，构建主题功能为基础的区域开发格局，实现经济布局、人口分布、资源环境三位一体的空间均衡，推进城乡一体化发展。滨海组团中心城区（2） 石狮市产业发展框架按照城乡一体，突出特色、有序发展、产业聚集、功能强化的要求，合理布局中心城区（凤里、湖滨、宝盖、灵秀）和滨海三个组团（蚶江组团、祥芝、鸿山和锦尚组团、永宁组团）的产业空间，推进产业结构优化升级。中心城区突出商贸、金融、行政、文教中心地位，撑大城市发展框架，分步推进成片旧区改造，建设精品新区，加快形成行政服务区、科研教育区、现代服务业区、生活居住区；灵秀和宝盖工业集中区重点发展纺织服装、鞋业及配套的五金、辅料等产业；蚶江组团以石湖港区和石狮经济开发区为载体，重点发展高新技术产业、纺织、电子、石化和港口综合物流等临港产业；祥芝、鸿山、锦尚组团重点发展海洋产业及轻纺工业，限制发展印染业；永宁组团培育体育用品产业和加强高档纺织品研发，重点发展滨海旅游、商住区。（3） 永宁镇布局结构：“一核两轴、四心六区” 永宁镇规划至2030年城镇人口10万人，其中红塔湾片区容纳1.5万人，黄金海岸可容纳2万人，中心镇区区域的居住人口约6.5万人。永宁中心镇区规划区位于石永路两侧区域，东至黄金大道，西至共富路，北至山前路，南至沿海大通道，总用地面积约590.31公顷，镇区规划布局结构上形成“一核两轴、四心六区”的规划结构，建成石狮的“后花园”。一核：规划在府东路两侧区域建设以商业金融、休闲购物、旅游接待等为主的镇区综合服务区，形成“一核”，作为连接老城区的纽带。两轴：即南北向依托永梅路和石永路，连接北侧行政中心、镇区综合服务核心和南侧滨海港口商贸中心，形成发展主轴，也是今后永宁打通山、海通道的重要开放空间；东西向依托海通路和永宁老街，连接盐田休闲娱乐中心、镇区综合服务核心、永宁卫形成发展次轴。四心：即围绕新建镇行政服务中心形成的行政办公中心；借盐田滨海区位优势打造的休闲娱乐中心；结合永宁卫遗址形成的文化展示中心；配套梅林港口码头发展现代商贸中心。六区：结合功能、道路与区位，将永宁中心镇区划分为六个片区，分别为行政办公区、镇区综合服务区、盐田休闲生态居住区、永宁卫文化展示区、生态居住区、现代港口商贸区。4. 城市道路规划（1） 泉州市城市道路规划通过以港口为重点的现代化集疏运体系建设,打造海西“西进东出”的重要通道，同时构建以铁路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络。港口：规划形成肖厝、斗尾、泉州湾、深沪湾、围头湾五大港区。民航：扩建泉州晋江机场，尽快开展海西区域性枢纽机场专项规划选址工作，建议在泉州、厦门两市交界地区预留区域新建机场建设用地。高速公路：规划“一环、两纵、三横、五联”市域高速公路骨架。铁路：积极构筑“三纵二横四支”为基本结构的州市域铁路网络。快速通道路网：加强沿海与山区、山区与山区间的横纵向快捷联系，形成“沿海环湾放射、内陆网状纵横”为基本骨架的市域快速通道网络。石狮市道路规划泉州市道路规划（2） 石狮市城市道路规划石狮市市中心区由15平方公里扩大到39.8平方公里，四横五纵主干道+环状快速干道构成了中心区内的主骨架，其主干道总长达69.8KM。石狮市主干道情况表：路段起点终点道路红线宽度全长KM时速KM /h大北环路西至石泉公路48米7.4860东西三路西至南北一路东至东环路38米5.6340旧北环路西至大北环路东至外东环路38米7.3940东西一路西至南北二路东至外东环路38米4.0840东西二路西起许宅村与外西环路交叉东至古坑后村北侧与东环路38米6.8840南环路西起南北一路与西环路交叉东至杆头与东环路的交叉38米4.5760西环路北起大北环路与石泉公路交叉南至塘园村屿南北一路交叉38-48米27660南北一路北起石狮新水厂与大北环路交叉南至彭田村与外西环路交叉38米6.2840南北二路北起大北环路，南至南环路38米4.6340市东二路北至大北环路交叉口南至长福一级站与东西一路交叉38米2.6840南北三路北起大北环路，南至南环路38米5.1740东环路北起大北环路，南至石永公路与南环路交叉48米5.2860石泉公路西起大北环路，东至南北一路38米1.1340外东环路北至大北环路，南至东港路38米4.4840东港路西起东环路，东至外环东路26米1.3540（三）、城市宏观经济 综述：近年来石狮市经济发展迅速,步入了城市经济快速发展的通道,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。目前石狮以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善，其住房需求逐渐被释放，石狮市房地产业发展将面临一个持续快速发展期。1. 规划背景：十二五发展规划对区域经济的促进“十二五”时期，石狮将积极融入海西建设和泉州环湾发展大局，加快转变发展方式，推动科学发展、跨越发展，围绕“一市一城”发展战略，突出加快现代城市经济、现代宜业宜居城市、创新型城市、和谐平安城市建设，致力提升产业转型升级、城乡一体化、体制机制改革创新、民生保障水平，努力把石狮建设成为现代工贸港口旅游城市。（1） 石狮市“十二五”时期发展目标：到2015年，全市生产总值达650亿元以上，年均增长12%以上，力争比2010年翻一番；财政总收入达70亿元，年均增长15%以上；一般预算收入达40亿元，年均增长16%以上。（2） 石狮市“十二五”时期行动计划：2.1、建设实力石狮：经济发展方式加快转变，消费、投资、出口协调拉动。到2015年，三次产业比重调整优化为35146，突出产业、港口、城市协同联动发展，推进“现代新型工业进园区、现代服务业进城区”，实现主导产业高端化、新兴产业规模化、传统产业品牌化，构建现代产业体系。2.2、建设精品石狮：加快融入海西和对接环湾，坚持“一市一城”发展战略和“六个一体化”要求，到2015年，全市城镇建成区面积达65.8平方公里，城镇化率达81%以上，空间布局形成中心城区、环湾新城和滨海新城、中心城镇三位一体的城市框架，优化完善城市功能。2.3、致力于建设宜居石狮：到2015年，全市森林覆盖率达12%以上，建成区绿化覆盖率达41%以上，人均公共绿地面积达12平方米以上，集中式饮用水水源地水质达标率100%，全市人均住房面积66平方米以上，城市交通方便快捷，面貌干净整洁，氛围优雅休闲，人居环境宁静温馨的花园城市。2.4、致力于建设创新石狮：提高科技创新能力，以企业为主体、市场为导向、科技自主创新为主线，全面推动知识创新、思想观念创新、发展模式创新、体制机制创新、对外开放创新、企业管理创新、城市管理创新。2.5、致力于建设时尚石狮：依托纺织服装产业集群优势，推动时尚与产业、市场、文化、品牌、创意互促互动，举办高端流行趋势发布和时尚活动，加强石狮与中国时尚同盟合作，凸显最新时尚潮流，时尚产业与文化创意交相辉映，让石狮加快迈向国际时尚之都、服装名城。2.6、致力于建设幸福石狮：“十二五”期间，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长9%、10%，力争与经济发展同步；平均受教育年限12年以上，人均期望寿命75岁以上；城乡居民就业更加充分；城乡低保标准持续提高、应保尽保；新型农村合作医疗覆盖率100%。让石狮成为政通人和、幸福和谐的城市，跻身中国最具幸福感的中小城市行列（3） 石狮城市地位：近年石狮市城市地位闽派服装中心城市全国十大活力县级城市中国纺织面料流行趋势发布基地全国体育先进市中国休闲时尚策源地中国服装品牌推动城市全国科技先进市福建省教育先进城市中国服装重要跨国采购基地全国卫生先进市全国双拥模范城全国残疾人工作先进市全国文化先进市福建省文化先进城市福建省精神文明建设先进城市石狮市位于福建省东南沿海，与金门、台湾仅一水之隔，是闽南金三角经济开放地区、全国著名侨乡、台湾同胞主要祖籍地。地域小，人口密度大，有着巨大的消费市场。2. 宏观经济1) 国内生产总值（GDP）：“十一五”时期石狮市经济进入新一轮扩张期，经济增长总体呈现逐年加快态势。2012年，全市生产总值500.1亿元，增长13.0%；财政总收入50.6亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入36500元，农民人均纯收入16129元，三次产业比重为3.1:58.1:38.8，城镇化率达到75.5%，经济综合实力位居全国中小城市科学发展百强第23位，多年保持福建省省第2位；人均GDP、人均财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入、城镇化率、人均汽车保有量、城乡低保标准、新农保标准、新农合标准等多项指标，均位居全省县市第一。2013年泉州市主要城市GDP排名 2012年泉州市各区县市GDP和人均GDP排名GDP排名区/市/县2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1晋江市1095.68 1223.69 202.61 60396.33 9608.83 62南安市577.68 661.52 144.69 45719.81 7273.85 123石狮市431.41 500.10 64.96 76985.84 12248.16 34丰泽区361.02 404.00 54.05 74745.61 11891.75 45惠安县339.47 388.00 72.94 53194.41 8463.03 86安溪县355.80 340.00 99.65 34119.42 5428.27 137泉港区241.32 292.31 31.96 91461.20 14551.14 28永春县198.01 235.60 46.12 51084.13 8127.30 109鲤城区299.48 191.89 37.54 51116.14 8132.39 910台商投资区156.82 161.17 23.25 69320.43 11028.63 511德化县120.06 135.38 28.32 47803.67 7605.39 1112洛江区95.06 109.80 19.09 57517.02 9150.75 713开发区计入鲤城98.50 3.82 257853.40 41023.53 1金门县无数据无数据11.42 泉州全市4270.894726.5829.00 57014.48 9070.79 根据数据，除了开发区及泉港石化区人口基数较少，排名较高外，石狮常年的人均GDP均位列全市前列，且具有较高的增长率，说明石狮市的经济潜力大。2) 产业比重：石狮市产业比重的增长变化来看，第二产业的增长幅度最大为54%，远高于第三产业的42%。从石狮市产业比重来看，石狮主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业，近年来，石狮市经济发展迅速，已步入城市发展的快速发展通道。3) 人均GDP：2003-2013年，石狮市人均GDP稳步增长；2003-2009年石狮市人均GDP 2003-2009年人均可支配收入4) 人均可支配收入：2011年统计，城镇人均纯收入36407元，实际增长3.2%，整体成上升趋势，居民收入的增长，购买房地产的能力也逐步提高，购买房屋的刚性需求也能得以释放。5) 居民储蓄情况：一般来讲，储蓄率和投资率成反比，03年-11年城乡居民储蓄存款余额稳步增长，07年储蓄增长率迅速降低，说明03年开始很多人将现钱拿出来投资，由于08年金融危机和市场不景气，所以当年储蓄率回升，09年市场前景良好，储蓄率开始回落；2003-2009年居民储蓄情况二、项目提出背景党的十八大强调，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。“四化同步”是对我国经济社会发展阶段和发展任务的科学把握，是中国现代化建设的新决策、新部署。“四化”之中，城镇化地位特殊、位置关键，加快推进新型城镇化，是摆在我们面前的一项重大任务。公司将秉承集团一直以来致力于城镇化建设开发、开发新型环保节能房屋、立足于国家新农村建设的战略发展规划。公司自成立以来一直立足于海西经济区，争取实现在2014年拓展2-3个新的城镇化建设项目的目标。同时，加强与当地政府的联系，积极配合当地政府的城镇化建设发展，经过多番考察论证确定了石狮市灵秀镇港塘村新型城镇化项目。本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地，项目公司于2014年1月24日以挂牌的形式取得项目开发用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。三、项目建设必要性(一) 项目的建设是满足石狮市新型城镇化建设和经济发展的需要2013年7月16日福建省发改委召开新闻通气会，正式公布经省政府同意，省政府办公厅印发的石狮市全域城市化发展改革试点方案（以下简称方案），标志着福建新型城镇化的正式启动。在方案的构想中，未来的石狮就是一座城。人口管理、产业布局、规划建设、土地管理、公共服务、社会保障、行政管理、城市管理“八个一元化”的要求，决定了未来的石狮将不存在城乡差别。石狮的全域城市化是当前城乡一体化的“升级版”。石狮早在建市之初就确定了城乡一体的发展思路，并延续至今。目前，石狮的城市化率已达75.9%，城市化水平已相当之高。沿着城乡一体化路径发展，特别是最近几年，石狮遇到了非常突出的体制机制瓶颈，比如土地、人口管理问题、环境承载能力问题。实现新一轮科学发展必须要在体制机制上寻求突破。全域城市化改革将是石狮发展体制机制的重大变革，就目标上讲，其与城乡一体化的不同点在于：如果说城乡一体化发展的目的是为了缩小城乡差距，那么，全域城市化的目的是要实现城乡之间生产要素的自由流动，彻底填平城乡之间的鸿沟。本项目原为石狮市港塘村村民的集体回批用地及地上建筑物，属于旧村改造项目。现状地上建筑杂乱无章，城市居住生活配套较差，且项目正处于城北片区，是石狮市的北大门，杂乱的环境，严重影响了石狮市城镇化进程，因此在石狮市全域城市化发展改革试点方案发布的背景下，石狮市政府经过研究决定，将其征收后作为储备用地。项目符合中新房集团的主营业务规划，新城镇建设，是国家鼓励的新城镇建设项目。(二) 项目的建设是提升石狮市城市形象和城市发展的需要加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，石狮市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。 本项目的建设符合石狮市的城市规划。项目位于石狮市港塘村北环路，是石狮市的北大门，项目建成后将是石狮市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个石狮市的新型城镇化建设发展起着举足轻重的作用。石狮港塘村新型城镇化项目符合石狮市城市建设总体规划，贯彻了泉州市环湾城市群建设的发展战略，其对加快新型城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。(三) 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的重要产业之一。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2018年，我国城镇居民人均建筑面积将达到32平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2020年达到人均建筑面积38平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的重要产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。石狮市港塘村新型城镇化建设项目符合石狮市城市建设总体规划，贯彻了 泉州市环湾城市群建设的发展战略，其对加快新型城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。(四) 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为石狮市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加石狮市当地社会就业岗位作出一定的贡献。(五) 项目的建设是满足石狮市市民对住宅消费需求的需要随着石狮市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。近年来，由于石狮市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。本项目的建设是适应石狮市人口增长的需要。因此，本项目的建设是必要的。第三部分 石狮市房地产市场分析一、泉州市2011年保障性住房指标泉州2011年新建公租房1.5万套 限价房1.03万套区域指标保障房廉租房棚户区公租房限价房租赁房鲤城区39931913802000丰泽区333030600洛江区203030500泉港区530200300晋江市9702576100石狮市5413263600南安市800055030002011年在国家给全国各地区保障性住房的指标中，泉州市共要完成1.5万套，其中，石狮市要分担建5413套保障性住房，主要集中在棚户区改造项目，廉租房完成600套，在泉州各区域中，占的比重最大。二、石狮市“十二五”住房规划“2011-2015年”期间住房建设年度计划年度住房（万套）建设面积（万m2）政策性住房（万套）政策住房建设面积（万m2）20110.7253.940.386312.2720120.4046.390.06235.3920130.4045.50.054.520140.4045.50.054.520150.3944.670.054.5总计2.312360.598631.16“2011-2015年”期间住房用地年度计划年度住房用地（亩）新增住房用地政策性住房用地（亩）201125240622012233.692.427.62013246.592.227.82014243.892.227.82015244.192.327.7总计1220409.1172.9在“2011-2015年”规划期间，石狮市住房规划共236万平米，年供应47.2万平米，保障性住房供应31.16万平米，年均供应6.232万平米；住房用地共供应1220亩，新增住房用地409.1亩。三、石狮市房地产发展背景石狮城区在1999年以前，基本上没有规模性的房地产项目，2000年后才开始有部分小楼盘进行开发，到2005年石狮市房地产开发进入一个实质性的发展，经过短短的十年内发展，石狮房地产开发已具有一定庞大的规模。石狮市房地产市场主要分为三个阶段1. 1999年2005年：房地产市场走向成熟，在这6年内因土地放量少，房价被推向石狮市新一轮高峰期；2. 从2005年后：随着石狮城市规划的加快，城区及郊区土地放量够大，房价逐步走向平稳；3. 从2006年初到2009年底：石狮市房价处于平稳的增长趋势发展；4. 2010年至今：石狮市房地产处于叫平稳发展态势，单从2010年