养老公寓建设项目可行性论证报告书.doc

目 录
第一章 总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制依据和可行性研究概况 4
1.3 主要研究结论 5
第二章 项目建设背景及必要性 7
2.1 项目建设背景 7
2.2 项目建设依据 9
2.3 项目建设的必要性 11
2.4 项目建设的有利条件 11
2.5 项目建设的可行性 12
第三章 市场分析 14
3.1国内老年公寓的现状 14
3.2老年公寓现状 15
3.3老年公寓发展趋势 17
3.4老年住公寓目标客户需求及应对分析 18
3.5需求分析 23
3.6本项目服务对象 24
第四章 建设规划及方案 25
4.1 项目规划指导思想和建设目标 25
4.2 建设项目功能及规模 26
4.3规划构思 26
4.4规划结构和功能分区 27
4.5 规划设计 27
4.6 项目建设方案 33
第五章 建筑设计 35
5.1建筑设计规范 35
5.2建筑结构设计 44
5.3结构选型 46
5.4主要设备 46
5.5配套设施 47
第六章 建设地址及建设条件 52
6.1建设地址及区位关系 52
6.2建设条件 52
第七章 项目管理及实施计划 56
7.1项目组织 56
7.2 项目实施计划 57
7.3建设工期及项目实施进度表 58
第八章 环境保护与影响评价 60
8.1 环保规划设计依据 60
8.2项目建设地环境质量现状 60
8.3 项目建设期与运行期对环境的影响 61
8.4 环境质量及排放执行标准 62
第九章 组织机构与人力资源配置 68
9.1组织机构及职责 68
9.2机构设置评价 71
9.3人力资源配置 71
9.4人员培训 71
第十章 项目建设进度与招标方案 72
10.1建设进度 72
10.2项目招标 73
第十一章 投资估算及资金筹措 82
11.1投资估算 82
11.2资金筹措 83
第十二章 社会效益评价 85
12.1项目对本地区社会效益影响分析 85
12.2项目与本地区经济社会的互适性分析 85
12.3 社会效益评价结论 87
第十三章 风险分析 89
13.1政策风险 89
13.2市场风险 89
13.3财务风险 89
13.4经营风险 90
13.5其他风险 90
13.6主要风险因素识别 90
13.7风险控制措施 91
第十四章 结论与建议 92
14.1结论 92
14.2建议 93

IV

第一章 总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
**养老公寓建设项目
1.1.2 项目建设地址
河北保定市满城区神星镇西裕村
1.1.3 项目建设单位
**养老公寓
1.1.4 项目建设性质
建设性质：新建
1.1.5项目建设内容及规模
本项目总投资17020万元，占地300亩，建设内容包括生活区、动力区、后勤区及生态区。项目竣工后可接收2000位老年人入住，设床位2000张。
一.生活区：占地面积50亩。
1.老年公寓，六层，带电梯，精装修，包含一室一厅、两室一厅户型。每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。接待全自理和半自理老人。
2.综合楼，五层建筑，带电梯，精装修，其中底层裙房为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准公寓，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。
二.动力区： 建筑面积480平方米，占地面积480平方米。
1.锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米。
2. 液化气站120平方米，占地120平方米。
3.洗衣房100平方米，占地100平方米。
三.后勤区：建筑面积346平方米，占地面积346平方米。
1.物业办100平方米，占地100平方米。
2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米，占地80平方米。
3.车库120平方米，占地120平方米。
4.室外公厕46平方米，占地46平方米。
四.生态区：建筑面积560平方米，占地面积200亩。
1. 花房200平方米，占地200平方米。
2.蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。
3.蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。
4. 果园3000平方米，占地3000平方米。
1.1.6 项目总投资及资金来源
项目总投资计人民币17670万元，全部自筹。
1.1.7 项目建设期
建设期2年。建设期限为2016年10月—2018年9月。
1.1.8项目发展战略为
积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。
1.1.9项目经营性质
本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对社会、对政府暂不谈其经济效益。
1.1.10项目市场定位
以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。
1.1.12项目建设指导思想
⑴替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；
⑵老人至上、服务至上、诚信至上；
⑶让入住老人满意、让家属子女放心；
⑷让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。
1.2 编制依据和可行性研究概况
1.2.1 编制依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；
（5）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）
（6）《老年公寓和养老院设计指南》；
（7）项目业主提供的其它相关基础数据和材料；
（8）编制人员调查的有关资料、数据和材料。
1.2.2 可行性研究概况
根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：
1、项目建设背景；
2、项目建设地址的自然条件介绍；
3、项目建设条件分析；
4、项目建设必要性；
5、项目总体规划、功能定位；
6、项目建设规模、建设内容；
7、项目建设方案设计；
8、项目投资估算及资金筹措；
9、项目财务评价；
10 、项目的结论与建议。
1.3 主要研究结论
1.3.1 该项目是保定市重点项目之一，是解决民生问题的具体体现
项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。
1.3.2 项目效益可观
考虑到税额的优惠政策，很快可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。
表1-1 分期投资计划表 单位:万元
序号

项目
年份

合计
分年度投资额
第一年
第二年
一
分年度固定资产静态投入额
17020
15220
1400
1
一、土地租赁费用
3000
3000

2
二、土建及装修
8451
8451

3
三、设备及设施
900
500

3.1
1、水、电、气、空调、通讯
1550
1550

3.2
2、室内设施、床上用品
1800
1000
800
3.3
3、绿化工程
350
150
200
3.4
4、休闲广场、室外健身场所
700
300
400
4
四、其他费用
269
269

二
分年度建设投资额
17020
15220
1400
三
项目资金筹集
17020
17020

94

第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。
　　社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。
为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。
好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。
党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家、苗族等独特的民族文化风情，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。
2.2 项目建设依据
2.2.1政策导向
从“中国老龄事业发展十三五规划高层论坛”上获悉：“十三五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2010年将达到1.74亿，人口老龄化逐渐显现，老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。
2.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分
项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十六届五中全会精神，明确指出在“十三五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。
农村工作是党和国家全局工作的重中之重。保定是集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的市，农村面积占90%以上，农村人口超过80%，更应该建成工业迅猛发展、农业增效提速、物流便捷通畅、旅游兴旺发达、生态环境良好、具有民族特色的山水园林城市。
2.3 项目建设的必要性
保定市历史文化底蕴深厚，据2010年的人口统计，全市60岁以上的老人达90.8万人，占8.11％，目前市内及周边市都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。
2.4 项目建设的有利条件
2.4.1各级政府的重视和支持
世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。
2.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展
计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。
2.4.3主管部门的管理优势
按照国家机关的职责分工，民政部门是社会事务的主管部门。其中，也只有对老年及社会福利事业的支持、管理和对城镇、农村的三无人员的供养职责。项目建成后，对收养符合国家政策规定的可由民政部门供养的对象，民政部门将予以大力扶持，这对项目建成后的运行起到相对的保障作用。
2.4.4项目选址
该项目建设地点选在保定市满城区神星镇西裕村，水、电、气、路早以完备。建设正在全面推进，这里交通便利，环境优雅，绿水青山青翠欲滴，空气清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最佳地点。待各项附属设施完善后，老年公寓依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又处在风景区边沿，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。
2.5 项目建设的可行性
老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。
第三章 市场分析
3.1国内老年公寓的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。
3.1.1国内老年人的居住模式
A、购买房屋居住
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%，购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%，如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
3.1.2目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；
酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；
按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；
各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
3.2老年公寓现状
3.2.1老年人口高龄化日趋明显
人口抽样调查结果显示：2010年我市常住人口为1119.44万人，其中65岁及以上的人口为90.8万人，占8.11％，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的总量比2000年第五次全国人口普查时增加60.51万人，年平均增加6.05万人。在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。2010年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16.05％，比2000年提高1.52个百分点。
3.2.2户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄
目前保定现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。
3.2.3住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下
目前保定市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
3.2.4服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。
3.3老年公寓发展趋势
3.3.1社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念
社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平，产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势。
纵观保定市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件
配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。
3.3.2老年公寓将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
3.3.3老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定保定市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。
3.4老年住公寓目标客户需求及应对分析
3.4.1老年公寓目标客户需求特征分析
（1）老年社会的来临
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
（2）老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
(3)老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
(4)老年人居住状况
2010年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老年人的生活起居带来很大不便。
2010年北京市老年人基本需求调查中有55.9%的老年人对目前的住房状况表示满意，20.9%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。
另外，一些标准很低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年住宅的巨大需求。
3.4.2老年住宅的外在需求主要包括以下两方面
老年住宅的外在需求包括以下两个部分：
(1)社会居住观念的改变
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二 一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
（2）子女改善父母居住状况的需求
子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。
年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。
在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：
①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；
②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；
③老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；
④社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。
3.4.3老年住宅目标客户消费特征分析
老年住宅目标客户群的消费有如下特点：
1) 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
2) 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
3)老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
4)老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
5)老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。
6)老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
3.5需求分析
据第六次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2010年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。保定市老龄事业发展十三五规划提出到“十三五”末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张，到2015年市本级至少要建有一所专业性养老护理中心，每个县（市）区至少床位500张以上集医疗、护理、康复、托管、临终关怀于一体的示范性、终合社会福利中心。根据保定市老龄事业发展十三五规划提出到“十三五”末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张计算至少缺少1万张养老床位。（有关部门在参考其他国家与地区经验的基础上建立了一个老年人口对社会养老机构床位数的需求模型，简称为年龄模型。具体公式如下：
所需床位数＝60—69岁人数×8%+70—79岁人数×2％十80岁及以上人数x 8％）
目前三口之家已成为社会主力家庭结构，许多中青年夫妇在巨大的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，空巢老人不堪忍受孤独寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本变化，催生老年公寓的产生和发展。国家开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。有国家政策支持，建设老年公寓就是我们的重任，也是时代的使命。
寻找一个环境优美、气候宜人的地方，卸下大半生的辛苦，悠然地颐养天年，即是老人们的期盼，也是儿女们的心愿。保定入选“中国十大养老胜地”，这个响当当的牌子，彰显了保定“养身、养心、养生、宜居、宜业、宜游”的独特魅力。外地老人钟情保定，到保定来颐养天年已成为更多老人的共识，每年都有成千上万的“候鸟老人”走进保定，养生度假；越来越多的外地老人选择把家安在保定，享受高品质的晚年生活。据市民政部门统计每年4到9月在我市长期居住的“候鸟老人”约有500人，到保定短期旅游、疗养的老人约有八九万人次。
3.6本项目服务对象
本项目服务对象为60岁以上老人，以我省各市及周边省市老人为主，惠及全国各地老人
第四章 建设规划及方案
4.1 项目规划指导思想和建设目标
4.1.1项目规划指导思想　
（1）替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。
（2）适应社会经济